مبادئ وعوامل تحديد القيمة

الفصل الثاني: مبادئ وعوامل تحديد القيمة

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم شامل لمفهوم القيمة في سياق تقييم العقارات. سنستكشف المبادئ الأساسية التي تحكم تحديد القيمة، والعوامل المختلفة التي تؤثر عليها. إن فهم هذه المبادئ والعوامل أمر ضروري للمقيم العقاري المحترف لاتخاذ قرارات تقييم مستنيرة ودقيقة.

أولًا: ما هي القيمة؟

في أبسط صورها، تشير القيمة إلى الأهمية النسبية لشيء ما، معبرًا عنها بشيء آخر. عادة ما يتم التعبير عن القيمة بوحدة تبادل مقبولة، مثل المال. وبالتالي، فإن التعريف الشائع للقيمة هو “القيمة النقدية للممتلكات أو السلع أو الخدمات بالنسبة للمشترين والبائعين.”

القيمة هي القيمة النسبية لشيء معبر عنها بالمال.

ترتبط القيمة بالفوائد. إذن القيمة هي “القيمة الحالية للمنافع المستقبلية” معبر عنها بشروط نقدية.
يبدو مفهوم القيمة بسيطًا في ظاهره، ولكنه كان (ولا يزال) موضوعًا للكثير من الدراسة. لقد تطورت مفاهيم القيمة اليوم على مر القرون، والمبادئ المستخدمة من قبل المقيمين اليوم استغرقت سنوات عديدة لتصبح مقبولة على نطاق واسع في صناعة العقارات. بينما نحاول فهم مبادئ القيمة، من المهم أن نلاحظ أنها جميعًا تعتمد على بعضها البعض. في النهاية، يجب النظر إلى نظرية القيمة كوحدة موحدة.

ثانيًا: الخصائص الأربع للقيمة

تقول النظرية الاقتصادية الحديثة أن القيمة ليست جوهرية. بمعنى آخر، قيمة الشيء ليست متأصلة فيه، بل تتكون من قوى وظروف خارجية معينة. تُعرف الظروف التي يتم بموجبها إنشاء القيمة باسم الخصائص الأربع للقيمة.
الخصائص الأربع للقيمة هي:
1. المنفعة (Utility)
2. الندرة (Scarcity)
3. القابلية للتحويل❓❓ (Transferability)
4. الطلب الفعال (Effective Demand)

أ. المنفعة (Utility):
لكي يكون للشيء قيمة، يجب أن تكون له أولاً منفعة، مما يعني أنه يجب أن يكون قادرًا على تلبية رغبة أو حاجة لدى المشترين المحتملين. تتمتع العقارات بفائدة لمجموعة واسعة من الأغراض، مثل موقع للهياكل الدائمة (المنازل والمكاتب والمصانع وما إلى ذلك)، وإنتاج المنتجات الزراعية والمعدنية والترفيه.
مثال: قطعة أرض في تقسيم سكني لها فائدة لأنها مناسبة لبناء منزل.

ب. الندرة (Scarcity):
الخاصية الثانية للقيمة هي الندرة. حتى لو كان للشيء فائدة، فلن تكون له قيمة إذا كان مفرط الوفرة. المثال الكلاسيكي على ذلك هو الهواء: إنه بالتأكيد مفيد جدًا للتنفس، ولكنه وفير جدًا لدرجة أنه ليس له قيمة. الندرة هي عنصر أساسي في نظرية أن القيمة تعتمد على العرض والطلب. في مرحلة ما، عندما يتجاوز العرض الطلب بكثير، تصبح القيمة ضئيلة.
مثال: يتم تقييم العقارات المطلة على الواجهة المائية أكثر من العقارات غير المطلة على الواجهة المائية بسبب ندرتها. إذا كان لكل منزل في مجتمع واجهة مائية، فلن تكون العقارات المطلة على الواجهة المائية نادرة، ولن تحصل على سعر مميز.

ج. القابلية للتحويل (Transferability):
بالإضافة إلى المنفعة والندرة، تعتمد القيمة على قابلية التحويل. قابلية التحويل هي القدرة على توريث أو تأجير أو إعطاء أو بيع عقار. إذا لم يكن بالإمكان نقل الملكية من البائع إلى المشتري، فلا يمكن أن توجد قيمة. لأن القيمة، بحكم تعريفها، تفترض وجود تبادل (سواء كان حقيقيًا أو نظريًا)، فإن قابلية التحويل ضرورية.
مثال: خصص الكونجرس بعض الأراضي كحدائق وطنية، على أن يتم الاحتفاظ بها إلى الأبد لتمتع الجمهور. لا يمكن شراء هذه الأراضي أو بيعها، لذلك ليس لها “قيمة” بالمعنى الاقتصادي للمصطلح. ويتضح هذا الواقع من الوصف الشائع لحدائقنا بأنها كنوز وطنية “لا تقدر بثمن”.

د. الطلب الفعال (Effective Demand):
تشير الخاصية الرابعة، الطلب الفعال، إلى مزيج الرغبة والقدرة الشرائية. لكي يكون للشيء قيمة، يجب أن يرغب المشترون في امتلاكه. العقارات تستحق البحث عنها أو امتلاكها عندما يُنظر إليها على أنها مفيدة أو مفيدة أو نافعة. ومع ذلك، فإن الرغبة وحدها لا تساوي الطلب الفعال.
يجب أن تقترن الرغبة بالقدرة الشرائية، أي القدرة على دفع ثمن السلعة. يتم قياس القدرة الشرائية من خلال الظروف الاقتصادية مثل التضخم والبطالة ومستويات الأجور، ولها تأثير كبير على قيم العقارات.
مثال: العقارات في مدينة ذات عمالة قوية بأجور عالية لها قيمة بسبب وجود طلب فعال عليها. إنه مرغوب فيه بسبب قربه من الوظائف الجيدة، والوظائف نفسها تولد القدرة الشرائية اللازمة لخلق القيمة.

ثالثًا: التمييز بين القيمة والسعر والتكلفة

غالبًا ما يتم استخدام مصطلحات القيمة والسعر والتكلفة بالتبادل في المحادثة اليومية، ولكن لها معاني متميزة لأغراض التقييم. تشير القيمة إلى ما يستحقه قطعة من الممتلكات نظريًا في ظل ظروف معينة. من ناحية أخرى، يشير السعر إلى المبلغ الفعلي الذي يطلبه أو يعرضه أو يدفعه مشتر معين لبائع معين في معاملة فعلية. القيمة مفهوم؛ السعر حقيقة.

السعر هو “المبلغ المدفوع” مقابل شيء ما في الماضي. التكلفة هي المبلغ المطلوب “لإنشاء أو إنتاج أو الحصول على عقار”. وقد يشمل ذلك إجمالي النفقات على العمالة والمواد والخدمات. القيمة هي “السعر المتوقع” في ظل مجموعة محددة من الافتراضات.
مثال: يشتري مشتري منزلاً بمبلغ 100000 دولار. تتضمن عملية البيع تمويل البائع بسعر فائدة أقل من سعر السوق. 100000 دولار هو السعر. من المحتمل أن تكون قيمة المنزل أقل من 100000 دولار، لأن جزءًا مما يدفعه المشتري هو سعر الفائدة المناسب. على أية حال، لا يمكن للمثمن تحديد القيمة على أساس السعر فقط.

يستخدم مصطلح التكلفة في أغلب الأحيان للإشارة إلى إنتاج سلعة، على عكس السعر والقيمة اللذين يشيران إلى التبادل. في سياق العقارات، التكلفة هي مجموع المال المطلوب لإنتاج عقار.

رابعًا: مبادئ التقييم (القيمة الاقتصادية)

تعتمد عملية تقييم العقارات على مجموعة من المبادئ الاقتصادية التي تحدد كيفية إنشاء القيمة وتأثرها بالعوامل المختلفة في السوق. فيما يلي شرح للمبادئ الأساسية:

أ. مبدأ العرض والطلب (Principle of Supply and Demand):
تتأثر قيمة العقار بشكل مباشر بالتوازن بين العرض المتاح والطلب عليه. عندما يكون العرض محدودًا والطلب مرتفعًا، تميل الأسعار إلى الارتفاع. على العكس من ذلك، عندما يكون العرض كبيرًا والطلب منخفضًا، تميل الأسعار إلى الانخفاض.
يمكن التعبير عن هذا المبدأ رياضيًا باستخدام منحنيات العرض والطلب:
* منحنى العرض (S): يمثل كمية العقارات المتاحة في السوق بأسعار مختلفة.
* منحنى الطلب (D): يمثل كمية العقارات التي يرغب المشترون في شرائها بأسعار مختلفة.
نقطة التقاطع بين المنحنيين تحدد سعر التوازن وكمية التوازن.

ب. مبدأ الإحلال❓❓ (Principle of Substitution):
ينص هذا المبدأ على أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار ما إذا كان بإمكانه الحصول على عقار مماثل بنفس الفائدة بسعر أقل. بمعنى آخر، تحدد قيمة العقار الحد الأعلى الذي يرغب المشتري في دفعه بناءً على البدائل المتاحة.
* مثال: إذا كان هناك منزلان متطابقان تمامًا في نفس المنطقة، فإن المنزل الذي يتم عرضه بسعر أقل سيجذب المشترين أولاً.

ج. مبدأ المنافسة (Principle of Competition):
تجذب الأرباح المرتفعة المنافسة. في سوق العقارات، يمكن أن تؤدي المنافسة بين البائعين إلى انخفاض الأسعار، بينما يمكن أن تؤدي المنافسة بين المشترين إلى ارتفاع الأسعار.
* مثال: إذا كانت هناك منطقة تشهد نموًا سكانيًا سريعًا وتطويرًا عقاريًا، فإن المنافسة بين المطورين ستؤثر على أسعار الأراضي ووحدات الإسكان.

د. مبدأ التغيير (Principle of Change):
سوق العقارات في حالة تغير مستمر. تتأثر القيم بالعوامل الاقتصادية والاجتماعية والسياسية والبيئية المتغيرة. يجب على المثمن أن يضع في اعتباره هذه التغييرات عند تقييم العقار.
* مثال: يمكن أن يؤدي بناء طريق جديد بالقرب من عقار ما إلى زيادة قيمته بسبب سهولة الوصول، أو قد يؤدي إلى انخفاضه بسبب الضوضاء والتلوث.

هـ. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):
تعتمد قيمة العقار على الفوائد المستقبلية المتوقعة منه. يتوقع المشترون والبائعون أداء العقار في المستقبل ويقيمونه بناءً على ذلك.
* مثال: قد يكون سعر قطعة أرض مرتفعًا إذا كان من المتوقع أن يتم تغيير تصنيفها في المستقبل القريب، مما يسمح ببناء مشاريع أكثر ربحية.

و. مبدأ التوازن (Principle of Balance):
تتأثر قيمة العقار بالتوازن بين عناصره المختلفة، مثل الأرض والمباني والتحسينات. يجب أن تكون هذه العناصر متوازنة لتحقيق أقصى قيمة للعقار.
* مثال: قد يكون بناء منزل كبير جدًا على قطعة أرض صغيرة غير فعال، حيث قد يقلل من المساحة المتاحة للحديقة أو مواقف السيارات، وبالتالي يقلل من قيمة العقار.

1. نقطة تناقص الغلة (Point of Diminishing Returns): يشير إلى النقطة التي تبدأ فيها إضافة المزيد من الاستثمارات أو التحسينات إلى العقار في تحقيق عوائد أقل. بعد هذه النقطة، قد يؤدي الاستمرار في إضافة التحسينات إلى انخفاض القيمة الإجمالية للعقار.

ز. مبدأ الإنتاجية الفائضة (Principle of Surplus Productivity):
يشير إلى الدخل الصافي المتبقي بعد خصم تكاليف عوامل الإنتاج الأخرى (الأرض والعمالة ورأس المال والإدارة). يمكن أن يؤثر هذا الدخل المتبقي على قيمة الأرض.

ح. مبدأ المساهمة (Principle of Contribution):
تعتمد قيمة أي عنصر في العقار على مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار، وليس على تكلفته.
* مثال: قد تكون إضافة حمام سباحة إلى منزل مكلفة، ولكن إذا لم تكن هناك طلب كبير على حمامات السباحة في المنطقة، فقد لا تزيد قيمة العقار بنفس القدر الذي تم إنفاقه على بنائه.

ط. مبدأ الغلة المتزايدة والمتناقصة (Principle of Increasing and Decreasing Returns):
يشبه مبدأ التوازن، ولكنه يركز بشكل خاص على تأثير إضافة التحسينات إلى العقار. في البداية، قد تؤدي إضافة التحسينات إلى زيادة قيمة العقار بمعدل متزايد (غلة متزايدة). ومع ذلك، بعد نقطة معينة، قد تبدأ قيمة العقار في الزيادة بمعدل متناقص (غلة متناقصة)، وفي النهاية قد تبدأ القيمة في الانخفاض.

خامسًا: تأثير الاستخدام على قيمة العقارات

أ. مبدأ الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use Principle):
يشير إلى الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وممكنة للعقار. يجب أن يكون هذا الاستخدام ممكنًا ماديًا وقانونيًا ومدفوعًا ماليًا وواقعيًا. تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى هو خطوة حاسمة في عملية التقييم.

ب. مبدأ الاستخدام المتناسق (Consistent Use Principle):
ينص على أنه يجب تقييم الأرض والمباني على أساس استخدام واحد متناسق. لا يجوز تقييم الأرض على أساس استخدام مختلف عن استخدام المباني.

ج. مبادئ المطابقة والترقي والارتداد (Conformity, Progression, and Regression Principles):
* المطابقة (Conformity): تميل العقارات التي تتطابق مع محيطها (من حيث الحجم والأسلوب والجودة) إلى الحصول على قيمة أعلى من العقارات التي لا تتطابق.
* الترقي (Progression): يميل العقار الأقل قيمة إلى زيادة قيمته إذا كان محاطًا بعقارات ذات قيمة أعلى.
* الارتداد (Regression): يميل العقار الأعلى قيمة إلى انخفاض قيمته إذا كان محاطًا بعقارات ذات قيمة أقل.

سادسًا: الإنتاج كمقياس للقيمة

أ. مبدأ عوامل الإنتاج (Agents of Production Principle):
تعتمد قيمة العقار على عوامل الإنتاج المستخدمة في إنشائه: الأرض والعمالة ورأس المال والإدارة. يتم توزيع الدخل الناتج عن العقار على هذه العوامل.
يمكن تمثيل هذه العلاقة بالمعادلة التالية:
Income = Rent + Wages + Interest + Profit
حيث:
* Income: الدخل الناتج عن العقار.
* Rent: العائد على الأرض.
* Wages: أجور العمالة.
* Interest: الفائدة على رأس المال.
* Profit: الربح الناتج عن الإدارة.

سابعًا: أنواع القيمة

أ. القيمة السوقية❓❓ (Market Value):
هي السعر الأكثر احتمالاً الذي سيتم بيع العقار به في سوق تنافسي مفتوح، حيث يكون كل من المشتري والبائع على دراية بجميع الحقائق ذات الصلة، ويتصرفان بحرية وبدون إكراه.

1. القيمة السوقية في المعاملات غير النقدية المكافئة (Market Value in Non-Cash Equivalent Transactions):
   في المعاملات التي لا يتم فيها الدفع نقدًا فقط، يجب تعديل السعر ليعكس القيمة النقدية الحقيقية للعقار.
2. تعريفات أخرى للقيمة السوقية (Other Definitions of Market Value):
   قد تختلف تعريفات القيمة السوقية قليلاً اعتمادًا على السياق القانوني أو التنظيمي.

ب. السعر (Price):
هو المبلغ الفعلي الذي تم دفعه مقابل العقار في معاملة معينة.

ج. قيمة الاستخدام (Value in Use):
هي قيمة العقار لمستخدم معين، بناءً على استخدامه الحالي.

د. قيمة الاستثمار (Investment Value):
هي قيمة العقار لمستثمر معين، بناءً على أهدافهم الاستثمارية الخاصة.

هـ. قيمة التصفية (Liquidation Value):
هي القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة، عادة في حالة ضائقة مالية.

و. القيمة المقدرة (Assessed Value):
هي القيمة التي تحددها الحكومة لأغراض ضريبية.

ز. قيمة التأمين (Insurable Value):
هي القيمة التي يمكن التأمين على العقار بها ضد الخسائر.

ح. قيمة استمرارية التشغيل (Going Concern Value):
هي قيمة الشركة ككل، بما في ذلك جميع أصولها الملموسة وغير الملموسة.

ثامنًا: القوى المؤثرة على القيمة

تتأثر قيمة العقارات بمجموعة واسعة من العوامل الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية. فهم هذه العوامل أمر ضروري لتقييم دقيق.

أ. العوامل الاجتماعية (Social Factors):
* الهيبة (Prestige)
* الترفيه (Recreation)
* الثقافة (Culture)
* التوجه الأسري (Family Orientation)
* قيود مالكي المنازل (Homeowner Restrictions)

ب. العوامل الاقتصادية (Economic Factors):
* الاقتصاد المحلي (The Local Economy)
* أسعار الفائدة❓❓ (Interest Rates)
* الإيجارات (Rents)
* عوامل الشغور (Vacancy Factors)
* تجميع الأراضي (Plottage)
* مواقف السيارات (Parking)
* تأثير الزاوية (Corner Influence)

ج. العوامل السياسية (Political Factors):
* الضرائب (Taxes)
* تقسيم المناطق (Zoning)
* تحديد الإيجارات (Rent Control)
* قيود النمو (Growth Limitations)
* القيود البيئية (Environmental Restrictions)
* قوانين البناء والصحة (Building and Health Codes)

د. العوامل البيئية (الطبيعية) (Environmental (Physical) Factors):
* الموقع (Location)
* المناخ (Climate)
* المياه (Water)
* المواصلات (Transportation)
* الإطلالة (View)
* التربة (Soil)
* الحجم والشكل (Size and Shape)
* التعرض (Exposure)
* المخاطر البيئية❓❓ (Environmental Hazards)
* التضاريس (Topography)

خاتمة

تحديد قيمة العقارات عملية معقدة تتطلب فهمًا شاملاً للمبادئ الاقتصادية والعوامل المختلفة التي تؤثر على القيمة. يجب على المثمنين العقاريين أن يكونوا على دراية بهذه المبادئ والعوامل وأن يطبقوها بشكل منهجي ودقيق لتقديم تقييمات دقيقة وموثوقة.

المصطلحات الرئيسية

• القيمة السوقية (Market Value)
• المنفعة (Utility)
• الندرة (Scarcity)
• القابلية للتحويل (Transferability)
• الطلب الفعال (Effective Demand)
• مبدأ العرض والطلب (Principle of Supply and Demand)
• مبدأ الإحلال (Principle of Substitution)
• مبدأ الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use Principle)

أسئلة للمراجعة

1. ما هي الخصائص الأربع للقيمة؟
2. كيف يختلف السعر عن القيمة؟
3. شرح مبدأ الاستخدام الأمثل والأعلى.
4. اذكر بعض العوامل الاقتصادية التي تؤثر على قيمة العقارات.
5. ما هي أهمية فهم مبادئ التقييم للمقيم العقاري؟