حدود التقييم: النطاق والافتراضات والقيود

الفصل الثالث: حدود التقييم: النطاق والافتراضات والقيود

مقدمة

التقييم، في جوهره، هو عملية تقدير قيمة أصل ما في لحظة زمنية معينة. سواء كان الأصل عقارًا، أو شركة، أو أصلًا غير مادي، فإن التقييم يعتمد على مجموعة من البيانات والأساليب والافتراضات. إن فهم حدود التقييم أمر بالغ الأهمية لاتخاذ قرارات مستنيرة بناءً على نتائج التقييم. هذا الفصل يتناول بشكل تفصيلي هذه الحدود، مع التركيز على النطاق، والافتراضات، والقيود التي تؤثر على دقة وموثوقية التقييم.

3.1 نطاق التقييم (Scope of the Appraisal)

نطاق التقييم يشير إلى مدى البحث والتطوير المطلوبين لإنتاج تقييم موثوق ومفهوم بسهولة للمستخدمين المقصودين. يعتبر تحديد النطاق خطوة حاسمة في عملية التقييم، حيث يؤثر مباشرة على التكلفة والوقت اللازمين لإنجاز التقييم، وعلى جودة النتائج.

3.1.1 محددات نطاق التقييم

• معيار القيمة المطلوب (Standard of Value Required): يحدد نوع القيمة التي يتم تقديرها (القيمة السوقية، قيمة الاستثمار، القيمة التصفوية، إلخ). لكل معيار قيمة مجموعة مختلفة من المتطلبات والإجراءات.

  • القيمة السوقية (Market Value): هي السعر الأكثر احتمالاً الذي سيتم بيع الأصل به في سوق مفتوح، مع افتراض أن البائع والمشتري كلاهما على دراية كاملة بالحقائق ذات الصلة، ويتصرفان بحرية، وبدون إكراه.
  • قيمة الاستثمار (Investment Value): هي القيمة التي يضعها مستثمر معين على الأصل، بناءً على احتياجاته وأهدافه الاستثمارية المحددة.

• الاستخدام المقصود للتقييم (Intended Use of the Appraisal): يحدد الغرض من التقييم (تمويل عقاري، اتخاذ قرارات استثمارية، نزاعات قانونية، إلخ). يختلف التركيز في عملية التقييم تبعًا للاستخدام المقصود. على سبيل المثال، إذا كان التقييم جزءًا من طلب قرض، فقد يركز المقيم بشكل أكبر على قيمة إعادة البيع المحتملة للعقار.

• عدد المستخدمين المقصودين (Number of Intended Users): يؤثر على مستوى التفصيل والوضوح المطلوب في التقرير. كلما زاد عدد المستخدمين، وكلما كانت خلفياتهم المعرفية متباينة، كلما زادت الحاجة إلى تقرير واضح ومفصل.

3.1.2 أمثلة عملية

1. تقييم عقار سكني: يطلب أحد البنوك تقييمًا للقيمة السوقية لمنزل مستقل. سيستخدم التقييم لتحديد ما إذا كانت قيمة العقار قد زادت بما يكفي لإزالة مدفوعات التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI) للمقترض. في هذه الحالة، قد يكون النطاق محدودًا، وقد يكون تقييم “Drive-By” كافيًا.
2. تقييم مبنى سكني: تفكر مجموعة من المستثمرين في شراء مبنى سكني يضم 100 وحدة. يريدون معرفة القيمة السوقية والقيمة قيد الاستخدام. سيشمل المستثمرون الذين سيتلقون التقرير طبيبًا ومحامي دفاع جنائيًا ومصرفيًا للرهن العقاري وسباكًا ومدرسة أرملة لديها ثلاثة أطفال صغار. هنا، نظرًا لاختلاف معايير القيمة المطلوبة والاستخدام المقصود ومستويات تطور المستخدمين المقصودين، فإن نطاق العمل سيتطلب تقريرًا واضحًا ومفصلاً للغاية.

3.1.3 تحديد النطاق وفقًا لـ USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)

يجب على المقيم الالتزام بـ USPAP وجميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولاية ذات الصلة. من مسؤولية المقيم أن يقدم للعميل ما يحتاجه حقًا بدلاً مما قد يريده.

3.2 الافتراضات (Assumptions)

الافتراضات هي الحقائق التي يفترض المقيم أنها صحيحة، ولكنه لا يتحقق منها بشكل مستقل. تعتبر الافتراضات ضرورية لتبسيط عملية التقييم وجعلها قابلة للتطبيق، ولكن من المهم فهم تأثيرها المحتمل على النتائج.

3.2.1 أمثلة على الافتراضات الشائعة

• ملكية العقار: يفترض التقييم أن سند ملكية العقار جيد وقابل للتسويق، وأنه لا توجد مطالبات أو حقوق معلقة.
• الامتثال للوائح: يفترض التقييم أن استخدام العقار يتوافق مع قوانين تقسيم المناطق المعمول بها، وأنه لا توجد انتهاكات للوائح البناء أو السلامة.
• الظروف الخفية: يفترض التقييم أنه لا توجد ظروف خفية تؤثر على قيمة العقار، مثل تلوث التربة أو مشاكل هيكلية غير مرئية.

3.2.2 دور الإفصاح عن الافتراضات

يجب على المقيم ذكر الافتراضات الأساسية التي يستند إليها تقدير القيمة في تقرير التقييم. يجب أيضًا تحديد أي استثناءات لهذه الافتراضات بشكل خاص. على سبيل المثال، قد يذكر التقييم أنه يعتمد على افتراض أن سند ملكية العقار خالٍ من أي ديون أو أعباء. ومع ذلك، قد يلاحظ المقيم على وجه التحديد أن العقار يخضع لحق انتفاع بالمرافق، ويأخذ هذه الحقيقة في الاعتبار عند التوصل إلى تقدير للقيمة.

3.2.3 التأثير الكمي للافتراضات (Quantitative Impact of Assumptions)

في بعض الحالات، يمكن تقدير التأثير الكمي للافتراضات على قيمة التقييم. على سبيل المثال، إذا افترض المقيم أن معدل النمو السنوي للإيجارات في منطقة معينة هو 3٪، ولكن تبين لاحقًا أن المعدل الحقيقي هو 2٪، فيمكن حساب الفرق في القيمة الناتجة عن هذا الافتراض الخاطئ.

يمكن استخدام تحليل الحساسية لتقييم تأثير التغيرات في الافتراضات الرئيسية على نتائج التقييم.

على سبيل المثال، إذا كانت القيمة الحالية (PV) لمشروع ما تعتمد على معدل الخصم (r) والتدفقات النقدية المستقبلية (CFt)، فيمكن تمثيل ذلك بالمعادلة التالية:

PV = Σ [CFt / (1 + r)^t]

حيث:
* PV = القيمة الحالية
* CFt = التدفق النقدي في الفترة t
* r = معدل الخصم
* t = الفترة الزمنية

يمكن تحليل الحساسية من خلال تغيير قيمة r وتقييم تأثير ذلك على PV.

3.3 القيود (Limiting Conditions)

القيود هي بيانات أو تفسيرات تحد من تطبيق أو افتراضات الاستنتاجات الواردة في التقرير. تعتبر القيود مهمة لتحديد السياق الذي يكون فيه التقييم صالحًا، ولحماية المقيم من المسؤولية المحتملة.

3.3.1 أنواع القيود

• هوية العقار: يحدد التقييم العقار المحدد الذي يتم تقييمه، ونوع المصلحة العقارية (ملكية تامة، إيجار، إلخ).
• الغرض من التقييم: يحدد الغرض المحدد للتقييم، والاستخدام المقصود للنتائج.
• تاريخ سريان التقييم: يحدد التاريخ الذي تعكس فيه القيمة المقدرة ظروف السوق.
• الظروف السوقية: قد يحدد التقييم الظروف السوقية التي تم افتراضها عند إجراء التقييم (على سبيل المثال، استقرار أسعار الفائدة، وعدم وجود صدمات اقتصادية كبيرة).
• المسؤولية: يحدد التقييم الأطراف التي يمكنها الاعتماد على النتائج، والمسؤولية المحتملة للمقيم.

3.3.2 أغراض القيود

1. مساعدة القارئ على الفهم: تساعد القيود العميل والقراء الآخرين لتقرير التقييم على فهم معناه، وتجنب استخلاص استنتاجات غير مبررة من قراءة التقرير.
2. تحديد المسؤولية: تحد القيود من المسؤولية المحتملة للمقيم عن نتائج أي إجراءات يتم اتخاذها بناءً على تقرير التقييم. لا يمكن استخدام القيود كذريعة لتقييم غير كفء، ولكن يمكنها تقييد الظروف التي يمكن فيها تحميل المقيم المسؤولية عن نتائج التقييم.

3.3.3 أمثلة على القيود

• الغرض الوحيد من التقييم هو تقدير القيمة.
• التقييم لا يشكل مسحًا.
• التقييم لا يشكل رأيًا قانونيًا بشأن الملكية أو المسائل القانونية الأخرى.
• التقييم لا يشكل تقريرًا هندسيًا أو تقرير فحص عقاري.
• تم إجراء التقييم في ظل ظروف عدم اليقين، ويستند إلى كمية محدودة من البيانات.
• تم إجراء التقييم بافتراضات معينة بشأن احتياجات وخبرة العميل.

3.3.4 أمثلة رياضية للقيود (Mathematical Examples for Limitations)

يمكن أن تكون القيود مرتبطة بنماذج رياضية. على سبيل المثال، إذا كان التقييم يعتمد على نموذج التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF)، فقد تكون هناك قيود على الفترة الزمنية التي يمكن التنبؤ بها بشكل موثوق بالتدفقات النقدية.

PV = Σ [CFt / (1 + r)^t]  for t = 1 to n

حيث n هي الفترة الزمنية التي يتم فيها التنبؤ بالتدفقات النقدية.

قد يكون هناك قيد بأن n لا يمكن أن تتجاوز 10 سنوات بسبب عدم اليقين المتزايد في التنبؤات بعد هذه الفترة.

3.4 العلاقة بين النطاق والافتراضات والقيود

النطاق والافتراضات والقيود مترابطة بشكل وثيق. يؤثر النطاق على أنواع الافتراضات والقيود التي يجب تضمينها في التقييم. على سبيل المثال، إذا كان النطاق محدودًا، فقد يكون من الضروري تقديم المزيد من الافتراضات والقيود لتعويض النقص في المعلومات. وبالمثل، قد تؤثر الافتراضات والقيود على النطاق. على سبيل المثال، إذا كان من المستحيل التحقق من بعض الافتراضات الرئيسية، فقد يكون من الضروري توسيع النطاق ليشمل المزيد من البحث والتحليل.

3.5 الخلاصة

إن فهم حدود التقييم، بما في ذلك النطاق والافتراضات والقيود، أمر بالغ الأهمية لاتخاذ قرارات مستنيرة بناءً على نتائج التقييم. يجب على المستخدمين المقصودين لتقارير التقييم مراجعة هذه العناصر بعناية، والتأكد من أنهم يفهمون تأثيرها المحتمل على دقة وموثوقية التقييم. يجب على المقيمين أيضًا أن يكونوا على دراية بمسؤوليتهم في الكشف عن هذه الحدود بوضوح ودقة، وأن يتأكدوا من أن التقييم يفي بمعايير USPAP وجميع القوانين واللوائح المعمول بها.

أسئلة للمراجعة

1. ما هو نطاق التقييم، وما هي المحددات الرئيسية لنطاق التقييم؟
2. ما هي الافتراضات في التقييم، وما هي أمثلة على الافتراضات الشائعة؟
3. ما هي القيود في التقييم، وما هي أغراض القيود؟
4. كيف يرتبط النطاق والافتراضات والقيود ببعضها البعض؟
5. ما هي مسؤولية المقيم في الكشف عن حدود التقييم؟