ما وراء سعر السوق: الاستثمار والتصفية ومنظورات القيمة الأخرى

الفصل: ما وراء سعر السوق: الاستثمار والتصفية ومنظورات القيمة الأخرى

مقدمة:

في سياق فهم قيمة العقار، من الضروري تجاوز سعر السوق الظاهر والتعمق في العوامل المختلفة التي تؤثر على القيمة من منظورات مختلفة. سعر السوق، على الرغم من أهميته، ليس المقياس الوحيد للقيمة، بل هو نقطة انطلاق نحو فهم أعمق للجوانب الاستثمارية والتصفوية وغيرها من العوامل التي تشكل قيمة العقار. يشمل ذلك تحليل قيمة العقار بالنسبة لمستثمر معين، أو في حالة التصفية السريعة، أو لغرض تقييم الضرائب، أو التأمين.

1. القيمة على أساس بيانات أخرى غير بيانات السوق الحالية

• مقدمة: في بعض الحالات، يكون من الضروري تقدير قيمة السوق بناءً على بيانات أخرى غير بيانات السوق الحالية، على سبيل المثال، تحديد تكلفة الاستبدال❓❓. يمكن أن يكون هذا مفيدًا بشكل خاص للعقارات الفريدة أو المتخصصة التي لا توجد لها معاملات حديثة قابلة للمقارنة.
• تكلفة الاستبدال: هي التكلفة التقديرية لاستبدال مبنى حالي بمبنى جديد بنفس الوظيفة والتصميم ولكن باستخدام مواد وتقنيات حديثة.
• مثال عملي: تخيل تقييم مصنع فريد من نوعه. نظرًا لعدم وجود مبيعات حديثة لمصانع مماثلة، يمكن تقدير قيمة المصنع من خلال تقدير تكلفة بناء مصنع جديد بنفس السعة والوظائف.
• التطبيق العلمي: يعتمد هذا النهج على مبادئ اقتصادية أساسية مثل “مبدأ الاستبدال”، الذي ينص على أن المشتري العقلاني لن يدفع أكثر مقابل عقار ما إذا كان بإمكانه الحصول على بديل مماثل بتكلفة أقل.

2. قيمة الاستثمار (Investment Value)

• تعريف: قيمة الاستثمار هي قيمة العقار بالنسبة لمستثمر معين له أهداف استثمارية محددة. وبالتالي، عند تقدير قيمة الاستثمار، من المهم أن يفهم المثمن بوضوح المتطلبات الاستثمارية للمستثمر المحدد. نظرًا لأن أهداف المستثمر الفردي قد يكون لها تأثير كبير على تقدير القيمة، فإن قيمة الاستثمار ذات طبيعة ذاتية بطبيعتها. وبالمقارنة، يقال إن قيمة السوق تمثل معيارًا “موضوعيًا” بشكل أكبر.
• العوامل المؤثرة:
  • معدل العائد المطلوب (Required Rate of Return): يختلف معدل العائد المطلوب من مستثمر لآخر بناءً على مدى تحمله للمخاطر، والفرص الاستثمارية البديلة المتاحة له.
  • التدفقات النقدية المتوقعة (Expected Cash Flows): يعتمد تقدير التدفقات النقدية على توقعات المستثمر للإيجارات، ومعدلات الإشغال، والنفقات التشغيلية، والنمو المستقبلي.
  • الأفق الزمني للاستثمار (Investment Time Horizon): تختلف قيمة الاستثمار حسب الفترة الزمنية التي ينوي المستثمر الاحتفاظ بالعقار.

• حساب قيمة الاستثمار: يمكن استخدام نموذج التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF) لتقدير قيمة الاستثمار:

  • IV = ∑ (CFt / (1 + r)^t)
    • حيث:
      • IV = قيمة الاستثمار (Investment Value)
      • CFt = التدفق النقدي في الفترة الزمنية t
      • r = معدل العائد المطلوب (Discount Rate)
      • t = الفترة الزمنية
  • مثال عملي:

  • لنفترض أن مستثمرًا يخطط لشراء مبنى تجاري. بعد إجراء دراسة الجدوى، يتوقع المستثمر تدفقات نقدية سنوية قدرها 100,000 ريال سعودي لمدة 10 سنوات، ويرغب في تحقيق معدل عائد قدره 12%. باستخدام نموذج التدفقات النقدية المخصومة، يمكن حساب قيمة الاستثمار على النحو التالي:

    IV = (100,000 / (1 + 0.12)^1) + (100,000 / (1 + 0.12)^2) + ... + (100,000 / (1 + 0.12)^10)
IV ≈ 565,022 ريال سعودي
    * دراسة حالة: اشترى مستثمر خمسة من ست قطع أراض يحتاجها من أجل تطوير مجمع مكاتب مخطط له. بالإضافة إلى ذلك، أنفق المستثمر بالفعل آلاف الدولارات على دراسات التطوير والتخطيط الأولي للمجمع. نظرًا لظروفه الفريدة، قد يكون هذا المستثمر على استعداد لدفع علاوة للحصول على قطعة الأرض السادسة التي يحتاجها للتطوير. إذا كان مالك (بائع) قطعة الأرض على علم بوضع المطور، فقد يتمسك المالك بعرض أعلى من القيمة السوقية للعقار.

3. قيمة التصفية (Liquidation Value)

• تعريف: قيمة التصفية ليست شكلاً من أشكال القيمة السوقية. الفرق الأساسي هو أن قيمة التصفية تفترض أنه يجب بيع العقار في فترة زمنية محدودة، والتي نادرًا ما تشكل تعرضًا “معقولًا” للسوق. عادة ما يتم تقدير قيمة التصفية في سياق مؤسسة مالية تفكر في حبس الرهن على عقار.
• الظروف التي تتطلب قيمة التصفية:
  • الإفلاس (Bankruptcy): في حالات الإفلاس، قد يُطلب بيع الأصول العقارية بسرعة لسداد الديون.
  • الحجز (Foreclosure): عند عدم قدرة المالك على سداد الرهن العقاري، قد تقوم المؤسسة المالية بحجز العقار وبيعه في مزاد علني.
  • الطلاق أو النزاعات العائلية (Divorce or Family Disputes): قد يتطلب تقسيم الأصول العقارية بيعها بسرعة.
• العوامل المؤثرة على قيمة التصفية:
  • ضيق الوقت❓ (Time Constraint): الفترة الزمنية المتاحة للبيع هي العامل الأهم، حيث أن البيع السريع غالبًا ما يؤدي إلى خفض الأسعار.
  • ظروف السوق (Market Conditions): حالة السوق العقاري العامة، ومستوى الطلب، ومعدلات الفائدة تؤثر على قيمة التصفية.
  • تكاليف البيع (Selling Costs): تشمل تكاليف البيع رسوم الوكلاء العقاريين، والإعلانات، والتكاليف القانونية.

• حساب قيمة التصفية: يمكن تقدير قيمة التصفية عن طريق خصم تكاليف البيع والخسائر المحتملة بسبب ضيق الوقت من القيمة السوقية التقديرية.

  • LV = MV - SC - DT
    • حيث:
      • LV = قيمة التصفية (Liquidation Value)
      • MV = القيمة السوقية التقديرية (Estimated Market Value)
      • SC = تكاليف البيع (Selling Costs)
      • DT = الخسارة المحتملة بسبب ضيق الوقت (Discount due to Time Constraint)

• مثال عملي:

  • لنفترض أن القيمة السوقية التقديرية لعقار هي 500,000 ريال سعودي. تبلغ تكاليف البيع المتوقعة 5%، أي 25,000 ريال سعودي. وبسبب ضيق الوقت، يتوقع أن يتم بيع العقار بسعر أقل بنسبة 10% من القيمة السوقية، أي 50,000 ريال سعودي. إذن، قيمة التصفية هي:

    LV = 500,000 - 25,000 - 50,000 = 425,000 ريال سعودي

4. القيمة المقدرة (Assessed Value)

• تعريف: يتم تحديد القيمة المقدرة من قبل سلطات الضرائب الحكومية لغرض تقييم ضرائب الأملاك على القيمة❓ (ضرائب الأملاك السنوية التي تستند إلى قيمة العقار، والتي تستخدم عائداتها لدعم الخدمات الحكومية العامة). لتحديد القيمة المقدرة، يجب على المثمن أولاً تقدير القيمة السوقية (كما هو محدد في قانون الضرائب)، ثم تطبيق نسبة مئوية (تسمى نسبة التقييم) كما هو محدد بموجب قانون التقييم.

• الحساب:

  • القيمة المقدرة = القيمة السوقية × نسبة التقييم
    • Assessed Value = Market Value x Assessment Ratio
  • مثال: قد تحدد إحدى الولايات أنه يجب تقييم العقارات بنسبة 100% من القيمة السوقية، بينما تقوم ولاية أخرى بتقييم العقارات بنسبة 10% من القيمة السوقية. سيتم تقييم عقار بقيمة 100,000 دولار بمبلغ 100,000 دولار في الولاية الأولى (100% × 100,000 دولار)، وبمبلغ 10,000 دولار في الولاية الثانية (10% × 100,000 دولار).

5. القيمة القابلة للتأمين❓❓ (Insurable Value)

• تعريف: يتم تعريف القيمة القابلة للتأمين بموجب شروط وثيقة تأمين معينة. يشير إلى قيمة الممتلكات لأغراض السداد بموجب السياسة.
• تكلفة الاستبدال: قد يُطلب من المثمن تحديد تكلفة إعادة الإنتاج أو الاستبدال. ستكون تكلفة إعادة الإنتاج هي تكلفة استبدال الهيكل كما تم بناؤه، في حين أن تكلفة الاستبدال هي تكلفة استبدال الهيكل بهيكل ذي رغبة ومنفعة مماثلة.

6. قيمة التشغيل المستمر❓❓ (Going Concern Value)

• تعريف: القيمة الإجمالية لعمل تجاري مثبت ومستمر، والذي يشمل العقارات التي تعتبر جزءًا لا يتجزأ من العملية. عادة ما تكون قيمة التشغيل المستمر غير قابلة للتطبيق على العقارات السكنية. ومع ذلك، يمكن أن ينطبق على مشروع سكني جديد أكمل فترة التأجير بنسبة إشغال 100 بالمائة بشروط جذابة. سيكون هذا العقار أكثر قيمة من مشروع تم الانتهاء منه حديثًا ولم يبدأ بعد مرحلة التأجير.

7. العوامل المؤثرة على القيمة

يتم تحديد القيمة من خلال قوى العرض والطلب في السوق. بدورها، تتأثر قوى العرض والطلب بمجموعة واسعة من العوامل الخارجية. غالبًا ما يتم تقسيم العوامل التي تؤثر على العرض والطلب، وبالتالي القيمة، إلى أربع فئات عامة:
1. اجتماعية
2. اقتصادية
3. سياسية
4. بيئية (مادية)

في الممارسة العملية الفعلية، تتشابك التأثيرات المختلفة، ولكن تظل الفروق مفيدة لأغراض المناقشة والتحليل.

أ. العوامل الاجتماعية❓

العوامل الاجتماعية هي أعداد وخصائص وأنماط حياة ومعايير وتفضيلات الأشخاص في سوق معينة والتي تشكل القوى الاجتماعية المؤثرة على القيمة في ذلك السوق. تتأثر قيم العقارات بالتغيرات في عدد السكان، والتي قد تكون بسبب التغيرات في معدلات المواليد أو الوفيات، أو بسبب الهجرة إلى منطقة ما أو الخروج منها. يرتبط الطلب على أنواع مختلفة من العقارات بالتوزيع العمري للسكان، وأعداد الأسر ذات الأحجام والتراكيب المختلفة، والمواقف تجاه الأسلوب المعماري والمنفعة. تؤدي التفضيلات الاجتماعية فيما يتعلق بالأنشطة الترفيهية والتعليم ووسائل الراحة الثقافية أيضًا إلى زيادة قوى العرض والطلب على العقارات.

1. المكانة الاجتماعية: لأسباب مختلفة، تتمتع بعض المناطق بجاذبية أكبر مما هو مبين بالعوامل المادية والاقتصادية والسياسية. على سبيل المثال، قد تعتبر المنطقة التي يعيش فيها أشخاص بارزون مرغوبة للغاية.
2. الترفيه: قد يكون للعقار القريب من الأنشطة الترفيهية المرغوبة أو يسهل الوصول إليه مثل الغولف أو التنس قيمة محسنة.
3. الثقافة: قد يكون للعقار في المجتمعات التي تقدم مكتبات ومتاحف ومسارح حية وموسيقى جيدة، وما إلى ذلك، قيمة محسنة مقارنة بالممتلكات التي تفتقر إلى وسائل الراحة الخاصة بها.
4. التوجه العائلي: تعتبر المنطقة صديقة للعائلة مع مدارس ذات سمعة طيبة، وأنشطة للأطفال، وما إلى ذلك، مما يؤدي عمومًا إلى تقييم محسن.
5. قيود أصحاب المنازل: يمكن أن تعزز أو تنتقص العهود التقييدية لجمعيات أصحاب المنازل من القيمة.

يمكن أن تكون الخصائص الاجتماعية للسوق مستقرة أو متقلبة، ولكنها تخضع دائمًا لمبدأ التغيير. يمكن للمثمن أن يبقى على اطلاع دائم بالقوى الاجتماعية في السوق من خلال دراسة بيانات التعداد وغيرها من المعلومات الإحصائية التي تجمعها الحكومات الوطنية وحكومات الولايات والحكومات المحلية، بالإضافة إلى الدراسات الديموغرافية التي تنشرها منظمات الأعمال والعلماء وغيرهم من المصادر.

عند النظر في العوامل الاجتماعية في التقييم، لا يجوز للمثمن اعتبار أن العرق والإثنية والجنس والميل الجنسي والمعتقد الديني له تأثير، إيجابي أو سلبي، على القيمة. يجب ألا يكون لدى المثمن أي تحيز فيما يتعلق بأي طرف مشارك في المعاملة. غالبًا ما يشير المؤلفون إلى فصولهم الدراسية إلى أن الوصف الوظيفي هو مُثمن عقاري - وليس مُثمن أشخاص!

ب. العوامل الاقتصادية

تتعلق العوامل الاقتصادية التي تؤثر بقوة على قيم العقارات بتوافر وتكلفة الأموال للإقراض العقاري والبناء والاستثمار، والقوة الشرائية للمشترين في سوق العقارات. تتأثر الأسواق المالية بقوى واسعة نسبيًا، مثل مناخ الاستثمار الدولي وأسعار صرف العملات ومعدلات الادخار ومعدلات التضخم والسياسة المالية الوطنية والاقتراض الحكومي. يمكن للمثمنين الاطلاع على هذا النوع من المعلومات من مواقع الويب المختلفة.

تميل القوة الشرائية إلى الاستجابة لتأثيرات أكثر محلية، مثل معدلات الأجور والبطالة المحلية، وقوة وتنوع القاعدة الاقتصادية المحلية، وتكاليف البناء المحلية وتكاليف المعيشة. ولكن هذه التأثيرات المحلية غالبًا ما تتأثر بدورها بقوى اقتصادية أوسع نطاقًا. غالبًا ما ترتبط البطالة، على سبيل المثال، بصناعة معينة أكثر من ارتباطها بموقع معين. يصبح قوة محلية في المناطق التي تعتمد على صناعة معينة، ولكن من المرجح أن تكون أسبابها وطنية أو دولية.

لقد قمنا بتقسيم العوامل المتعلقة بالاقتصاد إلى الفئات الهامة التالية.

1. الاقتصاد المحلي: ستؤثر حالة الاقتصاد المحلي فيما يتعلق بالنمو والتوظيف والأجور على القيم السكنية والتجارية داخل المنطقة.

مثال/حالة: شهدت المجتمعات التي تعتمد على استكشاف النفط والغاز للتوظيف دورات من الازدهار والكساد في العقود الأخيرة. عندما تكون أسعار النفط مرتفعة، يكون التوظيف في صناعة النفط مرتفعًا أيضًا، وترتفع قيم العقارات في هذه المجتمعات. على العكس من ذلك، تدهورت قيم العقارات عندما انخفضت أسعار النفط، مما تسبب في إخفاقات تجارية وارتفاع معدلات البطالة بين العاملين في الصناعة.

2. أسعار الفائدة: في حين أن أسعار الفائدة قصيرة الأجل ستؤثر على التوسع والانكماش في مخزونات الأعمال، فإن الأسعار طويلة الأجل تؤثر على بناء العقارات السكنية والتجارية.

مع انخفاض أسعار الفائدة، تصبح المنازل ميسورة التكلفة لعدد أكبر من الناس، مما يرفع الطلب على الإسكان الحالي وكذلك البناء الجديد.
3. الإيجارات
تشجع الإيجارات المرتفعة على ملكية المنازل وجميع أنواع البناء الجديد، بينما تثبط الإيجارات المنخفضة الملكية والبناء.
4. عوامل الشغور: قد يؤدي الإفراط في البناء سابقًا إلى ارتفاع عامل الشغور الذي سينعكس في انخفاض الدخل وانخفاض التقييمات للعقارات التجارية. غالبًا ما تعني عوامل الشغور المرتفعة في الإيجارات السكنية انخفاض الإيجارات أو تنازلات الإيجار، مما يؤدي إلى انخفاض صافي الدخل وتقييم أقل للممتلكات.
5. تجزئة الأراضي: إن إمكانية الجمع بين موقع اقتصادي وموقع متجاور، حيث تكون القيمة المجمعة أكبر من قيم الموقع المنفصلة، سيكون له تأثير إيجابي على القيمة (زيادة تجزئة الأراضي).
6. مواقف السيارات: سيؤثر توافر مواقف كافية في الموقع و/أو خارج الموقع على قيمة كل من العقارات التجارية والسكنية.
7. تأثير الزاوية: تعتبر العقارات التجارية الواقعة على زاوية بشكل عام أكثر قيمة من العقارات الموجودة في وسط الكتلة. في الواقع، كلما اقترب من الزاوية، زادت القيمة. والسبب في ذلك هو أن العقار الزاوية من المرجح أن يلاحظه حركة مرور المشاة والمركبات وتوفر الزوايا grea

خلاصة:

فهم “ما وراء سعر السوق” هو أمر ضروري لتقييم العقارات بشكل شامل. من خلال تحليل قيمة الاستثمار، وقيمة التصفية، والقيمة المقدرة، وغيرها من الجوانب، يمكن للمثمنين والمستثمرين اتخاذ قرارات مستنيرة تعكس القيمة الحقيقية للعقار في سياقات مختلفة.