التحليل الإقليمي والمجتمعي: مؤشرات القيمة

الفصل: التحليل الإقليمي والمجتمعي: مؤشرات القيمة

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى توفير فهم شامل لعملية التحليل الإقليمي والمجتمعي في سياق تقييم العقارات. يمثل التحليل الإقليمي والمجتمعي خطوة حاسمة في تحديد قيمة العقار، حيث يدرس العوامل الخارجية التي تؤثر بشكل مباشر وغير مباشر على قيمة العقار. لا يتم جمع البيانات الإقليمية والمجتمعية لكل مهمة تقييم عقاري على حدة. غالبًا ما يتم جمع البيانات الإقليمية والمجتمعية مسبقًا، دون الرجوع إلى أي عقار معين. يحتفظ المثمنون بملفات للبيانات الإقليمية والمجتمعية المتعلقة بالمناطق الجغرافية التي يمارسون فيها. يتم تحديث هذه الملفات بشكل مستمر لتعكس التغييرات والتطورات في السوق. عندما يتلقى المثمن مهمة تقييم معينة، فإنه ببساطة يحدد البيانات الإقليمية والمجتمعية ذات الصلة بمشكلة التقييم.

أولاً: العوامل البيئية الطبيعية❓❓

تعتبر العوامل البيئية الطبيعية من المؤشرات الأساسية التي تؤثر على قيمة العقارات. يجب على المثمن أن يكون على دراية بهذه العوامل وكيفية تأثيرها على القيمة.

1. المناخ: يؤثر المناخ على جاذبية المنطقة، وبالتالي على قيمة العقارات. المناطق ذات المناخ المعتدل والجيد عادة ما تكون أكثر جاذبية، وبالتالي تكون قيمة العقارات فيها أعلى.
2. التضاريس: يشير التضاريس إلى شكل الأرض وموقع الميزات المادية مثل البحيرات والجداول. يمكن أن تؤثر التضاريس على قيمة العقارات بطرق مختلفة. على سبيل المثال، العقارات المطلة على البحيرات أو الجداول عادة ما تكون أكثر قيمة.
3. المخاطر المحتملة: تشمل المخاطر المحتملة الزلازل والفيضانات والأعاصير. المناطق المعرضة لهذه المخاطر عادة ما تكون أقل قيمة.
4. الموارد الطبيعية: وجود الموارد الطبيعية مثل النفط والغاز والمعادن يمكن أن يؤثر على قيمة العقارات.

مثال: قد يؤدي وجود لوائح وقيود بيئية على التطوير الجديد إلى تعزيز قيمة الممتلكات المطورة بالفعل. تقلل اللوائح والقيود من المعروض من الأراضي القابلة للتطوير، ويمكن اعتبارها أيضًا تعزز جودة الحياة في المنطقة. من ناحية أخرى، غالبًا ما يكون للوائح والقيود نفسها تأثير سلبي على قيمة الأراضي الشاغرة، لأنها تحد من الاستخدامات المحتملة لهذه الأراضي.

ثانياً: الخصائص الاقتصادية

تعد الخصائص الاقتصادية للمنطقة من أهم المؤشرات التي تؤثر على قيمة العقارات.

1. القاعدة الاقتصادية: القاعدة الاقتصادية هي الأنشطة الاقتصادية التي تدعم الأشخاص الذين يعيشون في المنطقة. المناطق ذات القواعد الاقتصادية القوية تجذب الدخل من مناطق أخرى، مما يزيد الثروة المحلية وقيم العقارات. على النقيض من ذلك، فإن القاعدة الاقتصادية الضعيفة تؤثر سلبًا على القيم.
   • تحليل القاعدة الاقتصادية: يتطلب تحليل القاعدة الاقتصادية جمع وتحليل البيانات المتعلقة بالصناعات الرئيسية في المنطقة، ومعدلات النمو أو التدهور، ومستويات التوظيف والأجور، ومدى تنوع الاقتصاد.
   • معادلة مضاعف القاعدة الاقتصادية❓❓: يمكن استخدام معادلة مضاعف القاعدة الاقتصادية لتقدير تأثير التغيرات في القاعدة الاقتصادية على الدخل الإجمالي للمنطقة.
     • المضاعف = التغير في الدخل الإجمالي / التغير في الدخل الأساسي
   • مثال: صناعة الكمبيوتر هي جزء رئيسي من القاعدة الاقتصادية لمنطقة خليج سان فرانسيسكو. تباع منتجات أجهزة وبرامج الكمبيوتر التي تم تطويرها في المنطقة في جميع أنحاء البلاد والعالم، مما يجذب الدخل من مناطق خارجية إلى منطقة الخليج. قوة هذه القاعدة الاقتصادية لها تأثير كبير على قيم العقارات في المنطقة.
2. مستويات التوظيف والبطالة: تؤثر مستويات التوظيف والبطالة على القدرة الشرائية للسكان، وبالتالي على الطلب على العقارات.
3. مستويات الأسعار: تؤثر مستويات الأسعار على تكلفة المعيشة، وبالتالي على جاذبية المنطقة.
4. أسعار الفائدة: تؤثر أسعار الفائدة على تكلفة الاقتراض، وبالتالي على القدرة على شراء العقارات.
5. نشاط البناء: يشير نشاط البناء إلى مدى تطور المنطقة، وبالتالي على قيمة العقارات.
6. اللوائح الحكومية والضرائب: يمكن أن تؤثر اللوائح الحكومية والضرائب على تكلفة التطوير، وبالتالي على قيمة العقارات.

ثالثاً: البنية التحتية

تشير البنية التحتية إلى التحسينات العامة التي تدعم الاحتياجات الأساسية، مثل النقل والمرافق. تساهم البنية التحتية في جودة الحياة في المنطقة، ويمكن أن يكون لها أيضًا تأثير كبير على النشاط التجاري والنمو الإقليمي. يجمع المثمنون بيانات البنية التحتية التي تشمل:

1. مرافق النقل العام: شركات الطيران والسكك الحديدية والحافلات.
2. الطرق السريعة.
3. إمدادات الطاقة والمياه.
4. مرافق الصرف الصحي: معالجة مياه الصرف الصحي والتخلص من النفايات الصلبة.
   • يجب أن يكون المثمن على دراية بتوافر هذه الخدمات في المنطقة وجودتها وتكاليفها وفوائدها وقدرتها على دعم النمو الجديد.

مثال: في العديد من مناطق الغرب، تعتمد المجتمعات الزراعية على مياه الري التي يتم توفيرها من نظام السدود والقنوات. حولت هذه البنية التحتية للسدود والقنوات آلاف الأميال المربعة من “الصحراء التي لا قيمة لها” إلى أراض زراعية قيمة ومنتجة. ومع ذلك، فإن قيمة تلك الأرض مهددة باحتمال تقليص حقوق الري من أجل توفير المزيد من المياه لدعم موارد مصايد الأسماك أو لتلبية احتياجات المياه المنزلية في المناطق الحضرية.

رابعاً: العرض والطلب على❓❓ المساكن

إنه قانون أساسي للتقييم أن العرض والطلب يؤثران على القيمة.

1. عرض المساكن: يتضمن البيانات المتعلقة بعرض المساكن في المنطقة العرض الحالي من المساكن بأنواع وأعمار مختلفة، وعرض الأراضي الشاغرة للتطوير السكني، والمستوى الحالي لنشاط بناء المساكن، وعدد تصاريح البناء التي يتم إصدارها أو معالجتها، وتكاليف البناء (للرأسمال والمواد والعمالة)، ومعدلات الإشغال والوقت اللازم لبيع العقارات.
2. الطلب على المساكن: البيانات ذات الصلة بالطلب على المساكن، لأنها تشير إلى مستوى القوة الشرائية للمشترين المحتملين. تتضمن بيانات الطلب أيضًا الخصائص السكانية للمنطقة. هل السكان في ازدياد أم في تناقص؟ ما هو التركيبة العمرية للمنطقة، وكيف تتغير التركيبة العمرية، إن وجدت؟ كيف ينقسم السكان وفقًا لمستوى الدخل والمستوى التعليمي وحجم / تكوين الأسرة؟ ما هي الخصائص السكانية التي من المحتمل أن تتغير في المستقبل؟ تعطي الإجابات على هذه الأسئلة مؤشرا على مستوى الطلب في السوق.

مثال: من المرجح أن تؤدي الزيادة في دخل الأسرة داخل السوق إلى زيادة الطلب على المساكن باهظة الثمن.

الطلب على المساكن داخل السوق ليس متجانسًا. إنه مقسم؛ يمكن أن يكون الطلب على المنازل منخفضة السعر مختلفًا عن الطلب على المنازل الفاخرة. على سبيل المثال، قد يكون متوسط الوقت اللازم لبيع المنازل منخفضة السعر 38 يومًا، ولكن متوسط الوقت اللازم لبيع المنازل الفاخرة قد يكون 9 أشهر ونصف. وبالمثل، يمكن أن يكون الطلب مختلفًا على الشقق السكنية منه على المنازل العائلية الواحدة. يوجد في العديد من المناطق وفرة من الشقق السكنية ذات القيم الراكدة أو المتراجعة، بينما لديها سوق قوية للمنازل العائلية الواحدة ذات القيم المتزايدة.

خامساً: المواقف الاجتماعية

البيانات السكانية مثل العمر ومستوى الدخل وحجم الأسرة هي مؤشرات مهمة للمواقف الاجتماعية. تميل العائلات الشابة التي لديها أطفال صغار إلى الرغبة في أنواع مختلفة من المساكن عن المتقاعدين، على سبيل المثال. مؤشر مهم آخر للمواقف الاجتماعية هو مستوى ونوع التنظيم الحكومي. على سبيل المثال، قد تشير رسوم التطوير المرتفعة أو الضرائب الأخرى إلى موقف مناهض للنمو، بينما قد تشير الحوافز الضريبية للشركات أو المجموعات الأخرى إلى رغبة قوية في النمو في المنطقة. يجب أن يكون المثمنون على دراية باللوائح الحكومية الإقليمية والمدن المتعلقة بتقسيم المناطق وحماية البيئة ومعايير البناء وضرائب الدخل والأنشطة التجارية وملكية الممتلكات.

سادساً: مصادر البيانات

يمكن جمع بعض البيانات الإقليمية والمدينة، مثل المناخ والتضاريس، من خلال الملاحظة المباشرة من قبل المثمن. يمكن الحصول على بيانات أخرى من المقابلات مع مالكي العقارات ووسطاء العقارات والمقرضين ومديري العقارات والمتخصصين في البناء (المقاولين والمهندسين المعماريين وما إلى ذلك) ومثمنين العقارات الآخرين. ولكن في الغالب، تأتي البيانات الإقليمية والمجتمعية من مصادر منشورة. فيما يلي بعض المصادر الأكثر شيوعًا للبيانات الإقليمية والمجتمعية المنشورة.

أكثر مزودي بيانات التقييم استخدامًا هم FNC, Inc. يقع مقرهم في 1224 Office Park Drive, Oxford Mississippi, 38655, و CoreLogic®، يقع مقرهم في 40 Pacifica, Suite 900, Irvine, California, 92618.

توفر FNC, Inc. و Corelogic بيانات قابلة للمقارنة لجميع المقاطعات داخل الولايات المتحدة باستثناء 17 مقاطعة. يمكن الوصول إليها من خلال الموارد المتنقلة.

في حين أن الجمهور والعديد من حاملي تراخيص العقارات قد يستخدمون Zillow® و Trulia® و Cyberhomes® و Realquestexpress® ، فإن هذه المصادر تلبي القوائم النشطة وبالتالي فإن عرضهم من المقارنات “المباعة” يفتقر مقارنة بالموردين الرئيسيين الاثنين.

أ. الوكالات العامة للمدينة والمقاطعة والولاية
على وجه الخصوص، الوكالات التي تتعامل مع السجلات العامة والتخطيط وتقسيم المناطق والضرائب والتوظيف والإسكان والنقل❓❓ - للحصول على معلومات حول اللوائح البيئية ولوائح تقسيم المناطق والبناء وقوانين الضرائب وتقييمات الضرائب ونقل الملكية والتحسينات العامة وتصاريح البناء والبنية التحتية الحالية والمقترحة والصناعات المحلية والتوظيف والإحصاءات السكانية والأسرية.
ب. الوكالات الحكومية الفيدرالية
على وجه الخصوص، وزارات التجارة (مكتب الإحصاء ومكتب التحليل الاقتصادي)، والإسكان والتنمية الحضرية، والعمل (مكتب إحصاءات العمل)، ومجلس المستشارين الاقتصاديين ومجلس الاحتياطي الفيدرالي - للإحصاءات الوطنية والإقليمية والمحلية حول النشاط التجاري والدخل والتوظيف والإسكان وبناء المساكن والأسواق المالية والتركيبة السكانية السكانية ومستويات الأسعار.
ج. الجمعيات التجارية
تشمل غرف التجارة ومجالس العقارات® وخدمات القوائم المتعددة وجمعيات بناة المنازل - للحصول على معلومات حول مبيعات المساكن وتكاليف المساكن والبناء والتمويل والنشاط التجاري والتركيبة السكانية.
ملاحظة: يمكن “متابعة” العديد من مواقع غرف التجارة مجالس REALTORS® ومواقع MLS على مواقع الشبكات الاجتماعية مثل Twitter® و Facebook® و LinkedIn® و ActiveRain® وما إلى ذلك.
د. الإنترنت (تكنولوجيا الهاتف المحمول في العمل)
الإنترنت هو نافذتك إلى آلاف المواقع التي تقدم بيانات يمكن أن تكون ذات صلة بالتقييم. لن يكون من الممكن البحث عن كل موقع.

الخلاصة

يعتبر التحليل الإقليمي والمجتمعي جزءًا أساسيًا من عملية تقييم العقارات. من خلال فهم العوامل المختلفة التي تؤثر على قيمة العقارات في منطقة معينة، يمكن للمثمن أن يقدم تقييمًا دقيقًا وموثوقًا به.