حقوق الملكية والقيود ومعيار القيمة في التقييم العقاري

الفصل: حقوق الملكية والقيود ومعيار القيمة في التقييم العقاري

مقدمة:

يعتبر فهم حقوق الملكية والقيود المفروضة عليها، بالإضافة إلى تحديد معيار القيمة المناسب، من الركائز الأساسية لعملية التقييم العقاري. فبدون فهم دقيق لهذه الجوانب، لا يمكن للمثمن العقاري أن يقدم تقييمًا دقيقًا وموثوقًا به للعقار. يهدف هذا الفصل إلى تقديم شرح تفصيلي لهذه المفاهيم، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيقية التي تساعد المثمن في عمله.

أولًا: حقوق الملكية العقارية

حق الملكية العقارية هو مجموعة من الحقوق القانونية التي تمنح المالك السيطرة على العقار واستخدامه والتصرف فيه. ومع ذلك، لا تعتبر الملكية المطلقة❓❓ هي القاعدة، بل تخضع لعدة أنواع من الحقوق والقيود. يجب على المثمن العقاري تحديد نوع الحقوق التي سيتم تقييمها بدقة.

• أنواع حقوق الملكية العقارية:

  1. الملكية المطلقة (Fee Simple Ownership): هي أعلى درجة من حقوق الملكية، حيث يمتلك المالك الحق الكامل في استخدام العقار والتصرف فيه دون قيود كبيرة (مع الأخذ في الاعتبار القيود القانونية العامة مثل قوانين البناء والتنظيم).

  2. حق الانتفاع (Leasehold Interest): ينشأ هذا الحق بموجب عقد إيجار، حيث يمنح المستأجر الحق في استخدام العقار لفترة محددة مقابل دفع الإيجار. يمتلك المستأجر “حق الانتفاع” فقط، بينما يظل المالك الأصلي يحتفظ بـ “حق الرقبة” (السيطرة النهائية على العقار بعد انتهاء مدة الإيجار).

  3. الحقوق الباطنية (Mineral and Subsurface Rights): هي الحقوق المتعلقة بالمعادن والموارد الطبيعية الموجودة تحت سطح الأرض. يمكن أن تكون هذه الحقوق مملوكة بشكل منفصل عن سطح الأرض.

  4. حقوق المياه (Water Rights): هي الحقوق المتعلقة باستخدام المياه الموجودة على العقار أو المرتبطة به. تختلف هذه الحقوق باختلاف القوانين المحلية والإقليمية.

  5. حقوق الهواء (Air Rights): هي الحقوق المتعلقة بالفضاء الموجود فوق سطح الأرض. يمكن بيع أو تأجير هذه الحقوق بشكل منفصل، خاصة في المناطق الحضرية المزدحمة.

  6. حقوق الملكية المشتركة (Co-ownership Rights): تنشأ هذه الحقوق عندما يمتلك أكثر من شخص واحد العقار. تشمل أنواع الملكية المشتركة:

     • الشراكة (Partnership): حيث يمتلك الشركاء حصصًا في العقار بموجب اتفاقية شراكة.
     • الملكية الزوجية (Spousal Ownership): حيث يمتلك الزوجان العقار معًا.
     • الملكية بالتشارك (Tenancy in Common): حيث يمتلك كل شخص حصة محددة في العقار، ويمكنه التصرف في حصته بشكل مستقل.

  7. حق الارتفاق (Easement Rights): هو حق يمنح شخصًا ما الحق في استخدام جزء من عقار مملوك لشخص آخر لغرض معين (مثل المرور أو الوصول إلى عقار آخر).

• الحقوق التابعة (Appurtenant Rights): هي الحقوق التي تنتقل مع العقار وتؤثر على قيمته. تشمل هذه الحقوق:

  • حقوق الوصول إلى المرافق المشتركة: مثل حمام السباحة المشترك أو النادي الصحي.
  • عضويات الأندية: مثل عضوية نادي الجولف.
  • حقوق المياه: المرتبطة بالعقار.
  • حقوق الارتفاق التابعة: التي تمنح العقار ميزة معينة (مثل حق المرور عبر عقار مجاور للوصول إلى الشاطئ).

  • أمثلة:

    • وجود حق ارتفاق يمنح الوصول إلى شاطئ أو مرفأ يزيد بشكل كبير من قيمة العقار السكني المطل على الماء.
    • وجود حق ارتفاق سلبي يمنع الجار من بناء ما يحجب المنظر يزيد أيضًا من قيمة العقار.

ثانيًا: القيود على الملكية العقارية

إلى جانب فهم حقوق الملكية، يجب على المثمن تحديد أي قيود مفروضة على العقار، لأنها قد تؤثر سلبًا أو إيجابًا على قيمته.

• أنواع القيود على الملكية العقارية:

  1. حقوق الري (Irrigation Rights): إذا كان العقار يعتمد على نظام ري، يجب تحديد حقوقه في استخدام المياه وتأثير ذلك على قيمته.

  2. حقوق استخدام الارتفاق (Easement Rights): إذا كان العقار يتمتع بحق استخدام ارتفاق عبر عقار مجاور، يجب تحديد طبيعة هذا الحق ونطاقه وتأثيره على قيمة العقار.

  3. قوانين تقسيم المناطق❓❓ (Zoning Ordinances): تحدد هذه القوانين أنواع الاستخدامات المسموح بها في مناطق معينة، وتؤثر بشكل كبير على قيمة العقار.

  4. حقوق الارتفاق العامة والخاصة (Public and Private Easements): قد تمنح الحكومة أو الشركات الخاصة حقوق ارتفاق للوصول إلى العقار أو استخدامه لأغراض معينة (مثل مد خطوط الكهرباء أو الغاز).

  5. حقوق المرور (Rights-of-Way): تسمح للجمهور بالمرور عبر جزء من العقار.

  6. القيود الواردة في سند الملكية (Private Deed Restrictions): هي قيود تفرضها الشركة المطورة أو المالك السابق على استخدام العقار (مثل منع بناء أنواع معينة من المباني أو تحديد ارتفاع المباني).

  7. الضرائب العقارية❓❓ (Property Taxes): تعتبر الضرائب العقارية شكلًا من أشكال القيود على الملكية، حيث يجب على المالك دفع الضرائب المستحقة للحفاظ على حقوقه في العقار. ارتفاع معدل الضريبة مقارنة بالعقارات المماثلة قد يقلل من قيمة العقار.

• مثال:

  • العقار (أ) والعقار (ب) متشابهان في كل شيء، باستثناء أن العقار (أ) يمر عبره حق مرور عام. نظرًا لأن حق المرور يحد من استخدام العقار (أ)، فقد تكون قيمته أقل من قيمة العقار (ب).

كيفية تحديد الحقوق والقيود:

يمكن للمثمن تحديد الحقوق والقيود من خلال:

1. فحص سند الملكية (Deed): يحتوي سند الملكية على وصف قانوني للعقار ويحدد العديد من الحقوق والقيود المفروضة عليه.

2. مراجعة سجلات الملكية (Title Abstract or Title Insurance Policy): تقدم هذه السجلات تاريخًا كاملاً لملكية العقار، بما في ذلك أي حقوق أو قيود مسجلة.

3. الاتصال بمكاتب التخطيط والتنظيم المحلية (Local Zoning or Planning Offices): للحصول على معلومات حول قوانين تقسيم المناطق واللوائح الأخرى التي تنطبق على العقار.

4. الحصول على معلومات الضرائب العقارية من السلطات الضريبية المحلية (Local Tax Authorities).

ثالثًا: معيار القيمة في التقييم العقاري (Standard of Value)

يشير معيار القيمة إلى نوع القيمة التي يطلب العميل من المثمن تحديدها. من الضروري تحديد معيار القيمة بوضوح في تقرير التقييم.

• أنواع معايير القيمة:

  1. القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق تنافسي مفتوح، في ظل جميع الظروف اللازمة لعملية بيع عادلة. هذا هو المعيار الأكثر شيوعًا المستخدم في التقييم العقاري.
     • تعريف المؤسسات المالية الكبرى (FHLMC/FNMA): “السعر الأكثر احتمالاً الذي يجب أن يحققه العقار في سوق تنافسي ومفتوح في ظل جميع الشروط اللازمة لعملية بيع عادلة، مع تصرف كل من البائع والمشتري بحكمة ومعرفة، وافتراض أن السعر لا يتأثر بأي تحفيز غير مبرر.”
  2. قيمة الاستثمار (Investment Value): هي القيمة التي يراها مستثمر معين للعقار، بناءً على أهدافه الاستثمارية الخاصة ومعاييره.
  3. قيمة التأمين (Insurable Value): هي القيمة اللازمة لتغطية تكلفة إعادة بناء العقار في حالة حدوث ضرر.
  4. قيمة الاستخدام (Value in Use): هي القيمة التي يحققها العقار للمالك الحالي بناءً على استخدامه الحالي.

• أهمية تحديد معيار القيمة:

  • يجب على المثمن والعميل الاتفاق على معيار القيمة المستخدم في التقييم لضمان جمع المعلومات المناسبة وإعداد تقرير مفيد للعميل.

• مثال:

  • يقوم مُقرض بتعيين مثمن لتحديد قيمة عقار، لأنه يرغب في معرفة ما إذا كان ينبغي عليه الموافقة على قرض مقدم من مقترض لشراء العقار. في هذه الحالة، سيكون معيار القيمة هو القيمة السوقية. سيكون الاستخدام المقصود هو الموافقة على القرض، وسيكون المستخدم (المستخدمون) المقصود (ون) هو المُقرض وأولئك الذين قد يحيل إليهم المُقرض القرض (FHLMC، FNMA، VA، و FHA).

رابعًا: تاريخ التقييم (Valuation Date)

يجب على المثمن تحديد تاريخ التقييم الفعلي، وهو التاريخ الذي يتم فيه تقدير القيمة.

• أهمية تحديد تاريخ التقييم:

  • تتغير قيمة العقار بمرور الوقت بسبب تغير ظروف السوق والحالة المادية للعقار.
  • يجب على المثمن تحديد التاريخ الفعلي للتقييم لضمان أن التقييم يعكس ظروف السوق والحالة المادية للعقار في ذلك التاريخ المحدد.

• أنواع التقييم حسب التاريخ:

  1. التقييم بتاريخ حالي (Value as of the Current Date): هو التقييم الذي يتم إعداده لمعرفة قيمة العقار في الوقت الحالي.
  2. التقييم بتاريخ سابق (Appraisal of Past Values): هو التقييم الذي يتم إعداده لمعرفة قيمة العقار في تاريخ سابق. غالبًا ما يُطلب هذا النوع من التقييم في الإجراءات القانونية، مثل قضايا الطلاق أو التدقيق الضريبي.
     • مثال: يتم احتساب الضرائب العقارية لعام 2005 لعقار معين بناءً على القيمة المقدرة للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005. يتم إبلاغ مالك العقار بالقيمة المقدرة في أغسطس 2005. من أجل الاعتراض على التقييم، قد يحتاج المالك إلى الحصول على تقييم للعقار اعتبارًا من 1 يناير 2005، وهو تاريخ التقييم. يجوز للمثمن إجراء تقدير للقيمة السابقة، شريطة توفر بيانات كافية للوقت المعني.
  3. التقييم بتاريخ مستقبلي (Appraisal of Future Value): هو التقييم الذي يتم إعداده لتقدير قيمة العقار في تاريخ مستقبلي. هذا النوع من التقييم دائمًا ما يكون تخمينيًا لأنه من المستحيل التنبؤ بظروف السوق المستقبلية.
     • الافتراضات الاستثنائية والظروف الافتراضية:
       • الافتراض الاستثنائي (Extraordinary Assumption): هو افتراض يتعلق بمهمة معينة. إذا تبين أنه خاطئ، فسيغير رأي المثمن في القيمة.
       • الظرف الافتراضي (Hypothetical Condition): هو ظرف يتعارض مع ما هو موجود بالفعل❓❓ ولكن يفترض لغرض المهمة الفردية.
     • مثال: يطلب مستثمر من مثمن تحديد قيمة مبنى سكني مكون من مائة وحدة بعد خمس سنوات من الآن. لم يتم بناء المبنى السكني بعد على الرغم من وجود خطط ومواصفات له ويمتلك المستثمر حاليًا الأرض التي سيتم بناؤه عليها. في هذه الحالة، يكون المبنى السكني ظرفًا افتراضيًا للمهمة (فهو غير موجود بالفعل). يعتمد تحليل الظروف المستقبلية، مثل ظروف السوق والتغيرات الديموغرافية والاتجاهات الاقتصادية، على افتراضات استثنائية.
     • يجب على المثمن توثيق جميع الافتراضات الاستثنائية والظروف الافتراضية بوضوح في التقرير.

خامسًا: تاريخ تقرير التقييم (Date of Appraisal Report)

يشير تاريخ تقرير التقييم إلى التاريخ الذي يتم فيه إصدار تقرير التقييم. يختلف هذا عن تاريخ التقييم (Valuation Date).

• أهمية تحديد تاريخ التقرير:

  • يجب أن يصدر التقرير في الوقت المناسب ليكون ذا فائدة للعميل في عملية صنع القرار.
  • يجب أن يكون المثمن واثقًا من أنه يمكن إعداد التقييم بكفاءة في غضون ذلك الإطار الزمني.
  • يوضح تاريخ التقرير ما إذا كان يتم تقييم العقار اعتبارًا من الماضي أو الحاضر أو المستقبل.
  • قد لا يكون تاريخ التقييم وتاريخ التقرير متطابقين. قد يكون تاريخ التقرير هو نفسه تاريخ التقييم، أو قد يكون تاريخًا لاحقًا إلى حد ما. يرجع الاختلاف إلى الوقت المطلوب لتحليل البيانات وإعداد التقرير.
  • تاريخ التقييم (VALUATION DATE): هو التاريخ الذي يتم فيه تقدير القيمة، وعادة ما يكون التاريخ الذي يفحص فيه المثمن العقار محل التقييم.
  • تاريخ التقرير (REPORT DATE): هو التاريخ الذي يكمل فيه المثمن التقرير ويوقعه.

سادسًا: الغرض من التقييم (Purpose of the Appraisal)

يجب على المثمن معرفة سبب رغبة العميل في التقييم؛ أي ما الذي سيستخدم التقييم من أجله.

• أهمية تحديد الغرض من التقييم:

  • تستخدم التقييمات لمساعدة العميل في اتخاذ قرار معين. على سبيل المثال، يستخدم المقرضون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كان سيتم تقديم قرض لمبلغ معين أم لا؛ يستخدم المشترون والبائعون التقييمات للمساعدة في تحديد ما إذا كانوا سيشترون أو يبيعون عقارًا بسعر معين أم لا.
  • يجب على المثمن أن يحدد بوضوح أن تقدير القيمة صالح فقط للاستخدام المقصود من قبل العميل، وليس صالحًا لأي استخدام آخر أو أي مستخدم آخر، وذلك للحد من المسؤولية المحتملة.

خلاصة:

يعتبر فهم حقوق الملكية والقيود ومعيار القيمة من العناصر الأساسية في عملية التقييم العقاري. يجب على المثمن العقاري أن يكون على دراية كاملة بهذه المفاهيم لتقديم تقييم دقيق وموثوق به. من خلال الفهم الدقيق للحقوق والقيود وتحديد معيار القيمة المناسب، يمكن للمثمن أن يساعد العملاء في اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن العقارات.