المساهمة والعوائد وأفضل استخدام

الفصل: المساهمة والعوائد وأفضل استخدام

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح مفصل لمفاهيم اقتصادية أساسية في تقييم العقارات، وهي: مبدأ المساهمة، ومبدأ العوائد المتزايدة❓❓ والمتناقصة، ومبدأ أفضل استخدام. تعتبر هذه المبادئ ضرورية لفهم كيفية تحديد قيمة العقار بناءً على عناصره المختلفة، والعوائد التي يمكن تحقيقها من استخدامه، والاستخدام الأمثل الذي يحقق أعلى قيمة له.

أولاً: مبدأ المساهمة (Principle of Contribution)

• مفهوم مبدأ المساهمة: ينص هذا المبدأ على أن قيمة أي مكون من مكونات العقار (سواء كان قطعة أرض، أو تحسينًا مبنيًا، أو ميزة إضافية) تعتمد على مقدار القيمة التي يضيفها هذا المكون إلى العقار ككل، أو مقدار النقص في قيمة العقار في حالة غياب هذا المكون. بمعنى آخر، يتم قياس قيمة المكون بإنتاجيته الحدية (Marginal Productivity).

• الإنتاجية الحدية والتكلفة الحدية:

  • الإنتاجية الحدية (Marginal Productivity): هي مقدار القيمة التي يضيفها المكون إلى العقار.
  • التكلفة الحدية (Marginal Cost): هي التكلفة الفعلية للمكون.

  مثال: إذا قام مالك منزل بتركيب كسوة خارجية جديدة للمنزل، وأدت هذه الكسوة إلى زيادة قيمة المنزل بمقدار 5000 دولار، فإن قيمة الكسوة الخارجية (إنتاجيتها الحدية) هي 5000 دولار. بغض النظر عن التكلفة الفعلية للكسوة، والتي قد تكون أقل أو أكثر من 5000 دولار.

• تطبيقات عملية لمبدأ المساهمة:

  1. المقارنة المباشرة بالمبيعات (Sales Comparison Approach): يساعد هذا المبدأ في تحديد الفروق في القيمة بين العقارات المتشابهة بسبب وجود أو غياب مكونات معينة. على سبيل المثال، ما هو الفرق في القيمة بين قطعة أرض بعمق 100 قدم وأخرى بعمق 120 قدم؟ أو ما هو تأثير عدم وجود مرآب على قيمة المنزل؟

  2. إجراء التعديلات على العقارات المماثلة: بدلاً من الاعتماد على تقديرات التكلفة البسيطة، يوجه مبدأ المساهمة المثمن إلى تحليل القيم السوقية لهذه المكونات المختلفة للإجابة على أنواع مماثلة من الأسئلة.

  مثال: في حي من العقارات السكنية المتشابهة، تباع المنازل التي تحتوي على حمامين بسعر 140,000 دولار، بينما تباع المنازل التي تحتوي على ثلاثة حمامات بسعر 145,000 دولار. في هذه الحالة، فإن المساهمة في القيمة التي يقدمها الحمام الثالث، أي إنتاجيته الحدية، ستكون 5000 دولار. عند تعديل قيمة عقار مماثل لتعويض الفرق في عدد الحمامات، سيستند المثمن إلى الفرق البالغ 5000 دولار في القيمة كما يحدده السوق.

ثانياً: مبدأ العوائد المتزايدة والمتناقصة❓❓ (Principle of Increasing and Decreasing Returns)

• مفهوم مبدأ العوائد المتزايدة والمتناقصة: يفترض هذا المبدأ تثبيت كمية عامل واحد أو أكثر من عوامل الإنتاج (مثل الأرض)، ثم زيادة الاستثمار في العوامل الأخرى بشكل تدريجي. في البداية، سيزداد معدل العائد على الاستثمار❓❓ بمعدل متزايد (عوائد متزايدة)، ثم سيستمر في الزيادة ولكن بمعدل أقل (عوائد متناقصة)، وفي النهاية سيبدأ في التناقص.

• شرح المراحل:

  1. العوائد المتزايدة (Increasing Returns): في هذه المرحلة، تكون الزيادة في الاستثمار مصحوبة بزيادة أكبر نسبياً في العائد.
  2. العوائد المتناقصة (Diminishing Returns): في هذه المرحلة، لا تزال الزيادة في الاستثمار مصحوبة بزيادة في العائد، ولكن بمعدل أقل من الزيادة في الاستثمار.
  3. العوائد السلبية (Negative Returns): في هذه المرحلة، تؤدي الزيادة في الاستثمار إلى انخفاض العائد.

• مثال: يخطط مقاول لتطوير قطعة أرض ببناء منزل مستقل بتكلفة بناء تبلغ 60 دولارًا للقدم المربع. من خلال تحليل سوق الإسكان المحلي، يقدر المقاول سعر البيع المحتمل للمنزل، بناءً على المساحات المحتملة المختلفة. يوضح الجدول التالي تأثير زيادة حجم المنزل على معدل العائد الإجمالي للمقاول (الربح).

ثالثاً: مبدأ أفضل استخدام (Highest and Best Use Principle)

• مفهوم مبدأ أفضل استخدام: ينص هذا المبدأ على أن قيمة العقار تتحدد بالاستخدام الأكثر ربحية الذي يمكن أن يُستخدم فيه العقار بشكل معقول وقانوني. لذا، لتحديد القيمة السوقية للعقار، يجب على المثمن أولاً تحليل أفضل استخدام له.

• شروط أفضل استخدام:

  1. قانوني (Legally Permissible): يجب أن يكون الاستخدام مسموحًا به بموجب قوانين تقسيم المناطق السارية، أو أن يكون من الممكن الحصول على ترخيص للاستخدام.
  2. ممكن مادياً (Physically Possible): يجب أن تكون خصائص العقار (مثل الحجم والشكل والتضاريس) مناسبة للاستخدام المقترح.
  3. مجدٍ اقتصادياً (Financially Feasible): يجب أن يكون الاستخدام مربحًا، بمعنى أن الإيرادات المتوقعة يجب أن تتجاوز التكاليف.
  4. الأكثر إنتاجية (Maximally Productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية اقتصاديًا، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للعقار.

• أفضل استخدام كأرض خالية مقابل أفضل استخدام كعقار محسّن:

  • عند تحليل أفضل استخدام للعقار المحسّن، يميز المثمن بين أفضل استخدام للعقار في حالته الحالية وأفضل استخدام له إذا كان شاغرًا (أي غير محسّن).
  • حقيقة أن أفضل استخدام للعقار، إذا كان شاغرًا، سيكون شيئًا آخر غير الاستخدام الحالي لا يعني بالضرورة أن الاستخدام الحالي للعقار ليس هو أفضل استخدام له. سيكون هذا هو الحال فقط إذا كانت قيمة الأرض في حالة شاغرة (لاستخدام آخر) تتجاوز قيمتها كما هي مطورة حاليًا.

• أهمية تحليل أفضل استخدام:

  1. تحديد العقارات المماثلة: يجب أن يكون للعقارات المماثلة المحسّنة نفس أوجه استخدامات مماثلة أو مشابهة لأفضل استخدام للعقار قيد التقييم.
  2. اتخاذ قرارات بشأن التحسينات: يساعد تحليل أفضل استخدام في تحديد ما إذا كان يجب هدم التحسينات أو تجديدها أو الاحتفاظ بها في حالتها الحالية.

• أمثلة:

  • مثال 1: عقار مُحسّن بمنزل مستقل. يقدر المثمن قيمة الأرض لاستخدامها الحالي بمبلغ 50,000 دولار وقيمة المنزل بمبلغ 70,000 دولار. عند تقييم أفضل استخدام، يحدد المثمن أنه إذا كانت الأرض شاغرة، فإن أفضل استخدام لها سيكون سكنًا متعدد العائلات، والذي تقدر قيمة الأرض لهذا الغرض بمبلغ 80,000 دولار. في هذه الحالة، فإن أفضل استخدام للأرض هو استخدامها الحالي، لأن القيمة الإجمالية الحالية للأرض والتحسينات (50,000 دولار + 70,000 دولار = 120,000 دولار) تتجاوز قيمة الأرض وحدها لاستخدام مختلف.

  • مثال 2: لنفترض أن لدينا نفس الظروف كما في المثال السابق، ولكن المنزل متهالك ويقدر سعره بمبلغ 20,000 دولار فقط. وبالتالي، فإن القيمة الإجمالية للأرض والتحسينات لاستخدامها الحالي هي 70,000 دولار. في هذه الحالة، يمكن للمثمن أن يحدد جيدًا أن أفضل استخدام للأرض هو لسكن متعدد العائلات، على افتراض أن تكلفة إزالة التحسينات الحالية أقل من 10,000 دولار (80,000 دولار قيمة إذا كانت شاغرة❓❓ لاستخدام جديد أقل من 70,000 دولار قيمة كما هو مُحسّن للاستخدام الحالي).

رابعاً: مبدأ الاستخدام المتسق (Consistent Use Principle)

• مفهوم مبدأ الاستخدام المتسق: ينص هذا المبدأ على أنه يجب تقييم الأرض والتحسينات على أساس نفس الاستخدام، حتى لو تم تقييمهما بشكل منفصل. من غير المناسب تقييم الأرض لاستخدام معين وتقييم التحسينات لاستخدام مختلف.

• مثال: لا يمكن للمثمن، في المثالين السابقين، تقييم التحسينات لاستخدامها الحالي السكني للعائلة الواحدة وتقييم الأرض للاستخدام السكني متعدد العائلات. يجب تقييم الأرض والتحسينات باستمرار، إما كلاهما لاستخدام عائلة واحدة أو كلاهما للاستخدام متعدد العائلات.

خامساً: مبادئ المطابقة والتقدم والتراجع (Conformity, Progression, and Regression Principles)

• مبدأ المطابقة (Principle of Conformity): تنص على أن قيم العقارات تزداد عندما تتفق استخدامات العقارات المحيطة مع استخدام العقار المحدد. هذا هو الأساس المنطقي وراء لوائح تقسيم المناطق، التي تسعى إلى تجميع الاستخدامات المتوافقة معًا وفصل الاستخدامات غير المتوافقة.

• مبدأ التقدم (Principle of Progression): ينص على أن قيمة العقار الأقل قيمة تزداد إذا كان محاطًا بعقارات ذات قيمة أعلى.

• مبدأ التراجع (Principle of Regression): ينص على أن قيمة العقار الأعلى قيمة تنخفض إذا كان محاطًا بعقارات ذات قيمة أقل.

الخلاصة

إن فهم مبادئ المساهمة والعوائد وأفضل استخدام أمر بالغ الأهمية لتقييم العقارات بدقة. تساعد هذه المبادئ المثمنين على تحليل قيمة المكونات المختلفة للعقار، وتحديد الاستخدام الأمثل الذي يحقق أعلى قيمة، وتقييم تأثير العوامل الخارجية على قيمة العقار.