التكنولوجيا، المعايير، ومهنة التقييم

الفصل: التكنولوجيا، المعايير، ومهنة التقييم

مقدمة

يشهد قطاع التقييم العقاري تحولات جذرية مدفوعة بالتقدم التكنولوجي السريع والتغيرات في المعايير المهنية والقانونية. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف هذه التحولات وتأثيراتها على ممارسة التقييم العقاري الحديث، مع التركيز على كيفية استخدام التكنولوجيا لتعزيز الدقة والكفاءة، وكيف تضمن المعايير المهنية النزاهة والموثوقية، وكيف تتطور مهنة التقييم لتلبية متطلبات السوق المتغيرة.

1. التكنولوجيا وتقييم العقارات

1.1 ثورة التكنولوجيا المالية (FinTech) في التقييم

تُعرف التكنولوجيا المالية (FinTech) بأنها استخدام التكنولوجيا في الخدمات المالية. وقد أثرت بشكل كبير على عمليات التقييم العقاري، حيث حلت محل العديد من العمليات اليدوية التقليدية. تشمل فوائد استخدام FinTech في التقييم العقاري ما يلي:

• السرعة: يمكن بدء عملية التقييم قبل الوصول إلى العقار المستهدف، حيث يقوم أحد أعضاء المكتب بملء النماذج بينما يكون المثمن في طريقه. تتم مزامنة المعلومات وتصبح متاحة للمثمن على جهازه المحمول في دقائق.
• الدقة: تتم مزامنة النماذج المملوءة عبر الإنترنت (وفي الموقع) مع جميع النماذج الأخرى، مما يقلل من احتمالية الخطأ البشري. يتم نقل جميع المعلومات المطلوبة إلى النماذج والملفات المناسبة. أجهزة الرسم أكثر دقة من الرسومات اليدوية، وتتوفر مقارنات حديثة، وتضمن الملاحظات الصوتية إمكانية الوصول بسهولة إلى الملاحظات اللفظية للمثمن والآخرين للمراجعة.
• التكلفة المنخفضة: الوقت هو المال. كلما قل الوقت الذي يقضيه المثمن في إعطاء “رأي في قيمة” العقار، زاد الوقت المتاح له للانتقال إلى عمليات تقييم أخرى مدفوعة الأجر.
• سهولة الدفع: يمكن إجراء الفوترة مقابل الخدمات على الفور باستخدام تطبيقات الدفع المناسبة - لا مزيد من الانتظار لـ “الشيك في البريد”.

1.2 أمثلة على تطبيقات التكنولوجيا في التقييم العقاري

• برامج التقييم: تستخدم هذه البرامج قواعد بيانات واسعة النطاق لبيانات العقارات والمبيعات المماثلة، مما يساعد المثمنين على تحليل السوق وتحديد القيم بدقة أكبر. يمكن لهذه البرامج أيضًا إنشاء تقارير تقييم احترافية بسرعة وكفاءة.
• التصوير الجوي والمسح ثلاثي الأبعاد: تسمح هذه التقنيات للمثمنين بجمع بيانات تفصيلية عن العقارات والمناطق المحيطة بها من دون الحاجة إلى زيارة الموقع. يمكن استخدام الصور الجوية والمسح ثلاثي الأبعاد لإنشاء نماذج دقيقة للعقارات، مما يساعد في تحديد الميزات والعيوب وتحديد القيمة.

• تحليل البيانات الضخمة والذكاء الاصطناعي: يمكن استخدام هذه التقنيات لتحليل كميات هائلة من البيانات العقارية، مثل أسعار المبيعات والإيجارات والبيانات الديموغرافية. يمكن أن يساعد هذا التحليل المثمنين على تحديد الاتجاهات في السوق وتوقع القيم المستقبلية. على سبيل المثال، يمكن استخدام خوارزميات التعلم الآلي (Machine Learning) لنمذجة العلاقة بين خصائص العقار (عدد الغرف، المساحة، الموقع) وسعر البيع. يمكن التعبير عن هذا رياضياً كالتالي:

  P = β0 + β1*X1 + β2*X2 + ... + βn*Xn + ε

  حيث:

  • P هو سعر البيع المتوقع.
  • β0 هو ثابت النموذج.
  • β1, β2, ..., βn هي معاملات المتغيرات المستقلة.
  • X1, X2, ..., Xn هي المتغيرات المستقلة (خصائص العقار).
  • ε هو حد الخطأ.
  • تطبيقات الهواتف الذكية والأجهزة المحمولة: تسمح هذه التطبيقات للمثمنين بجمع البيانات وإجراء عمليات التفتيش والوصول إلى المعلومات بسرعة وسهولة من أي مكان.

1.3 تجارب عملية

• تجربة مقارنة التقييم اليدوي والتقييم باستخدام البرامج: يمكن إجراء تجربة عملية لمقارنة الوقت والدقة والتكلفة بين إجراء تقييم يدوي باستخدام الأساليب التقليدية وإجراء نفس التقييم باستخدام برامج التقييم الحديثة. يمكن تحليل النتائج لتحديد الفوائد الكمية لاستخدام التكنولوجيا.
• تجربة استخدام التصوير الجوي لتقييم قطعة أرض: يمكن استخدام الصور الجوية عالية الدقة أو طائرات بدون طيار (Drones) لجمع بيانات عن قطعة أرض، ثم استخدام هذه البيانات لإنشاء نموذج ثلاثي الأبعاد للأرض. يمكن استخدام هذا النموذج لتقدير حجم الأرض وتحديد الميزات الطبوغرافية وتحديد المواقع المحتملة للمباني.

2. المعايير المهنية وأخلاقيات التقييم

2.1 معايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP)

تعد معايير الممارسة المهنية الموحدة للتقييم (USPAP) مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي يجب على جميع المثمنين الالتزام بها. تهدف هذه المعايير إلى ضمان أن عمليات التقييم تتم بطريقة موضوعية ومحايدة وموثوقة. تشمل USPAP مجموعة واسعة من الموضوعات، مثل:

• الاستقلالية والحياد: يجب أن يكون المثمن مستقلاً ومحايدًا وألا يكون لديه أي تضارب في المصالح.
• الكفاءة: يجب أن يكون المثمن مؤهلاً لإجراء التقييم وأن يكون لديه المعرفة والمهارات اللازمة.
• العناية الواجبة: يجب على المثمن بذل العناية الواجبة في جمع البيانات وتحليلها وإعداد التقرير.
• الإفصاح: يجب على المثمن الإفصاح عن أي معلومات ذات صلة قد تؤثر على التقييم.
• السرية: يجب على المثمن الحفاظ على سرية المعلومات التي تم الحصول عليها أثناء التقييم.

2.2 المؤسسات والهيئات المعنية بمعايير التقييم

• مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation): هي منظمة غير ربحية مسؤولة عن تطوير وتحديث USPAP.
• مجلس مؤهلات المثمنين (Appraiser Qualifications Board - AQB): هو جزء من مؤسسة التقييم وهو مسؤول عن وضع معايير المؤهلات للمثمنين.
• مجلس معايير التقييم (Appraisal Standards Board - ASB): هو جزء من مؤسسة التقييم وهو مسؤول عن تطوير وتحديث USPAP.
• الهيئات التنظيمية الحكومية: تراقب الهيئات التنظيمية الحكومية امتثال المثمنين لـ USPAP وتصدر التراخيص والشهادات.

2.3 أهمية الامتثال للمعايير المهنية

• حماية الجمهور: تضمن المعايير المهنية أن عمليات التقييم تتم بطريقة موثوقة ودقيقة، مما يحمي الجمهور من التقييمات المضللة.
• تعزيز الثقة في مهنة التقييم: تساعد المعايير المهنية على تعزيز الثقة في مهنة التقييم من خلال ضمان أن المثمنين ملتزمون بأعلى معايير السلوك الأخلاقي والمهني.
• تجنب المسؤولية القانونية: يمكن أن يؤدي عدم الامتثال للمعايير المهنية إلى المسؤولية القانونية.

3. تطور مهنة التقييم

3.1 التشريعات والتنظيمات المؤثرة

• قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA): هو قانون أمريكي صدر عام 1989 وضع معايير للمؤهلات والترخيص للمثمنين العقاريين.
• قانون SAFE: هو قانون أمريكي صدر عام 2008 يهدف إلى حماية المستهلكين في سوق الرهن العقاري.
• HVCC (Home Valuation Code of Conduct): هو اتفاق تم التوصل إليه في عام 2008 بين المدعي العام لنيويورك وشركات الرهن العقاري الكبرى لضمان استقلالية المثمنين.
• شركات إدارة التقييم (Appraisal Management Companies - AMCs): هي شركات تعمل كوسطاء بين المقرضين والمثمنين.
• قانون الإصلاح المالي (Financial Reform Act): هو قانون أمريكي صدر عام 2010 يهدف إلى تنظيم النظام المالي ومنع الأزمات المالية.

3.2 متطلبات التأهيل والترخيص

تختلف متطلبات التأهيل والترخيص للمثمنين العقاريين من بلد إلى آخر. ومع ذلك، تتطلب معظم الولايات القضائية ما يلي:

• درجة البكالوريوس: تتطلب العديد من الولايات القضائية الآن درجة البكالوريوس للحصول على ترخيص التقييم.
• إكمال الدورات التدريبية: يجب على المتقدمين إكمال عدد معين من الدورات التدريبية المعتمدة في التقييم العقاري.
• اجتياز الاختبار: يجب على المتقدمين اجتياز اختبار الترخيص الذي يغطي USPAP ومبادئ التقييم وممارساته.
• الخبرة العملية: يجب على المتقدمين إكمال فترة تدريب تحت إشراف مثمن مرخص.

3.3 فرص العمل في مهنة التقييم

• المثمن المستقل: يعمل المثمن المستقل لحسابه الخاص ويقدم خدمات التقييم للعملاء مباشرة.
• المثمن العامل لدى شركة: يعمل المثمن لدى شركة تقييم أو شركة عقارية أو مؤسسة مالية.
• المثمن الحكومي: يعمل المثمن لدى وكالة حكومية ويقوم بتقييم العقارات لأغراض الضرائب أو المصادرة أو غيرها من الأغراض الحكومية.
• المستشار العقاري: يستخدم المستشار العقاري معرفته وخبرته في التقييم لتقديم المشورة للعملاء بشأن مجموعة متنوعة من القضايا العقارية.

4. الاستدامة والتقييم العقاري

4.1 دمج مبادئ الاستدامة في التقييم

يتزايد الاهتمام بدمج مبادئ الاستدامة في التقييم العقاري. يجب أن يأخذ المثمنون في الاعتبار العوامل البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) عند تقييم العقارات. تشمل هذه العوامل:

• كفاءة الطاقة❓: يجب على المثمنين تقييم كفاءة الطاقة في المباني وتأثيرها على قيمتها. يمكن حساب كفاءة الطاقة باستخدام مؤشرات مثل مؤشر استهلاك الطاقة❓ (Energy Consumption Index - ECI):

  ECI = (Total Energy Consumption / Gross Floor Area)

• المواد المستدامة: يجب على المثمنين تقييم استخدام المواد المستدامة في البناء وتأثيرها على قيمة العقار.

• الموقع: يجب على المثمنين تقييم موقع العقار وقربه من وسائل النقل العام والمرافق الأخرى.
• المخاطر المناخية: يجب على المثمنين تقييم المخاطر المناخية المحتملة التي قد تؤثر على قيمة العقار، مثل الفيضانات والجفاف وارتفاع مستوى سطح البحر.

4.2 شهادات المباني الخضراء وتأثيرها على القيمة

توجد العديد من شهادات المباني الخضراء المعترف بها دوليًا، مثل LEED و BREEAM. يمكن أن يكون لهذه الشهادات تأثير كبير على قيمة العقارات. تشير الدراسات إلى أن المباني المعتمدة الخضراء غالبًا ما تحقق أسعار بيع وإيجار أعلى من المباني غير المعتمدة.

5. مستقبل مهنة التقييم

تشهد مهنة التقييم تطورات مستمرة مدفوعة بالتقدم التكنولوجي والتغيرات في المعايير المهنية والمتطلبات التنظيمية. من المتوقع أن يستمر دور التكنولوجيا في النمو، وأن يصبح المثمنون أكثر اعتمادًا على الأدوات والبرامج الرقمية. من المتوقع أيضًا أن تزداد أهمية الاستدامة في التقييم العقاري، وأن يضطر المثمنون إلى أخذ العوامل البيئية والاجتماعية في الاعتبار بشكل متزايد. يجب على المثمنين البقاء على اطلاع دائم بالتطورات في المهنة والاستمرار في تطوير مهاراتهم ومعرفتهم لضمان قدرتهم على تلبية متطلبات السوق المتغيرة.

ملخص

يعد هذا الفصل بمثابة مقدمة شاملة للعلاقة بين التكنولوجيا والمعايير ومهنة التقييم. تم استكشاف كيف أثرت التكنولوجيا على عمليات التقييم العقاري، وكيف تضمن المعايير المهنية النزاهة والموثوقية، وكيف تتطور مهنة التقييم لتلبية متطلبات السوق المتغيرة. من خلال فهم هذه المفاهيم، يمكن للمثمنين العقاريين ممارسة المهنة بشكل أكثر فعالية وكفاءة.