التأسيس للتقييم: تعريف المشكلة والنطاق

الفصل الثاني: التأسيس للتقييم: تعريف المشكلة والنطاق

مقدمة

يعتبر تحديد مشكلة التقييم❓ وتحديد نطاقه خطوتين أساسيتين في عملية التقييم العقاري. في هذا الفصل، سنتناول هاتين الخطوتين بالتفصيل، مع التركيز على المفاهيم العلمية والأسس النظرية التي تقوم عليها، بالإضافة إلى التطبيقات العملية والأمثلة ذات الصلة. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لتحديد مشكلة التقييم بدقة وتحديد نطاق العمل اللازم لحل هذه المشكلة بشكل فعال، بما يتماشى مع المعايير المهنية وأخلاقيات المهنة.

أولاً: عملية التقييم العقاري: نظرة عامة

تبدأ عملية التقييم العقاري بتحديد مشكلة التقييم وتحديد نطاقها. يجب أن يكون المقيم ملماً بالسبب الذي دعا العميل لطلب التقييم، بالإضافة إلى فهمه للشروط والأحكام المتعلقة بمهمة التقييم. تعتبر هذه الخطوات بمثابة الأساس الذي تبنى عليه بقية مراحل التقييم.

تتضمن عملية التقييم العقاري الخطوات الرئيسية التالية:

1. تحديد مشكلة التقييم.❓
2. التحليل الأولي: تحديد الموارد اللازمة والمتاحة لحل المشكلة.
3. جمع البيانات الضرورية والتحقق منها وتحليلها.
4. تحديد أفضل استخدام للعقار.
5. تقدير قيمة الموقع.
6. تطبيق طرق التقييم الثلاثة (المقارنة، التكلفة، الدخل).
7. التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.
8. إعداد وتقديم تقرير التقييم المناسب.

• ملاحظة: على الرغم من أن هذه الخطوات مدرجة بترتيب معين، إلا أنها غالباً ما تتداخل وتتفاعل مع بعضها البعض. على سبيل المثال، قد يبدأ جمع البيانات قبل أن يتم تحديد مشكلة التقييم بشكل كامل.

ثانياً: الخطوة الأولى: تحديد مشكلة التقييم

تعتبر الخطوة الأولى في عملية التقييم العقاري هي تحديد مشكلة التقييم بوضوح. تتضمن هذه الخطوة الإجابة على أربعة أسئلة أساسية:

1. ما هو الشيء المراد تقييمه؟
2. متى يتم تقييمه؟
3. لماذا يتم تقييمه؟
4. كيف يتم تقييمه؟

أ. ما هو الشيء المراد تقييمه؟

لتحديد الشيء المراد تقييمه، يجب على المقيم تحديد ثلاثة عناصر:

1. العقار الذي هو موضوع التقييم.
2. الحق العقاري❓ الذي هو موضوع التقييم.
3. معيار القيمة المطلوب، المحدد بوضوح من قبل العميل.

يجب أن يكون قارئ التقييم على بينة من الأمر الذي يتم تقييمه.

1. تحديد العقار

يتم تحديد العقار عادة عن طريق عنوان الشارع أو اسم المبنى. ولكن في الوثائق الرسمية، مثل سندات الملكية والرهون العقارية، يتم تحديد العقار عن طريق الوصف القانوني❓.❓ والسبب في ذلك هو أن الأوصاف القانونية هي الطريقة الأكثر دقة لتحديد العقار، وهي لا تترك مجالاً للغموض أو الالتباس. يمكن للشخص الذي يقرأ وصفاً قانونياً أن يحدد بالضبط العقار المقصود.

وبما أن تقرير التقييم وثيقة مهمة تتعلق بالعقار، فإن التقييمات تحدد أيضاً العقار عن طريق الأوصاف القانونية. قد يتضمن التقييم اسم العقار أو عنوانه الشائع، ولكنه يجب أن يتضمن دائماً الوصف القانوني أيضاً.

مثال:

جميع الأوصاف التالية تشير إلى نفس العقار:

• اسم المبنى: برج سميث، مبنى مكاتب
• العنوان الشائع: 1024 شارع ويسترن، سياتل، واشنطن
• الوصف القانوني: قطعة أرض رقم 17، القسم 3، إضافة بيرس، مدينة سياتل، مقاطعة كينغ، كما هو مسجل في مقاطعة كينغ، واشنطن.

غالباً ما يتم توفير الوصف القانوني للعقار من قبل عميل المثمن. يمكن للمثمن الحصول على الوصف القانوني (أو التحقق منه) عن طريق الرجوع إلى نسخة من سند ملكية العقار. يمكن عادة الحصول على نسخة من السند من العميل أو مالك العقار أو مديره أو وسيط عقاري أو من مكتب سجلات المقاطعة المحلية. ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك بين المثمن والعميل، لا ينبغي للمثمن أن يتحمل مسؤولية دقة الوصف القانوني، لأن هذا يتجاوز تدريب وخبرة معظم المثمنين.

هناك ثلاث فئات رئيسية من الأوصاف القانونية:

1. نظام الحدود والزوايا (Metes and Bounds System).
2. نظام المسح المستطيل أو الحكومي (Rectangular or Government Survey System).
3. نظام القطعة والمربع والجزء (Lot, Block, and Tract System).

2. تحديد الحق العقاري

بالإضافة إلى تحديد العقار المادي، يجب أيضاً تحديد الحق العقاري الذي يتم تقييمه. الحق العقاري هو مجموعة من الحقوق التي يتمتع بها مالك العقار. يمكن أن يشمل ذلك حقوق الملكية الكاملة (Fee Simple) أو حقوق الإيجار (Leasehold Interest) أو حقوق الارتفاق (Easement Rights) أو حقوق الانتفاع (Life Estate).

يجب على المقيم أن يفهم طبيعة الحق العقاري الذي يتم تقييمه، لأنه يؤثر بشكل مباشر على قيمة العقار. على سبيل المثال، قد تكون قيمة حق الإيجار أقل من قيمة حق الملكية الكاملة، خاصة إذا كان الإيجار قصير الأجل أو إذا كانت شروط الإيجار غير مواتية.

مثال:

إذا كان العقار مؤجراً، يجب على المقيم تحديد ما إذا كان يتم تقييم حق المالك المؤجر (Lessor) أو حق المستأجر (Lessee). في حالة تقييم حق المالك المؤجر، يجب على المقيم أن يأخذ في الاعتبار شروط الإيجار والإيرادات المتوقعة من الإيجار. أما في حالة تقييم حق المستأجر، فيجب على المقيم أن يأخذ في الاعتبار القيمة المتبقية للإيجار والفوائد التي يحصل عليها المستأجر من الإيجار.

3. تحديد معيار القيمة

معيار القيمة هو التعريف القانوني أو الاقتصادي للقيمة التي يتم تقديرها. يجب تحديد معيار القيمة بوضوح من قبل العميل، ويجب على المقيم أن يفهمه تماماً قبل البدء في عملية التقييم.

تشمل معايير القيمة الشائعة ما يلي:

• القيمة السوقية (Market Value): هي المبلغ التقديري الذي يجب أن يتبادل به العقار في تاريخ التقييم بين مشتر راغب وبائع راغب في صفقة تجارية بحتة بعد تسويق مناسب، حيث تصرف الطرفان بمعرفة وحذر وبدون إكراه.
• قيمة التأمين (Insurable Value): هي قيمة العقار القابلة للتأمين، والتي تستبعد قيمة الأرض.
• قيمة التصفية (Liquidation Value): هي المبلغ الذي يمكن الحصول عليه من بيع العقار في فترة زمنية قصيرة، عادة في حالة الإفلاس أو التصفية.
• القيمة الخاصة (Special Value): هي القيمة التي قد تكون للعقار بالنسبة لمشتر معين، والتي تتجاوز القيمة السوقية.

ب. متى يتم تقييمه؟

يشير هذا السؤال إلى تاريخين مهمين:

1. تاريخ سريان التقييم (Effective Date of Appraisal): هو التاريخ الذي تعكس فيه القيمة المقدرة للعقار الظروف السوقية. قد يكون هذا التاريخ هو تاريخ الزيارة الميدانية للعقار، أو تاريخ سابق إذا كان التقييم بأثر رجعي، أو تاريخ مستقبلي إذا كان التقييم لغرض التخطيط.
2. تاريخ تقرير التقييم (Date of Appraisal Report): هو التاريخ الذي تم فيه إعداد تقرير التقييم.

ج. لماذا يتم تقييمه؟

يجب على المقيم أن يفهم الغرض من التقييم، لأنه يؤثر على طريقة التقييم والبيانات التي يتم جمعها وتحليلها. قد يكون الغرض من التقييم هو:

• التمويل العقاري (Mortgage Financing): لتحديد قيمة العقار كضمان للقرض.
• البيع والشراء (Sale/Purchase): لمساعدة البائع أو المشتري على تحديد سعر عادل للعقار.
• التأمين (Insurance): لتحديد قيمة العقار القابلة للتأمين.
• الضرائب (Taxation): لتحديد قيمة العقار لأغراض الضرائب العقارية.
• التقاضي (Litigation): لتقديم دليل على قيمة العقار في المحكمة.
• التخطيط العقاري (Estate Planning): لتحديد قيمة العقار لأغراض الميراث.

د. كيف يتم تقييمه؟

يشير هذا السؤال إلى نطاق العمل (Scope of Work) الذي سيقوم به المقيم. يتضمن نطاق العمل تحديد:

• البيانات التي سيتم جمعها وتحليلها.
• طرق التقييم التي سيتم استخدامها.
• الافتراضات والقيود التي سيتم تطبيقها.
• مستوى التفتيش الذي سيتم إجراؤه.

يعتمد نطاق العمل على طبيعة العقار والغرض من التقييم وتعقيد المشكلة. يجب على المقيم أن يتفق مع العميل على نطاق العمل قبل البدء في عملية التقييم.

ثالثاً: التحليل الأولي: تحديد الموارد اللازمة والمتاحة

بعد تحديد مشكلة التقييم، يجب على المقيم إجراء تحليل أولي لتحديد الموارد اللازمة والمتاحة❓ لحل المشكلة. يتضمن ذلك تحديد:

• البيانات المطلوبة: تحديد أنواع البيانات التي يجب جمعها وتحليلها، مثل بيانات المبيعات المماثلة وبيانات الإيجارات وبيانات التكلفة وبيانات السوق.
• مصادر البيانات: تحديد مصادر البيانات الموثوقة، مثل سجلات الملكية وقواعد بيانات العقارات ووكالات الإحصاء الحكومية والمصادر الخاصة.
• المهارات والخبرات المطلوبة: تحديد المهارات والخبرات اللازمة لإجراء التقييم، مثل المعرفة بطرق التقييم والقدرة على تحليل البيانات والقدرة على التواصل بفعالية.
• الوقت والميزانية المتاحة: تحديد الوقت والميزانية المتاحة لإجراء التقييم.

رابعاً: الخلاصة

يعد تحديد مشكلة التقييم وتحديد نطاقه خطوتين حاسمتين في عملية التقييم العقاري. من خلال الإجابة على الأسئلة الأربعة الأساسية (ماذا، متى، لماذا، وكيف)، يمكن للمقيم أن يفهم بوضوح الغرض من التقييم والمتطلبات اللازمة لإنجازه بشكل فعال. التحليل الأولي للموارد يضمن أن المقيم لديه الأدوات والبيانات والمهارات اللازمة لإكمال المهمة بنجاح. من خلال إتقان هذه الخطوات، يمكن للمقيمين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تلبي احتياجات عملائهم وتتوافق مع المعايير المهنية.