حقوق الملكية والقيود ومعايير القيمة في التقييم العقاري

الفصل: حقوق الملكية والقيود ومعايير القيمة في التقييم العقاري

مقدمة

يعتبر فهم حقوق الملكية والقيود المفروضة عليها ومعايير القيمة أمرًا ضروريًا في عملية التقييم العقاري. حيث إن قيمة العقار تتأثر بشكل كبير بنوعية وحجم الحقوق المرتبطة به، والقيود التي تحد من استخدامه. بالإضافة إلى ذلك، فإن تحديد معيار القيمة❓❓ المناسب يلعب دورًا حاسمًا في الوصول إلى تقدير دقيق للقيمة.

أولاً: حقوق الملكية العقارية

تُعرف حقوق الملكية العقارية بأنها مجموعة الحقوق القانونية التي تخول المالك استخدام العقار والتصرف فيه والانتفاع منه واستبعاده من استخدام الآخرين ضمن الحدود التي يقررها القانون. تتنوع هذه الحقوق وتشمل:

1. الملكية المطلقة (Fee Simple Ownership):

   • تعتبر أعلى درجات الملكية العقارية.
   • تمنح المالك الحق الكامل وغير المشروط في استخدام العقار والتصرف فيه ونقله إلى الورثة.
   • تخضع هذه الملكية للقيود العامة مثل قوانين البناء والتنظيم والضرائب.

2. حق الانتفاع (Leasehold Interest):

   • حق مؤقت يمنح المستأجر الحق في استخدام العقار لفترة محددة مقابل دفع الإيجار.
   • يحدد عقد الإيجار حقوق والتزامات كل من المؤجر والمستأجر.
   • تعتبر قيمة حق الانتفاع الفرق بين قيمة العقار كملكية مطلقة والقيمة الحالية للإيجارات المستقبلية.

   Formula:
   Value of Leasehold Interest (VLI) = Property Value (PV) - Present Value of Future Rents (PVFR)

3. الحقوق الباطنية (Mineral or Other Subsurface Rights):

   • حق استغلال الموارد الطبيعية الموجودة تحت سطح الأرض مثل المعادن والنفط والغاز.
   • قد تكون هذه الحقوق منفصلة عن ملكية سطح الأرض.
   • تخضع لتقييم خاص يعتمد على كمية الموارد وقيمتها وتكاليف استخراجها.

4. حقوق المياه (Water Rights):

   • حق استخدام المياه السطحية أو الجوفية المتدفقة في العقار أو المحيطة به.
   • تختلف هذه الحقوق باختلاف القوانين المحلية وأنظمة توزيع المياه.
   • تعتبر ذات قيمة خاصة في المناطق الجافة وشبه الجافة.

5. حقوق الهواء (Air Rights):

   • حق استخدام الفضاء الواقع فوق سطح الأرض.
   • يمكن بيع أو تأجير هذه الحقوق لبناء هياكل فوق العقارات القائمة.
   • تزداد أهميتها في المناطق الحضرية المكتظة.

6. حقوق الملكية المشتركة (Rights of Co-owner - Partner, Spouse or Co-tenant):

   • حقوق الملكية التي يشترك فيها أكثر من شخص واحد.
   • تختلف هذه الحقوق باختلاف نوع الملكية المشتركة (مثل الشيوع أو التضامن).
   • يجب تحديد حصة كل شريك وحقوقه والتزاماته بدقة.

7. حقوق الارتفاق❓❓ (Easement Rights):

   • حق يمنح شخصًا ما الحق في استخدام جزء من عقار مملوك لشخص آخر لغرض محدد.
   • تشمل أمثلة حقوق الارتفاق حق المرور أو حق مد خطوط الخدمات.
   • يمكن أن تزيد أو تقلل من قيمة العقار حسب طبيعة الارتفاق وتأثيره على استخدام العقار.
   • حق الارتفاق الإيجابي (Appurtenant Easement): يسمح لمالك عقار بالاستفادة من عقار مجاور، مثل حق الوصول إلى شاطئ أو رصيف. يزيد قيمة العقار المستفيد.
   • حق الارتفاق السلبي (Negative Easement): يمنع مالك عقار من القيام بأمر معين على أرضه، مثل حجب منظر، مما يحافظ على قيمة العقار المجاور.

ثانياً: القيود على حقوق الملكية العقارية

بالإضافة إلى الحقوق، يجب على المثمن تحديد أي قيود تطبق على العقار. تقلل القيود من الحقوق الكاملة للملكية ويمكن أن تؤثر بشكل كبير على القيمة. تشمل هذه القيود:

1. اللوائح التنظيمية❓❓ (Zoning Ordinances):

   • قوانين تحدد أنواع الاستخدامات المسموح بها في مناطق معينة (مثل السكنية أو التجارية أو الصناعية).
   • تحدد أيضًا ارتفاع المباني والمساحات المفتوحة ومتطلبات مواقف السيارات.
   • تعتبر من أهم القيود التي تؤثر على قيمة العقار.

2. حقوق الارتفاق العامة والخاصة (Public and Private Easements):

   • حقوق تمنح للجمهور أو لأفراد محددين لاستخدام جزء من العقار لغرض معين.
   • تشمل أمثلة حقوق الارتفاق العامة خطوط الخدمات (الكهرباء والمياه والصرف الصحي) والطرق.
   • تشمل أمثلة حقوق الارتفاق الخاصة حق المرور أو حق استخدام موقف سيارات.

3. حقوق المرور (Rights-of-Way):

   • حقوق تمنح للجمهور أو لشركة خاصة للمرور عبر العقار.
   • تستخدم عادة لإنشاء الطرق والسكك الحديدية وخطوط الأنابيب.
   • يمكن أن تقلل من قيمة العقار إذا كانت تعيق استخدامه.

4. القيود المفروضة في الصك (Private Deed Restrictions):

   • قيود يفرضها البائع على استخدام العقار في الصك.
   • تشمل أمثلة هذه القيود منع بناء أنواع معينة من المباني أو تحديد ألوان الطلاء المسموح بها.
   • تعتبر ملزمة للمالك الحالي والمالكين اللاحقين.

مثال: عقاران متشابهان تمامًا، ولكن العقار (أ) يعبره طريق عام. نظرًا لأن الطريق يحد من استخدام العقار (أ)، فقد تكون قيمته أقل من قيمة العقار (ب).

5. الضرائب العقارية (Property Taxes):
   • تعتبر شكل من أشكال القيود على حقوق الملكية.
   • يجب على المثمن تحديد الضرائب التي تطبق على العقار وتحليل تأثيرها على القيمة.
   • العقار الخاضع لضريبة أعلى من العقارات المماثلة قد يكون أقل قيمة.

ثالثاً: معايير القيمة في التقييم العقاري

يشير معيار القيمة إلى نوع القيمة التي يطلبها العميل من المثمن. يجب الاتفاق على معيار القيمة بوضوح بين المثمن والعميل قبل البدء في عملية التقييم. تشمل معايير القيمة الشائعة:

1. القيمة السوقية (Market Value):

   • السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه العقار في سوق تنافسي مفتوح.
   • يفترض وجود بائع ومشتري يتصرفان بحكمة ومعرفة ودون تأثير أي حوافز غير ضرورية.
   • يستخدم على نطاق واسع في التقييمات العقارية لأغراض البيع والشراء والتمويل.

   Formula:
   Market Value = Most Probable Price (Willing Buyer & Seller, Adequate Exposure Time, Arm’s Length Transaction)

2. قيمة الاستثمار (Investment Value):

   • القيمة التي يراها مستثمر محدد للعقار بناءً على أهدافه الاستثمارية ومعاييره الخاصة.
   • قد تختلف عن القيمة السوقية.

3. القيمة التأمينية (Insurable Value):

   • تكلفة استبدال أو إعادة بناء العقار في حالة التلف أو الدمار.
   • تستخدم لتحديد مبلغ التأمين المطلوب.

4. قيمة الاستخدام (Value in Use):

   • القيمة التي يحققها العقار لمستخدمه الحالي بناءً على استخدامه المحدد.
   • قد تكون أعلى أو أقل من القيمة السوقية.

مثال: يقوم مُقرض بتعيين مُثمن لتحديد قيمة عقار، لأن المُقرض يرغب في معرفة ما إذا كان ينبغي عليه الموافقة على قرض المقترض لشراء العقار أم لا. في هذه الحالة، سيكون معيار القيمة هو القيمة السوقية. سيكون الاستخدام المقصود هو قرض معتمد والمستخدم (المستخدمون) المقصود (ون) هم المُقرض وأولئك الذين قد يحول إليهم المُقرض القرض (FHLMC، FNMA، VA، وFHA).

رابعاً: تاريخ التقييم

1. التاريخ الفعلي للتقييم❓❓ (Effective Date of the Appraisal - Valuation Date):

   • القيمة المقدرة للعقار تكون صحيحة لتاريخ محدد.
   • عادةً ما يكون هذا التاريخ هو تاريخ فحص المُثمن للعقار.
   • يعكس تاريخ التقييم ظروف السوق وحالة العقار في ذلك الوقت.
   • من المهم تحديد التاريخ الفعلي للتقييم لأنه يعتبر أساس تحديد القيمة.

   مثال: تم تقييم عقار سكني بمبلغ 120,000 دولارًا اعتبارًا من 1 يونيو. في 2 يونيو، دمر إعصار المنزل بالكامل، مما أدى إلى خفض قيمة العقار بشكل كبير. لكن تقدير القيمة الوارد في التقييم لا يزال صالحًا، لأنه تم إجراؤه اعتبارًا من تاريخ محدد، قبل الكارثة.

2. تاريخ التقرير (Date of Appraisal Report):

   • لا يؤثر تاريخ التقرير بشكل مباشر على تقدير القيمة.
   • إنه ببساطة التاريخ الذي صدر فيه تقرير التقييم.
   • ومع ذلك، فإنه يوفر سياقًا زمنيًا لتقدير القيمة.
   • عادة ما يكون تاريخ التقرير لاحقًا لتاريخ التقييم ليعكس الوقت الذي يستغرقه تحليل البيانات وإعداد التقرير.

خامساً: الغرض من التقييم

1. تحديد الغرض من التقييم:

   • من الضروري معرفة سبب رغبة العميل في إجراء التقييم.
   • يحدد الغرض الاستخدام المقصود للتقييم ويؤثر على معيار القيمة المستخدم.
   • تشمل الأغراض الشائعة للتقييم بيع وشراء العقارات والتمويل والتأمين والضرائب.

2. تحديد المستخدمين المقصودين للتقييم:

   • يجب تحديد الأطراف التي ستعتمد على التقييم في اتخاذ القرارات.
   • يشمل المستخدمون المقصودون عادةً العميل (مثل البائع أو المشتري أو المُقرض) والأطراف الثالثة (مثل شركات التأمين أو الجهات الحكومية).

مثال: في تقييم لغرض تقييم الضريبة العقارية.

سادساً: تأثير الحقوق والقيود على القيمة

تؤثر الحقوق والقيود بشكل كبير على قيمة العقار. يمكن أن تزيد بعض الحقوق من قيمة العقار، مثل حق الارتفاق الإيجابي الذي يمنح الوصول إلى شاطئ أو رصيف. في المقابل، يمكن أن تقلل بعض القيود من قيمة العقار، مثل اللوائح التنظيمية التي تحدد أنواع الاستخدامات المسموح بها أو حقوق المرور التي تعيق استخدام العقار.

سابعاً: الخلاصة

يجب على المثمن العقاري أن يكون على دراية كاملة بحقوق الملكية والقيود المفروضة عليها ومعايير القيمة المختلفة. يجب عليه أيضًا أن يحدد التاريخ الفعلي للتقييم والغرض منه والمستخدمين المقصودين. من خلال فهم هذه العوامل، يمكن للمثمن أن يقدم تقييمًا دقيقًا وموثوقًا للقيمة العقارية.