القيمة خارج السوق: الاستخدام، الاستثمار، والعوامل المؤثرة

الفصل: القيمة خارج السوق: الاستخدام، الاستثمار، والعوامل المؤثرة

مقدمة

تعتبر القيمة مفهوماً أساسياً في مجال العقارات، وغالباً ما يتم التركيز على “القيمة السوقية” كمعيار رئيسي. ومع ذلك، توجد أنواع أخرى من القيم العقارية قد تكون أكثر ملاءمة في سياقات معينة، خاصة عندما لا يكون هناك سوق نشط أو عند تقييم العقارات لأغراض محددة. هذا الفصل يتناول مفهوم “القيمة خارج السوق”، مع التركيز على قيمتي “الاستخدام” و “الاستثمار”، بالإضافة إلى استعراض العوامل المؤثرة فيهما.

1. قيمة الاستخدام❓❓ (Value in Use)

1.1 تعريف قيمة الاستخدام

قيمة الاستخدام هي القيمة التي يمثلها العقار لمستخدم معين أو لغرض معين. وهي تعكس الفائدة التي يحققها المستخدم من خلال استخدامه للعقار، وقد تختلف بشكل كبير عن القيمة السوقية.

1.2 تطبيقات قيمة الاستخدام

• العقارات الصناعية: غالبًا ما يتم تقييم المصانع بناءً على قيمتها في الاستخدام للعمليات الصناعية. على سبيل المثال، قد يكون للمصنع الواقع بالقرب من المورد الرئيسي للمواد الخام❓❓ قيمة استخدام عالية للمصنع لأنه يقلل من تكاليف النقل. إذا أغلق المورد الرئيسي أو انتقل إلى منطقة أخرى، فإن قيمة استخدام المصنع تنخفض بسبب ارتفاع تكاليف الشحن.
• الإعفاءات الضريبية الحكومية: قد تمنح الحكومات إعفاءات ضريبية للعقارات المستخدمة لأغراض معينة (مثل الزراعة) من خلال تقييمها بناءً على قيمتها في الاستخدام لتلك الأغراض، بغض النظر عن أفضل استخدام للعقار.
• العقارات ذات الأسواق المحدودة: قد تكون قيمة الاستخدام هي التقييم الأنسب عندما لا يوجد سوق تنافسي للعقار، كما هو الحال غالبًا بالنسبة للعقارات ذات الأسواق المحدودة مثل المصانع الكبيرة والمدارس والمباني العامة.

1.3 العلاقة بين قيمة الاستخدام والقيمة السوقية

قد يكون للعقار قيمة سوقية وقيمة استخدام. يجب على المثمن أن يضع هذا التمييز في الاعتبار عند تقدير القيمة السوقية للعقار الذي لديه سوق محدودة. حتى إذا لم يكن هناك سوق للعقار، لا يجوز للمثمن استبدال تقدير لقيمة الاستخدام بالقيمة السوقية المطلوبة. الإجراء المناسب في هذه الظروف هو إما الإبلاغ عن أنه لا يمكن تحديد القيمة السوقية، أو (إذا كان ذلك مطلوبًا بموجب القانون، على سبيل المثال) محاولة تقدير القيمة السوقية على أساس بيانات أخرى غير بيانات السوق الحالية (على سبيل المثال، عن طريق❓ تحديد تكلفة الاستبدال).

1.4 العوامل المؤثرة في قيمة الاستخدام

تعتمد قيمة الاستخدام على عدة عوامل، بما في ذلك:
1. كفاءة التشغيل: مدى كفاءة العقار في دعم العمليات التشغيلية للمستخدم.
2. التكامل مع العمليات: مدى تكامل العقار مع العمليات الأخرى للمستخدم.
3. التكاليف المرتبطة: التكاليف المرتبطة بنقل العمليات إلى موقع آخر.
4. الموقع: أهمية موقع العقار بالنسبة للمستخدم.
5. التصميم: هل تصميم العقار متوافق مع متطلبات المستخدم.

1.5 أمثلة عملية

• مثال 1: مصنع متخصص في إنتاج أشباه الموصلات يقع بجوار مورد رئيسي للسيليكون عالي النقاء. قيمة الاستخدام للمصنع عالية بسبب انخفاض تكاليف النقل وسرعة الحصول على المواد الخام.
• مثال 2: مزرعة ألبان تحصل على إعفاء ضريبي بناءً على استخدامها الزراعي. قيمة الاستخدام للمزرعة كأرض زراعية أقل من قيمتها السوقية كأرض تطوير عقاري محتمل.

1.6 تجارب ذات صلة

يمكن إجراء تجارب افتراضية لتقييم تأثير تغييرات معينة على قيمة الاستخدام. على سبيل المثال، يمكن تحليل تأثير إغلاق المورد الرئيسي للمواد الخام على قيمة مصنع عن طريق حساب الزيادة في تكاليف النقل وتأثيرها على الربحية.

2. قيمة الاستثمار (Investment Value)

2.1 تعريف قيمة الاستثمار

قيمة الاستثمار هي قيمة العقار لمستثمر معين بأهداف استثمارية محددة. وبالتالي، عند تقدير قيمة الاستثمار، من المهم أن يفهم المثمن بوضوح المتطلبات الاستثمارية للمستثمر المعين. نظرًا لأن أهداف المستثمر الفردي قد يكون لها تأثير كبير على تقدير القيمة، فإن قيمة الاستثمار ذاتية بطبيعتها. بالمقارنة، يُقال إن القيمة السوقية تمثل معيارًا أكثر “موضوعية”.

2.2 العوامل المؤثرة في قيمة الاستثمار

تعتمد قيمة الاستثمار على عدة عوامل، بما في ذلك:
1. العائد المطلوب: العائد الذي يتوقعه المستثمر من الاستثمار.
2. القدرة على تحمل المخاطر: مدى استعداد المستثمر لتحمل المخاطر المرتبطة بالعقار.
3. الأفق الزمني للاستثمار: المدة التي ينوي المستثمر الاحتفاظ بالعقار خلالها.
4. المزايا الضريبية: الفوائد الضريبية التي يمكن للمستثمر الحصول عليها من الاستثمار في العقار.
5. التآزر مع الاستثمارات الأخرى: مدى توافق العقار مع الاستثمارات الأخرى للمستثمر.

2.3 نماذج رياضية لتقييم قيمة الاستثمار

يمكن استخدام عدة نماذج رياضية لتقييم قيمة الاستثمار، بما في ذلك:

• صافي القيمة الحالية (NPV): يحسب NPV الفرق بين القيمة الحالية للتدفقات النقدية الداخلة والقيمة الحالية للتدفقات النقدية الخارجة.

  • NPV = Σ (CFt / (1 + r)^t) - Initial Investment
    • حيث:
      • CFt = التدفق النقدي في الفترة t
      • r = معدل الخصم
      • t = الفترة الزمنية

• معدل العائد الداخلي (IRR): هو معدل الخصم الذي يجعل NPV يساوي صفرًا.

  • يتم حسابه عن طريق حل المعادلة: 0 = Σ (CFt / (1 + IRR)^t) - Initial Investment

2.4 أمثلة عملية

• مثال 1: مستثمر اشترى خمسة من ستة قطع أرض يحتاجها لتطوير مجمع مكاتب مخطط له. بالإضافة إلى ذلك، أنفق المستثمر بالفعل آلاف الدولارات على دراسات التطوير والتخطيط الأولي للمجمع. بسبب ظروفه الفريدة، قد يكون هذا المستثمر على استعداد لدفع علاوة للحصول على قطعة الأرض السادسة التي يحتاجها للتطوير. إذا كان مالك (بائع) قطعة الأرض على علم بوضع المطور، فقد يطالب بعرض أكبر من القيمة السوقية للعقار.
• مثال 2: صندوق تقاعد يبحث عن استثمارات عقارية طويلة الأجل ذات عائد منخفض ومخاطر منخفضة. قد يكون الصندوق على استعداد لدفع سعر أعلى لعقار مستأجر بالكامل مع مستأجرين ذوي ملاءة مالية جيدة.

3. العوامل المؤثرة في القيمة خارج السوق

تتأثر القيمة خارج السوق بمجموعة واسعة من العوامل، بما في ذلك:

• العوامل الاجتماعية: تشمل التركيبة السكانية❓❓ وأنماط الحياة والتفضيلات الثقافية. على سبيل المثال، قد تكون قيمة الاستخدام لمدرسة تقع في حي ينمو بسرعة عالية بسبب ارتفاع الطلب على التعليم.
• العوامل الاقتصادية: تشمل أسعار الفائدة ومعدلات البطالة والتضخم. يمكن أن تؤثر هذه العوامل على قدرة الشركات والأفراد على الاستفادة من العقارات وبالتالي تؤثر على قيمة الاستخدام والاستثمار.
• العوامل السياسية: تشمل اللوائح الحكومية والضرائب والسياسات البيئية. يمكن أن تؤثر هذه العوامل على تكلفة التشغيل والتطوير والصيانة، مما يؤثر على القيمة خارج السوق.
• العوامل البيئية: تشمل الموقع والمناخ وجودة الهواء والمياه. يمكن أن تؤثر هذه العوامل على جاذبية العقار وسلامته، مما يؤثر على قيمة الاستخدام والاستثمار.
• اعتبارات خاصة بالمستثمر أو المستخدم: أهداف المستثمر، وتحمل المخاطر، والظروف المالية الفريدة، وخطط العمليات للمستخدم.

4. قيمة التصفية (Liquidation Value)

قيمة التصفية ليست شكلاً من أشكال القيمة السوقية. والفرق الأساسي هو أن قيمة التصفية تفترض أنه يجب بيع العقار في فترة زمنية محدودة، والتي نادرًا ما تشكل تعرضًا “معقولًا” للسوق. عادةً ما يتم تقدير قيمة التصفية في سياق مؤسسة مالية تفكر في حبس الرهن على عقار.

5. القيمة المقدرة (Assessed Value)

يتم تحديد القيمة المقدرة من قبل سلطات الضرائب الحكومية لغرض تقييم ضرائب الأملاك المخصصة (ضرائب الأملاك السنوية التي تستند إلى قيمة العقار، والتي تستخدم عائداتها لدعم الخدمات الحكومية العامة). لتحديد القيمة المقدرة، يجب على المثمن أولاً تقدير القيمة السوقية (كما هو محدد في قانون الضرائب)، ثم تطبيق نسبة مئوية (تسمى نسبة التقييم) كما هو محدد بموجب قانون التقييم.

القيمة المقدرة = القيمة السوقية × نسبة التقييم

6. القيمة التأمينية (Insurable Value)

يتم تعريف القيمة التأمينية بموجب شروط وثيقة تأمين معينة. يشير إلى قيمة الممتلكات لأغراض السداد بموجب البوليصة.

قد يُطلب من المثمن تحديد تكلفة الاستنساخ أو الاستبدال. ستكون تكلفة الاستنساخ هي تكلفة استبدال الهيكل كما تم بناؤه، في حين أن تكلفة الاستبدال هي تكلفة استبدال الهيكل بهيكل ذي رغبة ومنفعة مماثلة.

7. قيمة التشغيل المستمر (Going Concern Value)

قيمة التشغيل المستمر هي القيمة الإجمالية لعمل تجاري مثبت ومستمر، والذي يتضمن عقارات حقيقية تشكل جزءًا لا يتجزأ من العملية. عادةً ما تكون قيمة التشغيل المستمر غير قابلة للتطبيق على العقارات السكنية. ومع ذلك، يمكن أن تنطبق على مشروع شقق جديد أكمل فترة التأجير الخاصة به بنسبة إشغال تبلغ 100 بالمائة بشروط جذابة. سيكون هذا العقار أكثر قيمة من مشروع تم الانتهاء منه حديثًا ولم يبدأ بعد مرحلة التأجير الخاصة به.

خلاصة

فهم قيمة الاستخدام وقيمة الاستثمار والعوامل المؤثرة فيهما أمر بالغ الأهمية لاتخاذ قرارات مستنيرة في مجال العقارات، خاصة في الحالات التي لا تعكس فيها القيمة السوقية الصورة الكاملة. من خلال النظر في هذه الأنواع من القيم، يمكن للمستثمرين والمستخدمين اتخاذ قرارات أكثر فعالية تتماشى مع أهدافهم واحتياجاتهم المحددة.