من الراحة إلى الأزمة: تطور التقييم العقاري

مقدمة الفصل: من الراحة إلى الأزمة: تطور التقييم العقاري

بسم الله الرحمن الرحيم، والصلاة والسلام على أشرف الأنبياء والمرسلين.

أعزائي المشاركون في دورة “من الأقلام إلى البكسلات: تطور التقييم العقاري”، يسعدني أن أقدم لكم هذا الفصل الهام الذي يحمل عنوان “من الراحة إلى الأزمة: تطور التقييم العقاري”. يهدف هذا الفصل إلى استعراض وتحليل التحولات الجذرية التي شهدها مجال التقييم العقاري على مر العقود الماضية، وكيف انتقل من فترة اتسمت بالاستقرار النسبي وسهولة الممارسة، إلى فترة أخرى واجه فيها تحديات جسيمة وأزمات اقتصادية أثرت بشكل مباشر على هذا المجال.

أهمية الموضوع العلمية:

لا شك أن فهم تطور التقييم العقاري، وخاصة في سياق الأزمات الاقتصادية، يمثل ضرورة حتمية لكل ممارس أو مهتم بهذا المجال. فمن خلال تحليل الماضي، يمكننا استخلاص الدروس والعبر التي تساعدنا على فهم الحاضر والتنبؤ بالمستقبل. كما أن معرفة العوامل التي أدت إلى الأزمات السابقة، مثل انهيار قطاع الادخار والقروض في ثمانينيات القرن الماضي بسبب قانون Garn/St. Germaine، والركود الاقتصادي في أوائل التسعينيات، والأزمة المالية العالمية في عام 2008، تمكننا من تطوير استراتيجيات وسياسات أكثر فعالية للحد من المخاطر وتعزيز الاستقرار في سوق العقارات. علاوة على ذلك، يسلط هذا الفصل الضوء على دور التشريعات والقوانين التي تم سنها استجابةً لهذه الأزمات، مثل قانون FIRREA وقانون Dodd-Frank، وكيف أثرت على ممارسات التقييم العقاري.

الأهداف التعليمية للفصل:

بنهاية هذا الفصل، سيكون المشاركون قادرين على:

1. تحديد المراحل الرئيسية في تطور التقييم العقاري، مع التركيز على الفترة التي سبقت الأزمات الاقتصادية.
2. شرح العوامل والأسباب التي أدت إلى حدوث الأزمات الاقتصادية وتأثيرها على قطاع التقييم العقاري.
3. تحليل التغيرات التشريعية والتنظيمية التي طرأت على مجال التقييم العقاري استجابةً للأزمات.
4. تقييم دور التكنولوجيا في تغيير ممارسات التقييم العقاري، بما في ذلك استخدام النماذج الآلية للتقييم (AVMs) والآثار المترتبة على ذلك.
5. فهم أهمية التعليم والتأهيل المهني في رفع مستوى ممارسي التقييم العقاري وتعزيز مصداقيتهم.
6. استخلاص الدروس المستفادة من الأزمات السابقة وتطبيقها في تطوير ممارسات التقييم الحالية والمستقبلية.

إننا على ثقة بأن هذا الفصل سيوفر لكم رؤية شاملة ومتعمقة حول تطور التقييم العقاري، وسيساهم في تعزيز مهاراتكم وقدراتكم كخبراء في هذا المجال الحيوي. نسأل الله لنا ولكم التوفيق والسداد.

من الراحة إلى الأزمة: تطور التقييم العقاري

مقدمة

يتناول هذا الفصل رحلة التقييم العقاري من حقبة ما قبل التنظيمات الصارمة والتقنيات المحدودة إلى الوضع الحالي الذي يتسم بالتنظيم المكثف والتكنولوجيا المتقدمة. سنتتبع التحولات التي طرأت على هذه المهنة، بدءًا من الأيام التي كانت تعتمد بشكل كبير على الخبرة الشخصية❓❓ وصولًا إلى عصر النماذج الآلية للتقييم (AVMs) والتحديات الاقتصادية التي عصفت بالقطاع العقاري. سنناقش القوانين واللوائح التي شكلت هذه المهنة، وكيف أثرت التكنولوجيا على الممارسات التقليدية، وكيف أدت الأزمات الاقتصادية إلى إعادة تقييم دور المقيمين العقاريين وأهميتهم في النظام المالي.

أولاً: الحقبة الذهبية (ما قبل عام 1986)

1. الاعتماد على الخبرة: قبل صدور قانون Garn/St. Germaine، كان التقييم العقاري يعتمد بشكل كبير على الخبرة العملية. لم تكن هناك حاجة للحصول على ترخيص، وكانت الدورات التعليمية محدودة. كان الحصول على الخبرة يتم من خلال العمل كمساعد لمقيم عقاري مخضرم لمدة تتراوح بين ستة أشهر وسنتين.

2. نظام التصنيف: كانت المؤسسات المالية تصنف المقيمين إلى أربعة فئات (Class I - IV)، حيث كانت الفئات الأدنى مخصصة للتقييم السكني، بينما كانت الفئة الرابعة تشمل التقييم السكني والتجاري.

3. الراحة المالية: كان المقيمون يحصلون على دخل جيد نسبيًا، حيث كانت قيمة التقييم السكني تتراوح بين 230 و 250 دولارًا، وكان المقيم يحصل على حوالي 130 دولارًا منها، مما يتيح له دخلًا سنويًا يقدر بحوالي 60,000 إلى 70,000 دولار.

ثانيًا: قانون Garn/St. Germaine وتأثيره (1982)

1. إلغاء القيود التنظيمية: قام هذا القانون بإلغاء القيود التنظيمية على مؤسسات الادخار والقروض (Savings and Loans - S&Ls)، مما سمح لها بالاستثمار في مجالات أخرى غير العقارات السكنية، مثل السندات عالية المخاطر (Junk Bonds) والقروض الشخصية غير المضمونة والعقارات التجارية.

2. انهيار مؤسسات الادخار والقروض: نظرًا لعدم امتلاك موظفي هذه المؤسسات الخبرة الكافية في هذه المجالات الجديدة، أدى ذلك إلى انهيار صناعة الادخار والقروض بحلول عام 1986، مما كلف دافعي الضرائب حوالي 500 مليار دولار.

3. ظهور التنظيم والترخيص: أدى هذا الانهيار إلى إصدار قانون إصلاح المؤسسات المالية واستعادتها وإنفاذها (FIRREA) الذي تضمن تنظيم وترخيص مهنة التقييم العقاري. كما تم إنشاء مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation) لوضع معايير موحدة للممارسة المهنية (USPAP).

ثالثًا: التكنولوجيا وتأثيرها (منتصف الثمانينيات - التسعينيات)

1. التطورات التكنولوجية: شهدت هذه الفترة ظهور الهواتف المحمولة وأجهزة الرد الآلي والفاكس وأجهزة الكمبيوتر الشخصية.

   • الهواتف المحمولة: سهلت عملية التواصل بين المقيمين والعملاء.
   • أجهزة الكمبيوتر: ساهمت في أتمتة عملية إعداد التقارير. على سبيل المثال، كان برنامج شائع في عام 1990 يعتمد على ذاكرة 90 كيلوبايت، وكان متصلاً بطابعة يمكنها طباعة نموذج تقييم موحد (URAR) في حوالي 5 دقائق.

2. الكاميرات الرقمية: بدأت الكاميرات الرقمية بالظهور، مما سهل عملية التقاط الصور للعقارات موضوع التقييم.

3. فقدان الوظائف: أدى انهيار مؤسسات الادخار والقروض ومتطلبات الترخيص الجديدة إلى فقدان حوالي 50% من المقيمين الذين كانوا موجودين في عام 1985. كما ساهمت التكنولوجيا في فقدان وظائف السكرتارية والطباعة، حيث أصبح المقيمون قادرين على القيام بهذه المهام بأنفسهم.

رابعًا: ظهور فرص جديدة (ما بعد عام 2000)

1. ظهور شركات الرهن العقاري: حلت شركات الرهن العقاري محل مؤسسات الادخار والقروض، مما أدى إلى زيادة الطلب على خدمات التقييم العقاري.

2. نقص المقيمين وارتفاع الأسعار: أدى الركود الاقتصادي وفقدان عدد كبير من المقيمين إلى نقص في عدد المقيمين المؤهلين، مما أدى إلى ارتفاع أسعار التقييم إلى مستويات قياسية (حتى 550 دولارًا للتقييم السكني).

3. جيل جديد من المقيمين: تميز الجيل الجديد من المقيمين بمستوى تعليمي أفضل وإلمام أكبر بالتكنولوجيا، مما ساهم في تطوير المهنة.

4. زيادة متطلبات التعليم: قامت لجنة مؤهلات المقيمين (Appraisal Qualifications Board) بزيادة متطلبات التعليم للحصول على الترخيص، مما أدى إلى رفع مستوى المهنة.

   • المتطلبات الجديدة: تضمنت المتطلبات الجديدة وحدات تعليمية محددة لكل مستوى من مستويات الترخيص. على سبيل المثال، تتطلب المستويات المتقدمة الحصول على شهادة جامعية لمدة أربع سنوات.

خامسًا: العودة إلى “الأيام الخوالي السيئة” (2007-2008)

1. نماذج التقييم الآلية (AVMs) وآراء الأسعار من الوسطاء (BPOs): بدأت المؤسسات المالية في استخدام نماذج التقييم الآلية وآراء الأسعار من الوسطاء لتقليل التكاليف، على الرغم من أنها لا تعتبر تقييمات حقيقية.

   • AVMs: هي أدوات تقييم، وليست تقييمات بحد ذاتها. تحتاج إلى تعديلات من قبل خبراء لتكون دقيقة.
   • BPOs: تستخدم لتحديد أسعار البيع، بينما يتعامل المقيمون مع القيمة، وهما مفهومان مختلفان.

2. ممارسات الإقراض السيئة: بدأت المؤسسات المالية في تقديم قروض “بدون مستندات” (No Doc Loans)، مما يعني عدم الحاجة إلى تقييم أو إثبات دخل للحصول على القرض.

   • نظرية “الأحمق الأكبر” (Greater Fool Theory): اعتمدت هذه الممارسات على الاعتقاد بأن أسعار المنازل ستستمر في الارتفاع، حتى لو كان المقترضون غير قادرين على السداد.

3. الأزمة المالية العالمية: بدأت الأزمة في خريف عام 2007 وبلغت ذروتها في صيف عام 2008، حيث أعلنت شركات وول ستريت الكبرى والمؤسسات المالية الكبرى وإفني ماي وفريدي ماك إفلاسها.

   • قروض “سامة” (Toxic Loans): كانت القروض التي تم تقديمها في هذه الفترة معروفة باسم “القروض دون المستوى” (Subprime Market) أو “القروض السامة”.

سادسًا: زيادة التنظيم (ما بعد الأزمة)

1. قانون SAFE وقانون Dodd-Frank: أدت الأزمة المالية إلى إصدار قوانين جديدة تهدف إلى حماية المستهلك وتنظيم قطاع التمويل العقاري.

   • قانون SAFE: تطلب ترخيص مسؤولي القروض ووضع حد أدنى من متطلبات التعليم.
   • قانون Dodd-Frank: عدل قانون الحقيقة في الإقراض (TILA) لتوفير حماية إضافية للمستهلكين، وألزم المقيمين بتلقي طلبات التقييم من خلال شركات إدارة التقييم (AMCs).

2. شركات إدارة التقييم (AMCs): أصبحت شركات إدارة التقييم وسيطًا بين المقيمين والمؤسسات المالية، مما يهدف إلى ضمان استقلالية المقيم ومنع التأثير عليه.

خلاصة

لقد شهد التقييم العقاري تحولات كبيرة على مر السنين، بدءًا من الاعتماد على الخبرة الشخصية إلى عصر التكنولوجيا والتنظيمات الصارمة. لقد أدت الأزمات الاقتصادية إلى إعادة تقييم دور المقيمين العقاريين وأهميتهم في النظام المالي. ومع استمرار التطور التكنولوجي والتشريعي، من الضروري أن يظل المقيمون العقاريون على اطلاع دائم بأحدث التطورات وأن يلتزموا بأعلى معايير الممارسة المهنية.

المعادلات والصيغ (أمثلة)

على الرغم من أن هذا الفصل لا يعتمد بشكل كبير على المعادلات، إلا أنه يمكن استخدام بعض الصيغ الأساسية في التقييم العقاري لتوضيح بعض المفاهيم:

• قيمة السوق = الدخل الصافي التشغيلي / معدل الرسملة

  • Market Value = Net Operating Income / Capitalization Rate

• نسبة القرض إلى القيمة = مبلغ القرض / قيمة العقار

  • Loan-to-Value Ratio (LTV) = Loan Amount / Property Value

• صافي الدخل التشغيلي = إجمالي الدخل المحتمل - إجمالي المصاريف التشغيلية

  • Net Operating Income (NOI) = Potential Gross Income - Total Operating Expenses

الخلاصة:

يهدف هذا الفصل إلى تقديم صورة شاملة لتطور التقييم العقاري من الماضي إلى الحاضر، مع التركيز على العوامل الاقتصادية والتكنولوجية والتشريعية التي شكلت هذه المهنة.