أسس تقييم العقارات: المؤثرات الخارجية

الفصل: أسس تقييم العقارات: المؤثرات الخارجية

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى استكشاف العوامل الخارجية التي تؤثر بشكل كبير على قيمة العقارات. إن فهم هذه العوامل أمر بالغ الأهمية للمثمن العقاري لتقديم تقديرات دقيقة وموثوقة. سنناقش هنا العوامل السياسية والبيئية (الطبيعية) وتأثيرها على قيم العقارات، مع التركيز على الأسس العلمية والنماذج التحليلية المستخدمة في تقييم هذه التأثيرات.

أ. العوامل السياسية

تشمل العوامل السياسية التدخلات الحكومية المباشرة وغير المباشرة التي تؤثر على سوق العقارات. يصعب في كثير من الأحيان الفصل بين العوامل السياسية والاقتصادية، حيث أن السياسات الحكومية غالباً ما يكون لها تأثير اقتصادي كبير.

1. الضرائب:
   • تؤثر الضرائب بشكل كبير على قيمة العقارات. تعتبر المناطق ذات الضرائب المرتفعة أقل جاذبية للمشترين، مما قد يؤدي إلى انخفاض القيم. على العكس من ذلك، قد تجذب المناطق ذات الضرائب المنخفضة المزيد من المشترين، مما يزيد الطلب ويرفع القيم.

   • يمكن تحليل تأثير الضرائب باستخدام نماذج اقتصادية بسيطة. على سبيل المثال، يمكن استخدام نموذج العرض والطلب لتقدير تأثير تغييرات الضرائب على أسعار المساكن. إذا زادت الضرائب على العقارات، سينخفض الطلب (Shift Demand curve to the left) وبالتالي سينخفض سعر التوازن.

     • صيغة توضيحية:

       ΔP ≈ -ε * ΔT

       • حيث:

         • ΔP: التغير في سعر العقار
         • ε: مرونة الطلب السعرية (Price Elasticity of Demand)
         • ΔT: التغير في معدل الضريبة
           • مثال تطبيقي: مقارنة أسعار المنازل في منطقتين متشابهتين من حيث المميزات ولكن مختلفتين في معدلات الضرائب.
             2. التخطيط العمراني (Zoning):
           • يحدد التخطيط العمراني الاستخدامات المسموح بها للأراضي، وبالتالي يؤثر بشكل كبير على قيمتها. الأراضي المخصصة للمراكز التجارية أو الصناعية عادة ما تكون ذات قيمة أعلى بكثير من الأراضي المخصصة للمنازل السكنية.
           • تؤثر نسبة الأراضي المخصصة لاستخدام معين على القيمة. إذا كانت هناك مساحة كبيرة جداً من الأراضي المخصصة للمكاتب، فقد تنخفض قيمة القدم المربع الواحد بسبب زيادة العرض.
           • مثال: مقارنة قيمة قطعة أرض مخصصة لبناء مركز تجاري مع قطعة أرض مماثلة مخصصة لبناء مساكن عائلية.
             3. التحكم في الإيجارات (Rent Control):
           • تؤدي القيود التي تحد من الإيجارات إلى أقل من مستويات السوق إلى تقليل قيمة العقارات المؤجرة. تعتمد شدة التأثير على تفاصيل قوانين التحكم في الإيجارات.
           • مثال: مقارنة قيمة مبنى سكني يخضع للتحكم في الإيجارات مع مبنى مماثل لا يخضع لهذه القيود.
             4. قيود النمو (Growth Limitations):
           • تشمل قيود النمو تعليق البناء الجديد، وتقييد عدد تراخيص البناء الصادرة، ورسوم التطوير المرتفعة. تؤدي هذه القيود عموماً إلى ارتفاع الإيجارات وقيم العقارات القائمة، وانخفاض قيمة الأراضي غير المطورة.
           • مثال: دراسة تأثير تعليق إصدار تراخيص البناء على أسعار المساكن في مدينة معينة.
             5. القيود البيئية (Environmental Restrictions):
           • تشمل القيود البيئية حظر التطوير بسبب وجود أنواع مهددة بالانقراض، وحظر ملء الأراضي الرطبة، ومتطلبات إنشاء أو الحفاظ على المساحات الخضراء.
           • تعتبر التشريعات البيئية مجالاً متزايد الأهمية للتأثير الحكومي على قيم العقارات.
           • مثال: قد تزيد القيود البيئية من تكلفة تطوير المساكن من خلال مطالبة المطورين بتخفيف الآثار البيئية السلبية للبناء أو تخصيص أراضٍ للمساحات المفتوحة.
             6. قوانين البناء والصحة (Building and Health Codes):
           • تستند قوانين البناء والصحة إلى السلطة الشرطية للدولة لحماية صحة وسلامة ورفاهية المواطنين. غالباً ما تكون متطلبات هذه القوانين قديمة ويمكن أن تضيف تكاليف إضافية إلى التطوير.
           • مثال: تحليل تأثير متطلبات كود البناء الجديدة على تكلفة بناء منزل.

ب. العوامل البيئية (الطبيعية)

تشمل العوامل البيئية (الطبيعية) جوانب البيئة المادية، سواء كانت طبيعية أو من صنع الإنسان، التي تؤثر على قيمة العقار.

1. الموقع (Location):
   • “الموقع، الموقع، الموقع” هي مقولة صحيحة تؤكد الأهمية القصوى للموقع في تحديد قيمة العقار. يؤثر الموقع بالنسبة إلى وسائل الراحة المرغوبة والأصول المطورة والطبيعية على القيمة.
   • مثال: دراسة تأثير قرب العقار من المدارس الجيدة والمراكز التجارية على قيمته.
2. المناخ (Climate):
   • تؤثر درجة الحرارة والرياح والأمطار والثلوج على جاذبية المناطق للترفيه ونوعية الحياة، مما يؤثر بدوره على القيمة.
   • مثال: مقارنة أسعار المنازل في مناطق ذات مناخ معتدل مع مناطق ذات مناخ قاس.
3. المياه (Water):
   • تلعب وفرة وجودة المياه بأسعار معقولة دوراً هاماً في توسع ونقل الصناعات، وكذلك في التنمية السكنية.
   • مثال: دراسة تأثير ندرة المياه على أسعار الأراضي الزراعية.
4. المواصلات (Transportation):
   • تؤثر وفرة الطرق السريعة والسكك الحديدية والمطارات الكافية، بالإضافة إلى وسائل النقل العام، على القيمة.
   • مثال: بناء طريق سريع جديد يقلل من وقت التنقل إلى المدينة، مما يؤدي إلى ارتفاع قيم العقارات في البلدة الصغيرة التي يخدمها الطريق.
   • تؤثر حالة وحجم الشوارع وحركة المرور، بالإضافة إلى الدخول والخروج، على قيمة العقارات المحددة.
5. المنظر (View):
   • يعتبر المنظر عاملاً هاماً، وفي بعض المناطق، يمكن أن يؤدي منظر المياه إلى مضاعفة قيمة العقار مقارنة بعقارات مماثلة تفتقر إلى هذا المنظر.
   • مثال: مقارنة أسعار المنازل المطلة على البحر مع أسعار المنازل المماثلة التي لا تتمتع بمنظر.
6. التربة (Soil):
   • تعتبر التربة التي يمكن أن تدعم هيكلاً أكثر قيمة من المواقع التي تتطلب قدراً كبيراً من العمل لجعل الموقع جاهزاً للتطوير.
   • مثال: الاكتشافات الحديثة في المناطق المعرضة للزلازل التي تحدد أن بعض التربة التي تبدو مستقرة ومناسبة للبناء يمكن أن تتسيّل أثناء الزلزال.
7. الحجم والشكل (Size and Shape):
   • بافتراض تساوي جميع الأشياء الأخرى، يكون الموقع الأكبر أكثر قيمة من الموقع الأصغر، ولكن القيمة ليست بالضرورة متناسبة مع الحجم. على سبيل المثال، قطعة أرض سكنية بعرض 80 قدماً وعمق 300 قدم لن تكون ثلاثة أضعاف قيمة قطعة أرض بعرض 80 قدماً وعمق 100 قدم.
   • عادة ما تكون قطعة الأرض ذات الشكل المنتظم بعرض وعمق معقولين أكثر قيمة على أساس القدم المربع من قطعة أرض ذات شكل غير منتظم، مثل المثلث.
8. التعرض (Exposure):
   • من المرجح أن تكون العقارات السكنية التي تضيء شمس الصباح مطابخها ومناطق تناول الطعام فيها، والتي تتمتع فيها الباحات بمنظر غروب الشمس، أكثر قيمة من العقارات المماثلة التي تفتقر إلى هذه الميزات.
9. المخاطر البيئية (Environmental Hazards):
   • يمكن أن يؤثر وجود أي مشكلة بيئية سلبية مثل التربة الملوثة أو منتجات البناء المحتوية على الأسبستوس أو حتى مصنع كيماويات في المنطقة سلباً على القيمة.
10. التضاريس (Topography):
    • تعتبر الأراضي المستوية أو المتموجة ذات الصرف الجيد أكثر قيمة من الأراضي المعرضة للفيضانات أو ذات المنحدرات الشديدة التي تحد من التطوير أو تزيد التكاليف.

الخلاصة

يعد فهم العوامل الخارجية، سواء كانت سياسية أو بيئية، أمراً بالغ الأهمية لتقييم العقارات بدقة. يجب على المثمنين العقاريين تحليل هذه العوامل بعناية ودمجها في تقييماتهم لتقديم تقديرات واقعية وموثوقة لقيمة العقارات. إن استخدام النماذج والأمثلة التطبيقية يساعد على فهم تأثير هذه العوامل بشكل أفضل.