جمع البيانات وتطبيق طرق التقييم

جمع البيانات وتطبيق طرق التقييم

مقدمة

يعتبر جمع البيانات الدقيقة والشاملة❓❓ خطوة حاسمة في عملية تقييم العقارات. فبدون معلومات موثوقة، يصبح من المستحيل تطبيق طرق التقييم المختلفة بشكل فعال والوصول إلى تقدير دقيق لقيمة العقار. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لجمع البيانات بشكل منهجي وتطبيق طرق التقييم المناسبة بناءً على هذه البيانات.

1. أنواع البيانات المستخدمة في تقييم العقارات

يمكن تصنيف البيانات المستخدمة في تقييم العقارات إلى عدة أنواع رئيسية:

• 1.1. بيانات عامة❓❓ (General Data): تتعلق بالوضع الاقتصادي والاجتماعي والسوقي العام للمنطقة التي يقع فيها العقار.
  • 1.1.1. أمثلة: معدلات النمو السكاني، معدلات البطالة، مستويات الدخل، أسعار الفائدة، مؤشرات التضخم، العرض والطلب على العقارات، الاتجاهات السوقية (مثل ارتفاع أو انخفاض الأسعار).
  • 1.1.2. الأهمية: توفر هذه البيانات خلفية عامة لفهم البيئة التي يعمل فيها العقار وتؤثر على قيمته.
• 1.2. بيانات محددة (Specific Data): تتعلق بالعقار نفسه والعقارات المماثلة (Comparables) في المنطقة.
  • 1.2.1. أمثلة:
    • العقار موضوع التقييم (Subject Property): الموقع، المساحة، التصميم، حالة البناء، عدد الغرف، التشطيبات، المرافق، تاريخ الإنشاء، التراخيص، القيود القانونية.
    • العقارات المماثلة: أسعار البيع، تاريخ البيع، الموقع، المساحة، التصميم، حالة البناء، شروط البيع (مثل التمويل)، أي عوامل أخرى قد تؤثر على القيمة.
  • 1.2.2. الأهمية: تستخدم هذه البيانات بشكل مباشر في تطبيق طرق التقييم المختلفة.
• 1.3. بيانات أولية (Primary Data): يتم جمعها مباشرة من قبل المثمن.
  • 1.3.1. طرق الجمع: الفحص الميداني للعقار، المقابلات مع المالك أو المستأجر أو الجيران، البحث في السجلات الحكومية (مثل سجلات الملكية والتراخيص).
  • 1.3.2. الأهمية: توفر بيانات دقيقة ومحدثة حول العقار والبيئة المحيطة به.
• 1.4. بيانات ثانوية (Secondary Data): يتم الحصول عليها من مصادر منشورة أو متاحة للجمهور.
  • 1.4.1. أمثلة: التقارير الحكومية، الإحصائيات الاقتصادية، الدراسات السوقية، قوائم أسعار العقارات، بيانات المبيعات، معلومات من شركات العقارات.
  • 1.4.2. الأهمية: توفر معلومات واسعة النطاق يمكن استخدامها للتحقق من صحة البيانات الأولية❓❓ وتوسيع نطاق التحليل.
• 1.5. بيانات العرض والطلب التنافسي (Competitive Supply and Demand Data): معلومات حول العرض المستقبلي للعقارات المماثلة والطلب عليها في السوق.
  • 1.5.1. أمثلة: مشاريع التطوير العقاري الجديدة، تراخيص البناء، معدلات الإشغال، خطط البنية التحتية.
  • 1.5.2. الأهمية: تساعد في توقع الاتجاهات المستقبلية للسوق وتأثيرها على قيمة العقار.

2. مصادر البيانات

يجب على المثمن تحديد مصادر البيانات المناسبة لكل نوع من البيانات المطلوبة. تشمل المصادر الشائعة:

• 2.1. السجلات الحكومية: سجلات الملكية، سجلات الضرائب، سجلات التراخيص، سجلات التخطيط العمراني.
• 2.2. شركات العقارات: وكلاء العقارات، شركات إدارة الأملاك، شركات التطوير العقاري.
• 2.3. قواعد البيانات العقارية: قواعد بيانات أسعار البيع، قواعد بيانات معلومات العقارات.
• 2.4. الدراسات السوقية: التقارير الاقتصادية، الدراسات السكانية، الدراسات العقارية.
• 2.5. الفحص الميداني: الزيارة الشخصية للعقار والمنطقة المحيطة به.
• 2.6. المقابلات: المقابلات مع المالك أو المستأجر أو الجيران أو الخبراء في السوق العقاري.

3. التحقق من دقة البيانات

من الضروري التحقق من دقة البيانات المستخدمة في التقييم من خلال:

• 3.1. الفحص الميداني: مقارنة البيانات المجمعة مع الواقع الفعلي للعقار.
• 3.2. مقارنة المصادر: التحقق من صحة البيانات من خلال مقارنتها ببيانات من مصادر مختلفة.
• 3.3. استخدام المنطق: تقييم مدى منطقية البيانات وصحتها بناءً على المعرفة بالسوق العقاري.
• 3.4. تحليل البيانات: استخدام الأساليب الإحصائية للكشف عن أي أخطاء أو تناقضات في البيانات.

4. تحليل الاستخدام الأفضل والأعلى (Highest and Best Use Analysis)

يجب أن يشتمل التقييم على تحليل للاستخدام الأفضل والأعلى للعقار، سواء كان العقار محسناً أو أرضاً خالية.

• 4.1. تعريف الاستخدام الأفضل والأعلى: هو الاستخدام الأكثر احتمالية للعقار والذي يحقق أعلى عائد مالي ممكن، مع الأخذ في الاعتبار القيود القانونية والمادية والاقتصادية.
• 4.2. خطوات التحليل:
  • 4.2.1. تحديد الاستخدامات الممكنة: تحديد جميع الاستخدامات المحتملة للعقار.
  • 4.2.2. تقييم الجدوى القانونية: التأكد من أن الاستخدام المقترح مسموح به بموجب القوانين واللوائح المحلية.
  • 4.2.3. تقييم الجدوى المادية: التأكد من أن العقار مناسب مادياً للاستخدام المقترح (مثل حجم الأرض، التربة، التضاريس).
  • 4.2.4. تقييم الجدوى المالية: تقدير الإيرادات والمصروفات المتوقعة لكل استخدام ممكن وتحديد الاستخدام الذي يحقق أعلى عائد صافي.

5. تقييم الموقع (Site Valuation)

قد يكون من الضروري تقييم الموقع بشكل منفصل عن التحسينات الموجودة عليه، وذلك للأسباب التالية:

• 5.1. تحليل الاستخدام الأفضل والأعلى: لتحديد قيمة الأرض الخالية وتحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي للعقار هو الاستخدام الأفضل والأعلى.
• 5.2. تطبيق طرق التقييم: بعض طرق التقييم، مثل طريقة التكلفة❓❓، تتطلب تقدير قيمة الأرض بشكل منفصل.
• 5.3. نطاق التقييم: قد يطلب العميل تقييم الموقع بشكل منفصل لغرض معين.

6. طرق التقييم الرئيسية (Three Approaches to Value)

توجد ثلاث طرق رئيسية لتقييم العقارات:

• 6.1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach): تعتمد على تحليل أسعار بيع العقارات المماثلة (Comparables) التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.
  • 6.1.1. المبدأ الأساسي: تعتمد هذه الطريقة على مبدأ الاستبدال، والذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار ما مما سيدفعه مقابل عقار مماثل متاح في السوق.
  • 6.1.2. خطوات التطبيق:
    • 6.1.2.1. تحديد العقارات المماثلة: تحديد العقارات التي تشبه العقار موضوع التقييم من حيث الموقع، المساحة، التصميم، حالة البناء، وغيرها من العوامل المؤثرة على القيمة.
    • 6.1.2.2. جمع بيانات المبيعات: جمع بيانات أسعار بيع العقارات المماثلة وتاريخ البيع وشروط البيع.
    • 6.1.2.3. إجراء التعديلات: إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المماثلة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.
    • 6.1.2.4. تقدير القيمة: استخلاص قيمة العقار موضوع التقييم بناءً على أسعار البيع المعدلة للعقارات المماثلة.
  • 6.1.3. التعديلات (Adjustments): يتم إجراء التعديلات على أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم. يمكن أن تكون التعديلات إيجابية (زيادة) أو سلبية (نقصان).
    • 6.1.3.1. مثال: إذا كان العقار المماثل يحتوي على مسبح بينما العقار موضوع التقييم لا يحتوي عليه، يتم إجراء تعديل سلبي على سعر بيع العقار المماثل ليعكس قيمة المسبح.
  • 6.1.4. الصيغة (Formula):
    V = SP_c1 + A1 + SP_c2 + A2 + ... + SP_cn + An
    حيث:
    • V: القيمة المقدرة للعقار موضوع التقييم.
    • SP_ci: سعر بيع العقار المماثل رقم i.
    • Ai: التعديل الذي تم إجراؤه على سعر بيع العقار المماثل رقم i.
    • n: عدد العقارات المماثلة المستخدمة في التقييم.

  • 6.1.5. مثال تطبيقي:
    لنفترض أن لدينا عقار موضوع التقييم بمساحة 200 متر مربع، ولا يوجد لديه حديقة. تم بيع ثلاثة عقارات مماثلة في نفس المنطقة:

    • العقار الأول: مساحة 200 متر مربع، لا يوجد لديه حديقة، تم بيعه بمبلغ 500,000 ريال.
    • العقار الثاني: مساحة 200 متر مربع، لديه حديقة، تم بيعه بمبلغ 550,000 ريال. (تعديل سلبي بقيمة 50,000 ريال لعدم وجود حديقة في العقار موضوع التقييم).
    • العقار الثالث: مساحة 190 متر مربع، لا يوجد لديه حديقة، تم بيعه بمبلغ 475,000 ريال. (تعديل إيجابي بقيمة 25,000 ريال لمساحة أكبر في العقار موضوع التقييم).

    إذا قمنا بمتوسط الأسعار المعدلة: (500,000 + (550,000 - 50,000) + (475,000 + 25,000)) / 3 = 500,000 ريال.

    إذن، القيمة المقدرة للعقار موضوع التقييم هي 500,000 ريال.
    * 6.2. طريقة التكلفة (Cost Approach): تعتمد على تقدير تكلفة بناء عقار جديد مماثل للعقار موضوع التقييم، ثم إضافة قيمة الأرض وطرح أي استهلاك (Depreciation) قد يكون قد لحق بالعقار.
    * 6.2.1. المبدأ الأساسي: تعتمد هذه الطريقة على مبدأ الاستبدال، والذي ينص على أن المشتري لن يدفع أكثر مقابل عقار ما مما ستكلفه بناء عقار جديد مماثل.
    * 6.2.2. خطوات التطبيق:
    * 6.2.2.1. تقدير قيمة الأرض: تقدير قيمة الأرض كما لو كانت خالية وجاهزة للبناء.
    * 6.2.2.2. تقدير تكلفة البناء الجديدة: تقدير تكلفة بناء عقار جديد مماثل للعقار موضوع التقييم.
    * 6.2.2.3. تقدير الاستهلاك: تقدير الاستهلاك الذي لحق بالعقار بسبب العمر أو التدهور أو التقادم الوظيفي أو التقادم الخارجي.
    * 6.2.2.4. تقدير القيمة: إضافة قيمة الأرض إلى تكلفة البناء الجديدة وطرح الاستهلاك.
    * 6.2.3. أنواع الاستهلاك (Types of Depreciation):
    * 6.2.3.1. الاستهلاك المادي (Physical Depreciation): ينتج عن التدهور المادي للعقار بسبب العمر أو الاستخدام أو العوامل الجوية.
    * 6.2.3.2. التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence): ينتج عن أوجه القصور في تصميم العقار أو وظائفه التي تجعله أقل جاذبية للمشترين.
    * 6.2.3.3. التقادم الخارجي (External Obsolescence): ينتج عن عوامل خارجية تؤثر على قيمة العقار، مثل التغيرات في البيئة المحيطة أو الظروف الاقتصادية.
    * 6.2.4. الصيغة (Formula):
    V = L + CN - D
    حيث:
    * V: القيمة المقدرة للعقار.
    * L: قيمة الأرض.
    * CN: تكلفة البناء الجديدة.
    * D: الاستهلاك.
    * 6.2.5. مثال تطبيقي:
    لنفترض أن لدينا عقارًا يتكون من منزل على أرض بمساحة 500 متر مربع. تم تقدير قيمة الأرض بمبلغ 200,000 ريال. تم تقدير تكلفة بناء منزل جديد مماثل بمبلغ 400,000 ريال. تم تقدير الاستهلاك بمبلغ 50,000 ريال.

    إذا قمنا بتطبيق الصيغة: V = 200,000 + 400,000 - 50,000 = 550,000 ريال.

    إذن، القيمة المقدرة للعقار هي 550,000 ريال.
    * 6.3. طريقة الدخل (Income Approach): تعتمد على تقدير الدخل الصافي الذي يمكن أن يحققه العقار، ثم تحويل هذا الدخل إلى قيمة باستخدام معدل الرسملة (Capitalization Rate) المناسب.
    * 6.3.1. المبدأ الأساسي: تعتمد هذه الطريقة على مبدأ التوقع، والذي ينص على أن قيمة العقار تعتمد على الدخل المستقبلي الذي يتوقع أن يحققه.
    * 6.3.2. خطوات التطبيق:
    * 6.3.2.1. تقدير الدخل الإجمالي المحتمل (Potential Gross Income - PGI): تقدير إجمالي الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار إذا كان مؤجرًا بالكامل.
    * 6.3.2.2. تقدير معدل الشغور والتحصيل (Vacancy and Collection Loss - V&C): تقدير نسبة الشغور المتوقعة في العقار ونسبة الديون المعدومة.
    * 6.3.2.3. تقدير الدخل الإجمالي الفعلي (Effective Gross Income - EGI): طرح معدل الشغور والتحصيل من الدخل الإجمالي المحتمل.
    * 6.3.2.4. تقدير المصروفات التشغيلية (Operating Expenses - OE): تقدير جميع المصروفات التشغيلية للعقار، مثل الضرائب والتأمين والصيانة والإدارة.
    * 6.3.2.5. تقدير الدخل الصافي التشغيلي❓❓ (Net Operating Income - NOI): طرح المصروفات التشغيلية من الدخل الإجمالي الفعلي.
    * 6.3.2.6. تقدير معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate): تقدير معدل الرسملة المناسب للعقار.
    * 6.3.2.7. تقدير القيمة: قسمة الدخل الصافي التشغيلي على معدل الرسملة.
    * 6.3.3. الصيغة (Formula):
    V = NOI / R
    حيث:
    * V: القيمة المقدرة للعقار.
    * NOI: الدخل الصافي التشغيلي.
    * R: معدل الرسملة.
    * 6.3.4. مثال تطبيقي:
    لنفترض أن لدينا عقارًا تجاريًا يحقق دخلًا إجماليًا محتملاً قدره 100,000 ريال سنويًا. تم تقدير معدل الشغور والتحصيل بنسبة 5%. تم تقدير المصروفات التشغيلية بمبلغ 30,000 ريال سنويًا. تم تقدير معدل الرسملة بنسبة 10%.

    • EGI = 100,000 - (100,000 * 0.05) = 95,000 ريال.
    • NOI = 95,000 - 30,000 = 65,000 ريال.
    • V = 65,000 / 0.10 = 650,000 ريال.

    إذن، القيمة المقدرة للعقار هي 650,000 ريال.

7. التوفيق بين مؤشرات القيمة (Reconciling the Value Indicators)

بعد تطبيق طرق التقييم الثلاثة، قد يتم الحصول على مؤشرات قيمة مختلفة. يجب على المثمن التوفيق بين هذه المؤشرات لتحديد القيمة النهائية للعقار.

• 7.1. تحليل الموثوقية: يجب على المثمن تحليل موثوقية كل طريقة من طرق التقييم المستخدمة.
  • 7.1.1. مثال: إذا كانت طريقة المقارنة البيعية تعتمد على عدد قليل من العقارات المماثلة، فقد تكون أقل موثوقية من طريقة الدخل التي تعتمد على بيانات دخل مستقرة.
• 7.2. تطبيق الحكم المهني: يجب على المثمن تطبيق حكمه المهني لتقدير الوزن النسبي الذي يجب أن يعطيه لكل طريقة من طرق التقييم.
  • 7.2.1. مثال: إذا كان العقار عبارة عن منزل سكني في منطقة ذات سوق نشط، فقد يعطي المثمن وزنًا أكبر لطريقة المقارنة البيعية. أما إذا كان العقار عبارة عن مبنى تجاري، فقد يعطي المثمن وزنًا أكبر لطريقة الدخل.
• 7.3. القيمة النهائية: يجب على المثمن تحديد قيمة نهائية واحدة للعقار تعكس أفضل تقدير لقيمته.

8. إعداد تقرير التقييم (Reporting the Value Estimate)

يجب على المثمن إعداد تقرير تقييم يوضح جميع البيانات والتحليلات التي تم استخدامها في عملية التقييم. يجب أن يتضمن التقرير:

• 8.1. وصف للعقار: وصف تفصيلي للعقار موضوع التقييم، بما في ذلك الموقع، المساحة، التصميم، حالة البناء، وغيرها من العوامل المؤثرة على القيمة.
• 8.2. تحديد المشكلة: تحديد الغرض من التقييم وتاريخ التقييم وتعريف القيمة المطلوب تقديرها.
• 8.3. جمع البيانات: وصف مصادر البيانات التي تم استخدامها في التقييم.
• 8.4. تحليل البيانات: شرح التحليلات التي تم إجراؤها على البيانات، بما في ذلك تحليل الاستخدام الأفضل والأعلى وتقييم الموقع.
• 8.5. تطبيق طرق التقييم: شرح طرق التقييم التي تم استخدامها ونتائجها.
• 8.6. التوفيق بين مؤشرات القيمة: شرح كيفية التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة لتحديد القيمة النهائية للعقار.
• 8.7. القيمة النهائية: تحديد القيمة النهائية للعقار.
• 8.8. الشهادة: شهادة من المثمن تؤكد أنه قد أجرى التقييم وفقًا للمعايير المهنية وأنه ملتزم بقواعد السلوك المهني.

9. ملخص

جمع البيانات الدقيقة وتطبيق طرق التقييم المناسبة هما أساس عملية تقييم العقارات. يجب على المثمن جمع البيانات بشكل منهجي والتحقق من دقتها وتطبيق طرق التقييم المناسبة بناءً على هذه البيانات. يجب على المثمن أيضًا التوفيق بين مؤشرات القيمة المختلفة لتحديد القيمة النهائية للعقار وإعداد تقرير تقييم يوضح جميع البيانات والتحليلات التي تم استخدامها في عملية التقييم.