تحديد مشكلة التقييم ونطاقه

الفصل: تحديد مشكلة التقييم ونطاقه❓

مقدمة

يمثل تحديد مشكلة التقييم ونطاقه الخطوة الأولى والأكثر أهمية في عملية التقييم العقاري. إن تحديدًا دقيقًا للمشكلة وتحديدًا واضحًا للنطاق يضمنان أن عملية التقييم ستركز على الجوانب الأكثر أهمية، وستستخدم الموارد المتاحة بكفاءة، وستنتج تقريرًا ذا مصداقية يعتمد عليه المستخدمون في اتخاذ القرارات. هذا الفصل سيتناول هذه الخطوة بالتفصيل، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيقية.

أولاً: أهمية تحديد مشكلة التقييم ونطاقه

يستلزم التقييم العقاري اتباع إجراءات وأساليب معترف بها. وينص المعيار رقم 1 من النسخة الأحدث من المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم العقاري (USPAP) على ما يلي:

“عند تطوير تقييم عقاري، يجب على المثمن تحديد المشكلة المراد حلها ونطاق العمل اللازم لحل المشكلة، وإكمال البحث والتحليل الضروريين بشكل صحيح لإنتاج تقييم ذي مصداقية.”

بمعنى آخر، يجب على المثمن أن يفهم سبب طلب العميل للتقييم (ما الذي يريد العميل معرفته) وشروط مهمة التقييم (كيف سيتم تنفيذها).

ثانياً: خطوات عملية التقييم العقاري

عملية التقييم العقاري تتكون من عدة خطوات مترابطة، لكن تحديد المشكلة يمثل الأساس. الخطوات هي:

1. تحديد مشكلة التقييم.
2. التحليل الأولي. (تحديد الموارد الضرورية والمتاحة لحل المشكلة).
3. جمع البيانات الضرورية والتحقق منها وتحليلها.
4. تحديد أفضل استخدام للعقار.
5. تقدير قيمة الموقع.
6. تطبيق طرق التقييم الثلاثة.
7. التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى تقدير القيمة النهائية.
8. إعداد وتقديم تقرير التقييم المناسب.

ملاحظة: على الرغم من أننا سنناقش الخطوات بنفس الترتيب المدرج، فإن هذا لا يعني أنه يجب على المثمن دائمًا إكمال كل خطوة قبل الانتقال إلى الخطوة التالية. من الناحية العملية، غالبًا ما تتداخل الخطوات المختلفة في عملية التقييم. على سبيل المثال، قد يبدأ جمع البيانات حتى قبل تحديد مشكلة التقييم بالكامل، وقد يحدث تحليل البيانات طوال عملية التقييم بأكملها.

ثالثاً: تحديد مشكلة التقييم: الأسئلة الأساسية

لتحديد مشكلة التقييم بشكل دقيق، يجب الإجابة على الأسئلة الأساسية التالية:

1. ما الذي سيتم تقييمه؟ (What)
2. متى سيتم تقييمه؟ (When)
3. لماذا سيتم تقييمه؟ (Why)
4. كيف سيتم تقييمه؟ (How)

رابعاً: تفصيل الأسئلة الأساسية

أ. ما الذي سيتم تقييمه؟ (What)

لتحديد ما سيتم تقييمه، يجب تحديد ثلاثة عناصر رئيسية:

1. العقار موضوع التقييم: يجب تحديد العقار بدقة، سواء كان ذلك عبر العنوان أو الاسم التجاري للمبنى. في المستندات الرسمية مثل سندات الملكية، يُستخدم الوصف القانوني للعقار، لأنه الطريقة الأكثر دقة لتحديد العقار. يجب أن يتضمن تقرير التقييم الوصف القانوني بالإضافة إلى العنوان الشائع إن وجد.

   • مثال: لنفترض أن لدينا العقار التالي:

     • اسم المبنى: برج النور
     • العنوان الشائع: شارع الملك فهد، الرياض، المملكة العربية السعودية

     • الوصف القانوني: القطعة رقم 12، المخطط رقم 345، حي العليا، مدينة الرياض، كما هو مسجل في سجلات بلدية الرياض.
       2. الحقوق العقارية موضوع التقييم: تحديد نوع الحق العقاري المراد تقييمه أمر بالغ الأهمية. الحقوق العقارية يمكن أن تشمل:

       • الملكية الكاملة (Fee Simple): وتعني الحق الكامل وغير المشروط في ملكية العقار.
       • حق الانتفاع (Leasehold): وتعني الحق في استخدام العقار لفترة زمنية محددة بموجب عقد إيجار.
       • حق المرور (Easement): وتعني حق شخص آخر في استخدام جزء من العقار لغرض معين، مثل المرور.
       • حق الارتفاق (Right of Way): يشبه حق المرور ولكنه يركز بشكل خاص على حق المرور عبر العقار.
         3. معيار القيمة (Standard of Value): يجب تحديد معيار القيمة المطلوب من قبل العميل بوضوح. تتضمن معايير القيمة الشائعة ما يلي:
       • القيمة السوقية (Market Value): وهي السعر الأكثر احتمالاً الذي سيحصل عليه العقار في سوق مفتوح وتنافسي، شريطة أن يكون البائع والمشتري كلاهما على بينة من الحقائق ذات الصلة، ويتصرفان بحرية وبدون إكراه.

     • التعريف الرياضي للقيمة السوقية (بصيغة مبسطة):

       • Let MV = Market Value
       • P(S) = Probability of Sale
       • Price = Price obtained in a potential sale

       The market value is the Price where P(S) is maximized, assuming willing buyer and seller.

       MV = Price where maximize P(S)
       * قيمة التأمين (Insurable Value): وهي القيمة التي يتم استخدامها لتحديد مبلغ التأمين المطلوب لتغطية العقار.
       * قيمة التصفية (Liquidation Value): وهي القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة، وعادة ما تكون أقل من القيمة السوقية.

ب. متى سيتم تقييمه؟ (When)

يجب تحديد تاريخين مهمين:

1. تاريخ سريان التقييم❓❓ (Effective Date of Appraisal): وهو التاريخ الذي يعكس فيه التقييم حالة السوق وظروف العقار. قد يكون هذا التاريخ هو تاريخ الزيارة الميدانية، أو تاريخ سابق إذا كان التقييم بأثر رجعي.

2. تاريخ تقرير التقييم (Date of Appraisal Report): وهو التاريخ الذي يتم فيه إصدار التقرير. يجب أن يكون هذان التاريخان واضحين ومحددين في التقرير.

   • مثال: تاريخ سريان التقييم هو 1/1/2024، وتاريخ تقرير التقييم هو 15/1/2024. هذا يعني أن المثمن قام بتقييم العقار بناءً على الظروف السائدة في 1/1/2024، وأصدر التقرير في 15/1/2024.

ج. لماذا سيتم تقييمه؟ (Why)

يجب تحديد الغرض من التقييم بوضوح. وهذا يتضمن:

1. الاستخدام المقصود للتقييم (Intended Use): يجب تحديد سبب إجراء التقييم، مثل:
   • الحصول على تمويل عقاري.
   • تحديد الضرائب العقارية.
   • تسوية النزاعات القانونية.
   • اتخاذ قرارات استثمارية.
2. المستخدمون المقصودون للتقييم (Intended Users): يجب تحديد من سيستخدم التقييم، مثل:
   • المقرض.
   • المشتري أو البائع.
   • المحكمة.
   • الوكالات الحكومية.

د. كيف سيتم تقييمه؟ (How)

يجب تحديد نطاق❓ العمل (Scope of Work) المطلوب لإجراء التقييم. يتضمن ذلك:

1. نطاق التقييم (Scope of Appraisal): يجب تحديد العمليات والإجراءات التي سيتم تنفيذها لإجراء التقييم.
   • على سبيل المثال: هل سيتم إجراء فحص شامل للعقار؟ هل سيتم تحليل بيانات السوق المحلية؟ هل سيتم استخدام طرق التقييم الثلاثة؟
2. الافتراضات والشروط المحددة (Assumptions and Limiting Conditions): يجب تحديد أي افتراضات تم اتخاذها أثناء عملية التقييم، وأي شروط قد تحد من دقة النتائج.
   • على سبيل المثال: قد يفترض المثمن أن العقار خالٍ من أي عيوب خفية، أو قد يضع شرطًا بأن التقييم يعتمد على معلومات مقدمة من طرف ثالث.

خامساً: أمثلة عملية

مثال 1: تقييم عقار سكني للحصول على تمويل عقاري

• ما الذي سيتم تقييمه؟ منزل سكني يقع في (العنوان، الوصف القانوني)، الملكية الكاملة.
• متى سيتم تقييمه؟ تاريخ سريان التقييم: 1/3/2024، تاريخ تقرير التقييم: 15/3/2024.
• لماذا سيتم تقييمه؟ للحصول على تمويل عقاري من البنك (الاسم)، وسيستخدم البنك التقييم لتحديد مبلغ القرض.
• كيف سيتم تقييمه؟ سيتم إجراء فحص شامل للعقار، وسيتم تحليل بيانات السوق المحلية، وسيتم استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقدير القيمة السوقية.

مثال 2: تقييم أرض فضاء لتحديد الضرائب العقارية

• ما الذي سيتم تقييمه؟ قطعة أرض فضاء تقع في (العنوان، الوصف القانوني).
• متى سيتم تقييمه؟ تاريخ سريان التقييم: 31/12/2023، تاريخ تقرير التقييم: 15/1/2024.
• لماذا سيتم تقييمه؟ لتحديد الضرائب العقارية من قبل البلدية (الاسم).
• كيف سيتم تقييمه؟ سيتم تحليل بيانات السوق المحلية للأراضي المماثلة، وسيتم استخدام طريقة تحليل البقايا أو طريقة التطوير لتقدير القيمة السوقية.

سادساً: تجارب عملية (تمارين)

1. تمرين تحديد المشكلة: قم بتحليل مجموعة من السيناريوهات المختلفة (مثل تقييم مبنى تجاري، تقييم مزرعة، تقييم عقار ذي استخدام مختلط) وقم بتحديد مشكلة التقييم ونطاقه لكل سيناريو.
2. تمرين تحديد نطاق العمل: قم بتحديد نطاق العمل المناسب لتقييم عقار سكني في منطقة معينة، مع مراعاة العوامل المحلية وظروف السوق.

سابعاً: الخلاصة

إن تحديد مشكلة التقييم ونطاقه هو حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. من خلال الإجابة على الأسئلة الأساسية: ماذا، متى، لماذا، وكيف، يمكن للمثمن تحديد الهدف من التقييم بوضوح، وتحديد نطاق العمل المناسب، وتقديم تقرير تقييم دقيق وموثوق. إن إتقان هذه الخطوة يضمن أن عملية التقييم بأكملها ستكون فعالة وذات مصداقية.