مبادئ الاستخدام الأمثل والقيمة

الفصل: مبادئ الاستخدام الأمثل والقيمة

مقدمة

يعتبر مفهوم الاستخدام الأمثل من الركائز الأساسية في تقييم العقارات، حيث يربط بشكل مباشر بين خصائص العقار وإمكاناته الكامنة لتحقيق أعلى قيمة ممكنة. هذا الفصل سيتناول هذا المبدأ بتفصيل علمي، مع التركيز على الأسس النظرية والتطبيقات العملية.

أولاً: تعريف الاستخدام الأمثل

• التعريف: يُعرّف الاستخدام الأمثل بأنه الاستخدام الأكثر احتمالية للعقار، والذي يكون:
  1. مسموحًا قانونيًا.
  2. ممكنًا ماديًا.
  3. مُجدِيًا ماليًا.
  4. يحقق أعلى قيمة للعقار.
• الأهمية: تحديد الاستخدام الأمثل يمثل نقطة الانطلاق لعملية التقييم، حيث يؤثر بشكل كبير على القيمة النهائية للعقار.

ثانياً: شروط الاستخدام الأمثل

لتحقيق الاستخدام الأمثل، يجب استيفاء الشروط الأربعة التالية:

1. المسموحية القانونية (Legally Permissible):
   • يجب أن يكون الاستخدام❓❓ متوافقًا مع القوانين واللوائح السارية، مثل:
     • قوانين تقسيم المناطق (Zoning).
     • قوانين البناء.
     • القيود البيئية.
   • مثال: لا يمكن اعتبار بناء مصنع في منطقة سكنية استخدامًا أمثلًا، حتى لو كان مُجديًا ماليًا، لأنه غير مسموح به قانونًا.
2. الإمكانية المادية (Physically Possible):
   • يجب أن يكون الاستخدام ممكنًا من الناحية الهندسية والإنشائية، مع مراعاة:
     • خصائص التربة.
     • التضاريس.
     • إمكانية الوصول.
   • مثال: قد لا يكون بناء برج شاهق ممكنًا على أرض ذات تربة ضعيفة، حتى لو كان مسموحًا به قانونًا ومُجديًا ماليًا.
3. الجدوى المالية (Financially Feasible):
   • يجب أن يكون الاستخدام مُربحًا وقادرًا على تحقيق عائد استثماري مناسب، مع الأخذ في الاعتبار:
     • تكاليف التطوير.
     • الإيرادات المتوقعة.
     • مخاطر السوق.
   • التحليل المالي: يمكن استخدام أدوات التحليل المالي لتقييم جدوى الاستخدامات المختلفة، مثل:
     • تحليل صافي القيمة الحالية (NPV).
     • تحليل معدل العائد الداخلي (IRR).
     • تحليل فترة الاسترداد (Payback Period).
     • معادلة صافي القيمة الحالية (NPV):
       • NPV = Σ (CFt / (1+r)^t) - Initial Investment
       • حيث:
         • CFt = التدفقات النقدية في الفترة t
         • r = معدل الخصم
         • t = الفترة الزمنية
     • مثال: إذا كانت تكلفة بناء مركز تجاري 10 ملايين ريال، وتوقعت إيرادات سنوية صافية قدرها 1.5 مليون ريال لمدة 10 سنوات، ومعدل الخصم 10٪، يمكن حساب صافي القيمة الحالية لتقييم جدوى المشروع.
4. أعلى قيمة (Maximally Productive):
   • من بين الاستخدامات الممكنة والمجدية ماليًا، يجب اختيار الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للعقار.
   • يعتمد تحديد أعلى قيمة على تحليل دقيق للسوق العقاري، مع مراعاة:
     • العرض والطلب.
     • أسعار العقارات المماثلة.
     • اتجاهات السوق المستقبلية.

ثالثاً: مبادئ اقتصادية مرتبطة بالاستخدام الأمثل

1. مبدأ المساهمة (Principle of Contribution):
   • تعتمد قيمة أي مكون من مكونات العقار (مثل إضافة حمام إضافي أو مرآب) على مساهمته في القيمة الإجمالية للعقار، وليس على تكلفته الفعلية.
   • مثال: إذا كانت المنازل التي تحتوي على حمامين تباع بمبلغ 500,000 ريال، والمنازل التي تحتوي على ثلاثة حمامات تباع بمبلغ 520,000 ريال، فإن مساهمة الحمام الثالث في القيمة هي 20,000 ريال.
2. مبدأ الغلة المتزايدة والمتناقصة (Principle of Increasing and Decreasing Returns):
   • عند إضافة وحدات متتالية من عنصر إنتاجي واحد (مثل زيادة مساحة المنزل) مع بقاء العناصر الأخرى ثابتة، فإن العائد على الاستثمار سيزداد في البداية بمعدل متزايد❓❓ (غلة متزايدة)، ثم يزداد بمعدل متناقص (غلة متناقصة)، ثم يبدأ في التناقص.

   • مثال:

     • لنفرض أن تكلفة بناء المتر المربع الواحد هي 1,500 ريال.
     • الجدول التالي يوضح تأثير زيادة مساحة المنزل على العائد على الاستثمار:

     المساحة (متر مربع)	سعر البيع المتوقع	الإنتاجية الحدية للمتر المربع الإضافي	التكلفة الحدية للمتر المربع الإضافي	العائد الحدي على المتر المربع الإضافي	معدل العائد الإجمالي
     150	945,000	غير متوفر	غير متوفر	غير متوفر	5%
     160	1,018,000	73,000	15,000	58,000	6%
     170	1,102,000	84,000	15,000	69,000	8%
     180	1,199,000	97,000	15,000	82,000	11%
     190	1,288,000	89,000	15,000	74,000	13%
     200	1,368,000	80,000	15,000	65,000	14%
     210	1,436,000	68,000	15,000	53,000	14%
     220	1,492,000	56,000	15,000	41,000	13%
     230	1,532,000	40,000	15,000	25,000	11%

     • يلاحظ أن معدل العائد الإجمالي يزداد حتى مساحة 210 متر مربع، ثم يبدأ في التناقص، مما يشير إلى أن الاستخدام الأمثل هو بناء منزل بمساحة 210 متر مربع.
       3. مبدأ التوافق (Principle of Conformity):
       • تزداد قيمة العقار عندما يتوافق استخدامه مع استخدامات العقارات المحيطة.
       • مثال: منزل فخم في حي من المنازل المتواضعة قد يعاني من انخفاض في قيمته (انحدار)، بينما منزل متواضع في حي من المنازل الفخمة قد يشهد زيادة في قيمته (تقدم).
         4. مبدأ الاستخدام المتسق (Principle of Consistent Use):
       • عند تقييم عقار مُحسن (أرض مبني عليها)، يجب تقييم الأرض والتحسينات لنفس الاستخدام، حتى لو تم تقييمهما بشكل منفصل.
       • مثال: لا يجوز تقييم الأرض على أساس أنها تصلح لبناء متعدد الأدوار، وتقييم المبنى القائم عليها على أساس أنه منزل سكني.

رابعاً: تحليل الاستخدام الأمثل للعقار المحسن (Improved Property)

عند تحليل الاستخدام الأمثل لعقار مُحسن، يجب التمييز بين:

1. الاستخدام الأمثل “كما لو كانت الأرض خالية” (As If Vacant):
   • يتم تحديد الاستخدام الأمثل للأرض إذا كانت خالية من أي مبان أو تحسينات.
2. الاستخدام الأمثل “كما هو محسن” (As Improved):
   • يتم تحديد الاستخدام الأمثل للعقار مع الأخذ في الاعتبار المباني والتحسينات القائمة.

الخطوات:

1. تقييم قيمة الأرض “كما لو كانت خالية” للاستخدامات المختلفة.
2. تقييم قيمة العقار “كما هو مُحسن” للاستخدام الحالي.
3. مقارنة القيمتين:
   • إذا كانت قيمة العقار “كما هو مُحسن” أعلى من قيمة الأرض “كما لو كانت خالية” لأي استخدام آخر، فإن الاستخدام الحالي هو الأمثل.
   • إذا كانت قيمة الأرض “كما لو كانت خالية” لاستخدام آخر أعلى من قيمة العقار “كما هو مُحسن”، يجب دراسة جدوى إزالة التحسينات القائمة وتطوير الأرض للاستخدام الجديد.
4. تحليل تكلفة الإزالة: يجب أن تكون قيمة الأرض بعد التطوير (للاستخدام الجديد) أعلى من قيمة العقار “كما هو مُحسن” بتكلفة إزالة التحسينات القائمة.
   • مثال:
     • قيمة الأرض كمنزل سكني: 500,000 ريال.
     • قيمة المنزل القائم: 200,000 ريال.
     • قيمة الأرض إذا تم تطويرها كمركز تجاري: 800,000 ريال.
     • تكلفة إزالة المنزل القائم: 50,000 ريال.
     • في هذه الحالة، الاستخدام الأمثل هو تطوير الأرض كمركز تجاري، لأن القيمة بعد التطوير (800,000 ريال) أعلى من قيمة العقار الحالي (700,000 ريال) بتكلفة الإزالة (50,000 ريال).

خامساً: الاعتبارات البيئية والاجتماعية❓❓

بالإضافة إلى الشروط القانونية والمادية والمالية، يجب مراعاة الاعتبارات البيئية والاجتماعية عند تحديد الاستخدام الأمثل، مثل:

• التأثير البيئي: تقييم الأثر البيئي للاستخدامات المختلفة واختيار الاستخدام الذي يقلل من الآثار السلبية.
• المسؤولية الاجتماعية: مراعاة احتياجات المجتمع المحلي وتفضيل الاستخدامات التي تساهم في تحقيق التنمية المستدامة.

خلاصة

إن فهم مبادئ الاستخدام الأمثل والقيمة يعتبر أمرًا ضروريًا للمقيمين العقاريين والمستثمرين والمطورين على حد سواء. من خلال تطبيق هذه المبادئ بشكل منهجي، يمكن اتخاذ قرارات مستنيرة تساهم في تعظيم قيمة العقارات وتحقيق أهداف التنمية المستدامة.