أدوات التكنولوجيا وإتقان البيانات

الفصل: أدوات التكنولوجيا وإتقان البيانات❓

مقدمة

في العصر الذهبي الجديد للتقييم، أصبح إتقان أدوات التكنولوجيا وتحليل البيانات ضرورة حتمية للمقيمين العقاريين. لم تعد القدرة على استخدام المطرقة والشريط كافية؛ بل يجب على المقيمين الآن أن يكونوا خبراء في استخدام البرامج، والتحليلات الإحصائية، وقواعد البيانات الضخمة لتقديم تقييمات دقيقة❓❓ وموثوقة. يهدف هذا الفصل إلى❓ تزويدكم بالمعرفة العلمية والمهارات العملية اللازمة لاستخدام أدوات التكنولوجيا بكفاءة وفعالية في مجال التقييم العقاري.

1. أساسيات إتقان البيانات في التقييم

1.1. تعريف البيانات وأنواعها

البيانات هي مجموعة من الحقائق أو الإحصائيات التي يتم جمعها وتحليلها لاستخلاص معلومات مفيدة. في سياق التقييم العقاري، تشمل البيانات ما يلي:

• بيانات السوق: أسعار البيع للعقارات المماثلة، ومعدلات الإيجار، ومعدلات الشغور.
• بيانات العقار: مساحة العقار، والموقع، والعمر، والميزات، وحالة العقار.
• بيانات المنطقة: عدد السكان، ومستويات الدخل، والمدارس، والمرافق العامة.
• البيانات الاقتصادية: معدلات الفائدة، والتضخم، والنمو الاقتصادي.

1.2. أهمية البيانات في التقييم

تعتبر البيانات أساسًا لاتخاذ قرارات مستنيرة في مجال التقييم. تسمح البيانات للمقيمين بما يلي:

• تحديد اتجاهات السوق: من خلال تحليل بيانات السوق، يمكن للمقيمين تحديد ما إذا كانت الأسعار في ارتفاع أو انخفاض، وما هي أنواع العقارات الأكثر طلبًا.
• مقارنة العقارات: يمكن للمقيمين استخدام البيانات لمقارنة العقار موضوع التقييم مع العقارات المماثلة، وتحديد أوجه التشابه والاختلاف الرئيسية.
• تقدير القيمة: يمكن للمقيمين استخدام البيانات لتقدير قيمة العقار باستخدام مجموعة متنوعة من الأساليب، مثل أسلوب مقارنة المبيعات، وأسلوب الدخل، وأسلوب التكلفة.

1.3. جودة البيانات

تعتبر جودة البيانات أمرًا بالغ الأهمية لضمان دقة وموثوقية التقييم. يجب أن تكون البيانات:

• دقيقة: يجب أن تكون البيانات خالية من الأخطاء.
• كاملة: يجب أن تتضمن البيانات جميع المعلومات ذات الصلة.
• حديثة: يجب أن تكون البيانات حديثة قدر الإمكان.
• موثوقة: يجب أن تأتي البيانات من مصادر موثوقة.

2. أدوات التكنولوجيا المستخدمة في التقييم

2.1. برامج التقييم

توفر برامج التقييم للمقيمين مجموعة من الأدوات والميزات التي تساعدهم على إكمال مهامهم بكفاءة وفعالية. تشمل بعض برامج التقييم الشائعة ما يلي:

• a la mode, Inc®: توفر مجموعة متكاملة من برامج التقييم، بما في ذلك Titan و Mercury Network.
• WinTOTAL: برنامج تقييم شائع آخر يوفر مجموعة متنوعة من الميزات.
• Narrative1: برنامج يركز على إنشاء تقارير تقييم سردية مفصلة.

تساعد هذه البرامج في إعداد التقارير وفقاً لنموذج URAR.

2.2. نظم المعلومات الجغرافية (GIS)

تستخدم نظم المعلومات الجغرافية (GIS) لجمع وتحليل وعرض البيانات الجغرافية. يمكن استخدام نظم المعلومات الجغرافية في التقييم لتحديد موقع العقار، وتقييم خصائص المنطقة المحيطة، وتحليل بيانات السوق.

2.3. قواعد البيانات

تستخدم قواعد البيانات لتخزين وتنظيم البيانات. يمكن للمقيمين استخدام قواعد البيانات للوصول إلى معلومات حول العقارات، مثل سجلات الملكية، وضرائب الأملاك، وتاريخ المبيعات.

2.4. أدوات التحليل الإحصائي

تستخدم أدوات التحليل الإحصائي لتحليل البيانات وتحديد الاتجاهات والأنماط. يمكن للمقيمين استخدام أدوات التحليل الإحصائي لتقدير قيمة العقار، وتقييم المخاطر، واتخاذ قرارات مستنيرة.

• الانحدار الخطي المتعدد (Multiple Linear Regression): يستخدم لنمذجة العلاقة بين متغير تابع (مثل سعر البيع) ومتغيرات مستقلة متعددة (مثل مساحة العقار، والموقع، والعمر). يمكن تمثيل نموذج الانحدار الخطي المتعدد بالمعادلة التالية:

  Y = β0 + β1X1 + β2X2 + ... + βnXn + ε

  حيث:
  * Y هو المتغير التابع (سعر البيع).
  * X1, X2, …, Xn هي المتغيرات المستقلة (مساحة العقار، الموقع، العمر).
  * β0, β1, β2, …, βn هي معاملات الانحدار.
  * ε هو الخطأ العشوائي.

• تحليل التباين (ANOVA): يستخدم لمقارنة متوسطات مجموعتين أو أكثر. يمكن استخدام تحليل التباين لتحديد ما إذا كانت هناك فروق ذات دلالة إحصائية في أسعار البيع بين المناطق المختلفة.

• اختبارات الفرضيات (Hypothesis Testing): تستخدم لاختبار الفرضيات حول البيانات. على سبيل المثال، يمكن استخدام اختبار الفرضيات لتحديد ما إذا كان هناك علاقة ذات دلالة إحصائية بين مساحة العقار وسعر البيع.

2.5. النماذج التلقائية للتقييم (AVMs)

النماذج التلقائية للتقييم (AVMs) هي برامج تستخدم البيانات لتقدير قيمة العقار تلقائيًا. يمكن أن تكون AVMs مفيدة للمقيمين كأداة مساعدة، ولكن يجب استخدامها بحذر، حيث أنها ليست دائمًا دقيقة أو موثوقة. تشمل الشركات الرائدة في هذا المجال:

• CoreLogic®
• FNC, Inc.

3. التطبيقات العملية

3.1. أسلوب مقارنة المبيعات

في أسلوب مقارنة المبيعات، يقوم المقيم بمقارنة العقار موضوع التقييم مع العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا. يمكن استخدام أدوات التكنولوجيا لتحسين هذه العملية عن طريق:

• تحديد العقارات المماثلة: يمكن استخدام قواعد البيانات ونظم المعلومات الجغرافية لتحديد العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.
• تحليل بيانات السوق: يمكن استخدام أدوات التحليل الإحصائي لتحليل بيانات السوق وتحديد العوامل التي تؤثر على أسعار البيع.
• إجراء التعديلات: يمكن استخدام برامج التقييم لإجراء التعديلات على أسعار البيع للعقارات المماثلة لتعكس أوجه التشابه والاختلاف مع العقار موضوع التقييم.

3.2. أسلوب الدخل

في أسلوب الدخل، يقوم المقيم بتقدير قيمة العقار بناءً على الدخل الذي من المتوقع أن يحققه. يمكن استخدام أدوات التكنولوجيا لتحسين هذه العملية عن طريق:

• تقدير الدخل المحتمل: يمكن استخدام بيانات السوق لتقدير الدخل المحتمل للعقار، مثل الإيجار ومعدلات الشغور.
• تقدير النفقات: يمكن استخدام بيانات السوق لتقدير النفقات المتوقعة للعقار، مثل الضرائب والتأمين والصيانة.
• حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI): يمكن استخدام برامج التقييم لحساب صافي الدخل التشغيلي للعقار، والذي يستخدم بعد ذلك لتقدير القيمة.

3.3. أسلوب التكلفة

في أسلوب التكلفة، يقوم المقيم بتقدير قيمة العقار بناءً على تكلفة استبداله. يمكن استخدام أدوات التكنولوجيا لتحسين هذه العملية عن طريق:

• تقدير تكلفة الاستبدال: يمكن استخدام برامج التقييم لتقدير تكلفة استبدال العقار، مع الأخذ في الاعتبار تكاليف العمالة والمواد.
• تقدير الاستهلاك: يمكن استخدام برامج التقييم لتقدير الاستهلاك للعقار، مع الأخذ في الاعتبار العمر والحالة والوظائف.

4. التحول الرقمي ومستقبل التقييم

4.1. الذكاء الاصطناعي (AI) والتعلم الآلي (ML)

يمثل الذكاء الاصطناعي (AI) والتعلم الآلي (ML) ثورة في مجال التقييم. يمكن استخدام هذه التقنيات لأتمتة المهام الروتينية، وتحسين دقة التقييم، وتوفير رؤى جديدة حول السوق.

4.2. البيانات الضخمة (Big Data)

تشير البيانات الضخمة إلى كميات هائلة من البيانات التي يصعب معالجتها باستخدام الأدوات التقليدية. يمكن للمقيمين استخدام البيانات الضخمة للحصول على فهم أعمق للسوق، وتحديد الاتجاهات، واتخاذ قرارات مستنيرة.

4.3. سلسلة الكتل (Blockchain)

سلسلة الكتل (Blockchain) هي تقنية دفتر حسابات موزع يمكن استخدامها لتسجيل المعاملات العقارية بشكل آمن وشفاف. يمكن أن تساعد سلسلة الكتل في تبسيط عملية التقييم، وتقليل الاحتيال، وتحسين الثقة في السوق.

5. الخلاصة

يعد إتقان أدوات التكنولوجيا وتحليل البيانات أمرًا ضروريًا للمقيمين العقاريين في العصر الذهبي الجديد. من خلال استخدام هذه الأدوات بكفاءة وفعالية، يمكن للمقيمين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة، واتخاذ قرارات مستنيرة، وتحسين أدائهم. يجب على المقيمين أن يكونوا على استعداد لتبني التقنيات الجديدة، وتعلم مهارات جديدة، والتكيف مع التغيرات في السوق لكي ينجحوا في هذا المجال.

المراجع

• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 2020-2021 Edition. The Appraisal Foundation.
• Inman News Features: www.inman.com
• National Association of REALTORS®: www.realtor.com
• Appraisal Institute: www.appraisalinstitute.org