أساسيات التقييم: تعريفات ومعايير ومبادئ

الفصل [رقم الفصل]: أساسيات التقييم: تعريفات ومعايير ومبادئ

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى توفير فهم شامل لأساسيات التقييم العقاري، بدءًا من التعريفات الأساسية وصولًا إلى المعايير والمبادئ التي تحكم هذه المهنة. سنستكشف المفاهيم الأساسية التي يقوم عليها التقييم، مع التركيز على الجوانب العلمية والتطبيقية. إن فهم هذه الأساسيات ضروري لإتقان التقييم الحديث، بما في ذلك استخدام التكنولوجيا، والالتزام باللوائح، والوصول إلى تقديرات دقيقة وموثوقة.

1. تعريف التقييم (Appraisal): منظور علمي شامل

1.1. التعريف اللغوي والاصطلاحي

• لغة: التقييم هو تقدير قيمة شيء ما.
• اصطلاحًا (في مجال العقارات): التقييم هو عملية تطوير❓ رأي حول قيمة عقار معين. يجب أن يعبر هذا الرأي رقميًا، سواء كان ذلك كمبلغ محدد، أو نطاق من الأرقام، أو علاقة (مثل “ليس أكثر من”، “ليس أقل من”) بقيمة سابقة أو معيار رقمي (القيمة المقدرة، قيمة الضمان). (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP).

1.2. التقييم كـ “رأي” وليس “حقيقة”

القيمة ليست حقيقة موضوعية، بل هي رأي يعتمد على تحليل البيانات والمعلومات المتاحة.
* السبب: تتأثر القيمة بعوامل متعددة❓ (اقتصادية، اجتماعية، سياسية، بيئية) تتغير باستمرار، مما يجعل التحديد الدقيق للقيمة أمرًا مستحيلًا.
* الدليل العلمي: تعتمد نظريات التقييم على مبادئ اقتصادية واجتماعية، وليس على قوانين فيزيائية ثابتة.

1.3. التقييم كـ “عملية منظمة” (Orderly Process)

التقييم ليس مجرد تخمين، بل هو عملية منظمة ومنهجية تعتمد على خطوات محددة ومعايير واضحة.
* السبب: تضمن العملية المنظمة جمع وتحليل البيانات بشكل شامل، مما يقلل من التحيز والأخطاء.
* الخطوات الأساسية: تحديد المشكلة، جمع البيانات، تحليل البيانات، تطبيق طرق التقييم، إعداد التقرير.

1.4. التقييم و”القيمة” (Value)

القيمة هي العلاقة النقدية بين الخصائص وأولئك الذين يشترون أو يبيعون أو يستخدمون تلك الخصائص. (USPAP). إنها مفهوم اقتصادي وليس حقيقة ثابتة. يجب تحديد نوع القيمة (القيمة السوقية، قيمة التصفية، القيمة الاستثمارية).

1.5. التقييم كخدمة استشارية (Consulting)

تتضمن تقديم تحليل أو توصية أو رأي لحل مشكلة معينة، حيث يكون رأي القيمة جزءًا من التحليل الذي يؤدي إلى نتائج التكليف (USPAP).

2. أنواع التقييمات (Types of Appraisals): تصنيفات متنوعة

2.1. التقييم العقاري (Real Estate Appraisal)

• الهدف: تحديد قيمة العقارات (الأراضي والمباني).
• التطبيقات: البيع والشراء، التمويل العقاري، الضرائب، التأمين، التقاضي.

2.2. تقييم الأعمال (Business Valuation)

• الهدف: تحديد قيمة الشركات أو الأصول التجارية.
• التطبيقات: عمليات الاندماج والاستحواذ، الضرائب، التقاضي، التخطيط المالي.

2.3. تقييم الأصول الشخصية (Personal Property Appraisal)

• الهدف: تحديد قيمة الممتلكات الشخصية (المجوهرات، التحف، الأعمال الفنية).
• التطبيقات: التأمين، الضرائب، التبرعات، التقسيم.

3. معايير التقييم (Appraisal Standards): ضمان الجودة والموثوقية

3.1. المعايير الدولية (International Standards)

• المعايير الدولية للتقييم (International Valuation Standards – IVS): مجموعة من المعايير التي تهدف إلى توحيد ممارسات التقييم على مستوى العالم.
• أهميتها: تسهيل التجارة والاستثمار عبر الحدود، تعزيز الشفافية والموثوقية.

3.2. المعايير المحلية (Local Standards)

• المعايير المعتمدة في كل دولة: قد تختلف هذه المعايير من دولة إلى أخرى، ولكنها غالبًا ما تستند إلى المعايير الدولية.
• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP): معايير أخلاقية وأدائية طورتها Appraisal Standards Board ونشرتها Appraisal Foundation.

3.3. معايير السلوك المهني (Code of Ethics)

• النزاهة والموضوعية: يجب على المثمن أن يكون نزيهًا وموضوعيًا في عمله، وأن يتجنب أي تضارب في المصالح.
• معايير NAISA: مدونة لقواعد السلوك للمثمنين.
• الكفاءة المهنية: يجب على المثمن أن يكون مؤهلاً ومدربًا بشكل مناسب، وأن يحافظ على تحديث معلوماته ومعرفته.
• السرية: يجب على المثمن أن يحافظ على سرية المعلومات التي يحصل عليها من عملائه.

4. مبادئ التقييم (Appraisal Principles): أساسيات نظرية

4.1. مبدأ العرض والطلب (Principle of Supply and Demand)

• الشرح: تتحدد القيمة بتفاعل قوى العرض والطلب في السوق.
• الصيغة: السعر (P) = دالة (العرض (S)، الطلب (D)) أو P = f(S, D)
• التطبيق: تحليل اتجاهات السوق، توقع التغيرات في الأسعار.

4.2. مبدأ الاستبدال❓ (Principle of Substitution)

• الشرح: لا يدفع المشتري أكثر من تكلفة الحصول على عقار بديل مماثل.
• التطبيق: استخدام طريقة مقارنة المبيعات، البحث عن العقارات المماثلة.

4.3. مبدأ أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use Principle)

• الشرح: القيمة تعتمد على الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وممكنة للعقار.
• التطبيق: تحليل الاستخدامات البديلة للعقار، تحديد الاستخدام الأمثل.

4.4. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation)

• الشرح: القيمة تعتمد على الفوائد المستقبلية المتوقعة من العقار.
• التطبيق: تحليل التدفقات النقدية المتوقعة، تقدير قيمة العقارات الاستثمارية.

4.5. مبدأ المساهمة (Principle of Contribution)

• الشرح: قيمة التحسين تساوي الزيادة في قيمة العقار ككل.
• التطبيق: تقييم قيمة التحسينات، تحديد العائد على الاستثمار.

4.6. مبدأ التوازن (Principle of Balance)

• الشرح: القيمة تتحقق عندما تكون هناك نسبة مثالية بين عوامل الإنتاج (الأرض، العمل، رأس المال، الإدارة).
• التطبيق: تحليل هيكل التكاليف، تحديد العوامل التي تؤثر على الربحية.

4.7. مبدأ التغيير (Principle of Change)

• الشرح: القيم ليست ثابتة وتتغير باستمرار بسبب العوامل الاقتصادية والاجتماعية والسياسية.
• التطبيق: تحليل اتجاهات السوق، تحديث التقييمات بشكل دوري.

4.8. مبدأ المطابقة (Principle of Conformity)

• الشرح: القيم تزداد عندما تكون العقارات متشابهة في الاستخدام والخصائص.
• التطبيق: تقييم تأثير البيئة المحيطة على قيمة العقار.

4.9. مبدأ التقدم والتراجع (Principle of Progression and Regression)

• الشرح: قيمة العقار تتأثر بقيمة العقارات المجاورة (التقدم إذا كان العقار أقل قيمة، والتراجع إذا كان العقار أعلى قيمة).
• التطبيق: تقييم تأثير العقارات المجاورة على قيمة العقار.

4.10. مبدأ الفائض الإنتاجي (Principle of Surplus Productivity)

• الشرح: القيمة التي تتجاوز تكاليف العمالة ورأس المال والإدارة تعزى إلى الأرض.
• التطبيق: تحليل الاستخدام الأمثل للأرض، تحديد العائد على الاستثمار في الأرض.

4.11. مبدأ الإيرادات المتزايدة والمتناقصة (Principle of Increasing and Decreasing Returns)

• الشرح: عند نقطة معينة، ستبدأ الفوائد من زيادة الإنتاج في الانخفاض.
• التطبيق: تحليل الاستخدام الأمثل للأرض، تحديد العائد على الاستثمار في الأرض.

5. أنواع القيمة (Types of Value): مفاهيم متخصصة

5.1. القيمة السوقية (Market Value)

• التعريف: السعر المحتمل الذي يمكن الحصول عليه في سوق تنافسي، بشرط أن يكون البائع والمشتري على علم بجميع الحقائق ذات الصلة، وأن يكون لديهما الدافع للبيع والشراء، وأن يكون هناك وقت كافٍ لتسويق العقار. (USPAP)
• الأهمية: الأكثر استخدامًا في التقييم العقاري.

5.2. القيمة التأمينية (Insurable Value)

• التعريف: قيمة العقار القابلة للتأمين، والتي تعتمد على تكلفة استبدال المبنى أو الأصول المؤمن عليها.
• الأهمية: تحديد مبلغ التأمين المناسب.

5.3. قيمة التصفية (Liquidation Value)

• التعريف: السعر الذي يمكن الحصول عليه إذا تم بيع العقار بسرعة، غالبًا في ظروف قهرية.
• الأهمية: تحديد قيمة الأصول في حالات الإفلاس أو التصفية.

5.4. القيمة الاستثمارية (Investment Value)

• التعريف: قيمة العقار لمستثمر معين، بناءً على أهدافه الاستثمارية الخاصة.
• الأهمية: اتخاذ القرارات الاستثمارية.

5.5. القيمة المقدرة (Assessed Value)

• التعريف: قيمة العقار التي تحددها السلطات الضريبية لغرض احتساب الضرائب.
• الأهمية: تحديد مبلغ الضريبة المستحقة.

5.6. قيمة الاستمرارية (Going Concern Value)

• التعريف: قيمة الأعمال الجارية، بما في ذلك جميع الأصول المادية وغير المادية.
• الأهمية: تقييم الشركات العاملة.

5.7. قيمة الاستخدام (Value in Use)

• التعريف: القيمة على أساس استخدام معين.
• الأهمية: تستخدم لتقدير قيمة عقار مستخدم بالفعل.

6. العوامل المؤثرة على القيمة (Factors Affecting Value): نظرة تحليلية

6.1. العوامل الاقتصادية (Economic Factors)

• التضخم: يؤثر على أسعار العقارات وتكاليف البناء.
• أسعار الفائدة: تؤثر على تكلفة التمويل العقاري.
• معدلات البطالة: تؤثر على القدرة الشرائية والطلب على العقارات.
• النمو الاقتصادي: يؤثر على الطلب على العقارات وزيادة الاستثمارات.

6.2. العوامل الاجتماعية (Social Factors)

• الكثافة السكانية: تؤثر على الطلب على العقارات في مناطق معينة.
• مستويات الدخل: تؤثر على القدرة الشرائية وأنواع العقارات المطلوبة.
• التركيبة السكانية: تؤثر على أنواع العقارات المطلوبة (مثل المنازل الصغيرة للعائلات الشابة، والمنازل الكبيرة للعائلات الممتدة).
• التعليم: يؤثر على جاذبية المناطق السكنية.

6.3. العوامل السياسية (Political Factors)

• السياسات الحكومية: تؤثر على أسعار العقارات من خلال الضرائب والتنظيمات.
• التشريعات العقارية: تؤثر على حقوق الملكية والتصرف بالعقارات.
• الاستقرار السياسي: يجذب الاستثمارات ويؤثر على ثقة المستثمرين.

6.4. العوامل البيئية (Environmental Factors)

• الموقع: يؤثر على قيمة العقارات بسبب القرب من الخدمات والمرافق.
• المناخ: يؤثر على جاذبية المناطق السكنية.
• الكوارث الطبيعية: تؤثر على قيمة العقارات وتكاليف التأمين.
• الظروف البيئية: تؤثر على جاذبية المناطق السكنية.

6.5. العوامل البيئية (Physical Factors)

• الموقع: يؤثر على قيمة العقارات بسبب القرب من الخدمات والمرافق.
• المناخ: يؤثر على جاذبية المناطق السكنية.
• الكوارث الطبيعية: تؤثر على قيمة العقارات وتكاليف التأمين.
• قرب العقار من التلوث أو النفايات: يؤثر على جاذبية المناطق السكنية.

7. ملخص

في هذا الفصل، قمنا بتغطية أساسيات التقييم، بدءًا من التعريفات والمعايير وصولًا إلى المبادئ وأنواع القيمة. إن فهم هذه الأساسيات ضروري لإتقان التقييم الحديث، بما في ذلك استخدام التكنولوجيا، والالتزام باللوائح، والوصول إلى تقديرات دقيقة وموثوقة.