افتراضات التقييم، الشروط المقيدة، والشهادات

الفصل: افتراضات التقييم، الشروط المقيدة❓❓، والشهادات❓❓

مقدمة

يلعب فهم افتراضات التقييم، والشروط المقيدة، والشهادات دورًا حاسمًا في عملية التقييم العقاري. فهي تحدد نطاق عمل المثمن، وتوضح القيود المفروضة على التقييم، وتحمي المثمن من المسؤولية غير المبررة، وتوفر ضمانات بشأن جودة وموثوقية التقييم. هذا الفصل يهدف إلى توفير فهم شامل لهذه العناصر، مع التركيز على الأسس العلمية والتطبيق العملي.

1. افتراضات التقييم (Appraisal Assumptions)

• 1.1 تعريف الافتراضات❓❓:
  * الافتراضات هي بيانات أو حقائق مُفترضة بأنها صحيحة لغرض إجراء التقييم. هذه الافتراضات قد تؤثر بشكل كبير على قيمة العقار المقدرة.
  * الافتراضات هي أسس يقوم عليها التقييم، وهي ليست حقائق مؤكدة، بل هي تقديرات مبنية على معلومات متاحة.
• 1.2 أنواع الافتراضات:
  * افتراضات عامة: تتعلق بالظروف الاقتصادية والاجتماعية والبيئية السائدة. على سبيل المثال، افتراض استقرار أسعار الفائدة خلال فترة معينة، أو افتراض عدم وجود تغييرات جوهرية في قوانين تقسيم المناطق.
  * افتراضات خاصة: تتعلق بالعقار المحدد الذي يتم تقييمه. على سبيل المثال، افتراض أن العقار خالٍ من أي عيوب خفية، أو افتراض أن جميع التحسينات الموجودة على العقار تتوافق مع القوانين واللوائح المحلية.
• 1.3 أهمية توثيق الافتراضات:
  * يجب توثيق جميع الافتراضات بشكل واضح ومفصل في تقرير التقييم. هذا يسمح للمستخدمين بفهم الأساس الذي بُني عليه التقييم، وتقييم مدى تأثير هذه الافتراضات على القيمة المقدرة.
  * يجب على المثمن أن يكون على استعداد لتبرير الافتراضات التي اتخذها، وأن يشرح كيف تم التوصل إليها.
• 1.4 مثال عملي:
  * إذا كان المثمن يقوم بتقييم عقار سكني يعتمد على نظام صرف صحي فردي (خزان تحلل)، يجب عليه أن يفترض أن النظام يعمل بشكل صحيح ويلبي جميع المتطلبات البيئية. إذا كان هناك شك في حالة النظام، يجب على المثمن أن يطلب إجراء فحص متخصص للنظام.
  * إذا كان المثمن يعتمد على خطط معمارية لمبنى مقترح، يجب عليه أن يفترض أن البناء سيتم وفقًا لهذه الخطط. يجب على المثمن أن يتحقق من أن الخطط معتمدة من الجهات المختصة.
• 1.5 العلاقة بين الافتراضات والتقييم:
  * تؤثر الافتراضات بشكل مباشر على القيمة المقدرة. تغيير أحد الافتراضات قد يؤدي إلى تغيير كبير في القيمة المقدرة.
  * يجب على المثمن أن يكون على دراية بالعلاقة بين الافتراضات والقيمة، وأن يكون قادرًا على شرح هذه العلاقة للمستخدمين.
• 1.6 مثال رياضي (توضيحي):
  * لنفترض أننا نقوم بتقييم عقار مؤجر. الدخل الصافي السنوي (NOI) هو 100,000 ريال سعودي. نفترض أن معدل الرسملة (Cap Rate) هو 8%.
  * القيمة المقدرة = NOI / Cap Rate = 100,000 / 0.08 = 1,250,000 ريال سعودي
  * إذا افترضنا أن معدل الرسملة هو 10% بدلاً من 8%، فإن القيمة المقدرة ستكون:
  * القيمة المقدرة = NOI / Cap Rate = 100,000 / 0.10 = 1,000,000 ريال سعودي
  * هذا المثال يوضح كيف أن تغيير افتراض واحد (معدل الرسملة) يمكن أن يؤثر بشكل كبير على القيمة المقدرة.

2. الشروط المقيدة (Limiting Conditions)

• 2.1 تعريف الشروط المقيدة:
  * الشروط المقيدة هي قيود أو تحفظات تضعها المثمن على نطاق عمله أو على استخدام تقرير التقييم. هذه الشروط تحدد المسؤولية القانونية للمثمن، وتحمي مصالحه المهنية.
  * الشروط المقيدة توضح للمستخدمين حدود التقييم، وما الذي لم يتم فحصه أو تحققه.
• 2.2 أنواع الشروط المقيدة:
  * الشروط القانونية: تتعلق بالقوانين واللوائح التي تحكم عملية التقييم. على سبيل المثال، شرط أن التقييم يتم وفقًا للمعايير المهنية المعمول بها.
  * الشروط الفنية: تتعلق بنطاق عمل المثمن. على سبيل المثال، شرط أن التقييم لا يشمل فحص التربة أو تحليل بيئي.
  * الشروط المتعلقة بالاستخدام: تحدد الجهة التي يمكنها استخدام التقييم، والغرض الذي يمكن استخدامه من أجله. على سبيل المثال، شرط أن التقييم مخصص فقط للاستخدام من قبل البنك الممول، ولغرض الحصول على قرض عقاري.
• 2.3 أهمية تضمين الشروط المقيدة:
  * الشروط المقيدة تحمي المثمن من المسؤولية القانونية غير المبررة.
  * الشروط المقيدة توضح للمستخدمين حدود التقييم، وتمنعهم من الاعتماد عليه في أغراض غير مخصصة.
  * الشروط المقيدة تضمن الشفافية والنزاهة في عملية التقييم.
• 2.4 أمثلة عملية للشروط المقيدة:
  * “هذا التقييم لا يشكل مسحًا للعقار، ولا يقدم أي ضمانات بشأن دقة الحدود.”
  * “لا يتحمل المثمن مسؤولية أي عيوب خفية في العقار لم يتم اكتشافها خلال الفحص الظاهري.”
  * “هذا التقييم مخصص فقط للاستخدام من قبل [اسم الجهة المستفيدة]، ولغرض [الغرض المحدد].”
• 2.5 العلاقة بين الشروط المقيدة والمسؤولية القانونية:
  * الشروط المقيدة تحدد نطاق المسؤولية القانونية للمثمن. إذا كان المستخدم يعتمد على التقييم في أغراض تتجاوز الشروط المقيدة، فإنه يتحمل المسؤولية عن أي خسائر قد يتكبدها.
• 2.6 تجربة عملية (محاكاة):
  * قم بتقسيم المتدربين إلى مجموعات صغيرة. اطلب من كل مجموعة كتابة تقرير تقييم افتراضي لعقار معين، مع التركيز على تضمين مجموعة متنوعة من الشروط المقيدة ذات الصلة. بعد ذلك، اطلب من كل مجموعة تقديم تقريرها، ومناقشة الشروط المقيدة التي تم تضمينها، وكيف تحمي هذه الشروط المثمن من المسؤولية القانونية.

3. الشهادات (Certifications)

• 3.1 تعريف الشهادات:
  * الشهادات هي بيانات رسمية يوقعها المثمن، تؤكد على التزامه بالمعايير المهنية، واستقلاليته، ودقة المعلومات الواردة في تقرير التقييم.
  * الشهادات هي ضمانات للمستخدمين بأن التقييم تم إجراؤه بشكل احترافي وموضوعي.
• 3.2 أنواع الشهادات:
  * شهادة الالتزام بالمعايير المهنية: تؤكد أن التقييم تم إجراؤه وفقًا للمعايير المهنية المعمول بها، مثل معايير USPAP أو معايير التقييم الدولية (IVS).
  * شهادة الاستقلالية: تؤكد أن المثمن ليس لديه أي مصلحة شخصية في العقار، وأن التقييم تم إجراؤه بشكل مستقل وموضوعي.
  * شهادة الدقة: تؤكد أن المعلومات الواردة في تقرير التقييم دقيقة وصحيحة، وأن المثمن قام ببذل العناية الواجبة للتحقق من صحة هذه المعلومات.
  * شهادة الكفاءة: تؤكد أن المثمن لديه المعرفة والخبرة اللازمة لإجراء التقييم بشكل احترافي.
• 3.3 أهمية تضمين الشهادات:
  * الشهادات تعزز مصداقية تقرير التقييم.
  * الشهادات توفر ضمانات للمستخدمين بشأن جودة التقييم.
  * الشهادات تلزم المثمن بالمسؤولية عن دقة المعلومات الواردة في التقييم.
• 3.4 أمثلة عملية للشهادات:
  * “أشهد بموجب هذا أنني قمت بإجراء هذا التقييم وفقًا لمعايير USPAP.”
  * “أشهد بموجب هذا أنني لا أملك أي مصلحة شخصية في العقار موضوع التقييم، وأنني قمت بإجراء هذا التقييم بشكل مستقل وموضوعي.”
  * “أشهد بموجب هذا أن المعلومات الواردة في هذا التقييم دقيقة وصحيحة على حد علمي واعتقادي.”
• 3.5 العلاقة بين الشهادات والمساءلة المهنية:
  * الشهادات تجعل المثمن مسؤولاً عن أي معلومات خاطئة أو مضللة في التقييم. إذا تبين أن المثمن قدم شهادة كاذبة، فقد يتعرض لعقوبات مهنية وقانونية.
• 3.6 تجربة عملية (تحليل حالة):
  * قدم للمتدربين مجموعة من تقارير التقييم، بعضها يتضمن شهادات كاملة وصحيحة، والبعض الآخر يتضمن شهادات ناقصة أو غير صحيحة. اطلب من المتدربين تحليل هذه التقارير، وتحديد نقاط القوة والضعف في الشهادات، وتقييم مدى مصداقية كل تقرير.

خلاصة

تعتبر افتراضات التقييم، والشروط المقيدة، والشهادات عناصر أساسية في عملية التقييم العقاري. يجب على المثمنين فهم هذه العناصر بشكل كامل، وتطبيقها بشكل صحيح، لضمان جودة وموثوقية التقييم، وحماية مصالحهم المهنية، وحماية مصالح المستخدمين.

ملاحظات هامة:

• يجب على المثمنين الرجوع إلى المعايير المهنية والقوانين واللوائح المحلية المعمول بها للحصول على إرشادات محددة بشأن افتراضات التقييم، والشروط المقيدة، والشهادات.
• يجب على المثمنين استشارة محامٍ للحصول على مشورة قانونية بشأن المسؤولية القانونية المتعلقة بالتقييم العقاري.
• هذا الفصل يهدف إلى توفير معلومات عامة، ولا يشكل نصيحة قانونية أو مهنية.