أسس التقييم: جمع البيانات والتحليل الأولي

أسس التقييم: جمع البيانات والتحليل الأولي

مقدمة

يشكل جمع البيانات والتحليل الأولي حجر الزاوية في عملية التقييم العقاري. فبدون بيانات دقيقة وشاملة، يصبح التقييم مجرد تخمين غير مستند إلى أسس علمية. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لجمع البيانات ذات الصلة، والتحقق من صحتها، وإجراء التحليلات الأولية اللازمة للوصول إلى تقدير موثوق للقيمة.

1. تحديد مشكلة التقييم

تعتبر هذه الخطوة الأولى والأساسية في عملية التقييم، حيث يتم تحديد الغرض من التقييم، والعقار المراد تقييمه، والحقوق العقارية المراد تقييمها، وتاريخ التقييم، ومعيار القيمة المستخدمة. يتم تضمين المعلومات التي تم جمعها لهذا الغرض أيضًا في تقرير التقييم النهائي.

2. التحليل الأولي

التحليل الأولي هو الخطوة التالية في عملية التقييم. يهدف التحليل الأولي إلى تحديد البيانات اللازمة لحل مشكلة التقييم وتحديد مصادر هذه البيانات. يتضمن التحليل الأولي الخطوات التالية:

1. تحديد البيانات اللازمة لحل مشكلة التقييم: يتضمن تحديد أنواع البيانات المطلوبة، سواء كانت بيانات عامة أو بيانات خاصة.
2. تحديد مصادر هذه البيانات: يتضمن تحديد المصادر المحتملة للبيانات المطلوبة، سواء كانت مصادر أولية أو مصادر ثانوية.
3. تحديد الموارد المتاحة: تحديد الموارد المتاحة من حيث الوقت والميزانية والموظفين.
4. إنشاء خطة أو جدول زمني لمهمة التقييم: وضع خطة تفصيلية لجمع البيانات وتحليلها وإعداد التقرير.
5. اقتراح الرسوم والعقد: تحديد رسوم التقييم وتوقيع عقد مع العميل.

في كثير من الحالات، يبدأ التحليل الأولي قبل تعريف مشكلة التقييم بالكامل، ويتداخل كل من تعريف المشكلة والتحليل الأولي مع الخطوة 3 في عملية التقييم، وهي جمع البيانات.

مثال: يتصل أحد العملاء بمثمن لطلب تقييم عقاره. يريد العميل معرفة القيمة السوقية الحالية لممتلكاته حتى يتمكن من تحديد ما إذا كان سيبيعها. يعطي العميل للمثمن عنوان العقار ووصفًا موجزًا ​​للعقار. في هذه المرحلة، لم يتم تعريف مشكلة التقييم بالكامل بعد، ولكن المثمن بدأ بالفعل في جمع البيانات (موقع وخصائص العقار المادي)، وربما يكون قد بدأ تحليلًا أوليًا لمهمة التقييم من خلال مراجعة معرفته بالعقارات المماثلة.

يمكن أن يبدأ التحليل الأولي بمجرد حصول المثمن على الحد الأدنى من المعلومات المتعلقة بمهمة التقييم: تحديد العقار والحقوق العقارية المراد تقييمها، وتاريخ التقييم، ومعيار القيمة واستخدام التقييم، وبعض المعلومات الأساسية المتعلقة بالعقار، مثل موقعه ووصفه العام. غالبًا ما تتوفر كل هذه المعلومات في الاجتماع الأولي بين المثمن والعميل، لذلك قد يبدأ التحليل الأولي حتى قبل أن يدخل العميل والمثمن في اتفاق تعاقدي للمضي قدمًا.

2.1. أنواع البيانات

يمكن تصنيف البيانات إلى نوعين رئيسيين:

• البيانات العامة (General Data): تتعلق بأسعار العقارات بشكل عام، وتشمل اتجاهات السوق الواسعة وبيانات العرض والطلب المحلية.
• البيانات الخاصة❓ (Specific Data): تتعلق بخصائص العقار المراد تقييمه، وتشمل الموقع والمساحة والتصميم والمواد المستخدمة وتاريخ الصيانة.

كما يمكن تصنيف البيانات حسب مصدرها إلى:

• البيانات الأولية (Primary Data): يتم جمعها مباشرة من قبل المثمن أو من قبل خبراء آخرين بتكليف من المثمن، وتشمل عمليات التفتيش الميداني والمقابلات مع الملاك والمسؤولين.
• البيانات الثانوية (Secondary Data): يتم الحصول عليها من مصادر منشورة، مثل السجلات الحكومية وتقارير السوق والبيانات الإحصائية.

2.2. مصادر البيانات

يستخدم المثمنون بيانات من مصادر مختلفة. في كثير من الحالات، سيكون جزء كبير من البيانات الضرورية للتقييم موجودًا بالفعل في ملفات المثمن. على سبيل المثال، قد يحتفظ المثمن بملفات تحتوي على بيانات إقليمية ومدن وبيانات الأحياء للمنطقة التي يمارس فيها المثمن عادًة، بالإضافة إلى بيانات تتعلق بتكاليف البناء المحلية.

تشمل المصادر الشائعة للمعلومات الإضافية التفتيش الشخصي من قبل المثمن، والمقابلات مع المالكين والوسطاء والمقرضين والمسؤولين العموميين، ومراجعات البيانات الإحصائية التي تنشرها الوكالات الحكومية والمجموعات التجارية ومنظمات الأبحاث الأخرى. (تتم مناقشة مصادر المعلومات لبيانات التقييم بمزيد من التفصيل في الفصل الخامس.)

3. جمع البيانات

تعتبر عملية جمع البيانات من أهم خطوات التقييم، حيث يتم جمع البيانات العامة والخاصة من مصادر مختلفة. يجب أن تكون البيانات دقيقة وشاملة ومحدثة.

3.1. مصادر البيانات العامة

تشمل مصادر البيانات العامة ما يلي:

• السجلات الحكومية: سجلات الملكية، سجلات الضرائب، بيانات التخطيط العمراني.
• تقارير السوق: تقارير صادرة عن شركات الأبحاث العقارية، تقارير البنوك والمؤسسات المالية.
• البيانات الإحصائية: بيانات صادرة عن مكاتب الإحصاء الوطنية والدولية.
• الجمعيات المهنية: بيانات وتقارير صادرة عن الجمعيات المهنية العاملة في قطاع العقارات.
• وسائل الإعلام: الصحف والمجلات والمواقع الإلكترونية المتخصصة في العقارات.

3.2. مصادر البيانات الخاصة

تشمل مصادر البيانات الخاصة ما يلي:

• التفتيش الميداني: فحص العقار المراد تقييمه لجمع البيانات المتعلقة بالموقع والمساحة والتصميم والمواد المستخدمة وتاريخ الصيانة.
• المقابلات مع الملاك: الحصول على معلومات من المالكين حول تاريخ العقار وأي تحسينات تم إجراؤها.
• المقابلات مع الجيران: الحصول على معلومات من الجيران حول الحي والمرافق المتوفرة.
• الخرائط والمسوحات: استخدام الخرائط والمسوحات لتحديد موقع العقار وأبعاده.
• تقارير الفحص الفني: تقارير صادرة عن مهندسين وفنيين متخصصين في فحص العقارات.

3.3. خطوات جمع البيانات

1. تحديد البيانات المطلوبة: تحديد أنواع البيانات المطلوبة بناءً على طبيعة العقار والغرض من التقييم.
2. تحديد مصادر البيانات: تحديد المصادر المحتملة للبيانات المطلوبة.
3. جمع البيانات: جمع البيانات من المصادر المحددة.
4. تسجيل البيانات: تسجيل البيانات في نموذج موحد لضمان سهولة الرجوع إليها.
5. التحقق من صحة البيانات: التحقق من صحة البيانات من خلال مقارنتها بمصادر أخرى.

4. التحليل الأولي للبيانات

بعد جمع البيانات، يتم إجراء تحليل أولي للبيانات لتحديد أهميتها وتحديد أي اتجاهات أو أنماط قد تؤثر على قيمة العقار.

4.1. تحليل البيانات العامة

يشمل تحليل البيانات العامة ما يلي:

• تحليل اتجاهات السوق: تحديد ما إذا كان السوق في حالة ارتفاع أو انخفاض❓❓ أو استقرار.
• تحليل العرض والطلب: تحديد ما إذا كان هناك فائض في العرض أو الطلب في السوق.
• تحليل أسعار الفائدة: تحديد تأثير أسعار الفائدة على أسعار العقارات.
• تحليل المؤشرات الاقتصادية: تحديد تأثير المؤشرات الاقتصادية مثل الناتج المحلي الإجمالي والتضخم على أسعار العقارات.

4.2. تحليل البيانات الخاصة

يشمل تحليل البيانات الخاصة ما يلي:

• تحليل الموقع: تحديد مدى جاذبية الموقع للمشترين المحتملين.
• تحليل المساحة: تحديد ما إذا كانت المساحة كافية لتلبية احتياجات المشترين المحتملين.
• تحليل التصميم: تحديد مدى جاذبية التصميم للمشترين المحتملين.
• تحليل المواد المستخدمة: تحديد جودة المواد المستخدمة في البناء.
• تحليل تاريخ الصيانة: تحديد ما إذا كان العقار قد تم صيانته بشكل جيد.

4.3. الأدوات والتقنيات المستخدمة في التحليل الأولي

• الإحصاء الوصفي: حساب المتوسطات والانحرافات المعيارية لتلخيص البيانات.
• التحليل الرسومي: استخدام الرسوم البيانية والجداول لتصور البيانات.
• التحليل المقارن: مقارنة البيانات الخاصة بالعقار المراد تقييمه ببيانات العقارات المماثلة.
• التحليل المكاني: استخدام نظم المعلومات الجغرافية (GIS) لتحليل البيانات المكانية.

4.4. المعادلات والنماذج الرياضية

قد يتم استخدام بعض المعادلات والنماذج الرياضية البسيطة في التحليل الأولي، على سبيل المثال:

• حساب متوسط سعر المتر المربع:
  Average Price/Square Meter = Total Price of Comparable Properties / Total Area of Comparable Properties
• حساب نسبة الإشغال:
  Occupancy Rate = (Number of Occupied Units / Total Number of Units) * 100

5. أمثلة تطبيقية وتجارب عملية

5.1. مثال على جمع البيانات وتقييم عقار سكني

لتقييم عقار سكني، يمكن اتباع الخطوات التالية:

1. جمع البيانات العامة: جمع بيانات عن اتجاهات السوق في المنطقة، ومعدلات الإشغال، ومتوسط أسعار العقارات المماثلة.
2. جمع البيانات الخاصة: فحص العقار لجمع بيانات عن المساحة والتصميم والمواد المستخدمة وتاريخ الصيانة.
3. تحليل البيانات: مقارنة بيانات العقار ببيانات العقارات المماثلة لتحديد قيمته السوقية المحتملة.

5.2. تجربة عملية: جمع بيانات عن عقارات مماثلة

يمكن للمتدربين إجراء تجربة عملية لجمع بيانات عن عقارات مماثلة في منطقة معينة، وتحليل هذه البيانات لتحديد متوسط أسعار العقارات في المنطقة.

6. خلاصة

يشكل جمع البيانات والتحليل الأولي أساسًا متينًا لعملية التقييم العقاري. من خلال إتقان هذه المهارات، يمكن للمثمنين تقديم تقديرات موثوقة للقيمة تساعد العملاء على اتخاذ قرارات مستنيرة. يجب على المثمنين التأكد من أن البيانات التي يجمعونها دقيقة وشاملة ومحدثة، وأنهم يستخدمون الأدوات والتقنيات المناسبة لتحليل البيانات بشكل فعال.