صلاحية التقييم: الافتراضات، النطاق، والاستخدام المقصود

الفصل: صلاحية التقييم: الافتراضات، النطاق، والاستخدام المقصود

مقدمة

يعتبر مفهوم صلاحية التقييم جوهريًا في التقييم العقار❓ي، حيث يضمن أن يكون التقييم دقيقًا وموثوقًا ومناسبًا للاستخدام المقصود. تعتمد صلاحية التقييم على فهم دقيق للافتراضات التي بني عليها التقييم، ونطاقه، والغرض المحدد الذي سيتم استخدامه من أجله. هذا الفصل سيتناول هذه الجوانب بالتفصيل، مع التركيز على الأسس العلمية والنظرية التي تدعمها.

أولاً: الافتراضات (Assumptions)

الافتراضات هي حقائق يفترض المقيم أنها صحيحة، ولكن لا يتم التحقق منها بشكل مستقل. تشكل هذه الافتراضات أساسًا للتحليل وتؤثر بشكل كبير على القيمة المقدرة.

• أنواع الافتراضات:

  1. الافتراضات العامة: تتعلق بالظروف الاقتصادية والاجتماعية والسياسية السائدة. على سبيل المثال، افتراض استقرار أسعار الفائدة خلال فترة معينة.
  2. الافتراضات الخاصة: تتعلق بخصائص العقار المحدد، مثل افتراض أن سند الملكية سليم وقابل للتسويق، وأن استخدام العقار يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق المعمول بها.

• الافتراضات الاستثنائية (Extraordinary Assumptions):

  • هي افتراضات مرتبطة بمهمة تقييم محددة، وإذا تبين أنها غير صحيحة، فإنها ستغير رأي القيمة للمقيّم.
  • مثال: افتراض أن هناك شارعًا جديدًا سيتم إنشاؤه بجوار العقار في المستقبل القريب، مما سيزيد من قيمة العقار.

• الاشتراطات الافتراضية (Hypothetical Conditions):

  • هي ظروف تتعارض مع الواقع الحالي، ولكن يتم افتراضها لغرض مهمة معينة.
  • مثال: طلب مستثمر من مقيم تحديد قيمة مبنى سكني مكون من مئة وحدة بعد خمس سنوات من الآن. المبنى لم يتم بناؤه بعد، على الرغم من وجود خطط ومواصفات له، ويمتلك المستثمر حاليًا الأرض التي سيتم بناؤه عليها. في هذه الحالة، يعتبر المبنى شرطًا افتراضيًا للمهمة (فهو غير موجود فعليًا). يعتمد تحليل الظروف المستقبلية، مثل ظروف السوق والتغيرات الديموغرافية والاتجاهات الاقتصادية، على افتراضات استثنائية.

• أهمية توثيق الافتراضات:

  • يجب على المقيم توثيق جميع الافتراضات، وخاصة الاستثنائية والافتراضية، بشكل واضح في التقرير. يساعد ذلك القارئ على فهم الأساس الذي بني عليه التقييم، وتقييم مدى تأثير هذه الافتراضات على القيمة المقدرة.
  • يجب أن تكون الافتراضات معقولة ومدعومة ببيانات ومعلومات موثوقة.

• الأثر الكمي للافتراضات:

  • يمكن تقدير الأثر الكمي للافتراضات على القيمة المقدرة❓❓ باستخدام تحليل الحساسية (Sensitivity Analysis).
  • مثال: إذا افترضنا أن معدل الإشغال في مبنى تجاري سيكون 90%، يمكننا تحليل كيف ستتغير القيمة المقدرة إذا انخفض معدل الإشغال إلى 80% أو 70%.
  • يمكن استخدام المعادلات التالية لتقييم الأثر الكمي:
    • ΔV = (V₁ - V₀) / V₀ * 100%
    • حيث:
      • ΔV: النسبة المئوية للتغير في القيمة.
      • V₀: القيمة المقدرة بناءً على الافتراض الأصلي.
      • V₁: القيمة المقدرة بناءً على الافتراض البديل.

ثانياً: نطاق التقييم (Scope of the Appraisal)

يشير نطاق التقييم إلى حجم البحث وتطوير التقرير المطلوب لإنتاج نتيجة تقييم موثوقة وسهلة الفهم للمستخدمين المقصودين. يتحدد نطاق العمل بالمعيار المطلوب للقيمة، والاستخدام المقصود للتقييم، وعدد المستخدمين المقصودين.

• عناصر نطاق التقييم:

  1. تحديد العقار: وصف دقيق للعقار موضوع التقييم، بما في ذلك الموقع والحجم والمواصفات والتحسينات.
  2. تحديد الحقوق العقارية: تحديد الحقوق العقارية التي يتم تقييمها، مثل الملكية المطلقة أو حق الانتفاع.
  3. تحديد الغرض من التقييم: تحديد الغرض الذي سيستخدم من أجله التقييم، مثل الحصول على قرض عقاري أو تحديد الضرائب العقارية أو اتخاذ قرار استثماري.
  4. تحديد تاريخ التقييم: تحديد التاريخ الذي تم فيه تقدير القيمة.
  5. تحديد أسلوب التقييم: تحديد الأسلوب أو الأساليب التي سيتم استخدامها لتقدير القيمة، مثل أسلوب مقارنة المبيعات أو أسلوب التكلفة أو أسلوب الدخل.
  6. تحديد البيانات المطلوبة: تحديد البيانات التي سيتم جمعها وتحليلها، مثل بيانات المبيعات المقارنة وبيانات التكلفة وبيانات الدخل.
  7. تحديد القيود والشروط: تحديد أي قيود أو شروط تحد من نطاق التقييم، مثل عدم القدرة على الوصول إلى أجزاء معينة من العقار أو عدم توفر بيانات كافية.

• العوامل المؤثرة في نطاق التقييم:

  1. معيار القيمة (Standard of Value): يختلف نطاق التقييم حسب معيار القيمة المطلوب، مثل القيمة السوقية أو قيمة الاستخدام أو قيمة التصفية.
  2. الاستخدام المقصود (Intended Use): يختلف نطاق التقييم حسب الاستخدام المقصود للتقييم. على سبيل المثال، قد يتطلب التقييم المستخدم لاتخاذ قرار استثماري نطاقًا أوسع من التقييم المستخدم للحصول على قرض عقاري.
  3. المستخدمون المقصودون (Intended Users): يختلف نطاق التقييم حسب عدد المستخدمين المقصودين ومستوى خبرتهم. على سبيل المثال، قد يتطلب التقييم المستخدم من قبل مجموعة من المستثمرين نطاقًا أوسع من التقييم المستخدم من قبل فرد واحد.

• أمثلة على نطاق التقييم:

  1. تقييم سكني بسيط: قد يقتصر نطاق التقييم على فحص العقار ومقارنته بمبيعات مماثلة حديثة.
  2. تقييم تجاري معقد: قد يتضمن نطاق التقييم تحليلًا تفصيليًا للدخل والمصروفات وتوقعات السوق.

• مسؤولية المقيم:

  • يحدد المقيم نطاق التقييم بناءً على معيار القيمة والاستخدام المقصود والمستخدمين المقصودين.
  • يجب على المقيم أيضًا الامتثال لمعايير USPAP (المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم) وجميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولاية.
  • تقع على عاتق المقيم مسؤولية تزويد العميل بما يحتاجه حقًا وليس ما قد يريده.

ثالثاً: الاستخدام المقصود (Intended Use)

يشير الاستخدام المقصود إلى الغرض المحدد الذي سيتم استخدام التقييم من أجله. يعتبر تحديد الاستخدام المقصود أمرًا بالغ الأهمية لضمان أن يكون التقييم مناسبًا وذا صلة وذو قيمة للمستخدم.

• أهمية تحديد الاستخدام المقصود:

  1. تحديد معيار القيمة المناسب❓❓: يختلف معيار القيمة المناسب حسب الاستخدام المقصود. على سبيل المثال، قد تكون القيمة السوقية هي المعيار المناسب لتقييم عقار لغرض البيع، في حين أن قيمة الاستثمار قد تكون المعيار المناسب لتقييم عقار لغرض الاستثمار.
  2. تحديد نطاق التقييم المناسب: يختلف نطاق التقييم المناسب حسب الاستخدام المقصود. على سبيل المثال، قد يتطلب التقييم المستخدم لاتخاذ قرار استثماري نطاقًا أوسع من التقييم المستخدم للحصول على قرض عقاري.
  3. تحديد المستخدمين المقصودين: يساعد تحديد الاستخدام المقصود في تحديد المستخدمين المقصودين للتقييم، مما يسمح للمقيم بتصميم التقرير لتلبية احتياجاتهم.
  4. الحد من المسؤولية: من خلال تحديد الاستخدام المقصود بوضوح في التقرير، يمكن للمقيم الحد من مسؤوليته في حالة استخدام التقييم لغرض آخر غير مقصود.

• أمثلة على الاستخدام المقصود:

  1. الحصول على قرض عقاري: يستخدم التقييم لتحديد قيمة العقار كضمان للقرض.
  2. تحديد الضرائب العقارية: يستخدم التقييم لتحديد القيمة الخاضعة للضريبة للعقار.
  3. اتخاذ قرار استثماري: يستخدم التقييم لتقييم جاذبية الاستثمار في العقار.
  4. التقاضي: يستخدم التقييم كدليل في النزاعات القانونية المتعلقة بالعقار.
  5. التأمين: يستخدم التقييم لتحديد مبلغ التأمين المناسب للعقار.

• مسؤولية المقيم:

  • يجب على المقيم تحديد الاستخدام المقصود للتقييم بوضوح في التقرير.
  • يجب على المقيم التأكد من أن التقييم مناسب للاستخدام المقصود.
  • يجب على المقيم تحذير المستخدمين المقصودين من استخدام التقييم لأي غرض آخر غير مقصود.

رابعاً: تاريخ التقييم وتاريخ التقرير

• تاريخ التقييم (Valuation Date): هو التاريخ الذي تم فيه تقدير القيمة. عادةً ما يكون التاريخ الذي فحص فيه المقيم العقار.
• تاريخ التقرير (Report Date): هو التاريخ الذي تم فيه إصدار تقرير التقييم.

• أهمية تحديد التاريخين:

  1. تاريخ التقييم: يؤثر مباشرة على تقدير القيمة، حيث أن قيمة العقار يمكن أن تتغير بمرور الوقت.
  2. تاريخ التقرير: لا يؤثر مباشرة على تقدير القيمة، ولكنه مهم لمعرفة ما إذا كان التقييم يتعلق بالماضي أو الحاضر أو المستقبل.

• العلاقة بين التاريخين:

  • قد يكون تاريخ التقييم وتاريخ التقرير متطابقين، أو قد يكون تاريخ التقرير❓❓ لاحقًا لتاريخ التقييم.
  • الفرق بين التاريخين يرجع إلى الوقت المطلوب لتحليل البيانات وإعداد التقرير.

خامساً: القيود والشروط المحددة (Limiting Conditions)

• تعريف: هي عبارة أو تفسير يحد من تطبيق أو افتراضات الاستنتاجات الواردة في التقرير.

• أنواع القيود والشروط:

  1. تحديد العقار والملكية: توضيح هوية العقار ونوع الملكية (ملكية تامة، حق انتفاع، إلخ).
  2. الغرض من التقييم والاستخدام المقصود: تحديد الغرض من التقييم وكيف سيتم استخدامه.
  3. تاريخ التقييم: تحديد تاريخ تقدير القيمة.
  4. بيان بأن التقييم يهدف فقط لتقدير القيمة: التأكيد على أن التقييم ليس مسحًا أو رأيًا قانونيًا أو تقريرًا هندسيًا.
  5. التقييم يتم في ظل ظروف غير مؤكدة: الاعتراف بأن التقييم يستند إلى كمية محدودة من البيانات وقد يتأثر بظروف غير متوقعة.
  6. التقييم يعتمد على افتراضات معينة بشأن احتياجات وخبرة العميل: توضيح أن التقييم مصمم خصيصًا لتلبية احتياجات معينة.

• أهمية القيود والشروط:

  1. تساعد القراء على فهم معنى التقرير.
  2. تساعد القراء على تجنب استخلاص استنتاجات غير مبررة من التقرير.
  3. تساعد المقيم على الحد من مسؤوليته في حالة استخدام التقييم لغرض آخر غير مقصود.

خلاصة

تعتبر صلاحية التقييم جوهرية في التقييم العقاري، وتعتمد على فهم دقيق للافتراضات والنطاق والاستخدام المقصود. يجب على المقيم توثيق هذه الجوانب بشكل واضح في التقرير، والتأكد من أن التقييم مناسب وذا صلة وذو قيمة للمستخدم. من خلال اتباع هذه المبادئ، يمكن للمقيم تقديم تقييمات موثوقة ودقيقة تدعم اتخاذ قرارات مستنيرة.