عوامل مؤثرة في قيمة العقارات: الجوانب الاقتصادية والسياسية والبيئية

بسم الله الرحمن الرحيم

دورة تدريبية: عوامل مؤثرة في قيمة العقارات: نظرة شاملة

الفصل: عوامل مؤثرة في قيمة العقارات: الجوانب الاقتصادية والسياسية والبيئية

مقدمة

تعتبر قيمة العقار مفهومًا ديناميكيًا يتأثر بمجموعة واسعة من العوامل. فهم هذه العوامل أمر بالغ الأهمية للمستثمرين والمطورين والمثمنين العقاريين على حد سواء. يهدف هذا الفصل إلى تقديم تحليل شامل للعوامل الاقتصادية والسياسية والبيئية التي تؤثر بشكل كبير على قيمة العقارات. سنستعرض النظريات والمفاهيم ذات الصلة، مع أمثلة عملية وتطبيقات حسابية لتوضيح كيفية تأثير هذه العوامل على القيمة العقارية.

أولاً: العوامل الاقتصادية المؤثرة في قيمة العقارات

تشكل العوامل الاقتصادية الأساس الذي تقوم عليه قيمة العقار. تعكس هذه العوامل حالة الاقتصاد العام والظروف الخاصة بالسوق العقاري.

1. دورة الاقتصاد:

   • شرح: يمر الاقتصاد بدورات توسع وانكماش، تؤثر بشكل مباشر على الطلب والعرض في السوق العقاري. خلال فترات النمو الاقتصادي، يزداد الدخل المتاح، مما يزيد الطلب على العقارات وبالتالي ارتفاع أسعارها. في المقابل، خلال فترات الركود، يقل الدخل ويتراجع الطلب، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار.
   • مثال: المجتمعات التي تعتمد على استكشاف النفط والغاز تشهد دورات ازدهار وركود. عندما تكون أسعار النفط مرتفعة، يرتفع التوظيف في صناعة النفط، وبالتالي ترتفع قيم العقارات. على العكس من ذلك، تدهورت قيم العقارات عندما انخفضت أسعار النفط، مما تسبب في إخفاقات تجارية وارتفاع معدلات البطالة بين العاملين في الصناعة.
   • النظرية الاقتصادية: يمكن تحليل تأثير الدورات الاقتصادية باستخدام نماذج العرض والطلب. زيادة الطلب (Shift in Demand curve) مع ثبات العرض (Supply curve) يؤدي إلى ارتفاع الأسعار.
   • صيغة رياضية توضيحية (افتراضية):
     • PV = CF1 / (1 + r) + CF2 / (1 + r)^2 + … + CFn / (1 + r)^n
       • حيث:
         • PV: القيمة الحالية للعقار.
         • CF: التدفق النقدي المتوقع (الإيجار، البيع) في الفترة الزمنية.
         • r: معدل الخصم (يعكس المخاطر الاقتصادية).
         • n: عدد الفترات الزمنية.
       • خلال دورات النمو الاقتصادي، يزيد CF وينخفض r، مما يؤدي إلى ارتفاع PV.

2. أسعار الفائدة❓❓:

   • شرح: تؤثر أسعار الفائدة بشكل كبير على القدرة الشرائية للمستهلكين وتكلفة تمويل المشاريع العقارية. أسعار الفائدة المنخفضة تجعل المنازل في متناول عدد أكبر من الناس، مما يرفع الطلب على المساكن القائمة وكذلك البناء الجديد. في المقابل، أسعار الفائدة المرتفعة تزيد من تكلفة الرهن العقاري، وتقلل الطلب وتثبط البناء الجديد.
   • مثال: انخفاض أسعار الفائدة يؤدي إلى زيادة الإقبال على شراء المنازل، وبالتالي ارتفاع أسعارها.
   • النظرية الاقتصادية: العلاقة عكسية بين أسعار الفائدة والطلب على العقارات (بافتراض ثبات العوامل الأخرى).
   • صيغة رياضية توضيحية:
     • Monthly Payment = P [ i(1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n – 1]
       • حيث:
         • P: أصل القرض العقاري.
         • i: سعر الفائدة الشهري (سعر الفائدة السنوي / 12).
         • n: عدد الدفعات الشهرية (مدة القرض بالسنوات * 12).
       • انخفاض i يؤدي إلى انخفاض Monthly Payment، مما يزيد القدرة الشرائية.

3. الإيجارات:

   • شرح: تشجع الإيجارات المرتفعة ملكية المنازل وجميع أنواع البناء الجديد، بينما تثبط الإيجارات المنخفضة الملكية والبناء.
   • مثال: في المدن التي تشهد ارتفاعًا في الإيجارات، يزداد الإقبال على شراء المنازل كبديل للإيجار.

4. معدلات الشغور:

   • شرح: قد يؤدي الإفراط في البناء في السابق إلى ارتفاع معدل الشغور الذي ينعكس في انخفاض الدخل وانخفاض تقييم العقارات التجارية. غالبًا ما تعني عوامل الشغور المرتفعة في الإيجارات السكنية إيجارات أقل أو تنازلات إيجارية، مما يؤدي إلى انخفاض صافي الدخل وتقييم أقل للعقار.
   • مثال: في منطقة بها عدد كبير من الشقق الشاغرة، يضطر الملاك إلى خفض الإيجارات لجذب المستأجرين، مما يؤثر سلبًا على قيمة العقارات.

5. تجميع الأراضي (Plottage):

   • شرح: إمكانية دمج موقع اقتصادي مع موقع متجاور، حيث تكون القيمة المجمعة أكبر من قيم المواقع المنفصلة، سيكون له تأثير إيجابي على القيمة (زيادة تجميع الأراضي).
   • مثال: دمج قطعتي أرض صغيرتين لبناء مبنى تجاري أكبر وأكثر قيمة.

6. مواقف السيارات:

   • شرح: يؤثر توافر مواقف كافية في الموقع❓❓ و/أو خارجه على قيمة كل من العقارات التجارية والسكنية.
   • مثال: يزداد الإقبال على شراء/استئجار العقارات التي تتوفر بها مواقف سيارات كافية.

7. تأثير الزاوية (Corner Influence):

   • شرح: تعتبر العقارات التجارية الواقعة على زاوية بشكل عام أكثر قيمة من العقارات الواقعة في وسط الكتلة. في الواقع، كلما اقتربت من الزاوية، زادت القيمة. والسبب في ذلك هو أن العقار الزاوية من المرجح أن يلاحظه المشاة وحركة مرور المركبات وتوفر الزوايا لافتات أكبر و/أو تعرضًا للنافذة. العقار الموجود عند إشارة المرور يكون أكثر قيمة لأنه من المرجح أن يلاحظه. قطع الأراضي السكنية الزاوية بها حركة مرور أكثر وضوضاء أكثر وخصوصية أقل.

ثانياً: العوامل السياسية المؤثرة في قيمة العقارات

تلعب السياسات الحكومية واللوائح التنظيمية دورًا حاسمًا في تشكيل قيمة العقارات.

1. الضرائب:

   • شرح: قد تؤدي المناطق ذات الضرائب المرتفعة إلى تقييمات أقل، ولكن المناطق ذات الضرائب المنخفضة قد تؤدي إلى❓❓ زيادة الطلب وتقييمات أعلى للعقارات.
   • مثال: ارتفاع الضرائب العقارية قد يثني المشترين المحتملين ويؤدي إلى انخفاض الأسعار.

2. التقسيم (Zoning):

   • شرح: يمكن أن يؤثر تقسيم العقار ماديًا على القيمة لأنه يحدد الاستخدام الذي يمكن وضع العقار فيه. من المرجح أن يؤدي التقسيم الذي يسمح بإنشاء مركز تسوق إلى تقييم أعلى عدة مرات مما لو تم تقسيم قطعة الأرض إلى مساكن لعائلة واحدة. سيؤثر أيضًا على القيمة نسبة العقارات المقسمة لاستخدام معين. إذا تم تقسيم الكثير من الأراضي في منطقة ما للاستخدام المكتبي، فمن المحتمل أن تكون النتيجة قيمة أقل للقدم المربع لمثل هذه الأراضي مما لو لم يتم تخصيص ما يكفي من الأراضي لهذا الاستخدام.
   • مثال: قطعة أرض مصنفة للاستخدام السكني قد تكون قيمتها أقل بكثير من قطعة أرض مجاورة مصنفة للاستخدام التجاري.

3. الرقابة على الإيجارات:

   • شرح: الضوابط التي تحد من الإيجار بأقل من قوى السوق ستحد من القيمة. ستؤثر شدة مرسوم التحكم في الإيجار على التخفيض فيما يتعلق بالقيمة.
   • مثال: قوانين الرقابة على الإيجارات قد تحد من إمكانية زيادة الإيجارات بما يتماشى مع السوق، مما يؤثر سلبًا على قيمة العقارات المؤجرة.

4. قيود النمو:

   • شرح: تعمل فترات التوقف الاختياري للبناء الجديد والقيود المفروضة على عدد تصاريح البناء الصادرة ورسوم التطوير المرتفعة على الحد من البناء الجديد. التأثير هو بشكل عام ارتفاع الإيجارات وارتفاع قيم الهياكل الحالية وتقييمات أقل للأراضي غير المطورة.
   • مثال: فرض قيود على عدد تصاريح البناء في منطقة معينة قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات المتاحة وزيادة قيمة الأراضي غير المطورة.

5. القيود البيئية:

   • شرح: تشمل القيود البيئية قيودًا على التنمية بسبب أشياء مثل الأنواع المهددة بالانقراض، وحظر ملء الأراضي الرطبة، ومتطلبات إنشاء أو صيانة الأحزمة الخضراء. التشريعات البيئية هي مجال متنامي للتأثير الحكومي مع تأثير كبير على قيم العقارات.
   • مثال: قد تزيد القيود البيئية من تكلفة تطوير الإسكان من خلال مطالبة المطورين بتخفيف الآثار البيئية السلبية للبناء أو تخصيص الأراضي للمساحات المفتوحة. تؤثر السياسة الحكومية فيما يتعلق بحصاد الأخشاب من الأراضي الوطنية والولائية على تكلفة الأخشاب اللازمة للبناء.

6. قوانين البناء والصحة:

   • شرح: مثل التقسيم، تعتمد قوانين البناء والصحة على السلطة الشرطية للولاية لحماية صحة وسلامة ورفاهية المواطنين. غالبًا ما تكون متطلبات القوانين قديمة ويمكن أن تضيف نفقات إضافية للتطوير.
   • مثال: قد تتطلب قوانين البناء الحديثة استخدام مواد بناء صديقة للبيئة، مما يزيد من تكلفة البناء ولكن قد يزيد أيضًا من قيمة العقار على المدى الطويل.

ثالثاً: العوامل البيئية (الطبيعية) المؤثرة في قيمة العقارات

تشمل العوامل البيئية (الطبيعية) جوانب البيئة المادية، سواء كانت طبيعية أو من صنع الإنسان، والتي تؤثر على القيمة.

1. الموقع:

   • شرح: “أهم ثلاثة عوامل تؤثر على القيمة هي الموقع والموقع والموقع.” يؤثر الموقع بالنسبة إلى وسائل الراحة المرغوبة وإلى الأصول المطورة والطبيعية على القيمة.
   • مثال: العقارات القريبة من المدارس الجيدة والمراكز التجارية والمرافق العامة عادة ما تكون أكثر قيمة.

2. المناخ:

   • شرح: تؤثر درجة الحرارة والرياح والأمطار والثلوج على جاذبية المناطق للترفيه ونوعية الحياة، مما يؤثر بدوره على القيمة.
   • مثال: المناطق ذات المناخ المعتدل والمشمس عادة ما تكون أكثر جاذبية للمشترين والمستثمرين.

3. المياه:

   • شرح: يلعب توافر إمدادات كافية وبأسعار معقولة من المياه عالية الجودة دورًا مهمًا في توسع ونقل الصناعات، فضلاً عن التطوير السكني.
   • مثال: المناطق التي تعاني من نقص المياه قد تشهد انخفاضًا في قيمة العقارات.

4. النقل:

   • شرح: يؤثر توافر الطرق السريعة والسكك الحديدية والمطارات الكافية، فضلاً عن وسائل النقل العام، على القيمة.
   • مثال: يؤدي بناء طريق سريع جديد يسمح للمسافرين من مدينة صغيرة بالوصول إلى الوظائف في المدينة في نصف الوقت الذي اعتادوا عليه. فجأة، يصبح من العملي لأولئك الذين لديهم وظائف في المدينة العيش في المدينة، وترتفع قيم العقارات. ستؤثر حالة وحجم الشوارع وكمية حركة المرور، فضلاً عن الدخول والخروج، على القيمة بالنسبة لعقارات معينة.

5. المنظر:

   • شرح: المنظر عامل مهم، وفي بعض المناطق، يمكن لمنظر المياه أن يضاعف قيمة العقار مقارنة بالعقارات المماثلة التي تفتقر إلى هذا المنظر.
   • مثال: العقارات المطلة على البحر أو الجبال عادة ما تكون أكثر قيمة.

6. التربة:

   • شرح: ستكون التربة التي يمكن أن تدعم هيكلًا أكثر قيمة بشكل عام❓❓ من المواقع التي تتطلب قدرًا كبيرًا من العمل لجعل الموقع جاهزًا للتطوير.
   • مثال: كشفت الاكتشافات الحديثة في المناطق المعرضة للزلازل أن بعض التربة التي يتم اختبارها على أنها مستقرة ومناسبة للبناء يمكن أن تتسيل أثناء الزلزال. يمكن أن تتسبب هذه الحالة في فشل الأساس وانهيار المبنى، خاصة في المباني متعددة الطوابق. يمكن لاختبارات التربة الآن تحديد هذه الحالة. كما يمكن تخيله، فإن قطع الأراضي ذات التربة التي تظهر هذه الحالة قد انخفضت قيمتها.

7. الحجم والشكل:

   • شرح: مع تساوي جميع الأشياء الأخرى، يكون الموقع الأكبر أكثر قيمة من الموقع الأصغر، ولكن القيمة ليست بالضرورة متناسبة مع الحجم. على سبيل المثال، قطعة أرض سكنية بعرض 80 قدمًا وعمق 300 قدم لن تكون أغلى بثلاث مرات من قطعة أرض بعرض 80 قدمًا وعمق 100 قدم. تعتبر قطعة الأرض ذات الشكل المنتظم بعرض وعمق معقولين بشكل عام أكثر قيمة على أساس القدم المربع من قطعة الأرض ذات الشكل غير المنتظم، مثل المثلث.

8. التعرض:

   • شرح: من المرجح أن تكون الممتلكات السكنية حيث تضيء شمس الصباح المطبخ ومناطق تناول الطعام وحيث يتمتع الفناء بمنظر غروب الشمس أكثر قيمة من الخصائص المماثلة التي تفتقر إلى هذه المرافق.
   • مثال: يفضل الكثيرون المنازل التي تستقبل أشعة الشمس في الصباح الباكر.

9. المخاطر البيئية:

   • شرح: إن وجود أي مشكلة بيئية سلبية مثل التربة الملوثة أو منتجات البناء المصنوعة من الأسبستوس أو حتى مصنع كيماوي في المنطقة يمكن أن يؤثر سلبًا على القيمة.
   • مثال: قد تنخفض قيمة العقارات القريبة من مصانع أو مواقع ملوثة.

10. التضاريس:

    • شرح: ستكون الأراضي المستوية أو المتدحرجة ذات الصرف الجيد أكثر قيمة من الأراضي المعرضة للفيضانات أو ذات المنحدرات الحادة التي تحد من التطوير أو تزيد التكاليف.
    • مثال: الأراضي المستوية ذات الصرف الجيد تكون أسهل وأقل تكلفة في البناء عليها، وبالتالي تكون أكثر قيمة.

خلاصة

تتفاعل العوامل الاقتصادية والسياسية والبيئية بشكل معقد لتحديد قيمة العقارات. فهم هذه العوامل وتأثيراتها المتبادلة أمر ضروري لاتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة وتقييم العقارات بدقة. من خلال تحليل هذه العوامل بعناية، يمكن للمستثمرين والمطورين والمثمنين العقاريين تقييم المخاطر والفرص المرتبطة بالعقارات المختلفة واتخاذ قرارات استراتيجية تزيد من العائدات وتقلل من الخسائر.