حقوق الملكية والقيود ومعايير التقييم

الفصل الثالث: حقوق الملكية والقيود ومعايير التقييم

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم شامل لحقوق الملكية العقارية، والقيود التي قد تحد من هذه الحقوق، وكيفية تأثيرها على عملية التقييم العقاري. كما يتناول الفصل معايير التقييم المختلفة وكيفية اختيار المعيار المناسب لغرض التقييم.

أ. حقوق الملكية العقارية

تعتبر حقوق الملكية العقارية جوهر عملية التقييم، حيث تحدد هذه الحقوق نطاق استخدام العقار والتصرف فيه. يجب على المثمن العقاري فهم أنواع حقوق الملكية المختلفة وكيفية تأثيرها على القيمة.

1. أنواع حقوق الملكية العقارية التي قد تخضع للتقييم:

   • الملكية المطلقة (Fee Simple Ownership): هي أعلى درجات الملكية، حيث يتمتع المالك بكامل الحقوق في العقار، بما في ذلك حق الاستخدام والتمتع والتصرف فيه، مع مراعاة القيود القانونية.
   • حق الانتفاع (Leasehold Interest): هو حق مؤقت لاستخدام العقار لفترة محددة بموجب عقد إيجار. تختلف قيمة حق الانتفاع حسب مدة الإيجار وشروط العقد والإيجار الدوري.
   • الحقوق الباطنية (Mineral or Other Subsurface Rights): هي الحقوق المتعلقة بالمعادن والموارد الطبيعية الموجودة تحت سطح الأرض. يمكن أن تكون هذه الحقوق منفصلة عن حقوق الملكية السطحية.
   • الحقوق المائية (Water Rights): هي الحقوق المتعلقة باستخدام المياه الموجودة في العقار أو المتدفقة عبره. تختلف هذه الحقوق حسب القوانين المحلية والظروف الجغرافية.
   • الحقوق الهوائية (Air Rights): هي الحقوق المتعلقة باستخدام الفضاء فوق العقار. يمكن أن تكون هذه الحقوق ذات قيمة كبيرة في المناطق الحضرية المكتظة بالسكان.
   • حقوق المالكين المشتركين (Rights of Co-owner): تحدد هذه الحقوق حصة كل مالك في العقار المشترك، مثل الشركاء أو الأزواج أو المستأجرين.
   • حقوق الارتفاق (Easement Rights): هي الحقوق التي تسمح لشخص ما باستخدام جزء من عقار شخص آخر لغرض معين، مثل المرور أو الوصول إلى المرافق.

2. الحقوق الملحقة (Appurtenant Rights): يجب على المثمن تحديد الحقوق الملحقة بالعقار والتي تنتقل معه عند البيع. يمكن أن تشمل هذه الحقوق ما يلي:

   • حقوق الانتفاع بالمرافق المشتركة: مثل حمام السباحة المشترك أو ملعب الجولف.
   • عضوية في ناد اجتماعي: قد تزيد من جاذبية العقار.
   • الحقوق المائية: قد تكون ضرورية لري العقار.
   • حقوق الارتفاق: قد تسمح بالوصول إلى العقار عبر قطعة أرض مجاورة.

   مثال: قد يؤدي حق الارتفاق الذي يسمح بالوصول إلى الشاطئ أو رصيف القوارب إلى زيادة قيمة العقار السكني المطل على الماء بشكل كبير.

3. حقوق الارتفاق السلبية (Negative Easement): هي حقوق تمنع شخصًا ما من القيام بعمل قد يؤثر سلبًا على عقار آخر، مثل منع حجب منظر جميل.

ب. القيود على حقوق الملكية العقارية

تخضع حقوق الملكية العقارية لقيود مختلفة تحد من نطاق استخدام العقار والتصرف فيه. يجب على المثمن العقاري تحديد هذه القيود وتحليل تأثيرها على القيمة.

1. أنواع القيود:

   • لوائح تقسيم المناطق (Zoning Ordinances): تحدد هذه اللوائح أنواع الأنشطة المسموح بها في مناطق معينة، مثل المناطق السكنية أو التجارية أو الصناعية.
   • حقوق الارتفاق العامة والخاصة (Public and Private Easements): تسمح هذه الحقوق لجهات أخرى باستخدام جزء من العقار، مثل شركات المرافق أو الأفراد الذين يحتاجون إلى المرور عبر العقار.
   • حقوق المرور (Rights-of-Way): هي حقوق تسمح للجمهور بالمرور عبر العقار، مثل الطرق والأرصفة.
   • قيود الملكية الخاصة (Private Deed Restrictions): هي قيود يفرضها المالك السابق للعقار على استخدام العقار، مثل منع بناء أنواع معينة من المباني أو تحديد ألوان الطلاء المسموح بها.
   • الضرائب العقارية (Property Taxes): تعتبر شكلاً من أشكال القيود على حقوق الملكية، حيث يجب على المالك دفع الضرائب المستحقة على العقار.

   مثال: إذا كان العقار (أ) يخضع لحق مرور عام، فقد تكون قيمته أقل من قيمة العقار (ب) المماثل له والذي لا يخضع لهذا الحق.

2. كيفية تحديد القيود:

   • سند الملكية (Deed): يحتوي على وصف قانوني للعقار وقد يتضمن معلومات حول بعض القيود.
   • خلاصة الملكية (Title Abstract) أو بوليصة التأمين على الملكية (Title Insurance Policy): توفر معلومات شاملة عن تاريخ ملكية العقار والقيود المفروضة عليه.
   • مكاتب التخطيط العمراني (Local Zoning or Planning Offices): توفر معلومات حول لوائح تقسيم المناطق.
   • السلطات الضريبية المحلية (Local Tax Authorities): توفر معلومات حول الضرائب العقارية.

ج. معايير التقييم

يشير معيار التقييم إلى نوع القيمة التي يطلب العميل من المثمن تحديدها. يجب على المثمن والعميل الاتفاق على معيار التقييم المناسب قبل البدء في عملية التقييم.

1. أنواع معايير التقييم:

   • القيمة السوقية❓❓ (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق تنافسي مفتوح، في ظل جميع الظروف المطلوبة لبيع عادل، وبافتراض أن كلا من البائع والمشتري يتصرفان بحكمة ومعرفة، وأن السعر لا يتأثر بأي حوافز غير ضرورية.

     • تعريف المؤسسات المالية (FHLMC/FNMA) للقيمة السوقية: “السعر الأكثر احتمالاً الذي يجب أن يحققه العقار في سوق تنافسي ومفتوح في ظل جميع الظروف المطلوبة لبيع عادل، وأن يتصرف كل من المشتري والبائع بحذر ومعرفة، وبافتراض أن السعر لا يتأثر بأي حوافز غير ضرورية.” يجب على المثمن تحديد العلاقة والشروط والأحكام.

     • الصيغة الأساسية لتقدير القيمة السوقية باستخدام طريقة مقارنة المبيعات:

       • V = SP ± A1 ± A2 ± ... ± An
       • حيث:
         • V = القيمة المقدرة للعقار موضوع التقييم
         • SP = سعر بيع العقار المماثل
         • A1, A2, …, An = تعديلات القيمة بسبب الاختلافات بين العقار المماثل والعقار موضوع التقييم (مثل الموقع والحجم والحالة)

   • قيمة الاستثمار (Investment Value): هي قيمة العقار بالنسبة لمستثمر معين، بناءً على متطلباته الاستثمارية الخاصة.

   • قيمة التأمين (Insurable Value): هي قيمة العقار التي يجب التأمين عليها لتغطية تكلفة استبداله في حالة حدوث ضرر.
   • قيمة الاستخدام (Value in Use): هي قيمة العقار للاستخدام المحدد الذي يستخدمه فيه المالك الحالي.

   مثال: إذا كان المقرض يستأجر مثمنًا لتحديد قيمة عقار لتقييم ما إذا كان سيوافق على قرض لمقترض لشراء العقار، فسيكون معيار القيمة في هذه الحالة هو القيمة السوقية. سيكون الاستخدام المقصود هو قرض معتمد والمستخدم (المستخدمون) المقصودون هم المقرض وأولئك الذين قد يقوم المقرض بتحويل القرض إليهم (FHLMC, FNMA, VA, and FHA).

د. متى يتم التقييم؟

يجب على المثمن تحديد التاريخ الفعلي للتقييم (تاريخ التقييم)، وكذلك الإطار الزمني الذي يحتاج فيه العميل إلى تقرير التقييم.

1. التاريخ الفعلي للتقييم (تاريخ التقييم): يتم تقدير القيم دائمًا اعتبارًا من تاريخ محدد، وهو ما يسمى بالتاريخ الفعلي للتقييم. وذلك لأن القيمة تتغير عادةً بمرور الوقت. الظروف السوقية، وكذلك الحالة المادية للعقار، تخضع لتغيير مستمر، وكلا هذين العاملين يؤثران على القيمة.

   مثال: تم تقييم عقار سكني بمبلغ 120,000 دولارًا اعتبارًا من 1 يونيو. في 2 يونيو، دمر إعصار المنزل بالكامل، مما أدى إلى تقليل قيمة العقار بشكل كبير. لكن تقدير القيمة الوارد في التقييم لا يزال صالحًا، لأنه تم إجراؤه اعتبارًا من تاريخ محدد، قبل الكارثة.

2. القيمة اعتبارًا من التاريخ الحالي: في معظم الحالات، سيرغب العميل في معرفة القيمة اعتبارًا من التاريخ الحالي. في بعض الأحيان، قد يُطلب من المثمن تقدير القيمة اعتبارًا من تاريخ ماضٍ أو مستقبلي.

3. تقييم القيم الماضية: تكون تقييمات القيم الماضية ممكنة إذا كانت البيانات الكافية (المبيعات المماثلة، وما إلى ذلك) موجودة للفترة الزمنية المعنية. غالبًا ما تكون هذه البيانات متاحة بالفعل، بشرط ألا يكون تاريخ التقييم بعيدًا جدًا في الماضي، لذا فإن عملية تقدير القيمة الماضية لا تختلف عادةً كثيرًا عن تقييم القيمة الحالية.

   مثال: تستند الضرائب العقارية لعام 2005 لعقار معين إلى القيمة المقدرة للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005. يتم إبلاغ مالك العقار بالقيمة المقدرة في أغسطس 2005. من أجل الاعتراض على التقييم، قد يحتاج المالك إلى الحصول على تقييم للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005، وهو تاريخ التقييم. يمكن للمثمن إجراء تقدير قيمة ماضية من هذا القبيل، بشرط توفر بيانات كافية للوقت المعني.

4. تقييم القيمة المستقبلية: على عكس تقييمات القيمة الماضية، فإن تقييمات القيمة المستقبلية هي دائمًا تخمينية (نظرية) لأنه من المستحيل التنبؤ بظروف السوق المستقبلية.

   مثال: يطلب مستثمر من مثمن تحديد القيمة بعد خمس سنوات من الآن لمبنى سكني مكون من مائة وحدة. لم يتم بناء المبنى السكني بعد على الرغم من وجود خطط ومواصفات له ويمتلك المستثمر حاليًا الأرض التي سيتم بناؤه عليها. في هذه الحالة، يكون المبنى شرطًا افتراضيًا للمهمة (غير موجود بالفعل). يعتمد تحليل الظروف المستقبلية، مثل ظروف السوق والتغيرات الديموغرافية والاتجاهات الاقتصادية، على افتراضات استثنائية.

   • الافتراض الاستثنائي (Extraordinary Assumption): هو افتراض مرتبط بمهمة محددة. إذا تبين أنه خاطئ، فإنه سيغير رأي المثمن بشأن القيمة.
   • الشرط الافتراضي (Hypothetical Condition): هو شرط يتعارض مع ما هو موجود بالفعل ولكنه يفترض لغرض المهمة الفردية.

   يجب على المثمن توثيق جميع الافتراضات الاستثنائية والشروط الافتراضية بوضوح في التقرير.

ه. لماذا يتم التقييم؟

للمضي قدمًا في مهمة التقييم، يجب أن يعرف المثمن سبب رغبة العميل في التقييم؛ أي ما الذي سيتم استخدام التقييم من أجله. هذا مهم لأن التقييمات تستخدم لمساعدة العميل على اتخاذ قرار معين. على سبيل المثال، يستخدم المقرضون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا سيقدمون قرضًا بمبلغ معين؛ يستخدم المشترون والبائعون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا سيشترون أو يبيعون عقارًا بسعر معين.

لتقليل المسؤولية المحتملة، يجب على المثمن أن يحدد بوضوح أن تقدير القيمة صالح فقط للاستخدام المقصود من قبل العميل، وأنه غير صالح لأي استخدام آخر أو أي مستخدم آخر.