تعريف التقييم: الافتراضات، النطاق، والاستخدام

الفصل: تعريف التقييم: الافتراضات، النطاق، والاستخدام

مقدمة

يعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للمبادئ الاقتصادية والعقارية، بالإضافة إلى القدرة على تطبيق هذه المبادئ بشكل منهجي ومنطقي. يهدف هذا الفصل إلى تقديم تعريف شامل للتقييم العقاري، مع التركيز على الافتراضات الأساسية التي يقوم عليها، ونطاقه المحدد، والاستخدامات المقصودة منه. إن فهم هذه الجوانب الثلاثة أمر بالغ الأهمية لضمان جودة التقييم وموثوقيته، وبالتالي اتخاذ قرارات مستنيرة في السوق العقاري.

1. تعريف التقييم العقاري

التقييم العقاري هو تقدير لقيمة عقار معين في تاريخ محدد، بناءً على تحليل شامل للعوامل المؤثرة في هذه القيمة. يشمل هذا التحليل دراسة الخصائص الفيزيائية للعقار، وموقعه، والظروف الاقتصادية والاجتماعية السائدة، بالإضافة إلى القوانين واللوائح التنظيمية التي تحكم استخدامه.

• التعريف الشامل: هو رأي مهني مدعوم بالأدلة❓ حول قيمة عقار ما في تاريخ معين، مع الأخذ في الاعتبار جميع العوامل ذات الصلة.
• العناصر الأساسية:
  1. رأي مهني: يعتمد على خبرة ومعرفة المقيم.
  2. مدعوم بالأدلة: يستند إلى بيانات وتحليلات واقعية.
  3. قيمة عقار ما: يركز على قيمة العقار❓ محل التقييم.
  4. في تاريخ معين: يأخذ في الاعتبار الظروف السائدة في ذلك التاريخ.
  5. جميع العوامل ذات الصلة: يشمل جميع العوامل المؤثرة في القيمة.

2. الافتراضات الأساسية في التقييم العقاري

يعتمد التقييم العقاري على مجموعة من الافتراضات التي تعتبر أساسية لعملية التقدير. يجب أن يكون المقيم على دراية بهذه الافتراضات وأن يفهم تأثيرها على نتائج التقييم. بعض هذه الافتراضات تشمل:

• 2.1. السوق الفعال: يفترض أن السوق العقاري فعال، بمعنى أن المعلومات متاحة للجميع وأن الأسعار تعكس بشكل دقيق قيمة العقارات.
  • مفهوم الكفاءة: يشير إلى قدرة السوق على استيعاب المعلومات الجديدة بسرعة وتعديل الأسعار وفقًا لذلك.
  • أنواع الكفاءة:
    • الكفاءة الضعيفة: تعكس الأسعار المعلومات التاريخية فقط.
    • الكفاءة شبه القوية: تعكس الأسعار المعلومات التاريخية والمعلومات المتاحة للجمهور.
    • الكفاءة القوية: تعكس الأسعار جميع المعلومات، بما في ذلك المعلومات الداخلية.
• 2.2. الاستخدام الأمثل: يفترض أن العقار سيتم استخدامه بأفضل طريقة ممكنة لتحقيق أعلى عائد ممكن.
  • تعريف الاستخدام الأمثل: هو الاستخدام الأكثر احتمالية للعقار، والذي يكون قانونيًا وممكنًا ماديًا ومبررًا ماليًا، ويؤدي إلى أعلى قيمة للعقار.
  • خطوات تحديد الاستخدام الأمثل:
    1. تحديد الاستخدامات الممكنة قانونًا.
    2. تحليل الاستخدامات الممكنة ماديًا.
    3. تقييم الاستخدامات المبررة ماليًا.
    4. تحديد الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة.
• 2.3. استمرارية العمل: يفترض أن المنشأة القائمة على العقار ستستمر في العمل في المستقبل.
  • أهمية الافتراض: يؤثر على طريقة تقييم العقار، حيث يتم التركيز على قدرة المنشأة على توليد الدخل في المستقبل.
  • الحالات التي لا ينطبق فيها الافتراض: قد لا ينطبق هذا الافتراض في حالات الإفلاس أو التصفية.
• 2.4. الافتراضات الاستثنائية والشروط الافتراضية:
  • الافتراض الاستثنائي (Extraordinary Assumption): هو افتراض يتعلق بمهمة محددة. إذا تبين أنه خاطئ، فسيؤدي إلى تغيير رأي المقيم حول القيمة.
    • مثال: افتراض أن العقار خالٍ من أي تلوثات بيئية. إذا تبين لاحقًا وجود تلوث، فسيتغير تقييم القيمة.
  • الشرط الافتراضي (Hypothetical Condition): هو شرط مخالف للواقع، ولكن يتم افتراضه لغرض المهمة الفردية.
    • مثال: طلب مستثمر من مقيم تحديد قيمة مبنى سكني مكون من مائة وحدة بعد خمس سنوات من الآن. لم يتم بناء المبنى السكني بعد على الرغم من وجود خطط ومواصفات له ويمتلك المستثمر حاليًا الأرض التي سيتم بناؤه عليها. في هذه الحالة، يعتبر المبنى شرطًا افتراضيًا للمهمة (فهو غير موجود بالفعل). يعتمد تحليل الظروف المستقبلية، مثل ظروف السوق والتغيرات الديموغرافية والاتجاهات الاقتصادية، على افتراضات استثنائية.
  • التوثيق: يجب على المثمن توثيق جميع الافتراضات الاستثنائية والشروط الافتراضية بشكل واضح في التقرير.

3. نطاق التقييم العقاري

يشير نطاق التقييم إلى الحدود التي يلتزم بها المقيم في عملية التقييم. يتضمن تحديد نوع العقار المراد تقييمه، والغرض من التقييم، والمعايير المستخدمة، والمصادر التي سيتم الاعتماد عليها.

• 3.1. تحديد العقار: يجب تحديد العقار المراد تقييمه بشكل دقيق، بما في ذلك موقعه ومساحته وحدوده.
  • أهمية التحديد الدقيق: يضمن أن التقييم يركز على العقار الصحيح ويمنع أي لبس أو غموض.
• 3.2. الغرض من التقييم: يحدد الغرض من التقييم الطريقة التي سيتم بها استخدام التقييم والجمهور المستهدف.
  • أمثلة على الأغراض:
    • التمويل العقاري: تحديد قيمة العقار لغرض الحصول على قرض.
    • الضرائب العقارية: تحديد قيمة العقار لغرض احتساب الضرائب.
    • البيع والشراء: تحديد قيمة العقار لغرض البيع أو الشراء.
    • التقاضي: تحديد قيمة العقار لغرض الدعاوى القضائية.
• 3.3. معايير التقييم: تحدد المعايير المستخدمة الطريقة التي سيتم بها تحديد القيمة، مثل القيمة السوقية أو القيمة الاستثمارية.
  • القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالية الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق تنافسي، بشرط أن يكون البائع والمشتري على دراية كاملة بظروف السوق وأن يكونا راغبين في البيع والشراء.
  • القيمة الاستثمارية (Investment Value): هي القيمة التي يراها مستثمر معين للعقار، بناءً على توقعاته الخاصة بشأن العوائد المستقبلية.
• 3.4. مصادر المعلومات: تحدد المصادر التي سيتم الاعتماد عليها في جمع البيانات وتحليلها، مثل سجلات الملكية وبيانات المبيعات المماثلة وتقارير الخبراء.
  • أمثلة على المصادر:
    • السجلات الرسمية: سجلات الملكية وخطط تقسيم الأراضي.
    • بيانات السوق: بيانات المبيعات والإيجارات.
    • المقابلات: مقابلات مع مالكي العقارات والوكلاء العقاريين والخبراء.
    • المواقع العقارية: زيارات للموقع لتقييم الخصائص الفيزيائية للعقار.

4. استخدامات التقييم العقاري

تتعدد استخدامات التقييم العقاري وتشمل:

• 4.1. اتخاذ القرارات الاستثمارية: يساعد المستثمرين على تحديد ما إذا كان شراء عقار معين استثمارًا جيدًا أم لا.
  • مقارنة العوائد المتوقعة: يمكن للمستثمرين مقارنة العوائد المتوقعة من العقار بالعوائد المتوقعة من الاستثمارات الأخرى.
  • تقييم المخاطر: يمكن للمستثمرين تقييم المخاطر المرتبطة بالعقار، مثل مخاطر انخفاض قيمة العقار أو عدم القدرة على تأجيره.
• 4.2. الحصول على التمويل العقاري: تستخدم البنوك والمؤسسات المالية التقييم لتحديد قيمة العقار المراد تمويله، وبالتالي تحديد مبلغ القرض الذي يمكن تقديمه.
  • نسبة القرض إلى القيمة (Loan-to-Value Ratio): تستخدم البنوك هذه النسبة لتحديد مبلغ القرض الذي يمكن تقديمه، حيث يتم حسابها بقسمة مبلغ القرض على قيمة العقار.
  • LTV = (Loan Amount / Property Value) * 100%
• 4.3. تسوية المنازعات العقارية: يستخدم التقييم في المحاكم والتحكيم لتحديد قيمة العقار في حالة النزاعات العقارية، مثل نزاعات الملكية أو التعويضات.
  • التقييم بأثر رجعي: قد تحتاج المحاكم إلى تقييم قيمة العقار في تاريخ سابق لتسوية النزاعات.
• 4.4. أغراض الضرائب: تستخدم الحكومات التقييم لتحديد قيمة العقارات لغرض فرض الضرائب العقارية.
  • التقييم الدوري: تقوم الحكومات بإجراء تقييم دوري للعقارات لتحديث قيمتها لغرض الضرائب.
• 4.5. تقييم الأداء: لمعرفة قيمة المشاريع التطويرية أو العقارات الاستثمارية بعد فترة زمنية.

خاتمة

يعد التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للافتراضات الأساسية، ونطاق التقييم، والاستخدامات المقصودة. من خلال فهم هذه الجوانب، يمكن للمقيمين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تساعد في اتخاذ قرارات مستنيرة في السوق العقاري. يجب على المقيمين الالتزام بأعلى المعايير المهنية والأخلاقية لضمان جودة التقييم وموثوقيته.