فهم افتراضات وشروط وشهادات التقييم العقاري

فهم افتراضات وشروط وشهادات التقييم العقاري

مقدمة

يلعب التقييم العقاري دورًا حاسمًا في المعاملات العقارية المختلفة، بدءًا من شراء وبيع العقارات وصولًا إلى الحصول على التمويل العقاري. ومع ذلك، لا ينبغي اعتبار التقييم العقاري بمثابة حقيقة مطلقة، بل هو رأي قائم على مجموعة من الافتراضات والشروط. يهدف هذا الفصل إلى توفير فهم شامل للافتراضات والشروط والشهادات المرافقة لعملية التقييم العقاري، وذلك لتمكين المستفيدين من فهم القيود المفروضة على التقييم، وكيفية تأثيرها على مصداقيته.

1. الافتراضات في التقييم العقاري (Assumptions in Real Estate Appraisal)

الافتراضات هي عبارة عن قضايا أو حقائق مفترضة على أنها صحيحة خلال عملية التقييم، على الرغم من عدم وجود دليل قاطع على صحتها. تلعب هذه الافتراضات دورًا هامًا في تبسيط عملية التقييم وتسهيلها، ولكن من الضروري فهم تأثيرها المحتمل على قيمة العقار المقدرة.

• 1.1 أنواع الافتراضات:

  • افتراضات عامة: هذه الافتراضات تتعلق بظروف السوق والاقتصاد، مثل استقرار أسعار الفائدة وعدم وجود تغييرات كبيرة في القوانين واللوائح المتعلقة بالعقار.
  • افتراضات خاصة: هذه الافتراضات تتعلق بالعقار المحدد قيد التقييم، مثل افتراض سلامة البناء وعدم وجود عيوب خفية.
  • 1.2 أمثلة على الافتراضات الشائعة:
  1. افتراض الملكية القابلة للتسويق: يفترض المثمن أن سند الملكية للعقار نظيف وقابل للتسويق، ولا توجد عليه أي نزاعات أو قيود تعيق نقله.
  2. افتراض عدم وجود عيوب خفية: يفترض المثمن عدم وجود أي عيوب خفية في العقار قد تؤثر على قيمته، مثل مشاكل في الأساسات أو تلوث التربة. ومع ذلك، يوضح التقرير أن المثمن ليس مهندسًا أو خبير بيئة، وأن التقييم لا يغني عن الفحص الفني المتخصص.
  3. افتراض الإنجاز المهني للأعمال قيد التنفيذ: إذا كان هناك أعمال بناء أو ترميم قيد التنفيذ في العقار، يفترض المثمن أنها ستكتمل بطريقة مهنية وفقًا للمواصفات المتفق عليها.
     * 1.3 تأثير الافتراضات على القيمة المقدرة:
  • تؤثر الافتراضات بشكل مباشر على القيمة المقدرة للعقار. فإذا تبين أن أحد الافتراضات غير صحيح، فقد يؤدي ذلك إلى تغيير كبير في القيمة. على سبيل المثال، إذا افترض المثمن أن العقار يقع في منطقة آمنة من الفيضانات، ثم تبين لاحقًا أنه يقع في منطقة معرضة للفيضانات، فإن ذلك سيؤثر سلبًا على قيمته.

  • 1.4 مثال تطبيقي:

  • لنفترض أن مثمنًا يقوم بتقييم عقار سكني في منطقة نامية. قد يفترض المثمن أن المنطقة ستشهد المزيد من النمو والتطور في المستقبل القريب، مما سيؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات وارتفاع الأسعار. بناءً على هذا الافتراض، قد يقدر المثمن قيمة العقار بمبلغ أعلى من قيمته الحالية. ولكن، إذا لم يتحقق هذا النمو المتوقع، فقد تكون القيمة المقدرة مبالغ فيها.

  • مثال آخر: إذا قام المثمن بتقييم قطعة أرض خالية، فقد يفترض أنها قابلة للبناء عليها وفقًا للوائح البناء المحلية. إذا تبين لاحقًا أن هناك قيودًا على البناء على الأرض، مثل قيود الارتفاع أو قيود الاستخدام، فإن ذلك سيؤثر سلبًا على قيمتها.

2. الشروط المحددة (Limiting Conditions)

الشروط المحددة هي عبارة عن قيود أو تحفظات يضعها المثمن على نطاق التقييم ومسؤولياته. تهدف هذه الشروط إلى حماية المثمن من المسؤولية القانونية في حالة ظهور معلومات غير متوقعة قد تؤثر على القيمة المقدرة.

• 2.1 الغرض من الشروط المحددة:

  • تحديد نطاق التقييم: تحدد الشروط المحددة نطاق عمل المثمن، وتوضح ما الذي قام بفعله وما لم يقم بفعله.
  • تحديد مسؤولية المثمن: تحدد الشروط المحددة مسؤولية المثمن، وتوضح الظروف التي قد يكون مسؤولاً فيها عن أي أضرار ناتجة عن التقييم.
  • حماية المثمن: تحمي الشروط المحددة المثمن من المسؤولية القانونية في حالة ظهور معلومات غير متوقعة قد تؤثر على القيمة المقدرة.
  • 2.2 أمثلة على الشروط المحددة الشائعة:
  1. عدم إجراء مسح للأرض: يوضح التقرير أن الرسم التخطيطي المقدم في التقرير تقريبي فقط، وأنه ليس مسحًا رسميًا للأرض. يجب على المشتري إجراء مسح مستقل للأرض إذا كان بحاجة إلى تحديد دقيق للحدود.
  2. عدم التحقق من خرائط الفيضانات: يوضح التقرير أن المثمن قد اطلع على خرائط الفيضانات الصادرة عن الوكالة الفيدرالية لإدارة الطوارئ (FEMA)، ولكنه لا يضمن دقة هذه الخرائط. يجب على المشتري التحقق من حالة الفيضانات للعقار بشكل مستقل.
  3. التقاضي: يوضح التقرير أن المثمن لن يدلي بشهادته في المحكمة إلا إذا تم الاتفاق على ذلك مسبقًا.
  4. الظروف السلبية: يوضح التقرير أنه على الرغم من أن المثمن قد لاحظ الظروف السلبية الظاهرة خلال البحث والتفتيش، إلا أنه ليس لديه علم بأي ظروف سلبية خفية، ويفترض عدم وجودها. ويؤكد التقرير أن المثمن ليس مفتشًا للمباني أو مهندسًا أو خبيرًا بيئيًا.
  5. الانتهاء من الأعمال: يفترض التقرير أن العمل قيد التقدم أو الخاضع للإنجاز سيتم إنجازه بطريقة احترافية.
     * 2.3 تأثير الشروط المحددة على استخدام التقييم:
  • تحدد الشروط المحددة كيفية استخدام التقييم ومن يمكنه الاعتماد عليه. عادةً ما يكون التقييم صالحًا فقط للعميل المحدد في التقرير وللغرض المحدد. لا يجوز لأي شخص آخر الاعتماد على التقييم دون الحصول على موافقة خطية من المثمن.

  • 2.4 مثال تطبيقي:

  • إذا كان المثمن يقوم بتقييم عقار تجاري، فقد يضع شرطًا محددًا ينص على أن التقييم يعتمد على افتراض أن المستأجر الحالي سيستمر في استئجار العقار بالشروط الحالية. إذا قرر المستأجر لاحقًا مغادرة العقار، فقد يؤثر ذلك سلبًا على قيمة العقار.

3. شهادات التقييم (Appraiser’s Certification)

شهادة المثمن هي بيان رسمي يوقعه المثمن، ويقر فيه بأنه قد أجرى التقييم وفقًا للمعايير المهنية والأخلاقية المعمول بها. تتضمن الشهادة عادةً معلومات حول مؤهلات المثمن وخبرته، بالإضافة إلى تأكيد على استقلاليته وعدم وجود أي تضارب في المصالح.

• 3.1 الغرض من شهادة التقييم:

  • ضمان جودة التقييم: تهدف الشهادة إلى ضمان جودة التقييم ومصداقيته، من خلال إلزام المثمن بالالتزام بالمعايير المهنية والأخلاقية.
  • تحديد مسؤولية المثمن: تحدد الشهادة مسؤولية المثمن عن دقة وصحة المعلومات والتحليلات الواردة في التقييم.
  • حماية المستفيدين من التقييم: تحمي الشهادة المستفيدين من التقييم، من خلال توفير تأكيد على أن التقييم قد تم إجراؤه بشكل مستقل وموضوعي.
  • 3.2 عناصر شهادة التقييم:
  1. تأكيد الالتزام بنطاق العمل: يشهد المثمن بأنه اتبع نطاق العمل المحدد.
  2. تأكيد معاينة العقار: يشهد المثمن بأنه عاين كلاً من الجزء الداخلي والخارجي للعقار موضوع التقييم.
  3. الالتزام بالمعايير المهنية: يشهد المثمن بأنه اتبع متطلبات USPAP الحالية.
  4. تحديد مناهج التقييم المستخدمة: يشير المثمن إلى مناهج التقييم التي استخدمها (مثل مقارنة المبيعات، التكلفة، الدخل).
  5. الإفصاح عن معلومات حول العقار: يشهد المثمن بأنه ذكر جميع إدراجات العقار موضوع التقييم في الأشهر الـ 12 الماضية وجميع مبيعات العقار موضوع التقييم في السنوات الـ 3 الماضية.
  6. الإفصاح عن مبيعات المقارنات: يشهد المثمن بأنه ذكر جميع المبيعات السابقة للمقارنات في الأشهر الـ 12 الماضية.
  7. استخدام أفضل المقارنات: يشهد المثمن بأنه استخدم مبيعات مقارنة مماثلة للغاية.
  8. تجنب “تجميع” المبيعات: يشهد المثمن بأنه لم يقم بجمع تكلفة الأرض والتحسينات من عقدين منفصلين والادعاء بأنها قيمة السوق.
  9. تعديلات السوق: يؤكد المثمن أن التعديلات يجب أن تستند إلى ردود أفعال السوق.
  10. التحقق من المعلومات: يجب التحقق من جميع المعلومات المقدمة من قبل أي شخص لديه مصلحة في العقار من قبل أطراف “محايدة”.
  11. الكفاءة الجغرافية والخبرة: يشهد المثمن بأنه يتمتع بالكفاءة الجغرافية والخبرة اللازمة لتقييم نوع العقار.
  12. توفر البيانات: يشهد المثمن بأنه على علم وقادر على الحصول على جميع البيانات اللازمة لإعداد تقرير موثوق.
  13. الاعتماد على البيانات: يشهد المثمن بأنه يعتقد أن أي بيانات قدمها آخرون والتي تم استخدامها في التقرير موثوقة وصحيحة.
  14. الظروف السلبية: يشهد المثمن بأنه إذا كانت هناك أي ظروف سلبية تم رؤيتها أو علم بها المثمن، فقد تم إدراجها في التقرير وتم تحليل تأثيرها على القيمة.
  15. الإفصاح الكامل: يشهد المثمن بأنه لم يحجب عمدًا أي معلومات وأن البيانات والمعلومات الواردة في التقرير صحيحة ودقيقة على حد علم المثمن.
  16. عدم التحيز: يشهد المثمن بأنه غير متحيز. التحليلات والاستنتاجات هي تحليلات واستنتاجات المثمن ومحدودة فقط بالافتراضات والشروط المحددة الواردة في التقرير.
  17. عدم وجود مصلحة: يشهد المثمن بأنه ليس لديه مصلحة حالية أو مستقبلية في العقار الذي يتم تقييمه. علاوة على ذلك، ليس لدى المثمن أي تحيز فيما يتعلق بالعرق أو الدين أو اللون أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو الإعاقة أو الوضع العائلي أو الأصل القومي لأي من الأطراف المعنية.
  18. عدم وجود قيم محددة مسبقًا: يشهد المثمن بأنه لم يتلقَ أي قيم أو نتائج محددة مسبقًا.
  19. العمل الشخصي: يشهد المثمن بأنه قام بعمله الخاص.
  20. تحديد العميل: يتم تحديد المُقرض/العميل في التقرير.
  21. حقوق العميل في الإفصاح عن التقرير: يشرح هذا البند حقوق المُقرض/العميل في الكشف عن التقرير أو توزيعه.

• 3.3 تأثير شهادة التقييم على المسؤولية القانونية:

  • تزيد شهادة التقييم من مسؤولية المثمن القانونية، حيث يصبح مسؤولاً عن أي أضرار ناتجة عن التقييم إذا تبين أنه قد أهمل أو ارتكب خطأ في إعداد التقييم.

  • 3.4 مثال تطبيقي:

  • إذا قام مثمن بتقييم عقار سكني وقدم شهادة تقييم تؤكد التزامه بالمعايير المهنية، ثم تبين لاحقًا أن التقييم كان مبالغًا فيه بشكل كبير بسبب إهمال المثمن في فحص العقار أو تحليل البيانات، فقد يكون المثمن مسؤولاً قانونيًا عن أي خسائر يتكبدها المشتري نتيجة الاعتماد على التقييم.

الخلاصة

فهم افتراضات وشروط وشهادات التقييم العقاري أمر بالغ الأهمية لجميع الأطراف المعنية بالمعاملات العقارية. من خلال فهم هذه الجوانب، يمكن للمستفيدين من التقييم اتخاذ قرارات مستنيرة وتقليل المخاطر المحتملة. يجب على المستفيدين قراءة التقييم بعناية والانتباه إلى أي افتراضات أو شروط قد تؤثر على قيمة العقار المقدرة. في حالة وجود أي شكوك أو استفسارات، يجب عليهم استشارة المثمن أو متخصص عقاري للحصول على توضيح.