مبادئ الإنتاج وأنواع القيمة

الفصل: مبادئ الإنتاج وأنواع القيمة

مقدمة

يُعد فهم مبادئ الإنتاج وأنواع القيمة أمرًا بالغ الأهمية في تقييم العقارات. يتناول هذا الفصل هذه المفاهيم بشكل مفصل، مع التركيز على الجوانب النظرية والتطبيقية التي تهم المثمن العقاري. سنستكشف كيف تؤثر عوامل الإنتاج في قيمة العقار، وكيف يمكن تحديد أنواع القيمة المختلفة بناءً على ظروف السوق والاستخدامات المحتملة للعقار.

أولاً: الإنتاج كمقياس للقيمة

في النظرية الاقتصادية، يشير الإنتاج إلى خلق الثروة. يتمثل في القدرة على إيجاد قيمة يمكن استخدامها لقياس قيمة الأرض وتحسيناتها. وبالتالي، فإن الإنتاج يلعب دورًا هامًا في عملية تقييم العقارات.

أ. عوامل الإنتاج (Agents of Production)

تعتبر عوامل الإنتاج الأساس الذي يقوم عليه أي نشاط اقتصادي، وتتفاعل هذه العوامل معًا لإنتاج السلع والخدمات. هذه العوامل هي:

1. رأس المال (Capital): الموارد المالية المتاحة للاستثمار في العقار. يشمل ذلك النقد والقروض والتسهيلات الائتمانية الأخرى.

2. الأرض (Land): الموارد الطبيعية التي تشمل الأرض نفسها والموارد الموجودة عليها أو بداخلها، مثل المعادن والمياه.

3. العمل (Labor): الجهد البشري المبذول في عملية الإنتاج، سواء كان جهدًا فكريًا أو بدنيًا.

4. التنسيق (Coordination): الإدارة أو ريادة الأعمال التي تجمع بين عوامل الإنتاج الأخرى لتحقيق أقصى قدر من الكفاءة والربحية. وهي القدرة على توجيه وتنظيم الموارد المتاحة لتحقيق الهدف الإنتاجي.

هذه العوامل يمكن أن تعمل بشكل فردي أو بالتضافر مع بعضها البعض لتحقيق عائد في شكل دخل أو ربح. و معدل العائد أو الربح بالنسبة لمقدار الموارد المستثمرة هو مقياس الإنتاج والقيمة.

مثال: في مشروع تطوير عقاري، يوفر المستثمرون رأس المال، ويقدم المطور الإدارة (التنسيق)، وتوفر فرق البناء العمالة. تتحد هذه العوامل الثلاثة مع العامل الرابع، الأرض، لإنشاء شيء ذي قيمة، مثل تطوير سكني.

ب. نظرية الرأسمالية وعوامل الإنتاج

تقوم نظرية الرأسمالية، التي وضعها آدم سميث في كتابه “ثروة الأمم” عام 1776، على فكرة أن القيمة يجب أن تكون مزيجًا من عوامل الإنتاج الأربعة.

• الأرض: يجب أن يحق للمالك الحصول على إيجار.
• العمل: يجب أن يحصل على أجور.
• رأس المال: يجب أن يحصل على فائدة.
• الإدارة: يجب أن تحصل على ربح يتناسب مع المخاطر.

مثال عملي: لنفترض أنه يمكن شراء عقار بمبلغ 100,000 دولار. يرغب المقاول في بناء منزل على العقار. يقدر المقاول إجمالي تكاليف تجهيز الأرض والبناء والمناظر الطبيعية بمبلغ 190,000 دولار، ويقدر أن المشروع سيستغرق تسعة أشهر من شراء الأرض إلى الانتهاء، بالإضافة إلى ثلاثة أشهر إضافية لبيع العقار. يقدر المقاول الفائدة❓ التي سيتعين عليه دفعها بنسبة 10 في المائة وأنه يجب أن يحصل أيضًا على 10 في المائة على استثماره النقدي الخاص. يقدر أن إجمالي الفائدة والعائد على رأس المال يجب أن يصل إلى 28,000 دولار، قبل البيع المتوقع للعقار.

نظرًا للتغيرات المحتملة في الاقتصاد والتأخير والتكاليف الأخرى، يشعر بأنه يجب أن يحصل على ربح قدره 22 بالمائة إذا كان على استعداد لتحمل المخاطر.

إجمالي التكاليف:
* الأرض: 100,000 دولار
* التحسينات: 190,000 دولار
* الفائدة: 28,000 دولار
* الربح: 69,960 دولار
* السعر: 387,960 دولار

لذلك، يمكن للمقاول أن يستنتج أن 387,960 دولارًا سيكون سعرًا عادلاً للمنزل الذي سيتم بناؤه. ومع ذلك، يمكن أن تؤدي قوى السوق إلى سعر ممكن أعلى أو سعر أقل قد يؤدي حتى إلى خسارة.

ثانياً: أنواع القيمة (Types of Value)

هناك عدة أنواع من القيمة. عند إجراء عملية تقييم منظمة، من الضروري التمييز بين أنواع القيمة المختلفة وتحديد معيار القيمة الذي سيقوم المثمن بتقديره. هذا جزء حاسم❓ من العملية ويجب أن يتضمن التقييم تعريفًا لمعيار القيمة الذي يتم تقديره. تشمل الأنواع المختلفة من القيمة التي يمكن تقديرها في تقييمات العقارات قيمة الاستثمار، والقيمة قيد الاستخدام، وقيمة التصفية، وقيمة التأمين، وقيمة التقييم، وقيمة استمرارية التشغيل، والقيمة السوقية.

أ. القيمة السوقية (Market Value)

القيمة السوقية هي النوع الأكثر شيوعًا الذي يتم تقديره في تقييمات العقارات. يشار إليها أحيانًا بالقيمة التبادلية أو القيمة في التبادل. وهي قيمة العقار كما يحددها السوق المفتوح. يعرف السجل الفيدرالي، المجلد 55، رقم 251، 31 ديسمبر 1990، واشنطن العاصمة، القيمة السوقية على النحو التالي:

“السعر الأكثر احتمالاً الذي يجب أن يحققه العقار في سوق تنافسي ومفتوح في ظل جميع الظروف اللازمة لعملية بيع عادلة، مع تصرف كل من المشتري والبائع بحكمة ومعرفة، وبافتراض أن السعر لا يتأثر بأي حافز لا داعي له. يتضمن هذا التعريف إتمام عملية البيع اعتبارًا من تاريخ محدد وانتقال الملكية من البائع إلى المشتري بموجب شروط يتم بموجبها:

1. يكون كل من المشتري والبائع مدفوعين عادةً؛

2. يكون كلا الطرفين على علم جيد أو تم إعلامهما جيدًا، ويتصرفان فيما يعتبرانه في مصلحتهما الفضلى؛

3. يتم تخصيص وقت معقول للعرض في السوق المفتوح؛

4. يتم الدفع نقدًا بالدولار الأمريكي أو بشروط ترتيبات مالية مماثلة لذلك؛ و

5. يمثل السعر المقابل الطبيعي للعقار المباع غير متأثر بالتمويل الخاص أو الإبداعي أو تنازلات المبيعات الممنوحة من قبل أي شخص مرتبط بالبيع.”

بعبارة أخرى، تشير القيمة السوقية إلى مبلغ النقود (أو ما يعادلها من النقد) الذي من المرجح أن يتم دفعه مقابل عقار ما في تاريخ معين في معاملة سوق مفتوحة عادلة ومعقولة. ولكي تكون معاملة السوق عادلة ومعقولة، يجب أن تنطبق عدة شروط:

1. يجب أن يكون كل من المشتري والبائع على علم جيد بظروف السوق والعقار المعني.

2. يجب أن يتصرف كل من المشتري والبائع بشكل معقول، وبما يحقق مصلحتهما الذاتية، ودون إكراه لا داعي له.

3. يجب عرض العقار في السوق لفترة زمنية معقولة.

4. لا توجد ظروف استثنائية، مثل التمويل الليبرالي أو التنازلات، متورطة.

عندما تكون هذه العوامل الأربعة موجودة، يُقال إن المعاملة هي “معاملة محايدة”.

أ. 1. القيمة السوقية في المعاملات غير النقدية

من الناحية العملية، قلة قليلة جدًا من معاملات العقارات تتم “نقدًا بالكامل” في سوق اليوم. عندما يكون تمويل الصفقة قابلاً للمقارنة مع التمويل النموذجي المتاح في السوق، فإنه يعتبر معادلاً للنقد. ومع ذلك، إذا كان التمويل يتضمن تنازلات غير معتادة في السوق (مثل سعر فائدة أقل من سعر السوق في معاملة ممولة من البائع)، فيجب على المثمن تحديد الشروط غير النقدية في تقرير التقييم، ويجب أن تؤخذ في الاعتبار تأثيرها على القيمة.

أ. 2. تعريفات أخرى للقيمة السوقية

تم استخدام مصطلح القيمة السوقية لسنوات عديدة، وخضع لتفسيرات مختلفة من قبل الاقتصاديين والقضاة والمشرعين. نتيجة لذلك، فإن القيمة السوقية لا تعني بالضرورة نفس الشيء في جميع الحالات. على سبيل المثال، غالبًا ما تتضمن قوانين الولاية المتعلقة بالاستملاك (أخذ ملكية خاصة لغرض عام) والتقييم الضريبي تعريفات للقيمة السوقية. عند إجراء تقييم لأغراض تخضع لقانون الولاية، يجب على المثمن استخدام تعريف القانون للقيمة السوقية.

ب. السعر (Price)

القيمة السوقية هي ما يجب أن يحققه العقار عند البيع، لكن السعر مختلف تمامًا. السعر هو المبلغ المدفوع بالفعل مقابل العقار. في حين أن السعر يمكن أن يكون مساوياً للقيمة السوقية، إلا أنه يمكن أن يكون أيضًا أكبر أو أقل من القيمة السوقية. قد يكون قدر كبير من التفاضل عن القيمة السوقية ناتجًا عن عدد من العوامل أو مجموعة من العوامل مثل:

1. بائع غير مطلع لم يكن على علم بالقيمة السوقية.

2. مشتري غير مطلع لم يكن على علم بالقيمة السوقية.

3. بائع اضطر للبيع على الفور.

4. بائع لم يكن يريد البيع حقًا (غير مدفوع للبيع).

5. مشتري لم يكن لديه حافز كبير للشراء.

6. مشتري كان بحاجة إلى عقار معين لغرض محدد. و

7. عملية بيع قدم فيها البائع تكاليف تمويل أقل من السوق.

ملاحظة: قال أحد خبراء الاستثمار المشهورين على المستوى الوطني ذات مرة: “إذا كانت الشروط صحيحة، فإن السعر غير جوهري”. ما كان يقوله هو أنه إذا كانت الشروط تسمح بتدفق نقدي معقول من الاستثمار، فلا يهم ما هو السعر.

ج. القيمة قيد الاستخدام (Value in Use)

تشير القيمة قيد الاستخدام (تسمى أيضًا “قيمة الاستخدام”) إلى قيمة العقار عند استخدامه لغرض معين فقط. هذا على النقيض من القيمة السوقية، التي تفترض أن السوق سيحدد قيمة العقار في ضوء جميع استخداماته المحتملة. بالإضافة إلى ذلك، يُنظر إلى قيمة الاستخدام بشكل شائع من حيث قيمة العقار لعمل تجاري مستمر معين. وبالتالي، تتأثر قيمة الاستخدام بالمناخ التجاري الذي يعمل فيه العمل.

مثال: مصنع متخصص.

د. أنواع أخرى من القيمة

• قيمة الاستثمار (Investment Value): قيمة العقار بالنسبة لمستثمر معين، بناءً على احتياجاته وأهدافه الاستثمارية.
• قيمة التصفية (Liquidation Value): القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة، في الغالب في ظروف غير مواتية.
• قيمة التأمين (Insurance Value): القيمة اللازمة لتغطية تكاليف إعادة بناء أو إصلاح العقار في حالة تلفه أو تدميره.
• قيمة التقييم (Assessment Value): القيمة التي تحددها السلطات الضريبية لغرض فرض الضرائب العقارية.
• قيمة استمرارية التشغيل (Going Concern Value): قيمة العقار كجزء من عمل تجاري مستمر، وتشمل قيمة الأصول غير الملموسة مثل العلامة التجارية والسمعة.

ثالثاً: الخلاصة

إن فهم مبادئ الإنتاج وأنواع القيمة المختلفة أمر ضروري للمثمن العقاري❓❓ المحترف. من خلال تطبيق هذه المفاهيم بشكل صحيح، يمكن للمثمن تقديم تقديرات دقيقة وموثوقة لقيمة العقارات، مما يساعد العملاء على اتخاذ قرارات مستنيرة.