أسس التقييم العقاري: تحديد المهمة - الافتراضات، النطاق، والاستخدام المقصود

بسم الله الرحمن الرحيم

أسس التقييم العقاري: تحديد المهمة❓❓ – الافتراضات، النطاق، والاستخدام المقصود

مقدمة:

يعتبر تحديد المهمة (Problem Identification) الخطوة الأولى والأكثر أهمية في عملية التقييم العقاري. تحديد دقيق للمهمة يضمن أن يكون التقييم ذا صلة وموثوقًا به ومناسبًا للغرض المقصود. هذه الخطوة تتضمن تحديد بدقة الغرض من التقييم، وتحديد الخصائص المحددة للعقار محل التقييم، وتحديد حقوق الملكية التي سيتم تقييمها، وتحديد التاريخ الفعلي للتقييم، وتحديد الافتراضات والشروط المحددة التي سيتم استخدامها في عملية التقييم، وتحديد نطاق العمل المطلوب لإجراء التقييم. يهدف هذا الفصل إلى شرح هذه الأسس بالتفصيل، مع التركيز على الجوانب العلمية والعملية.

1. تحديد المهمة (Problem Identification):

تحديد المهمة هو عملية متعددة الأوجه تتطلب فهمًا شاملاً لمتطلبات العميل (الموكل) وأهداف التقييم. يتضمن ذلك تحديد المستخدم (المستخدمين) المقصودين للتقييم، والاستخدام المقصود للتقييم، وتحديد التاريخ الفعلي للتقييم، وتحديد الحقوق العقارية التي سيتم تقييمها.

1.1. المستخدمون المقصودون (Intended Users):

• هم الأطراف التي ستعتمد على نتائج التقييم لاتخاذ قرارات.
• قد يشملون الموكل (العميل)، والمقرضين، والمستثمرين، والمحاكم، ووكالات الضرائب، وأي طرف آخر لديه مصلحة في قيمة العقار.
• يجب على المثمن تحديد المستخدمين المقصودين بوضوح في التقرير لضمان أن التقييم يلبي احتياجاتهم الخاصة.

1.2. الاستخدام المقصود (Intended Use):

• يشير إلى الغرض الذي سيتم استخدام التقييم من أجله.
• أمثلة: الحصول على قرض عقاري، بيع أو شراء عقار، تحديد قيمة الإيجار، تسوية نزاعات، تقييم الضرائب، اتخاذ قرارات استثمارية.
• الاستخدام المقصود يؤثر بشكل كبير على اختيار المنهجيات والبيانات المستخدمة في التقييم. على سبيل المثال، إذا كان التقييم يهدف إلى الحصول على قرض عقاري، فسيتم التركيز بشكل أكبر على طريقة مقارنة المبيعات، بينما إذا كان التقييم يهدف إلى اتخاذ قرار استثماري، فسيتم التركيز بشكل أكبر على طريقة الدخل.
• من الأمثلة على ذلك:
  • تقييم لغرض الضرائب: هنا، يركز المثمن على القيمة السوقية العادلة للامتثال للوائح الضريبية.
  • تقييم لغرض التأمين: يركز على تكلفة الاستبدال لضمان تغطية كافية في حالة الخسارة.
  • تقييم لغرض الاستثمار: يركز على القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية المحتملة من العقار.

1.3. تاريخ التقييم الفعلي (Effective Date of Appraisal):

• هو التاريخ الذي تم فيه تقدير قيمة العقار.
• قد يكون تاريخ التقييم الفعلي هو تاريخ الفحص الفعلي للعقار، أو تاريخ سابق، أو حتى تاريخ مستقبلي (كما في حالة تقييمات التطوير المستقبلي).
• من المهم التمييز بين تاريخ التقييم الفعلي وتاريخ التقرير. تاريخ التقرير هو التاريخ الذي تم فيه إصدار التقرير، بينما تاريخ التقييم الفعلي هو التاريخ الذي تم فيه تقدير❓❓ القيمة.
• يجب على المثمن تحديد تاريخ التقييم الفعلي بوضوح في التقرير وتبرير اختياره لهذا التاريخ.

1.4. تحديد الحقوق العقارية (Identification of Property Rights):

• يتضمن تحديد الحقوق العقارية التي سيتم تقييمها.
• أمثلة: الملكية الكاملة (Fee Simple)، حق الإيجار (Leasehold Interest)، حق الانتفاع (Easement).
• يجب على المثمن فهم الحقوق العقارية المعنية بشكل كامل لتحديد القيمة المناسبة.
• مثال: تقييم حق إيجار يختلف عن تقييم الملكية الكاملة، حيث يجب أخذ شروط الإيجار ومدتها في الاعتبار.

2. نطاق العمل (Scope of Work):

نطاق العمل يحدد طبيعة ومدى العمل الذي سيقوم به المثمن لإكمال التقييم. يجب أن يكون نطاق العمل كافيًا لإنتاج نتائج موثوقة وذات مصداقية. يتضمن نطاق العمل تحديد:

2.1. مدى البحث (Extent of Research):

• يشمل تحديد أنواع البيانات المطلوبة ومصادرها.
• أمثلة: بيانات المبيعات المقارنة، بيانات الإيجار، بيانات التكاليف، بيانات السوق.
• يجب على المثمن تحديد مدى البحث اللازم بناءً على تعقيد التقييم والبيانات المتاحة.

2.2. الإجراءات التطبيقية (Application of Procedures):

• يتضمن تحديد المنهجيات التي سيتم استخدامها في التقييم.
• أمثلة: طريقة مقارنة المبيعات، طريقة التكلفة، طريقة الدخل.
• يجب على المثمن تبرير اختيار المنهجيات المستخدمة وشرح كيفية تطبيقها.
• مثال: عند تقييم عقار سكني، قد يركز المثمن على طريقة مقارنة المبيعات، بينما عند تقييم عقار تجاري، قد يستخدم طريقة الدخل.

2.3. متطلبات التقرير (Reporting Requirements):

• يشمل تحديد شكل ومحتوى التقرير.
• يجب أن يتضمن التقرير جميع المعلومات الضرورية لدعم استنتاج القيمة، بما في ذلك وصف العقار، وتحليل السوق، والمنهجيات المستخدمة، والافتراضات والشروط المحددة.

3. الافتراضات والشروط المحددة (Assumptions and Limiting Conditions):

الافتراضات والشروط المحددة هي البيانات التي يعتمد عليها المثمن في تقييمه والتي قد تؤثر على النتيجة النهائية. يجب أن تكون هذه الافتراضات معقولة وواقعية، ويجب الإفصاح عنها بوضوح في التقرير.

3.1. الافتراضات (Assumptions):

• هي الحقائق التي يفترض المثمن أنها صحيحة دون التحقق منها بشكل مستقل.
• أمثلة: افتراض أن الملكية قابلة للتسويق، افتراض أن استخدام العقار يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق، افتراض عدم وجود عيوب خفية تؤثر على قيمة العقار.
• مثال: قد يفترض المثمن أن العقار خالٍ من أي التزامات قانونية، مثل الرهون أو الحقوق الأخرى.
• إذا تبين أن الافتراض غير صحيح، فقد يؤثر ذلك بشكل كبير على قيمة العقار.
• الافتراضات الاستثنائية (Extraordinary Assumptions): هي افتراضات تتعلق بمهمة محددة. إذا تبين أنها غير صحيحة، فإنها ستغير رأي المثمن في القيمة.

3.2. الشروط المحددة (Limiting Conditions):

• هي القيود التي تحد من تطبيق استنتاجات التقييم.
• أمثلة: تحديد الغرض من التقييم، تحديد تاريخ التقييم الفعلي، تحديد الحقوق العقارية التي تم تقييمها.
• مثال: قد يحدد التقييم أن الغرض الوحيد منه هو تقدير القيمة السوقية ولا يشكل مسحًا للعقار أو رأيًا قانونيًا بشأن الملكية.
• تساعد الشروط المحددة على حماية المثمن من المسؤولية القانونية من خلال تحديد نطاق التقييم والقيود المفروضة عليه.

3.3. الحالات الافتراضية (Hypothetical Conditions):

• هي ظروف مخالفة لما هو موجود فعليًا، ولكن يتم افتراضها لغرض التقييم.
• مثال: قد يطلب مستثمر من المثمن تحديد قيمة مبنى سكني مكون من مائة وحدة بعد خمس سنوات من الآن، على الرغم من أن المبنى لم يتم بناؤه بعد. في هذه الحالة، يعتبر المبنى حالة افتراضية.
• يجب توثيق جميع الافتراضات الاستثنائية والشروط الافتراضية بوضوح في التقرير.

4. المخاطر والمسؤولية القانونية:

يجب أن يكون المثمن على دراية بالمخاطر والمسؤولية القانونية المرتبطة بعملية التقييم. يمكن أن تنشأ المسؤولية القانونية إذا كان التقييم غير دقيق أو مضلل، أو إذا تم استخدامه لغرض آخر غير الغرض المقصود. للحد من المسؤولية المحتملة، يجب على المثمن:

• تحديد المهمة بدقة وتوثيقها بوضوح في التقرير.
• إجراء بحث شامل وتحليل دقيق.
• استخدام المنهجيات المناسبة وتبرير اختيارها.
• الكشف عن جميع الافتراضات والشروط المحددة.
• الالتزام بمعايير الممارسة المهنية.
• الحصول على تأمين ضد المسؤولية المهنية.

5. أمثلة وتطبيقات عملية:

• مثال 1: تقييم عقار سكني لغرض الحصول على قرض عقاري. يجب على المثمن تحديد السوق المستهدف للمشتري المحتمل، وتحليل المبيعات المقارنة في المنطقة، وتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار.
• مثال 2: تقييم عقار تجاري لغرض الاستثمار. يجب على المثمن تحليل الإيرادات والمصروفات المتوقعة للعقار، وتحديد معدل الخصم المناسب، وتقدير القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية.
• مثال 3: تقييم أرض فضاء لغرض التطوير المستقبلي. يجب على المثمن تحليل استخدامات الأراضي المحتملة، وتقدير تكاليف التطوير، وتقدير القيمة النهائية للمشروع المطوَّر.

6. المعادلات والصيغ الرياضية:

على الرغم من أن هذا الفصل يركز بشكل أساسي على المفاهيم، إلا أن بعض المعادلات الأساسية المستخدمة في التقييم العقاري قد تكون ذات صلة. على سبيل المثال:

• القيمة الحالية (PV) = CF / (1 + r)^n
  • حيث:
    • PV = القيمة الحالية
    • CF = التدفق النقدي المستقبلي
    • r = معدل الخصم
    • n = عدد الفترات
• صافي الدخل التشغيلي (NOI) = الإيرادات الإجمالية - المصروفات التشغيلية
• معدل الرسملة (Cap Rate) = NOI / قيمة العقار

الخلاصة:

تحديد المهمة هو حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. من خلال تحديد دقيق للمستخدمين المقصودين، والاستخدام المقصود، وتاريخ التقييم الفعلي، ونطاق العمل، والافتراضات والشروط المحددة، يمكن للمثمن ضمان أن التقييم ذو صلة وموثوق به ومناسب للغرض المقصود. الالتزام بمعايير الممارسة المهنية والوعي بالمخاطر والمسؤولية القانونية أمر ضروري لضمان جودة التقييم وحماية مصالح جميع الأطراف المعنية.