تعريف مشكلة التقييم والعملية

الفصل: تعريف مشكلة التقييم❓❓ والعملية

مقدمة

تعتبر عملية التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب فهماً شاملاً للعوامل المؤثرة في قيمة العقار. ولضمان الوصول إلى تقدير دقيق وموثوق للقيمة، يجب على المثمن العقاري اتباع خطوات منهجية ومنظمة، تبدأ بتحديد واضح ودقيق لمشكلة التقييم. يمثل تحديد المشكلة الخطوة الأولى والأكثر أهمية في عملية التقييم، حيث تحدد هذه الخطوة نطاق العمل، وتوجه عملية جمع البيانات وتحليلها، وتؤثر في اختيار الأساليب المناسبة للتقييم. يهدف هذا الفصل إلى توضيح مفهوم مشكلة التقييم، وتحديد عناصرها الأساسية، وشرح أهمية هذه الخطوة في تحقيق تقييم دقيق وموثوق.

أولاً: الخطوات الثمانية لعملية التقييم العقاري

تتكون عملية التقييم العقاري من ثماني خطوات رئيسية، تتكامل مع بعضها البعض لتحقيق الهدف النهائي وهو تقدير قيمة العقار. هذه الخطوات هي:

1. تعريف مشكلة التقييم: تحديد طبيعة العقار المراد تقييمه، وتحديد الهدف من التقييم، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد نطاق العمل والقيود المفروضة.
2. التحليل الأولي: تحديد أنواع البيانات المطلوبة ومصادرها المحتملة، ووضع خطة عمل لجمع البيانات وتحليلها.
3. جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها❓: جمع البيانات المتعلقة بالعقار، والبيانات السوقية، والبيانات الاقتصادية، والتحقق من صحة هذه البيانات، وتحليلها لفهم العوامل المؤثرة في قيمة العقار.
4. تحديد الاستخدام الأمثل للعقار: تحليل الاستخدامات الممكنة للعقار، وتحديد الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للعقار.
5. تقدير قيمة الأرض: تقدير قيمة الأرض كعنصر منفصل عن المباني القائمة عليها.
6. تطبيق طرق التقييم الثلاثة: استخدام طرق التقييم الثلاثة (طريقة مقارنة المبيعات، وطريقة التكلفة، وطريقة الدخل) لتقدير قيمة العقار.
7. التوفيق بين مؤشرات القيمة: تحليل النتائج التي تم الحصول عليها من طرق التقييم المختلفة، والتوفيق بينها للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.
8. إعداد تقرير التقييم: توثيق جميع الخطوات والإجراءات التي تم اتخاذها في عملية التقييم، وتقديم تقدير نهائي للقيمة.

ثانياً: الخطوة الأولى: تعريف مشكلة التقييم

تعتبر خطوة تعريف مشكلة التقييم هي حجر الزاوية في عملية التقييم، وتتضمن تحديد العناصر التالية:

• أ. ما هو المطلوب تقييمه؟
  • 1. تحديد العقار:
    • أ. تحديد الموقع الجغرافي للعقار: يجب تحديد الموقع الجغرافي للعقار بدقة، باستخدام الخرائط والبيانات المساحية.
    • ب. وصف العقار: يجب وصف العقار بدقة، بما في ذلك نوع العقار (سكني، تجاري، صناعي، زراعي)، والمساحة، والمواصفات الفنية، والحالة العامة.
    • ج. الملكية الشخصية (أحياناً مشمولة): في بعض الحالات، قد يشمل التقييم الملكية الشخصية الموجودة في العقار، مثل الأثاث أو المعدات. يجب تحديد هذه العناصر بوضوح في نطاق التقييم.
    • د. الإصلاحات والإنشاءات الجديدة: يجب تحديد أي إصلاحات أو إنشاءات جديدة تم إجراؤها على العقار، وتأثيرها على قيمة العقار.
  • 2. تحديد الحقوق العقارية:
    • أ. حقوق الملكية: يجب تحديد نوع الملكية (ملكية تامة، حق انتفاع، حق ارتفاق، إلخ.)، وشروط الملكية والقيود المفروضة عليها.
    • ب. القيود: يجب تحديد أي قيود مفروضة على العقار، مثل الرهن العقاري، أو حقوق الغير، أو القيود التنظيمية (مثل قوانين تقسيم المناطق).
    • ج. الضرائب العقارية: يجب تحديد الضرائب العقارية المستحقة على العقار، وتأثيرها على قيمة العقار.

  • 3. معيار القيمة: يجب تحديد معيار القيمة المستخدم في التقييم، وهو التعريف القانوني والاقتصادي للقيمة التي يسعى المثمن لتقديرها. من أهم معايير القيمة:

    • القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يتم بيع العقار به في سوق مفتوح وتنافسي، في ظل ظروف عادلة، وبافتراض أن البائع والمشتري يتصرفان بحرية وعقلانية ولديهما المعرفة الكافية بالعقار وظروف السوق.

    • صيغة رياضية (افتراضية) للقيمة السوقية:

      • MV = P * (1 - α) + ε
      • حيث:
        • MV: القيمة السوقية المقدرة.
        • P: سعر البيع الفعلي للمعاملات المماثلة.
        • α: معامل تصحيح يعكس اختلافات بين العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة (يتم حسابه بناءً على خصائص محددة).
        • ε: خطأ عشوائي (يمثل عوامل غير قابلة للقياس تؤثر على السعر).

    • القيمة قيد الاستعمال (Value in Use): قيمة العقار لاستخدام محدد فقط، وليس لأعلى وأفضل استخدام له.

    • القيمة الاستثمارية (Investment Value): قيمة العقار لمستثمر معين، بناءً على أهدافه الاستثمارية الخاصة.
    • قيمة التصفية (Liquidation Value): القيمة التي يمكن الحصول عليها من بيع العقار في فترة زمنية قصيرة وتحت ضغوط.
    • القيمة المقدرة (Assessed Value): القيمة التي تحددها السلطات الضريبية لغرض احتساب الضرائب العقارية.
    • القيمة التأمينية (Insurable Value): قيمة العقار لغرض التعويض بموجب وثيقة التأمين.
    • قيمة المنشأة المستمرة (Going Concern Value): قيمة منشأة تجارية مستمرة تشمل العقار كجزء لا يتجزأ من عملياتها.
    • ب. متى يتم التقييم؟
      • 1. التاريخ الفعلي للتقييم (تاريخ التقييم): هو التاريخ الذي يتم فيه تقدير قيمة العقار. هذا التاريخ مهم جداً، لأنه يعكس الظروف السوقية السائدة في ذلك الوقت.
    • أ. القيمة بتاريخ حالي: تقييم العقار بقيمته الحالية.
    • ب. تقييم القيم الماضية: تقييم قيمة العقار في تاريخ سابق.
    • ج. تقييم القيمة المستقبلية: تقدير قيمة العقار في تاريخ مستقبلي (على سبيل المثال، لغرض التخطيط الاستثماري).
      • 2. تاريخ تقرير التقييم: هو التاريخ الذي يتم فيه إعداد تقرير التقييم. قد يختلف هذا التاريخ عن التاريخ الفعلي للتقييم، ولكنه يجب أن يكون قريباً منه.
    • ج. لماذا يتم التقييم؟
      • 1. الاستخدام المقصود للتقييم: يجب تحديد الغرض من التقييم بوضوح، مثل البيع والشراء، أو التمويل العقاري، أو التأمين، أو الضرائب، أو التقاضي.
    • د. كيف يتم التقييم؟
      • 1. نطاق التقييم: يجب تحديد نطاق العمل الذي سيقوم به المثمن، بما في ذلك أنواع البيانات التي سيتم جمعها، وطرق التقييم التي سيتم استخدامها، والتحليلات التي سيتم إجراؤها.
      • 2. الافتراضات: يجب تحديد أي افتراضات يتم الاعتماد عليها في عملية التقييم، مثل افتراض استمرار الوضع الراهن للسوق، أو افتراض عدم وجود تغييرات تنظيمية.
      • 3. الشروط المحددة: يجب تحديد أي شروط محددة تحد من مسؤولية المثمن، أو تحد من استخدام تقرير التقييم.

ثالثاً: التحليل الأولي

بعد تحديد مشكلة التقييم، يجب على المثمن إجراء تحليل أولي لتحديد أنواع البيانات المطلوبة ومصادرها المحتملة، ووضع خطة عمل لجمع البيانات وتحليلها. يتضمن التحليل الأولي الخطوات التالية:

• أ. تحديد البيانات الضرورية: تحديد أنواع البيانات المطلوبة لتقدير قيمة العقار، مثل البيانات المتعلقة بالعقار، والبيانات السوقية، والبيانات الاقتصادية.
• ب. تحديد مصادر البيانات: تحديد مصادر البيانات المحتملة، مثل السجلات العقارية، وقواعد بيانات المبيعات، وتقارير السوق، والمقابلات مع الخبراء.
• ج. التحليل الأولي: إجراء تحليل أولي للبيانات المتاحة، لتحديد العوامل المؤثرة في قيمة العقار.
• د. وضع خطة عمل: وضع خطة عمل لجمع البيانات وتحليلها، بما في ذلك تحديد المهام، وتوزيع المسؤوليات، وتحديد المواعيد النهائية.
• هـ. اقتراح الأتعاب والعقد: تقديم اقتراح بالأتعاب للعميل، وتوقيع عقد التقييم.

رابعاً: جمع البيانات والتحقق منها وتحليلها

بعد الانتهاء من التحليل الأولي، يبدأ المثمن في جمع البيانات المتعلقة بالعقار، والبيانات السوقية، والبيانات الاقتصادية. يجب على المثمن التحقق من صحة هذه البيانات، وتحليلها لفهم العوامل المؤثرة في قيمة العقار.

خامساً: تحليل الاستخدام الأمثل

تحليل الاستخدام الأمثل هو تحديد الاستخدام الأكثر ربحية للعقار. هذا التحليل يتضمن تقييم جميع الاستخدامات الممكنة للعقار لتحديد الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة.

سادساً: تقييم الموقع

تقييم الموقع هو تقدير قيمة الأرض كعنصر منفصل عن المباني القائمة عليها. هذا التقييم ضروري لتحديد القيمة الإجمالية للعقار، ولتحديد الاستخدام الأمثل للعقار.

سابعاً: تطبيق طرق التقييم الثلاث

بعد جمع البيانات وتحليلها، يجب على المثمن تطبيق طرق التقييم الثلاثة لتقدير قيمة العقار. هذه الطرق هي:

• أ. طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة استبدال العقار بأصل جديد، مع الأخذ في الاعتبار الإهلاك.
• ب. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخراً.
• ج. طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد هذه الطريقة على تقدير الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار، وتحويل هذا الدخل إلى قيمة حالية.

ثامناً: التوفيق بين مؤشرات القيمة

بعد تطبيق طرق التقييم الثلاثة، قد يحصل المثمن على مؤشرات قيمة مختلفة. يجب على المثمن تحليل هذه المؤشرات، والتوفيق بينها للوصول إلى تقدير نهائي للقيمة.

تاسعاً: إعداد تقرير التقييم

الخطوة الأخيرة في عملية التقييم هي إعداد تقرير التقييم. يجب أن يتضمن التقرير جميع المعلومات والتحليلات التي تم إجراؤها في عملية التقييم، وتقدير نهائي للقيمة.

الخلاصة

تعتبر عملية التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب فهماً شاملاً للعوامل المؤثرة في قيمة العقار. وتعتبر خطوة تعريف مشكلة التقييم هي الخطوة الأولى والأكثر أهمية في هذه العملية. من خلال تحديد واضح ودقيق لمشكلة التقييم، يمكن للمثمن العقاري توجيه عملية جمع البيانات وتحليلها، واختيار الأساليب المناسبة للتقييم، والوصول إلى تقدير دقيق وموثوق للقيمة.