المساهمة، العوائد، والاستخدام الأمثل

الفصل: المساهمة، العوائد، والاستخدام الأمثل

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى شرح المفاهيم الاقتصادية الأساسية المتعلقة بتقييم العقارات، والتي تشمل: مبدأ المساهمة، مبدأ العوائد المتزايدة والمتناقصة، ومفهوم الاستخدام الأمثل. تعتبر هذه المفاهيم ضرورية للمثمن العقاري لتقدير قيمة العقار بشكل دقيق وموضوعي، مع مراعاة العوامل المؤثرة المختلفة.

أولاً: مبدأ المساهمة (Principle of Contribution)

يعتبر مبدأ المساهمة من أهم المبادئ الاقتصادية التي يعتمد عليها المثمن العقاري في تقدير قيمة العقار. يركز هذا المبدأ على تحديد قيمة كل مكون من مكونات العقار بناءً على مساهمته في القيمة الكلية للعقار.

• التعريف: تنص قيمة المكون، بصرف النظر عن تكلفته، تساوي مقدار القيمة التي يضيفها❓❓ إلى العقار ككل (أو مقدار ما يقلل غيابه من قيمة العقار ككل). هذا المقدار من القيمة يشار إليه بـ الإنتاجية الحدية للمكون. التكلفة الفعلية للمكون تسمى التكلفة الحدية.

• المفهوم: يعني هذا المبدأ أن قيمة أي إضافة أو تحسين للعقار لا تعتمد على تكلفتها المطلقة، بل على مقدار الزيادة التي تحدثها في القيمة السوقية للعقار.

• مثال: إذا قام مالك منزل بتركيب كسوة خارجية جديدة للمنزل، مما أدى إلى زيادة قيمة المنزل بمقدار 5000 دولار أمريكي. يمثل 5000 دولار قيمة الكسوة، أي إنتاجيتها الحدية. هذا صحيح بغض النظر عن تكلفة الكسوة (تكلفتها الحدية)، والتي قد تكون أكثر أو أقل من 5000 دولار. إذا كانت تكلفة الكسوة أقل من 5000 دولار، فقد أضافت قيمة أكبر مما كلفت. أما إذا كانت تكلفة الكسوة أكثر من 5000 دولار، فقد أضافت قيمة أقل مما كلفت (وربما لم يكن ينبغي إضافتها على الإطلاق).

• التطبيقات العملية:

  1. مقارنة المبيعات: يساعد هذا المبدأ في عملية مقارنة المبيعات، حيث يتم استخدامه للإجابة على أسئلة مثل:
     • ما هو الفرق في القيمة بين قطعة أرض بعمق 30 مترًا وأخرى بعمق 36 مترًا؟
     • كيف يؤثر غياب المرآب على قيمة المنزل؟
     • ما مقدار الزيادة في القيمة بإضافة حمام أو غرفة نوم إضافية؟
  2. التحسينات والإضافات: يساعد في تحديد ما إذا كانت الإضافات والتحسينات المقترحة ستزيد من قيمة العقار بما يفوق تكلفتها.

• مثال تطبيقي: في حي سكني متشابه، تُباع المنازل التي تحتوي على حمامين مقابل 140 ألف دولار أمريكي، بينما تُباع المنازل التي تحتوي على ثلاثة حمامات مقابل 145 ألف دولار أمريكي. في هذه الحالة، فإن المساهمة في القيمة التي يقدمها الحمام الثالث، أي إنتاجيته الحدية، ستكون 5000 دولار أمريكي. عند تعديل قيمة عقار مماثل لمراعاة الاختلاف في عدد الحمامات، سيستند المثمن إلى الفرق في القيمة البالغ 5000 دولار أمريكي كما هو محدد في السوق. سيتم إعطاء هذا المؤشر للقيمة السوقية وزنًا أكبر في التقييم من التكلفة الفعلية لإضافة حمام ثالث.

• معادلة توضيحية:

  ΔV = VP - VC

  حيث:

  • ΔV: التغير في قيمة العقار نتيجة المكون أو الإضافة.
  • VP: قيمة العقار بعد إضافة المكون.
  • VC: قيمة العقار قبل إضافة المكون.

ثانياً: مبدأ العوائد المتزايدة والمتناقصة (Principle of Increasing and Decreasing Returns)

يرتبط هذا المبدأ بمفهوم الإنتاجية الحدية، ويوضح كيف تتغير العوائد مع زيادة الاستثمار❓❓ في عوامل الإنتاج.

• التعريف: إذا ظل مقدار أحد عوامل الإنتاج (الأرض على سبيل المثال) ثابتًا. مع زيادة المبلغ المستثمر في العامل (العوامل) الآخر (الأخرى) بشكل تدريجي، سيزداد معدل العائد على الاستثمار أولاً بمعدل أعلى تدريجيًا. وهذا ما يسمى العوائد المتزايدة. سيستمر هذا المعدل في الزيادة، ولكن بمعدل أقل تدريجيًا، وسيبدأ أخيرًا في الانخفاض، وفي هذه المرحلة، يُطلق على معدل العائد العوائد المتناقصة.

• المفهوم: يعني هذا المبدأ أنه في البداية، كل زيادة في الاستثمار تؤدي إلى زيادة كبيرة في العائد. ومع استمرار الاستثمار، تبدأ الزيادة في العائد بالتناقص، حتى تصل إلى نقطة يصبح فيها الاستثمار الإضافي غير مجدٍ.

• مثال: يعتزم أحد البناة تطوير قطعة أرض بسكن خاص، بتكلفة بناء تبلغ 60 دولارًا للقدم المربع. من خلال تحليل سوق الإسكان المحلي، يقدر البنّاء سعر البيع المحتمل للمسكن، بناءً على المساحات المحتملة المختلفة بالقدم المربع. يوضح المخطط التالي تأثير زيادة حجم المنزل على معدل العائد الإجمالي (الربح) للبنائين. (انظر الجدول في الملف المرفق).

• التطبيقات العملية:

  1. تحديد الحجم الأمثل: يساعد في تحديد الحجم الأمثل للمبنى أو التحسينات لتحقيق أقصى عائد على الاستثمار.
  2. اتخاذ قرارات الاستثمار: يساعد المستثمرين على اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن مقدار الاستثمار الذي يجب تخصيصه لتحسين العقار.

• معادلة توضيحية:

  هذا المبدأ لا يعتمد على معادلة مباشرة، بل على تحليل منحنى العوائد، حيث يتم تحديد نقطة التحول من العوائد المتزايدة إلى العوائد المتناقصة. يتم ذلك من خلال حساب العائد الهامشي (Marginal Return) لكل وحدة استثمار إضافية.

  Marginal Return = (Change in Total Revenue) / (Change in Total Cost)

ثالثاً: مبدأ الاستخدام الأمثل (Highest and Best Use Principle)

يعتبر هذا المبدأ من أهم المبادئ التي يعتمد عليها المثمن العقاري في تحديد قيمة العقار، حيث يركز على تحديد الاستخدام الأكثر ربحية للعقار.

• التعريف: ينص مبدأ الاستخدام الأمثل على أن قيمة العقار تتحدد بالاستخدام الأكثر ربحية الذي يمكن للعقار أن يستخدم فيه بشكل معقول (وقانوني). وبالتالي، لتحديد القيمة السوقية للعقار، يجب على المثمن أولاً تحليل الاستخدام الأمثل له.

• المفهوم: يعني هذا المبدأ أن قيمة العقار تعتمد على قدرته على تحقيق أعلى عائد ممكن، مع مراعاة القيود القانونية والتنظيمية والعوامل الاقتصادية والاجتماعية.

• شروط الاستخدام الأمثل: يجب أن يستوفي الاستخدام الأمثل أربعة شروط أساسية:

  1. القانونية (Legally Permissible): يجب أن يكون الاستخدام مسموحًا به بموجب قوانين تقسيم المناطق واللوائح الأخرى.
  2. الجدوى المادية (Physically Possible): يجب أن يكون العقار مناسبًا ماديًا للاستخدام المقترح.
  3. الجدوى المالية (Financially Feasible): يجب أن يكون الاستخدام مربحًا من الناحية المالية.
  4. الأكثر ربحية (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية، يجب أن يكون الاستخدام الأمثل هو الذي يحقق أعلى عائد.

• التطبيقات العملية:

  1. تحديد الاستخدام الحالي: يساعد في تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي للعقار هو الاستخدام الأمثل.
  2. تحديد الاستخدام المستقبلي: يساعد في تحديد الاستخدام الأمثل للعقار في المستقبل، مع الأخذ في الاعتبار التغيرات في السوق والبيئة المحيطة.
  3. مقارنة العقارات: يساعد في تحديد العقارات المماثلة التي يجب استخدامها في عملية المقارنة.

• أمثلة:

  • أرض فضاء: قد يكون الاستخدام الأمثل لأرض فضاء هو بناء مبنى سكني أو تجاري، اعتمادًا على موقع الأرض والطلب في السوق.
  • مبنى قديم: قد يكون الاستخدام الأمثل لمبنى قديم هو تجديده واستخدامه لنفس الغرض، أو هدمه وبناء مبنى جديد، اعتمادًا على حالة المبنى والتكاليف المرتبطة بكل خيار.
  • عقار محسّن: عند تحليل العقارات المحسّنة لاستخدامها الأمثل، يميز المثمن بين الاستخدام الأمثل الفعلي والاستخدام الأمثل الذي ينطبق في حالة خلو العقار (أي غير محسّن).

• مثال 1: عقار مُحسَّن بسكن خاص. يقدر المثمن قيمة الأرض لاستخدامها الحالي بـ 50000 دولار أمريكي وقيمة المسكن بـ 70000 دولار أمريكي. عند تقييم الاستخدام الأمثل، يحدد المثمن أنه في حالة الخلو، سيكون الاستخدام الأمثل للأرض هو السكن متعدد العائلات، والذي تقدر قيمته بـ 80000 دولار أمريكي. في هذا الوضع، فإن الاستخدام الأمثل للأرض هو استخدامها الحالي، لأن القيمة الإجمالية الحالية للأرض والتحسينات (50000 دولار أمريكي + 70000 دولار أمريكي = 120000 دولار أمريكي) تتجاوز قيمة الأرض وحدها لاستخدام مختلف.

• مثال 2: لنفترض أن لدينا نفس الظروف كما في المثال السابق، ولكن المسكن متهالك ويقدر بقيمة 20000 دولار أمريكي فقط. وبالتالي، فإن القيمة الإجمالية للأرض والتحسينات لاستخدامها الحالي تبلغ 70000 دولار أمريكي. في هذه الحالة، يمكن للمثمن أن يحدد جيدًا أن الاستخدام الأمثل للأرض هو استخدام سكني متعدد العائلات، على افتراض أن تكلفة إزالة التحسينات الحالية أقل من 10000 دولار أمريكي (80000 دولار أمريكي قيمة إذا كانت شاغرة للاستخدام الجديد مطروحًا منها 70000 دولار أمريكي قيمة كما تم تحسينها للاستخدام الحالي).

رابعاً: مبدأ الاستخدام المتسق (Consistent Use Principle)

يرتبط هذا المبدأ بتقييم العقارات المحسنة.

• التعريف: يتطلب الاستخدام المتسق تقييم كل من الأرض والتحسينات لنفس الاستخدام، حتى لو تم تقييمهما بشكل منفصل. من غير المناسب تقييم الأرض لاستخدام واحد والتحسينات لاستخدام مختلف.

• المفهوم: يجب أن يكون التقييم متسقًا لكلا الجزأين.

• مثال: لا يمكن للمثمن، في المثالين السابقين، تقييم التحسينات لاستخدامها الحالي في السكن الخاص وتقييم الأرض لاستخدام سكني متعدد العائلات. يجب تقييم الأرض والتحسينات باستمرار، إما كلاهما للاستخدام الفردي أو كلاهما للاستخدام متعدد العائلات.

خامساً: مبادئ التوافق والتقدم والتحوف (Conformity, Progression, and Regression Principles)

هذه المبادئ مرتبطة بتأثير البيئة المحيطة على قيمة العقار.

• التوافق (Conformity): وفقًا لمبدأ التوافق، تزداد قيمة العقارات عندما تتوافق استخدامات العقارات المحيطة مع استخدام العقار المعني. هذا هو الأساس المنطقي وراء لوائح تقسيم المناطق، التي تسعى إلى تجميع الاستخدامات المتوافقة معًا وفصل الاستخدامات غير المتوافقة.

• التقدم (Progression): يحدث عندما تزيد قيمة العقار الأقل قيمة بسبب قربه من❓❓ العقارات ذات القيمة الأعلى.

• التحوف (Regression): يحدث عندما تقل قيمة العقار الأعلى قيمة بسبب قربه من العقارات ذات القيمة الأقل.

خاتمة

إن فهم وتطبيق مبادئ المساهمة والعوائد المتزايدة والمتناقصة والاستخدام الأمثل، بالإضافة إلى المبادئ المرتبطة بالبيئة المحيطة، يعتبر أمرًا أساسيًا لعمل المثمن العقاري. هذه المبادئ تساعد في تحليل العوامل المؤثرة على قيمة العقار، وتقدير القيمة السوقية بشكل دقيق وموضوعي. من خلال التطبيق الصحيح لهذه المبادئ، يمكن للمثمن العقاري تقديم تقييمات موثوقة تساعد المستثمرين وأصحاب العقارات على اتخاذ قرارات مستنيرة.