تعريف مشكلة التقييم: النطاق والأساسيات

الفصل: تعريف مشكلة التقييم: النطاق والأساسيات

مقدمة

تبدأ عملية التقييم العقاري بتحديد دقيق لمشكلة التقييم. هذه الخطوة حاسمة لأنها تحدد مسار عملية التقييم بأكملها وتؤثر بشكل كبير على مصداقية النتائج. يتناول هذا الفصل النطاق والأساسيات المتعلقة بتحديد مشكلة التقييم❓❓، مع التركيز على العناصر الرئيسية التي يجب على المثمن العقاري مراعاتها.

أولاً: عملية التقييم العقاري – نظرة عامة

تتكون عملية التقييم العقاري من عدة خطوات مترابطة، تهدف إلى الوصول إلى تقدير دقيق لقيمة العقار. تشمل هذه الخطوات:
1. تعريف مشكلة التقييم: تحديد طبيعة التقييم والغرض منه.
2. التحليل الأولي: تحديد الموارد اللازمة والمتاحة لحل مشكلة التقييم.
3. جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها: جمع البيانات ذات الصلة من مصادر مختلفة وتحليلها.
4. تحديد أفضل استخدام للعقار: تحديد الاستخدام الأمثل للعقار الذي يحقق أعلى قيمة له.
5. تقدير قيمة الموقع: تحديد قيمة الأرض الخالية كما لو كانت شاغرة ومتاحة للاستخدام.
6. تطبيق طرق التقييم الثلاث: استخدام طرق التقييم المختلفة (المقارنة السوقية، التكلفة، الدخل).
7. التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة: تحليل ومقارنة نتائج طرق التقييم المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.
8. إعداد وتقديم تقرير التقييم المناسب: توثيق عملية التقييم والنتائج في تقرير شامل.

ثانياً: تعريف مشكلة التقييم: تحديد الأسئلة الأساسية

تحديد مشكلة التقييم يتطلب الإجابة على سلسلة من الأسئلة الأساسية المتعلقة بالتقييم المطلوب. هذه الأسئلة تساعد على تحديد نطاق التقييم وتوجيه عملية جمع البيانات والتحليل. يمكن تلخيص هذه الأسئلة في أربعة محاور رئيسية:
1. ماذا سيتم تقييمه؟
2. متى سيتم التقييم؟
3. لماذا سيتم التقييم؟
4. كيف سيتم التقييم؟

ثالثاً: تحديد ما سيتم تقييمه (WHAT)

لتحديد ما سيتم تقييمه، يجب على المثمن تحديد ثلاثة عناصر رئيسية بدقة:
1. تحديد العقار: يجب تحديد العقار المراد تقييمه بوضوح.
* التحديد القانوني: يجب تضمين الوصف القانوني للعقار كما هو مسجل في السجلات الرسمية. هذا الوصف هو الأكثر دقة ويقلل من احتمالات الالتباس.
* مثال: قطعة الأرض رقم 17، القسم 3، إضافة بيرس، مدينة سياتل، مقاطعة كينغ، كما هو مسجل في مقاطعة كينغ، واشنطن.
* عنوان الشارع أو اسم المبنى: يمكن إضافة اسم المبنى أو عنوان الشارع لسهولة التعرف على العقار، ولكن يجب أن يكون الوصف القانوني هو الأساس.
* أنواع الأوصاف القانونية:
1. نظام الحدود والمعالم (Metes and Bounds System): يستخدم هذا النظام لقياس المسافات والزوايا لتحديد حدود العقار.
* المبدأ العلمي: يعتمد على علم الهندسة لتحديد النقاط والخطوط التي تحدد العقار.
* مثال: ابدأ من نقطة مرجعية، ثم اتجه 100 قدم بزاوية 90 درجة، ثم 50 قدم بزاوية 180 درجة، وهكذا.
2. نظام المسح المستطيل أو الحكومي (Rectangular or Government Survey System): يقسم الأراضي إلى مربعات ومستطيلات باستخدام خطوط الطول والعرض.
* المبدأ العلمي: يعتمد على تقسيم الأراضي إلى أقسام متساوية باستخدام شبكة من الخطوط.
* المصطلحات:
* خط الطول الرئيسي (Principal Meridian): خط طولي مرجعي.
* خط الأساس (Base Line): خط عرضي مرجعي.
* البلدة (Township): مربع طول ضلعه 6 أميال.
* القسم (Section): مربع طول ضلعه ميل واحد (يحتوي على 640 فدان).
* مثال: الجزء الشمالي الغربي من الربع الجنوبي الشرقي من القسم 10، البلدة 2 شمالاً، النطاق 3 شرقاً.
3. نظام القطعة والمربع والحي (Lot, Block, and Tract System): يستخدم هذا النظام لتقسيم الأراضي في المناطق الحضرية إلى قطع صغيرة ضمن مربعات وأحياء محددة.
* المبدأ العلمي: يعتمد على خطط تقسيم الأراضي المسجلة في السجلات الرسمية.
* مثال: القطعة 5، المربع 2، حي السلام، كما هو مسجل في سجلات مقاطعة الرياض.
2. تحديد الحق العقاري (Real Property Interest): يجب تحديد نوع الحق العقاري الذي سيتم تقييمه. الحق العقاري هو مجموعة الحقوق المرتبطة بملكية العقار.
* الملكية الكاملة (Fee Simple): هي أعلى درجة من الملكية، حيث يمتلك المالك جميع الحقوق المرتبطة بالعقار.
* حق الانتفاع (Leased Fee): حق المالك في الحصول على الإيجار من العقار المؤجر.
* حق الإيجار (Leasehold): حق المستأجر في استخدام العقار بموجب عقد إيجار.
* حق الارتفاق (Easement): حق محدود في استخدام عقار مملوك لشخص آخر لغرض معين.
* أمثلة:
* تقييم الملكية الكاملة لمنزل سكني.
* تقييم حق الانتفاع لمبنى تجاري مؤجر.
3. تحديد معيار القيمة (Standard of Value): يجب تحديد معيار القيمة الذي سيتم استخدامه في التقييم. معيار القيمة هو تعريف للقيمة التي يتم تقديرها.
* القيمة السوقية (Market Value): هي القيمة التقديرية التي يمكن بيع العقار بها في السوق المفتوح بين مشترٍ وبائع راغبين ومطلعين، وفي ظل ظروف تنافسية عادلة.
* التعريف الرياضي (بشكل مبسط):
* MV = E(SP)
* حيث:
* MV = القيمة السوقية (Market Value)
* E(SP) = القيمة المتوقعة لسعر البيع (Expected Selling Price) في ظل ظروف السوق العادية.
* نظرية الكفاءة السوقية (Efficient Market Hypothesis): تفترض هذه النظرية أن أسعار الأصول تعكس جميع المعلومات المتاحة. في سياق التقييم، هذا يعني أن القيمة السوقية للعقار تعكس جميع المعلومات ذات الصلة المتاحة للمشترين والبائعين.
* قيمة التأمين (Insurable Value): هي قيمة العقار القابلة للتأمين ضد الأضرار.
* قيمة التصفية (Liquidation Value): هي القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار بسرعة، عادة في ظروف غير طبيعية.
* أمثلة:
* تقييم القيمة السوقية لعقار لغرض البيع أو الشراء.
* تقييم قيمة التأمين لمبنى تجاري.

رابعاً: تحديد متى سيتم التقييم (WHEN)

يجب تحديد تاريخين مهمين:
1. تاريخ النفاذ (Effective Date): هو التاريخ الذي تعكس فيه القيمة المقدرة ظروف السوق. ليس بالضرورة أن يكون هو تاريخ إجراء التقييم الفعلي.
2. تاريخ التقرير (Report Date): هو التاريخ الذي يتم فيه إصدار تقرير التقييم.

خامساً: تحديد لماذا سيتم التقييم (WHY)

يجب تحديد الغرض من التقييم والمستخدمين المقصودين للتقرير.
1. الغرض من التقييم (Intended Use): يحدد الغرض من التقييم نوع البيانات المطلوبة وطرق التقييم التي سيتم استخدامها.
* أمثلة:
* الرهن العقاري.
* البيع والشراء.
* الضرائب.
* التأمين.
* التقاضي.
2. المستخدمون المقصودون (Intended Users): يحدد المستخدمون المقصودون مستوى التفصيل المطلوب في التقرير.
* أمثلة:
* المقرضون.
* المشترون.
* البائعون.
* شركات التأمين.
* المحاكم.

سادساً: تحديد كيف سيتم التقييم (HOW)

يجب تحديد نطاق التقييم (Scope of Work) والافتراضات والقيود (Assumptions and Limiting Conditions).
1. نطاق التقييم: يحدد الإجراءات والتحليلات التي سيقوم بها المثمن.
* أمثلة:
* فحص العقار.
* جمع البيانات السوقية.
* تحليل البيانات.
* تطبيق طرق التقييم.
* إعداد التقرير.
2. الافتراضات والقيود: تحدد الافتراضات التي يعتمد عليها التقييم والقيود التي قد تؤثر على النتائج.
* أمثلة:
* افتراض أن العقار خالٍ من العيوب الخفية.
* افتراض أن البيانات السوقية دقيقة وكاملة.
* قيد على المسؤولية القانونية للمثمن.

سابعاً: أمثلة عملية وتطبيقات

• مثال 1: تقييم منزل سكني لغرض الرهن العقاري.
  • ماذا: منزل سكني، الملكية الكاملة، القيمة السوقية.
  • متى: تاريخ النفاذ هو تاريخ طلب الرهن، تاريخ التقرير هو تاريخ الانتهاء من التقييم.
  • لماذا: لغرض الرهن العقاري، المستخدم المقصود هو المقرض.
  • كيف: فحص العقار، جمع البيانات السوقية للمنازل المماثلة، تطبيق طريقة المقارنة السوقية، إعداد تقرير التقييم.
• مثال 2: تقييم مبنى تجاري لغرض البيع.
  • ماذا: مبنى تجاري، الملكية الكاملة، القيمة السوقية.
  • متى: تاريخ النفاذ هو تاريخ طلب التقييم، تاريخ التقرير هو تاريخ الانتهاء من التقييم.
  • لماذا: لغرض البيع، المستخدم المقصود هو البائع والمشتري المحتمل.
  • كيف: فحص العقار، جمع البيانات السوقية للمباني المماثلة، تطبيق طرق التقييم الثلاث (المقارنة السوقية، التكلفة، الدخل)، إعداد تقرير التقييم.

ثامناً: ملخص

تحديد مشكلة التقييم هو الخطوة الأولى والأكثر أهمية في عملية التقييم العقاري. من خلال الإجابة على الأسئلة الأساسية المتعلقة بالعقار، الحق العقاري، معيار القيمة، التاريخ، الغرض، المستخدمين المقصودين، النطاق، والافتراضات والقيود، يمكن للمثمن تحديد نطاق التقييم وضمان مصداقية النتائج. فهم❓ هذه الأساسيات ضروري لإتقان التقييم العقاري.