أنواع التكاليف ومبادئ القيمة

الفصل: أنواع التكاليف ومبادئ القيمة

مقدمة

في هذا الفصل، سنتناول بالتفصيل أنواع التكاليف المختلفة المرتبطة بتقييم العقارات، بالإضافة إلى مبادئ القيمة الأساسية التي يعتمد عليها التقييم. فهم هذه المفاهيم ضروري لتقدير قيمة العقارات بشكل دقيق وموثوق. يعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب دراسة متأنية للعوامل الاقتصادية والسوقية والمادية التي تؤثر على قيمة العقار.

أولاً: أنواع التكاليف

التكلفة هي المبلغ النقدي أو ما يعادله الذي يتم إنفاقه للحصول على سلعة أو خدمة. في مجال العقارات، توجد أنواع مختلفة من التكاليف التي يجب فهمها لتقدير القيمة بشكل صحيح.

أ. التكاليف المباشرة وغير المباشرة

• التكاليف المباشرة (Direct Costs): هي التكاليف التي يمكن تتبعها وربطها مباشرةً بمشروع أو منتج معين. في مجال البناء، تشمل التكاليف المباشرة تكاليف العمالة والمواد المستخدمة في بناء التحسينات على الأرض.
  • مثال: تكلفة شراء الخرسانة والحديد المستخدم في أساسات مبنى، أو أجور العمال الذين قاموا بتركيب النوافذ والأبواب.
• التكاليف غير المباشرة❓❓ (Indirect Costs): هي التكاليف التي لا يمكن ربطها مباشرةً بمشروع أو منتج معين، ولكنها ضرورية لإنجاز العمل. في مجال البناء، تشمل التكاليف غير المباشرة تكاليف المقاول العامة، ورسوم المهندسين المعماريين، وتكاليف التمويل (الفوائد)، ورسوم التصاريح.
  • مثال: رواتب الموظفين الإداريين في شركة المقاولات، أو تكاليف التأمين على المشروع.

ب. تكلفة التطوير❓❓ وتكلفة البناء❓❓

• تكلفة التطوير (Development Cost): هي التكلفة الإجمالية لإنشاء مشروع عقاري، مثل مشروع سكني أو تجاري. تشمل تكلفة التطوير جميع التكاليف المرتبطة بالمشروع، بما في ذلك تكلفة الأرض، وتكاليف البناء، وتكاليف التسويق، وتكاليف التمويل.
  • مثال: تكلفة تطوير مجمع سكني، بما في ذلك شراء الأرض، وتسوية الموقع، وإنشاء البنية التحتية، وبناء الوحدات السكنية، وتكاليف التسويق والمبيعات.
• تكلفة البناء (Construction Cost): هي التكلفة المحددة لبناء تحسين على الأرض، مثل منزل أو مبنى تجاري. تشمل تكلفة البناء تكاليف العمالة والمواد والمعدات المستخدمة في البناء.
  • مثال: تكلفة بناء منزل سكني، بما في ذلك تكلفة الأساسات والجدران والأسقف والأرضيات والتشطيبات.

مثال توضيحي:

لنفترض أن لدينا مشروعًا لإنشاء منزل سكني واحد:

• تكلفة الأرض الخام: 30,000 دولار
• تكاليف المرافق وتسوية الموقع: 12,000 دولار
• رسوم المهندس المعماري: 7,000 دولار
• تكاليف البناء للمنزل: 80,000 دولار
• فوائد قرض البناء: 4,000 دولار

في هذه الحالة:

• تكلفة البناء للمنزل هي 80,000 دولار.
• تكلفة التطوير للمشروع هي مجموع جميع التكاليف، أي 133,000 دولار.

أهمية الوقت في تكلفة التطوير:

يلعب الوقت دورًا حاسمًا في تكلفة التطوير، حيث يؤثر على المدة التي يكون فيها رأس مال المطور مقيدًا في المشروع، وكذلك التكلفة المباشرة لفوائد القروض. يعتبر بعض المطورين تكلفة الاحتفاظ برأس المال المستثمر بمثابة مصروف، لأن رأس المال كان يمكن أن يحقق فائدة في مكان آخر إذا لم يكن مقيدًا في المشروع.

ج. تكلفة الاستبدال❓❓ وتكلفة الإحلال❓❓

• تكلفة الاستبدال (Replacement Cost): هي تكلفة إنشاء مبنى بديل ذي وظيفة ومنفعة مماثلة للمبنى الأصلي، باستخدام الطرق والمواد والتقنيات الحالية. لا يشترط أن يكون المبنى البديل نسخة طبق الأصل من المبنى الأصلي، بل يجب أن يكون قادرًا على أداء نفس الوظائف وتلبية نفس الاحتياجات.
  • مثال: تقدير تكلفة بناء مستودع جديد باستخدام أحدث التقنيات والمواد، ليكون بديلاً لمستودع قديم ذي كفاءة منخفضة.
• تكلفة الإحلال (Reproduction Cost): هي تكلفة إنشاء نسخة طبق الأصل من المبنى الأصلي، باستخدام نفس التصميم والمواد وطرق البناء، بما في ذلك أوجه القصور والمبالغات والتقادم الموجودة في المبنى الأصلي.
  • مثال: تقدير تكلفة إعادة بناء قصر تاريخي باستخدام نفس المواد والتقنيات التي استخدمت في بنائه الأصلي، حتى لو كانت هذه المواد والتقنيات قديمة وغير فعالة من حيث التكلفة.

ملاحظة: غالبًا ما تكون تكلفة الاستبدال أقل من تكلفة الإحلال، خاصةً إذا كان المبنى الأصلي قديمًا ويستخدم مواد وتقنيات مكلفة أو غير متوفرة.

ثانياً: مبادئ القيمة (القيمة الاقتصادية)

يعتمد التقييم العقاري على مبادئ اقتصادية للقيمة. هذه المبادئ هي عبارة عن مجموعة من القواعد أو العبارات التي تصف الطريقة التي يتم بها إنشاء القيمة في سوق العقارات.

أ. مبدأ العرض والطلب❓❓

يعتبر مبدأ العرض والطلب (Supply and Demand) أحد أهم مبادئ القيمة الأساسية. يشير العرض (Supply) إلى كمية العقارات المعروضة للبيع في سوق معين بسعر معين. يشير الطلب (Demand) إلى كمية العقارات التي يرغب المشترون في شرائها بنفس السعر.

ينص مبدأ العرض والطلب على أن قيمة العقار في سوق تنافسي تتحدد بمستويات العرض والطلب النسبية (عدد العقارات المتاحة وعدد الأشخاص الذين يرغبون في شرائها). لا تمتلك العقارات قيمة جوهرية أو متأصلة؛ بل تزداد❓ قيمتها عندما يتجاوز الطلب العرض، وتقل قيمتها عندما يتجاوز العرض الطلب.

معادلة توضيحية (بشكل مبسط):

• V ∝ D / S

حيث:

• V: القيمة (Value)
• D: الطلب (Demand)
• S: العرض (Supply)
• ∝ : تتناسب طردياً مع

شرح المعادلة:

توضح المعادلة أن قيمة العقار تتناسب طردياً مع الطلب وعكسياً مع العرض. كلما زاد الطلب، زادت القيمة، وكلما زاد العرض، قلت القيمة.

أمثلة:

• إذا زاد الطلب على المساكن في مجتمع ما، يمكن أن يحدث أمران: إذا كانت هناك أراضٍ خالية متاحة للبناء الجديد، يصبح بناة المنازل أكثر نشاطًا، مما يزيد من المعروض من المساكن لتلبية الطلب المتزايد. من ناحية أخرى، إذا لم يكن من الممكن زيادة المعروض لأن المنطقة مبنية بالفعل، سترتفع الأسعار حيث يتنافس المزيد والمزيد من المشترين على المعروض المحدود من المساكن.
• خلال فترة الازدهار الاقتصادي، سارع البناؤون إلى بناء العشرات من الأبراج والمجمعات المكتبية الجديدة، متوقعين زيادة في الطلب على المساحات المكتبية. لكن الاقتصاد تباطأ، ولم يتحقق الطلب المتوقع. بسبب الفائض الناتج، بقيت العديد من المباني الجديدة شاغرة، وانخفضت إيجارات المكاتب (والقيم) في المنافسة المحمومة لجذب المستأجرين.

ب. مبدأ الإحلال

وفقًا لمبدأ الإحلال (Substitution)، لا يمكن أن تتجاوز قيمة العقار قيمة العقارات البديلة المكافئة المتاحة في السوق. بمعنى آخر، سيقارن المشترون المعقولون بين العقارات المماثلة في السوق، وسيختارون العقار الأقل تكلفة الذي يلبي متطلباتهم.

مثال: إذا كانت الوحدات المماثلة في مجمع سكني تباع بحوالي 145,000 دولار، فقد يعرض مالك يحتاج إلى إجراء بيع سريع شقته بسعر 140,000 دولار. سيجعل السعر المنخفض شقته أكثر عرضة للبيع من الوحدات المماثلة ولكن الأعلى سعرًا.

يتم تطبيق مبدأ الإحلال من قبل المثمنين في كل من الطرق الثلاث لتقدير القيمة (والتي سيتم وصفها بالتفصيل في فصول لاحقة): طريقة مقارنة المبيعات، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل.

ملاحظة: يجب على المثمن أن يكون على دراية تامة بما يشكل عقارًا بديلاً “مكافئًا” في السوق المحدد. قد يكون منزلان متطابقين من الناحية المادية، ولكنهما قد لا يكونان متكافئين لأنهما في أحياء مختلفة.

ج. مبادئ أخرى للقيمة (ذكر رؤوس أقلام مع شرح موجز)

• المنافسة (Competition): المنافسة بين البائعين تجعلهم يقدمون أسعارًا تنافسية لجذب المشترين، بينما تجعل المنافسة بين المشترين الأسعار ترتفع في حالة محدودية العرض.
• التغيير (Change): قيمة العقار تتأثر بالتغيرات المستمرة في السوق والاقتصاد والمجتمع والبيئة.
• الاستخدام الأفضل والأمثل (Highest and Best Use): يجب تقييم العقار على أساس الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وممكنة.
• التوقع (Anticipation): قيمة العقار تتأثر بالتوقعات المستقبلية للعوائد والمنافع المتوقعة.
• الاتساق في الاستخدام (Consistent Use): يجب تقييم العقار على أساس استخدام واحد متسق، سواء كان الاستخدام الحالي أو الاستخدام المقترح.
• التوازن (Balance): يجب أن يكون هناك توازن بين العوامل التي تساهم في قيمة العقار، مثل الأرض والتحسينات والموارد.
• الإنتاجية الفائضة (Surplus Productivity): قيمة العقار تتأثر بقدرته على توليد فائض من الدخل بعد تغطية تكاليف الإنتاج.
• التوافق والتقدم والانحدار (Conformity, Progression, and Regression): قيمة العقار تتأثر بمدى توافقه مع العقارات المحيطة به. يزداد قيمة العقار الأقل قيمة إذا كان محاطًا بعقارات ذات قيمة أعلى (التقدم)، وينخفض قيمة العقار الأعلى قيمة إذا كان محاطًا بعقارات ذات قيمة أقل (الانحدار).
• المساهمة (Contribution): قيمة أي عنصر أو تحسين في العقار تتحدد بمقدار مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار، وليس بتكلفته الفردية.
• العوائد المتزايدة والمتناقصة (Increasing and Decreasing Returns): إضافة تحسينات إلى العقار يمكن أن تزيد من قيمته حتى نقطة معينة، وبعدها تبدأ العوائد في التناقص.

الخلاصة

فهم أنواع التكاليف ومبادئ القيمة أمر ضروري لتقدير قيمة العقارات بشكل دقيق وموثوق. يجب على المثمن العقاري أن يكون على دراية بجميع العوامل الاقتصادية والسوقية والمادية التي تؤثر على قيمة العقار، وأن يكون قادرًا على تطبيق مبادئ القيمة بشكل صحيح لتقدير القيمة العادلة للعقار.