بيانات التقييم: التجميع والتحليل

الفصل: بيانات التقييم: التجميع والتحليل

مقدمة

يلعب جمع البيانات وتحليلها دورًا حاسمًا في عملية تقييم العقارات. يهدف هذا الفصل إلى تقديم فهم شامل لعملية جمع وتحليل البيانات المستخدمة في تقييم العقارات، مع التركيز على الأساليب العلمية والمبادئ الأساسية التي تدعم هذه العملية. سنتناول أنواع البيانات المختلفة، ومصادرها، وكيفية تنظيمها وتحليلها للوصول إلى تقييم دقيق وموثوق للعقار.

أولاً: أنواع بيانات التقييم

يمكن تصنيف بيانات التقييم إلى عدة أنواع رئيسية، ولكل منها أهميته الخاصة في عملية التقييم. هذه الأنواع تشمل:

1. بيانات اتجاهات السوق (Market Trend Data) / البيانات العامة (General Data):
   • تشير هذه البيانات إلى المعلومات المتعلقة بالتفاعلات بين القوى الاجتماعية والاقتصادية والحكومية والبيئية (الطبيعية) التي تؤثر على القيمة، ولكنها ليست خاصة بعقار معين فقط.
   • تساعد في فهم السياق العام للسوق العقاري وتحديد الاتجاهات الرئيسية التي تؤثر على قيم العقارات.
   • مثال: تشير الإحصائيات الحكومية إلى اتجاه نحو الأسر الأصغر حجمًا (عدد الأشخاص داخل الأسرة). قد يشير هذا إلى أن الطلب يجب أن يزداد على المنازل الأصغر حجمًا. ومع ذلك، تشير الإحصائيات الحكومية أيضًا إلى اتجاه متزايد للأسر ذات الدخل المتعدد. يبدو أن هذه البيانات أكثر ملاءمة من حجم الأسرة في أن الطلب على المنازل الأكبر حجمًا كان مرتبطًا بشكل أكبر بدخل الأسرة وأسعار الفائدة من حجم الأسرة.
   • أمثلة:
     • معدلات البطالة: ارتفاع معدلات البطالة قد يؤدي إلى انخفاض الطلب على العقارات وبالتالي انخفاض الأسعار.
     • أسعار الفائدة: ارتفاع أسعار الفائدة قد يقلل من القدرة الشرائية للمشترين ويؤدي إلى تباطؤ السوق.
     • النمو السكاني: النمو السكاني في منطقة معينة قد يزيد من الطلب على العقارات ويدفع الأسعار إلى الارتفاع.
2. بيانات العرض والطلب التنافسي (Competitive Supply and Demand Data):
   • تعتبر شكلاً من أشكال بيانات اتجاهات السوق، ولكنها ترتبط ارتباطًا وثيقًا بسوق معين (محلي).
   • تشمل بيانات العرض أعداد العقارات القائمة والمقترحة التي قد يتم عرضها في السوق، وبيانات حول معدلات استيعاب العقارات الجديدة في السوق.
   • تشمل بيانات الطلب عناصر مثل مستويات الأجور والتوظيف والتغيرات السكانية، والتي تدفع الطلب في السوق المحلي.
   • مثال: عند تحليل العرض التنافسي للمساكن ذات العائلة الواحدة في سوق ما، سينظر المثمن في العرض الحالي للمنازل، وعرض الأراضي الشاغرة المتاحة للتطوير السكني، وأيضًا عرض العقارات التي يمكن تحويلها بشكل معقول إلى استخدام سكني في المستقبل. قد يثبت كل هذا أنه تنافسي للعقار موضوع التقييم في سوقه المستقبلي.
   • أمثلة:
     • عدد الوحدات السكنية الشاغرة: ارتفاع عدد الوحدات الشاغرة قد يشير إلى زيادة العرض وبالتالي انخفاض الأسعار.
     • معدل بناء الوحدات الجديدة: ارتفاع معدل البناء قد يزيد من العرض ويؤثر على الأسعار.
     • عدد السكان المنتقلين إلى المنطقة: زيادة عدد السكان قد يزيد من الطلب على العقارات.
3. بيانات العقار موضوع التقييم (Subject Property Data):
   • تتضمن أي بيانات تتعلق تحديدًا بالعقار موضوع التقييم.
   • تشمل الخصائص الفيزيائية مثل الحجم وعدد الغرف والتصميم المعماري والميزات الخاصة.
   • تشمل أيضًا بيانات أخرى تؤثر على قيمة العقار، مثل شروط البيع أو ترتيبات التمويل الخاصة.
   • أمثلة:
     • مساحة الأرض والمبنى.
     • عدد الغرف والحمامات.
     • حالة العقار (جيدة، متوسطة، سيئة).
     • التصميم المعماري (حديث، كلاسيكي، تقليدي).
     • الموقع (قريب من الخدمات، بعيد عن الضوضاء).
4. بيانات العقارات المماثلة (Comparable Property Data):
   • تتعلق بالعقارات التي تشبه العقار موضوع التقييم في خصائص رئيسية معينة.
   • يجب أن تكون العقارات المماثلة:
     • ذات خصائص فيزيائية مماثلة للعقار موضوع التقييم.
     • تنافسية مع العقار موضوع التقييم، أي تجذب نفس أنواع المشترين في السوق.
     • تقع في نفس المنطقة السوقية التي يقع فيها العقار موضوع التقييم.
     • تم بيعها في غضون فترة زمنية محدودة من تاريخ التقييم (عادةً خلال ستة أشهر).
   • مثال: إذا كان العقار موضوع التقييم عبارة عن منزل على الطراز الريفي مكون من 3 غرف نوم و 2 حمام يقع في حي من المنازل المماثلة، فستكون أفضل العقارات المماثلة الأخرى عبارة عن منازل أخرى على الطراز الريفي مكونة من 3 غرف نوم و 2 حمام في نفس الحي، والتي تم بيعها في الأشهر الستة الماضية. قد لا يكون المنزل المماثل (أو حتى المطابق) في حي مختلف عقارًا مماثلاً حقيقيًا، لأن خصائص الحي هذه قد تجذب مجموعة مختلفة من المشترين.
   • أمثلة:
     • أسعار البيع للعقارات المماثلة.
     • خصائص العقارات المماثلة (المساحة، عدد الغرف، الموقع).
     • تاريخ البيع للعقارات المماثلة.
     • شروط البيع للعقارات المماثلة (تمويل، تسهيلات).

ثانياً: مصادر بيانات التقييم

تتوفر بيانات التقييم من مجموعة متنوعة من المصادر، بما في ذلك:

1. السجلات العامة (Public Records):
   • تشمل سجلات الأراضي، وسجلات الضرائب العقارية، وسجلات المحاكم، وسجلات التراخيص.
   • توفر معلومات حول ملكية العقارات، والضرائب المستحقة، والرهون العقارية، والقيود المفروضة على العقارات.
2. خدمات القوائم المتعددة (Multiple Listing Services - MLS):
   • قواعد بيانات تضم معلومات حول العقارات المعروضة للبيع.
   • توفر معلومات حول خصائص العقارات، وأسعار البيع، وتواريخ البيع.
3. شركات البيانات العقارية (Real Estate Data Providers):
   • شركات متخصصة في جمع وتحليل البيانات العقارية.
   • توفر تقارير ودراسات حول اتجاهات السوق العقاري.
4. الوكالات الحكومية (Government Agencies):
   • تشمل مكاتب الإحصاء، ووزارات الإسكان، ووزارات المالية.
   • توفر بيانات حول السكان، والاقتصاد، والإسكان.
5. المسح الميداني (Field Survey):
   • زيارة العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة لجمع معلومات مباشرة.
   • يتيح للمقيم فحص الخصائص الفيزيائية للعقارات وتقييم حالتها.
6. المقابلات (Interviews):
   • إجراء مقابلات مع أصحاب العقارات، ووكلاء العقارات، والمقيمين في المنطقة لجمع معلومات حول السوق العقاري المحلي.
7. المنشورات المالية (Financial Publications):
   • مثل wall street journal❓❓ و Economist للاطلاع على الاتجاهات الدولية والوطنية.

ثالثاً: تنظيم البيانات

بعد جمع البيانات، يجب تنظيمها بطريقة منهجية لتسهيل تحليلها واستخدامها في عملية التقييم. يمكن استخدام الجداول الإلكترونية (مثل Microsoft Excel) أو قواعد البيانات لتنظيم البيانات. يجب أن تتضمن الجداول الإلكترونية أو قواعد البيانات أعمدة لجميع المتغيرات ذات الصلة، مثل:

• عنوان العقار
• مساحة الأرض
• مساحة المبنى
• عدد الغرف
• عدد الحمامات
• سعر البيع
• تاريخ البيع
• حالة العقار
• الموقع
• الخصائص المميزة

رابعاً: تحليل البيانات

بعد تنظيم البيانات، يتم تحليلها باستخدام مجموعة متنوعة من الأساليب الإحصائية والرياضية. الهدف من تحليل البيانات هو تحديد العلاقة بين خصائص العقارات وقيمتها. بعض الأساليب الشائعة لتحليل البيانات تشمل:

1. التحليل الوصفي (Descriptive Analysis):

   • يهدف إلى وصف البيانات باستخدام مقاييس إحصائية مثل المتوسط، والوسيط، والانحراف المعياري.
   • يساعد في فهم التوزيعات الاحتمالية للبيانات وتحديد القيم المتطرفة.

   • المتوسط (Mean): مجموع القيم مقسومًا على عددها.

     • معادلة: Mean = Σx / n حيث Σx هو مجموع القيم و n هو عدد القيم.

       • الوسيط (Median): القيمة التي تفصل البيانات إلى نصفين متساويين.
       • الانحراف المعياري (Standard Deviation): مقياس لمدى تشتت البيانات حول المتوسط.

     • معادلة: SD = √[Σ(x - Mean)² / (n - 1)] حيث x هي القيم الفردية و Mean هو المتوسط و n هو عدد القيم.

2. التحليل المقارن (Comparative Analysis):

   • يهدف إلى مقارنة خصائص العقار موضوع التقييم بخصائص العقارات المماثلة.
   • يساعد في تحديد الفروق بين العقارات وتعديل قيمتها بناءً على هذه الفروق.
   • مثال: إذا كان العقار موضوع التقييم يحتوي على مسبح بينما لا تحتوي العقارات المماثلة على مسبح، فيجب تعديل قيمة العقار موضوع التقييم لتعكس قيمة المسبح.

3. تحليل الانحدار (Regression Analysis):

   • يهدف إلى تحديد العلاقة الرياضية بين قيمة العقار ومجموعة من المتغيرات المستقلة❓ (مثل المساحة، وعدد الغرف، والموقع).
   • يستخدم لتوقع قيمة العقارات بناءً على خصائصها.
   • معادلة: y = a + b1x1 + b2x2 + ... + bnxn حيث y هي قيمة العقار، و x1, x2, …, xn هي المتغيرات المستقلة، و a هو الثابت، و b1, b2, …, bn هي معاملات الانحدار.

4. تحليل التباين (Variance Analysis):

   • يهدف إلى تحليل مصادر التباين في البيانات.
   • يمكن استخدامه لتحديد أهم العوامل التي تؤثر على قيمة العقارات.
   • معادلة (ANOVA - Analysis of Variance): تعتمد على حساب مجموع المربعات (Sum of Squares - SS) ودرجات الحرية (Degrees of Freedom - DF) ومتوسط المربعات (Mean Square - MS) ونسبة F (F-ratio) لتقييم الأهمية الإحصائية للاختلافات بين المجموعات.

خامساً: التطبيقات العملية والتجارب

1. تحليل السوق المحلي:

   • التطبيق: استخدم بيانات العرض والطلب لتقييم مدى صحة السوق المحلي.
   • التجربة: قم بتحليل التغيرات في أسعار العقارات وحجم المبيعات على مدى فترة زمنية معينة لتحديد ما إذا كان السوق في حالة ارتفاع أو انخفاض.

2. تحديد العقارات المماثلة:

   • التطبيق: استخدم بيانات العقارات المماثلة لتقدير قيمة العقار موضوع التقييم.
   • التجربة: قم بجمع بيانات حول العقارات المماثلة وقارن بينها وبين العقار موضوع التقييم. قم بتعديل قيمة العقارات المماثلة بناءً على الفروق بينها وبين العقار موضوع التقييم.

3. توقع قيمة العقارات:

   • التطبيق: استخدم تحليل الانحدار لتوقع قيمة العقارات بناءً على خصائصها.
   • التجربة: قم بجمع بيانات حول مجموعة من العقارات وقم بتدريب نموذج انحدار عليها. استخدم النموذج لتوقع قيمة عقار جديد بناءً على خصائصه.

الخلاصة

يعد جمع البيانات وتحليلها جزءًا أساسيًا من عملية تقييم العقارات. من خلال فهم الأنواع المختلفة للبيانات ومصادرها وأساليب تحليلها، يمكن للمقيمين الوصول إلى تقييمات دقيقة وموثوقة للعقارات. يجب على المقيمين استخدام الأساليب العلمية والمبادئ الأساسية لضمان جودة التقييمات.

المراجع

• الجمعية الأمريكية للمثمنين (Appraisal Institute).
• المنظمة الدولية للمثمنين (International Valuation Standards Council).
• الكتب والمقالات العلمية المتخصصة في تقييم العقارات.