من التلمذة إلى التنظيم: تطور التقييم العقاري

من التلمذة إلى التنظيم: تطور التقييم العقاري❓❓

مقدمة:

يشكل التقييم العقاري حجر الزاوية في المعاملات العقارية، حيث يحدد قيمة العقار بناءً على أسس علمية ومنهجية. لم يكن التقييم العقاري دائمًا بالصورة التي نعرفها اليوم، بل مر بمراحل تطور متعددة، بدءًا من الاعتماد على الخبرة الشخصية والتلمذة المهنية، وصولًا إلى التنظيم المؤسسي والاعتماد على التكنولوجيا الحديثة. يهدف هذا الفصل إلى تتبع هذا التطور، مع التركيز على العوامل التي ساهمت في تشكيل مهنة التقييم العقاري كما نعرفها اليوم.

أولاً: عصر التلمذة والخبرة الشخصية

• الاعتماد على الخبرة: قبل التنظيم المؤسسي لمهنة التقييم، كان الاعتماد الأساسي في تحديد قيمة العقار يعتمد على الخبرة الشخصية للمقيم، والتي غالبًا ما كانت تنتقل عن طريق التلمذة المهنية. كان المقيم يتعلم من مقيم أقدم، ويتدرب على يديه لفترة قد تمتد من ستة أشهر إلى سنتين، ليكتسب الخبرة اللازمة.
• نظام التصنيف: كانت المؤسسات المالية تصنف المقيمين إلى فئات (Class I إلى Class IV)، حيث كانت الفئات الأدنى (Class I-II) مخصصة للتقييمات السكنية، بينما كانت الفئة الأعلى (Class IV) تشمل التقييمات السكنية والتجارية.
• أمثلة من الممارسة: كان المقيم يقوم بجمع البيانات عن العقار محل التقييم والعقارات المماثلة في المنطقة، ثم يقارن بينها بناءً على خبرته ومعرفته بالسوق. لم تكن هناك معايير موحدة أو منهجيات محددة، بل كان الأمر يعتمد بشكل كبير على تقدير المقيم الشخصي.
• العيوب: هذا النظام كان يعاني من عدة عيوب، أبرزها:
  • التحيز: احتمالية التحيز الشخصي للمقيم في تحديد القيمة.
  • عدم الاتساق: اختلاف التقييمات لنفس العقار من مقيم إلى آخر.
  • صعوبة القياس الكمي: صعوبة تحديد قيمة التعديلات على أساس كمي.

ثانياً: التنظيم المؤسسي والتشريعات

• قانون Garn/St. Germaine: أحدث هذا القانون (Garn/St. Germaine Depository Institutions Act) في ثمانينات القرن الماضي تغييرًا جذريًا في الصناعة المالية، حيث سمح لمؤسسات الادخار والإقراض بالاستثمار في مجالات أوسع، مما أدى إلى انهيار العديد منها بسبب المخاطر العالية.
• قانون FIRREA: نتيجة لانهيار مؤسسات الادخار والإقراض، تم إصدار قانون إصلاح وإنعاش وتطبيق المؤسسات الفيدرالية (Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act - FIRREA) في عام 1989. هذا القانون وضع الأساس لتنظيم مهنة التقييم العقاري، وأنشأ مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation) لوضع معايير التقييم الموحدة (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP).
• معايير USPAP: تمثل معايير USPAP مجموعة من المبادئ التوجيهية والإرشادات التي يجب على المقيمين اتباعها عند إجراء التقييمات العقارية. تهدف هذه المعايير إلى ضمان جودة التقييمات وموثوقيتها، وحماية مصالح الأطراف المعنية.
• التراخيص والتعليم: أصبح الحصول على ترخيص لممارسة مهنة التقييم العقاري ضروريًا، وتطلب ذلك استيفاء متطلبات تعليمية وخبرات عملية محددة. تم تطوير برامج تعليمية متخصصة في التقييم العقاري، مما ساهم في رفع مستوى المهنة.
• تأثير ذلك على المهنة: أدت هذه التغييرات التنظيمية إلى:
  • زيادة المهنية: ارتفاع مستوى المهنية والاحترافية في ممارسة التقييم العقاري.
  • توحيد المعايير: توحيد معايير التقييم وتقليل التباين بين التقييمات المختلفة.
  • حماية المستهلك: حماية المستهلك من التقييمات غير الدقيقة أو المتحيزة.
• مثال تطبيقي: لنفترض أننا نقوم بتقييم منزل سكني. بموجب معايير USPAP، يجب علينا جمع البيانات اللازمة عن العقار، وتحليل السوق، وتطبيق منهجيات التقييم المناسبة (مثل طريقة مقارنة المبيعات أو طريقة التكلفة). يجب أن يكون التقييم مستندًا إلى بيانات واقعية وتحليل موضوعي، ويجب أن يتم توثيقه بشكل كامل.

ثالثاً: التكنولوجيا وتطور التقييم العقاري

• الحوسبة الشخصية: ظهور الحواسيب الشخصية والبرامج المتخصصة أحدث ثورة في عملية التقييم. أصبح المقيم قادرًا على إنجاز المهام بشكل أسرع وأكثر دقة.
• التصوير الرقمي: ظهور الكاميرات الرقمية سهل عملية توثيق العقار محل التقييم، وأتاح للمقيم إمكانية التقاط صور عالية الجودة وإرفاقها بالتقرير.
• قواعد البيانات العقارية: ظهور قواعد البيانات العقارية التي تحتوي على معلومات عن العقارات المباعة والمؤجرة في المنطقة، مما سهل عملية جمع البيانات وتحليل السوق.
• نماذج التقييم الآلية (AVMs): تطورت نماذج التقييم الآلية (Automated Valuation Models - AVMs) التي تستخدم الخوارزميات والإحصائيات لتقدير قيمة العقار. هذه النماذج يمكن أن تكون مفيدة في بعض الحالات، ولكنها لا تغني عن التقييم المهني من قبل مقيم مؤهل.
• مثال على استخدام نموذج التقييم الالي:
  * لنفترض أن لدينا نموذج تقييم الي يعتمد على نموذج الانحدار الخطي المتعدد (Multiple Linear Regression):

      *   V = β0 + β1 * S + β2 * B + β3 * L + ε
  
          *   حيث:
              *   V: القيمة المقدرة للعقار.
              *   S: مساحة العقار (بالمتر المربع).
              *   B: عدد غرف النوم.
              *   L: موقع العقار (يمكن تمثيله بمتغير وهمي).
              *   β0, β1, β2, β3: معاملات الانحدار.
              *   ε: الخطأ العشوائي.
  

  • تأثير التكنولوجيا: أدت التكنولوجيا إلى:
  • زيادة الكفاءة: زيادة سرعة وكفاءة عملية التقييم.
  • تحسين الدقة: تحسين دقة التقييمات من خلال استخدام البيانات والتحليلات المتقدمة.
  • تقليل التكاليف: تقليل تكاليف التقييم في بعض الحالات.
  • تطبيقات عملية:
    1. تحليل البيانات: استخدام برامج التحليل الإحصائي لتحليل بيانات السوق العقاري وتحديد العوامل المؤثرة في قيمة العقارات.
    2. نظم المعلومات الجغرافية (GIS): استخدام نظم المعلومات الجغرافية لتحليل موقع العقار وتحديد مدى قربه من المرافق والخدمات.
    3. الواقع الافتراضي (VR): استخدام الواقع الافتراضي لزيارة العقارات عن بعد وتقييمها بشكل أفضل.

رابعاً: التحديات المستقبلية والتنظيم المستمر

• التحديات:
  • النماذج الآلية المتقدمة: تطور النماذج الآلية بشكل كبير قد يهدد دور المقيم البشري في بعض الحالات.
  • البيانات الضخمة: التعامل مع كميات كبيرة من البيانات وتحليلها يتطلب مهارات متخصصة.
  • الأمن السيبراني: حماية البيانات العقارية من الاختراق والتلاعب.
• التنظيم المستمر:
  • تطوير معايير USPAP: يجب على مؤسسة التقييم الاستمرار في تطوير معايير USPAP لتواكب التطورات التكنولوجية والتغيرات في السوق العقاري.
  • التدريب المستمر: يجب على المقيمين الحصول على تدريب مستمر لمواكبة التطورات في المهنة.
  • التشريعات الجديدة: قد تحتاج الحكومات إلى إصدار تشريعات جديدة لتنظيم استخدام التكنولوجيا في التقييم العقاري وحماية مصالح المستهلكين.
• قانون SAFE و Dodd-Frank: جلبا المزيد من التنظيم، وقيّدا استخدام نماذج AVM و BPO في منح القروض.

خلاصة:

لقد قطع التقييم العقاري شوطًا طويلاً منذ عصر التلمذة والخبرة الشخصية. التنظيم المؤسسي والتشريعات، بالإضافة إلى التكنولوجيا الحديثة، ساهمت في تحويل المهنة إلى علم قائم بذاته، يعتمد على أسس منهجية ومعايير موحدة. ومع ذلك، فإن التحديات المستقبلية تتطلب من المقيمين والمنظمين الاستمرار في تطوير المهنة ومواكبة التغيرات في السوق العقاري والتكنولوجيا.