مؤشرات القيمة العقارية: تحليل إقليمي ومجتمعي

مؤشرات القيمة العقارية: تحليل إقليمي ومجتمعي

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل لمؤشرات القيمة العقارية على المستويين الإقليمي والمجتمعي، وكيفية استخدامها في تقييم العقارات. يعتبر التحليل الإقليمي والمجتمعي❓ جزءًا أساسيًا من عملية التقييم، حيث يساعد في تحديد العوامل التي تؤثر على قيمة العقار في سياقه الجغرافي والاجتماعي والاقتصادي. بدلًا من جمع بيانات إقليمية ومجتمعية جديدة لكل مهمة تقييم، يحتفظ المثمنون بملفات بيانات إقليمية ومجتمعية❓❓ متعلقة بالمناطق الجغرافية التي يمارسون فيها أعمالهم ويقومون بتحديثها باستمرار لتعكس التغيرات والتطورات في السوق. عندما يتلقى المثمن مهمة تقييم معينة، فإنه يحدد ببساطة البيانات الإقليمية والمجتمعية ذات الصلة بمشكلة التقييم. يحتفظ المثمنون ببيانات إقليمية ومجتمعية حول مجموعة واسعة من المواضيع. تشمل بعض مؤشرات القيمة الإقليمية والمجتمعية الأكثر شيوعًا ما يلي:

أ. العوامل البيئية الطبيعية

تشمل العوامل البيئية الطبيعية (الميزات المادية) التي يمكن أن تؤثر على القيمة المناخ، والتضاريس (شكل الأرض وموقع الميزات المادية مثل البحيرات والجداول)، والمخاطر المحتملة (مثل الزلازل والفيضانات والأعاصير)، ووجود الموارد الطبيعية. أحد الاعتبارات البيئية الرئيسية هو موقف الحكومات الإقليمية والمدن تجاه تطوير و / أو الحفاظ على موارد المنطقة.

• المناخ: يؤثر المناخ على جاذبية المنطقة السكنية، وتكاليف الطاقة، وتكاليف الصيانة. على سبيل المثال، قد يكون للعقارات في المناطق ذات المناخ المعتدل قيمة أعلى.
• التضاريس: يؤثر شكل الأرض وموقعها على سهولة البناء، وتكاليف التطوير، والإطلالات المتاحة.
• المخاطر الطبيعية: تؤثر احتمالية حدوث الزلازل والفيضانات والأعاصير على قيمة العقارات.
• الموارد الطبيعية: يؤثر وجود الموارد الطبيعية مثل المياه والمعادن على قيمة الأراضي.

مثال عملي: قد تعزز اللوائح البيئية والقيود المفروضة على التطوير الجديد قيمة العقارات المطورة بالفعل. تقلل اللوائح والقيود من المعروض من الأراضي القابلة للتطوير❓❓ وقد يُنظر إليها أيضًا على أنها تعزز جودة الحياة في المنطقة. من ناحية أخرى، غالبًا ما يكون للوائح والقيود نفسها تأثير سلبي على قيمة الأراضي الفضاء، لأنها تحد من الاستخدامات المحتملة لهذه الأراضي.

ب. الخصائص الاقتصادية

يجب أن يكون المثمن على دراية بالقوى الاقتصادية العاملة في المنطقة. أحد العوامل الرئيسية هنا هو القاعدة الاقتصادية للمنطقة. القاعدة الاقتصادية هي الأنشطة الاقتصادية التي تدعم الأشخاص الذين يعيشون في المنطقة. تجذب المناطق ذات القواعد الاقتصادية القوية الدخل من مناطق أخرى، مما يزيد من الثروة المحلية وقيم الممتلكات. على النقيض من ذلك، تؤثر القاعدة الاقتصادية الضعيفة سلبًا على القيم.

• القاعدة الاقتصادية: تعكس القاعدة الاقتصادية مدى استقرار المنطقة وازدهارها. تعتمد المناطق ذات القواعد الاقتصادية المتنوعة على مصادر دخل متعددة، مما يجعلها أكثر مقاومة للصدمات الاقتصادية.
• معدلات التوظيف والبطالة: تؤثر هذه المعدلات على القدرة الشرائية للسكان، وبالتالي على الطلب على العقارات.
• مستويات الأسعار: تؤثر مستويات الأسعار، وخاصة أسعار الفائدة ومواد البناء، على تكاليف البناء والتمويل، وبالتالي على قيمة العقارات.
• النشاط الإنشائي: يعكس النشاط الإنشائي مدى الثقة في السوق العقاري، ويمكن أن يؤثر على العرض والطلب.
• التنظيم الحكومي والضرائب: تؤثر اللوائح الحكومية والضرائب على التكاليف والفوائد المرتبطة بملكية العقارات.

مثال عملي: صناعة الكمبيوتر هي جزء رئيسي من القاعدة الاقتصادية لمنطقة خليج سان فرانسيسكو. يتم بيع منتجات أجهزة وبرامج الكمبيوتر التي تم تطويرها في المنطقة في جميع أنحاء البلاد والعالم، مما يجذب الدخل من مناطق خارجية إلى منطقة الخليج. قوة هذه القاعدة الاقتصادية لها تأثير كبير على قيم العقارات في المنطقة. لفهم القاعدة الاقتصادية للمنطقة، وتأثيرها المحتمل على القيم، يجمع المثمن مجموعة متنوعة من البيانات. ما هي الصناعات الرئيسية في المنطقة؟ هل هذه الصناعات تنمو أم مستقرة أم في حالة تدهور؟ كم عدد الأشخاص الذين يعملون لديهم، وبأي مستويات أجور ومهارات؟ هل الاقتصاد متنوع، أم أن المنطقة تعتمد على صناعة واحدة أو عدد قليل من الصناعات؟ ما هي القوى التي قد تؤثر على القاعدة الاقتصادية نحو الأفضل أو الأسوأ في المستقبل؟ بالإضافة إلى القاعدة الاقتصادية، تشمل العوامل الاقتصادية الأخرى التي تؤثر على القيم في المنطقة أو المجتمع: مستويات التوظيف والبطالة، ومستويات الأسعار، وأسعار الفائدة، والنشاط الإنشائي، والتنظيم الحكومي والضرائب على الأعمال والتطوير.

صيغة رياضية (مثال):

لحساب معدل نمو الوظائف في منطقة معينة:

Job Growth Rate (%) = [(Jobs in Year 2 - Jobs in Year 1) / Jobs in Year 1] * 100

ج. البنية التحتية

تشير البنية التحتية إلى التحسينات العامة التي تدعم الاحتياجات الأساسية، مثل النقل والمرافق. تساهم البنية التحتية في جودة الحياة في المنطقة، ويمكن أن يكون لها أيضًا تأثير كبير على النشاط التجاري والنمو الإقليمي. يجمع المثمنون بيانات البنية التحتية التي تشمل:

• مرافق النقل العام: المطارات والسكك الحديدية والحافلات.
• الطرق السريعة.
• إمدادات الطاقة والمياه.
• مرافق الصرف الصحي: معالجة مياه الصرف الصحي والتخلص من النفايات الصلبة.

يجب أن يكون المثمن على دراية بتوافر هذه الخدمات في المنطقة وجودتها وتكاليفها وفوائدها وقدرتها على دعم النمو الجديد.

مثال عملي: في العديد من مناطق الغرب، تعتمد المجتمعات الزراعية على مياه الري التي يتم توفيرها من نظام السدود والقنوات. حولت هذه البنية التحتية من السدود والقنوات آلاف الأميال المربعة من “الصحراء التي لا قيمة لها” إلى أراض زراعية قيمة ومنتجة. ومع ذلك، فإن قيمة تلك الأرض مهددة باحتمال تقييد حقوق الري من أجل توفير المزيد من المياه لدعم موارد مصايد الأسماك، أو لتلبية احتياجات المياه المنزلية في المناطق الحضرية.

د. العرض والطلب على المساكن

إنها قاعدة أساسية في التقييم أن العرض والطلب يؤثران على القيمة. تتضمن البيانات المتعلقة بمعروض المساكن في منطقة ما المعروض الحالي من المساكن بأنواعها وأعمارها المختلفة، والمعروض من الأراضي الفضاء للتطوير السكني، والمستوى الحالي للنشاط الإنشائي السكني، وعدد تراخيص البناء التي يتم إصدارها أو معالجتها، وتكاليف البناء (للرأسمال والمواد والعمالة)، ومعدلات الإشغال والوقت لبيع العقارات. هذه الأنواع من البيانات ذات صلة أيضًا بالطلب على المساكن، لأنها تشير إلى مستوى القوة الشرائية للمشترين المحتملين. تتضمن بيانات الطلب أيضًا الخصائص السكانية للمنطقة. هل السكان في ازدياد أم نقصان؟ ما هو الملف العمري للمنطقة، وكيف يتغير الملف العمري، إن وجد؟ كيف ينقسم السكان وفقًا لمستوى الدخل والمستوى التعليمي وحجم / تكوين الأسرة؟ ما هي الخصائص السكانية التي من المحتمل أن تتغير في المستقبل؟ تقدم الإجابات على هذه الأسئلة مؤشرا على مستوى الطلب في السوق.

• العرض: يشمل العرض عدد الوحدات السكنية المتاحة للبيع أو الإيجار، وأنواعها، وأعمارها، وحالتها.
• الطلب: يعكس الطلب الرغبة والقدرة الشرائية للسكان على شراء أو استئجار المساكن.
• معدلات الشغور: تشير معدلات الشغور المرتفعة إلى ضعف الطلب، بينما تشير معدلات الشغور المنخفضة إلى قوة الطلب.
• الوقت اللازم لبيع العقارات: يعكس الوقت اللازم لبيع العقارات مدى سرعة تحرك السوق.

مثال عملي: من المرجح أن تؤدي الزيادة في دخل الأسرة داخل السوق إلى زيادة الطلب على المساكن ذات الأسعار المرتفعة. الطلب على المساكن داخل السوق ليس متجانسًا. إنه مقسم ؛ يمكن أن يكون الطلب على المنازل منخفضة السعر مختلفًا عن الطلب على المنازل الفاخرة. على سبيل المثال، يمكن أن يكون متوسط الوقت المستغرق لبيع المنازل منخفضة السعر 38 يومًا، ولكن متوسط الوقت المستغرق لبيع المنازل الفاخرة يمكن أن يكون 9 أشهر ونصف. وبالمثل، يمكن أن يكون الطلب مختلفًا على الشقق السكنية مقارنة بالمنازل المنفصلة. تعاني العديد من المناطق من وفرة في الشقق السكنية ذات القيم الراكدة أو المتراجعة، في حين أن لديها سوقًا قوية للمنازل المنفصلة ذات القيم المتزايدة.

صيغة رياضية (مثال):

لحساب معدل الامتصاص (Absorption Rate) في سوق الإسكان:

Absorption Rate = (Number of Homes Sold per Month) / (Total Number of Homes Available)

هـ. المواقف الاجتماعية

البيانات السكانية مثل العمر أو مستوى الدخل أو حجم الأسرة هي مؤشرات مهمة للمواقف الاجتماعية. تميل العائلات الشابة التي لديها أطفال صغار إلى الرغبة في أنواع مختلفة من المساكن مقارنة بالمتقاعدين، على سبيل المثال. مؤشر مهم آخر للمواقف الاجتماعية هو مستوى ونوع التنظيم الحكومي. على سبيل المثال، قد تشير رسوم التطوير المرتفعة أو الضرائب الأخرى إلى موقف مناهض للنمو، في حين أن الحوافز الضريبية للشركات أو الجماعات الأخرى قد تشير إلى رغبة قوية في النمو في المنطقة. يجب أن يكون المثمنون على دراية بلوائح الحكومة الإقليمية والمدينة المتعلقة بتقسيم المناطق وحماية البيئة ومعايير البناء وضرائب الدخل والأنشطة التجارية وملكية الممتلكات.

• التركيبة السكانية: تؤثر التركيبة السكانية، مثل متوسط العمر ومستوى التعليم والدخل، على أنواع المساكن المرغوبة.
• اللوائح الحكومية: تؤثر اللوائح الحكومية المتعلقة بتقسيم المناطق والبناء وحماية البيئة على أنواع العقارات المسموح بها وتكاليف التطوير.
• المواقف المجتمعية: تؤثر المواقف المجتمعية تجاه النمو والتطوير على قيمة العقارات.

و. مصادر البيانات

يمكن جمع بعض البيانات الإقليمية والمدينة، مثل المناخ والتضاريس، من خلال الملاحظة المباشرة من قبل المثمن. يمكن الحصول على❓ بيانات أخرى من المقابلات مع مالكي العقارات ووسطاء العقارات والمقرضين ومديري العقارات ومهنيي البناء (المقاولين والمهندسين المعماريين وما إلى ذلك) وغيرهم من مثمني العقارات. ولكن في الغالب، تأتي البيانات الإقليمية والمجتمعية من مصادر منشورة. فيما يلي بعض المصادر الأكثر شيوعًا للبيانات الإقليمية والمجتمعية المنشورة. مزودو بيانات التقييم الأكثر استخدامًا هم FNC، Inc. ويقع مقرها في 1224 Office Park Drive، أكسفورد ميسيسيبي، 38655، و CoreLogic®، ويقع مقرها في 40 Pacifica، Suite 900، Irvine، California، 92618. توفر FNC، Inc. و Corelogic بيانات قابلة للمقارنة لجميع المقاطعات باستثناء 17 مقاطعة داخل الولايات المتحدة. يمكن الوصول إليها من خلال الموارد المتنقلة. بينما قد يستخدم الجمهور والعديد من حاملي تراخيص العقارات Zillow® و Trulia® و Cyberhomes® و Realquestexpress®، فإن هذه المصادر تلبي القوائم النشطة وبالتالي فإن إمداداتهم من المقارنات “المباعة” تفتقر إلى مزودين رئيسيين.

• الوكالات العامة للمدينة والمقاطعة والولاية: على وجه الخصوص، الوكالات التي تتعامل مع السجلات العامة والتخطيط وتقسيم المناطق والضرائب والتوظيف والإسكان والنقل - للحصول على معلومات حول اللوائح البيئية ولوائح تقسيم المناطق والبناء وقوانين الضرائب وتقييمات الضرائب ونقل الملكية والتحسينات العامة وتراخيص البناء والبنية التحتية الحالية والمقترحة والصناعات المحلية والتوظيف والإحصاءات السكانية والأسرية.
• الوكالات الحكومية الفيدرالية: على وجه الخصوص، وزارات التجارة (مكتب الإحصاء ومكتب التحليل الاقتصادي) والإسكان والتنمية الحضرية والعمل (مكتب إحصاءات العمل) ومجلس المستشارين الاقتصاديين ومجلس الاحتياطي الفيدرالي - للإحصاءات الوطنية والإقليمية والمحلية حول النشاط التجاري والدخل والتوظيف والإسكان والبناء والإسكان والأسواق المالية والتركيبة السكانية للسكان ومستويات الأسعار.
• الرابطات التجارية: وتشمل غرف التجارة ومجالس السماسرة وخدمات القوائم المتعددة وجمعيات بناة المنازل - للحصول على معلومات حول مبيعات المساكن وتكاليف المساكن والبناء والتمويل والنشاط التجاري والتركيبة السكانية. ملاحظة: يمكن “متابعة” العديد من غرف التجارة ومجالس REALTORS® ومواقع MLS على مواقع الشبكات الاجتماعية مثل Twitter® و Facebook® و LinkedIn® و ActiveRain® وما إلى ذلك.
• الإنترنت (التكنولوجيا المتنقلة في العمل): الإنترنت هو نافذتك على آلاف المواقع التي تقدم بيانات يمكن أن تكون ذات صلة بالتقييم. لن يكون من الممكن البحث في كل موقع من هذه المواقع.

خلاصة

يعد فهم مؤشرات القيمة العقارية على المستويين الإقليمي والمجتمعي أمرًا بالغ الأهمية لتقييم العقارات بدقة. من خلال تحليل العوامل البيئية والاقتصادية والبنية التحتية وعرض وطلب المساكن والمواقف الاجتماعية، يمكن للمثمنين تحديد العوامل الرئيسية التي تؤثر على قيمة العقار في سياقه المحدد. من خلال استخدام مصادر البيانات الموثوقة وتطبيق النماذج الرياضية ذات الصلة، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة تفيد مجموعة واسعة من أصحاب المصلحة.