أساسيات التقييم: تحديد المشكلة والبيانات الأولية

أساسيات التقييم العقاري: من البيانات إلى التقارير

الفصل: أساسيات التقييم: تحديد المشكلة❓ والبيانات الأولية

مقدمة:

يشكل التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للأسواق العقارية، والبيانات الاقتصادية، والأساليب الفنية. يعتبر تحديد المشكلة وتقييم البيانات الأولية الخطوات الحاسمة في هذه العملية، حيث تحدد هذه الخطوات نطاق التقييم، وتوجه جمع البيانات، وتضع الأساس لتحليل دقيق وموثوق. هذا الفصل يسلط الضوء على أهمية هاتين الخطوتين، ويستعرض الإطار النظري والتطبيقي اللازمين لإجرائهما بفعالية.

1. تحديد مشكلة التقييم❓ (Problem Definition):

يعتبر تحديد مشكلة التقييم الخطوة الأولى والأساسية في عملية التقييم العقاري. يتضمن ذلك تحديد الغرض من التقييم، وتحديد العقار موضوع التقييم، وتحديد حقوق الملكية المراد تقييمها، وتحديد تاريخ التقييم، وتحديد تعريف القيمة المستخدمة.

• 1.1 الغرض من التقييم (Purpose of the Appraisal):

  • يجب تحديد الغرض من التقييم بوضوح، حيث يؤثر هذا الغرض على نطاق العمل المطلوب والأساليب المستخدمة. تشمل الأغراض الشائعة للتقييم ما يلي:
    • البيع والشراء: تحديد القيمة السوقية للعقار لغرض البيع أو الشراء.
    • التمويل العقاري: تحديد قيمة الضمان العقاري لغرض الحصول على قرض.
    • التأمين: تحديد قيمة العقار لغرض التأمين عليه.
    • الضرائب: تحديد قيمة العقار لغرض احتساب الضرائب العقارية.
    • التقاضي: تحديد قيمة العقار في النزاعات القانونية.
  • مثال: إذا كان الغرض من التقييم هو الحصول على قرض عقاري، يجب أن يكون التقييم متوافقًا مع متطلبات الجهة المقرضة.

• 1.2 تحديد العقار موضوع التقييم (Identification of the Property):

  • يجب تحديد العقار موضوع التقييم بدقة، بما في ذلك العنوان، والموقع الجغرافي، والوصف القانوني، والمساحة، والاستخدام الحالي.
  • يجب فحص سند الملكية للتأكد من صحة المعلومات المتعلقة بالعقار.
  • مثال: يجب تحديد ما إذا كان التقييم يشمل الأرض فقط، أو المباني المقامة عليها، أو كليهما.

• 1.3 تحديد حقوق الملكية المراد تقييمها (Identification of Property Rights):

  • يجب تحديد حقوق الملكية المراد تقييمها، حيث تؤثر هذه الحقوق على قيمة العقار. تشمل حقوق الملكية الشائعة ما يلي:
    • الملكية المطلقة (Fee Simple): هي أعلى أشكال الملكية، حيث يمتلك المالك جميع الحقوق المتعلقة بالعقار.
    • حق الانتفاع (Leasehold): هو حق استخدام العقار لفترة محددة بموجب عقد إيجار.
    • حق الارتفاق (Easement): هو حق استخدام جزء من عقار آخر لغرض معين، مثل المرور.
  • مثال: إذا كان التقييم يهدف إلى تحديد قيمة حق الانتفاع، يجب تحديد مدة الإيجار، وشروط العقد، والإيجار السنوي.

• 1.4 تحديد تاريخ التقييم (Date of Valuation):

  • يجب تحديد تاريخ التقييم بدقة، حيث تعكس القيمة المقدرة للعقار الظروف السوقية السائدة في ذلك التاريخ.
  • قد يكون تاريخ التقييم هو التاريخ الذي تم فيه فحص العقار، أو تاريخ آخر محدد بناءً على الغرض من التقييم.
  • مثال: إذا كان التقييم يهدف إلى تحديد قيمة العقار في تاريخ سابق، يجب جمع البيانات المتعلقة بالظروف السوقية السائدة في ذلك التاريخ.

• 1.5 تحديد تعريف القيمة المستخدمة (Definition of Value):

  • يجب تحديد تعريف القيمة المستخدمة في التقييم، حيث توجد تعريفات مختلفة للقيمة، مثل القيمة السوقية، والقيمة التأمينية، والقيمة الاستثمارية.
  • يجب أن يكون تعريف القيمة متوافقًا مع الغرض من التقييم.
  • القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالًا الذي يمكن بيع العقار به في سوق مفتوحة وتنافسية، مع افتراض أن البائع والمشتري يتصرفان بحرية وعقلانية، وأن لديهما معلومات كافية عن العقار والسوق.
    • مثال: تعريف القيمة السوقية وفقًا للمعايير الدولية للتقييم (IVS): “المبلغ المقدر الذي يجب أن يتم به تبادل أصل بتاريخ التقييم بين مشتر راغب وبائع راغب في صفقة تجارية بعد تسويق مناسب، حيث يتصرف الطرفان عن علم وبدون إكراه”.
  • القيمة التأمينية (Insurable Value): تمثل تكلفة استبدال أو إعادة بناء العقار في حالة تلفه أو تدميره.
  • القيمة الاستثمارية (Investment Value): تمثل القيمة التي يضعها مستثمر معين على العقار بناءً على توقعاته لتدفقاته النقدية المستقبلية.

2. جمع البيانات الأولية (Preliminary Data Collection):

بعد تحديد مشكلة التقييم، تبدأ عملية جمع البيانات الأولية، والتي تشمل جمع البيانات العامة والبيانات الخاصة بالعقار موضوع التقييم.

• 2.1 البيانات العامة (General Data):

  • تشمل البيانات العامة المعلومات المتعلقة بالسوق العقاري بشكل عام، والمنطقة التي يقع فيها العقار موضوع التقييم.
    • البيانات الاقتصادية: معدلات النمو الاقتصادي، ومعدلات البطالة، ومعدلات التضخم، وأسعار الفائدة.
    • البيانات الديموغرافية: عدد السكان، وتوزيع الدخل، ومستويات التعليم.
    • البيانات المتعلقة بالسوق العقاري: أسعار العقارات، وحجم المبيعات، وفترة التسويق، ومعدلات الشغور.
    • اللوائح والتشريعات: قوانين البناء، وقوانين تقسيم الأراضي، واللوائح البيئية.
  • مصادر البيانات العامة:
    • الجهات الحكومية: وزارة الإسكان، ووزارة الاقتصاد، والبنوك المركزية.
    • المؤسسات البحثية: مراكز الدراسات العقارية، والجامعات.
    • المنظمات المهنية: جمعيات المقيمين العقاريين، وغرف التجارة.
    • المواقع الإلكترونية: مواقع الإحصاءات الرسمية، ومواقع الشركات العقارية.

• 2.2 البيانات الخاصة (Specific Data):

  • تشمل البيانات الخاصة المعلومات المتعلقة بالعقار موضوع التقييم نفسه.
    • بيانات الموقع: الموقع الجغرافي، والقرب من المرافق والخدمات، والبيئة المحيطة.
    • بيانات العقار: المساحة، والتصميم، وجودة البناء، والحالة العامة، وعمر العقار، والتجهيزات والمعدات.
    • بيانات الملكية: سند الملكية، والقيود المفروضة على العقار، وحقوق الارتفاق.
    • بيانات الإيجار (إذا كان العقار مؤجرًا): عقود الإيجار، والإيجارات السنوية، وشروط الإيجار.
  • مصادر البيانات الخاصة:
    • الفحص الميداني: فحص العقار وتقييم حالته ومواصفاته.
    • سجلات الملكية: الحصول على نسخة من سند الملكية من دائرة الأراضي.
    • المالك أو المستأجر: الحصول على معلومات من المالك أو المستأجر حول تاريخ العقار واستخدامه.
    • الخرائط والرسومات: الحصول على خرائط ورسومات للعقار من الجهات المختصة.

• 2.3 تصنيف البيانات:

  • بيانات أولية (Primary Data): هي البيانات التي يتم جمعها مباشرة من قبل المقيم، مثل البيانات التي يتم الحصول عليها من خلال الفحص الميداني أو المقابلات الشخصية.
  • بيانات ثانوية (Secondary Data): هي البيانات التي يتم الحصول عليها من مصادر منشورة، مثل الإحصاءات الحكومية أو التقارير العقارية.

• 2.4 التحقق من صحة البيانات:

  • يجب التحقق من صحة البيانات التي تم جمعها من مصادر مختلفة، والتأكد من دقتها وموثوقيتها.
  • يمكن التحقق من صحة البيانات عن طريق مقارنتها ببيانات من مصادر أخرى، أو عن طريق إجراء فحوصات ميدانية إضافية.

3. التحليل الأولي للبيانات (Preliminary Data Analysis):

بعد جمع البيانات الأولية، يتم إجراء تحليل أولي للبيانات لفهم الخصائص الرئيسية للعقار والسوق العقاري.

• 3.1 تحليل السوق (Market Analysis):

  • يتم تحليل البيانات العامة لتحديد الاتجاهات السائدة في السوق العقاري، وتقييم العوامل التي تؤثر على قيمة العقارات.
  • يتضمن ذلك تحليل العرض والطلب، وأسعار العقارات، وفترة التسويق، ومعدلات الشغور.

• 3.2 تحليل الاستخدام الأمثل والأعلى (Highest and Best Use Analysis):

  • يتم تحديد الاستخدام الأمثل والأعلى للعقار، وهو الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للعقار.
  • يجب أن يكون الاستخدام الأمثل والأعلى قانونيًا، وممكنًا ماديًا، ومجديًا ماليًا.
  • يجب أن يكون الاستخدام الأمثل والأعلى مدعومًا ببيانات السوق.
  • مثال: قد يكون الاستخدام الأمثل والأعلى لأرض فضاء يقع في منطقة تجارية هو بناء مركز تجاري، بينما قد يكون الاستخدام الأمثل والأعلى لمنزل قديم يقع في منطقة سكنية هو ترميمه وتأجيره.

• 3.3 تحديد أسلوب التقييم المناسب (Selection of Valuation Approach):

  • يتم تحديد أسلوب التقييم المناسب بناءً على الغرض من التقييم، ونوع العقار، وتوافر البيانات.
  • تشمل أساليب التقييم الشائعة ما يلي:
    • أسلوب مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): يعتمد على مقارنة العقار موضوع التقييم بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.
    • أسلوب التكلفة (Cost Approach): يعتمد على تقدير تكلفة استبدال أو إعادة بناء العقار، ثم خصم الاستهلاك.
    • أسلوب الدخل (Income Approach): يعتمد على تقدير الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار، ثم تطبيق معدل رسملة أو تحليل التدفقات النقدية لتقدير القيمة.
  • في بعض الحالات، قد يكون من الضروري استخدام أكثر من أسلوب تقييم للوصول إلى قيمة موثوقة.

4. الخلاصة:

تعتبر مرحلة تحديد مشكلة التقييم وجمع البيانات الأولية حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. إن الفهم العميق لهذه المرحلة والالتزام بالدقة والموضوعية في جمع البيانات وتحليلها يضمن الحصول على تقييم موثوق ودقيق، يلبي احتياجات العملاء ويخدم أهدافهم.