معايير التقييم وأخلاقياته: دليل المقيّم

مقدمة الفصل: معايير التقييم وأخلاقياته: دليل للمقيّم

يشكل هذا الفصل، “معايير التقييم وأخلاقياته: دليل للمقيّم”، حجر الزاوية في دورة “الحافة التكنولوجية للمقيّم: إتقان العصر الذهبي الجديد”، حيث يتناول موضوعًا ذا أهمية علمية وعملية قصوى في مهنة التقييم. في ظل التطورات التكنولوجية المتسارعة التي تشهدها هذه المهنة، يزداد التركيز على ضمان جودة وموثوقية عمليات التقييم، الأمر الذي يتطلب فهمًا عميقًا للمعايير المهنية والأخلاقية التي تحكم عمل المقيّم.

الأهمية العلمية:

يرتكز هذا الفصل على أسس علمية متينة مستمدة من مبادئ الاقتصاد، والمال، والقانون، والإحصاء، بالإضافة إلى علوم التقييم المتخصصة. يهدف إلى تزويد المشاركين بإطار نظري وعملي شامل حول معايير التقييم، بما في ذلك:

• معايير الممارسة المهنية الموحدة (USPAP): التعرف على هذه المعايير الدولية، وفهم بنودها الأساسية المتعلقة بالجدارة، والاستقلالية، والحيادية، ونطاق العمل، وإعداد التقارير.
• قواعد السلوك المهني: استيعاب المبادئ الأخلاقية التي يجب على المقيّم الالتزام بها، مثل النزاهة، والموضوعية، والسرية، وتجنب تضارب المصالح.
• الالتزام بالمعايير القانونية والتنظيمية: فهم الإطار القانوني الذي يحكم مهنة التقييم، بما في ذلك قوانين الترخيص والتصديق، والالتزامات تجاه الهيئات الرقابية.
• أثر التكنولوجيا على الأخلاقيات: تحليل التحديات الأخلاقية الجديدة التي تفرضها التكنولوجيا، مثل استخدام النماذج الآلية (AVMs) والبيانات الضخمة، وضمان الشفافية والمساءلة في استخدام هذه الأدوات.

الأهداف التعليمية:

بعد الانتهاء من هذا الفصل، سيكون المشاركون قادرين على:

1. تحديد وشرح أهمية معايير التقييم وأخلاقياته في الحفاظ على مصداقية مهنة التقييم وحماية المصلحة العامة.
2. تطبيق معايير الممارسة المهنية الموحدة (USPAP) بشكل صحيح في مختلف أنواع عمليات التقييم.
3. التعرف على المخاطر الأخلاقية المحتملة في مهنة التقييم، واتخاذ قرارات أخلاقية سليمة في المواقف الصعبة.
4. تقييم جودة وموثوقية تقارير التقييم، وتحديد المخالفات المحتملة للمعايير المهنية والأخلاقية.
5. فهم دور الهيئات الرقابية في تنظيم مهنة التقييم، والالتزام بالمتطلبات القانونية والتنظيمية ذات الصلة.
6. تطوير استراتيجيات فعالة لتعزيز ثقافة الامتثال الأخلاقي في ممارسات التقييم.

من خلال تحقيق هذه الأهداف، سيتمكن المشاركون من ممارسة مهنة التقييم بأعلى معايير الجودة والموثوقية، والمساهمة في تعزيز الثقة في هذه المهنة الحيوية في العصر الرقمي.

الفصل: معايير التقييم وأخلاقياته: دليل المقيّم

مقدمة

يمثل التقييم حجر الزاوية في العديد من المعاملات الاقتصادية، بدءًا من تقييم العقارات وصولًا إلى تقييم الأعمال التجارية والممتلكات الشخصية. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل لمعايير التقييم وأخلاقياته، مع التركيز على التطورات التكنولوجية التي تؤثر على هذه الممارسات. سنستعرض المبادئ الأساسية التي تحكم عمل المقيّم، وكيفية تطبيقها في العصر الرقمي.

1. الإطار التنظيمي والمهني للتقييم

1.1. منظمات التقييم المهنية

• دور منظمات التقييم: تلعب منظمات التقييم دورًا حاسمًا في وضع معايير الممارسة المهنية، وتوفير التعليم والتدريب، وإنفاذ قواعد السلوك الأخلاقي.
• أمثلة على منظمات التقييم:
  • جمعية خبراء التقييم الأمريكية (ASA): تركز على مختلف مجالات التقييم، بما في ذلك العقارات والآلات والمعدات والأعمال التجارية.
  • الجمعية الأمريكية لمديري المزارع ومثمني الأراضي الريفية (ASFMRA): تختص بتقييم المزارع والأراضي الريفية.
  • مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation): منظمة غير ربحية تعمل على تطوير وتعزيز معايير التقييم المهنية، وتشرف على مجلس معايير التقييم (ASB) ومجلس مؤهلات المثمنين (AQB).
  • الجمعية الدولية لخبراء التقييم (ISA): تركز على تقييم الممتلكات الشخصية والآلات والمعدات.

1.2. مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation)

• النشأة والأهداف: تأسست مؤسسة التقييم في عام 1987 بهدف تعزيز الاحتراف في مجال التقييم من خلال ضمان تأهيل المثمنين وتعزيز المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP).
• مجلس معايير التقييم (ASB): مسؤول عن تطوير وتحديث وتفسير المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP).
• مجلس مؤهلات المثمنين (AQB): مسؤول عن وضع معايير التعليم والخبرة والاختبار اللازمة لتأهيل المثمنين.
• مجلس ممارسات التقييم (APB): دوره تدوين وتنفيذ أفضل الممارسات والتطبيقات للمثمنين.

1.3. المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)

• الأهمية القانونية والتنظيمية: تم دمج المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP) في القانون من خلال قانون إصلاح المؤسسات المالية وإنعاشها وإنفاذها لعام 1989 (FIRREA). يفرض هذا القانون على الولايات ترخيص المثمنين واعتمادهم بناءً على معايير الكفاءة المعترف بها.
• مكونات المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP): تتكون من مقدمة وقواعد أخلاقية وقواعد تتعلق بالكفاءة ونطاق العمل والاستثناء القضائي وتعريفات وعشرة معايير تحدد إجراءات تطوير التقييم وإعداده وتقديمه في تقرير.
• التحديثات والتعديلات: يقوم مجلس معايير التقييم (ASB) بتعديل المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP) بشكل دوري، ويجب على المثمنين مواكبة هذه التغييرات.
• التوافق مع المعايير الدولية: تسعى مؤسسة التقييم إلى مواءمة المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP) مع المعايير الدولية للتقييم (IVS) لضمان ممارسات تقييم متسقة عالميًا.

1.4. الترخيص والاعتماد

• متطلبات التعليم: يشترط الحصول على ترخيص أو شهادة كمثمن إكمال عدد معين من الساعات الدراسية في التقييم واجتياز امتحان الدولة.
• مستويات الترخيص: تختلف مستويات الترخيص حسب نوع الممتلكات التي يمكن للمثمن تقييمها. على سبيل المثال، يقتصر ترخيص المثمن السكني على تقييم العقارات السكنية، بينما يتيح الاعتماد العام تقييم جميع أنواع الممتلكات.
• متطلبات الخبرة: بالإضافة إلى التعليم، يجب على المثمنين إكمال فترة تدريب تحت إشراف مثمن معتمد.
• الجهات التنظيمية الحكومية: تقوم كل ولاية بإدارة عملية الترخيص والاعتماد للمثمنين.

2. أخلاقيات التقييم

2.1. قواعد السلوك الأخلاقي

• الأمانة والنزاهة: يجب أن يكون المثمنون صادقين ونزيهين في جميع جوانب عملهم.
• الموضوعية والاستقلالية: يجب أن يكون المثمنون موضوعيين ومستقلين عن أي تأثير غير ضروري.
• الكفاءة: يجب على المثمنين إكمال المهام التي يتمتعون بالكفاءة اللازمة لأدائها.
• السرية: يجب على المثمنين الحفاظ على سرية المعلومات التي يحصلون عليها من العملاء.
• الاحتفاظ بالسجلات: يجب على المثمنين الاحتفاظ بسجلات دقيقة وكاملة لعملهم.

2.2. تضارب المصالح

• الكشف عن تضارب المصالح: يجب على المثمنين الكشف عن أي تضارب مصالح محتمل للعملاء.
• تجنب تضارب المصالح: يجب على المثمنين تجنب تضارب المصالح كلما أمكن ذلك.

2.3. التعويض المشروط

• حظر التعويض المشروط: تحظر المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP) على المثمنين قبول تعويض مشروط على قيمة التقييم.
• السبب وراء الحظر: يهدف هذا الحظر إلى حماية استقلالية المثمنين ومنعهم من التلاعب بالتقييمات لتحقيق مكاسب مالية.

2.4. قضايا أخلاقية ناشئة في العصر الرقمي

• استخدام البيانات الضخمة والذكاء الاصطناعي: يجب على المثمنين استخدام البيانات الضخمة والذكاء الاصطناعي بشكل أخلاقي ومسؤول.
• التحيز في الخوارزميات: يجب على المثمنين الانتباه إلى التحيز المحتمل في الخوارزميات التي يستخدمونها.
• الخصوصية وحماية البيانات: يجب على المثمنين حماية خصوصية بيانات العملاء.

3. نطاق العمل (Scope of Work)

3.1. تحديد نطاق العمل

• تحديد المشكلة: يجب على المثمنين تحديد المشكلة المراد حلها من خلال التقييم.
• تحديد الهدف من التقييم: يجب على المثمنين تحديد الهدف من التقييم.
• تحديد نوع القيمة المراد تقديرها: يجب على المثمنين تحديد نوع القيمة المراد تقديرها.
• تحديد تاريخ التقييم: يجب على المثمنين تحديد تاريخ التقييم.
• تحديد الخصائص ذات الصلة: يجب على المثمنين تحديد الخصائص ذات الصلة بالموضوع.
• قيود نطاق العمل: يجب على المثمنين تحديد أي قيود على نطاق العمل.

3.2. تطوير نطاق العمل

• تحديد البيانات المطلوبة: يجب على المثمنين تحديد البيانات المطلوبة لإجراء التقييم.
• تحديد الإجراءات اللازمة: يجب على المثمنين تحديد الإجراءات اللازمة لإجراء التقييم.
• تحديد الأدوات والتقنيات اللازمة: يجب على المثمنين تحديد الأدوات والتقنيات اللازمة لإجراء التقييم.

3.3. الإفصاح عن نطاق العمل

• الإفصاح في التقرير: يجب على المثمنين الإفصاح عن نطاق العمل في تقرير التقييم.
• الشفافية: يجب أن يكون الإفصاح عن نطاق العمل شفافًا وواضحًا.

4. طرق التقييم

4.1. طرق التقييم التقليدية

• مقارنة المبيعات: تعتمد هذه الطريقة على مقارنة الممتلكات موضوع التقييم بممتلكات مماثلة تم بيعها مؤخرًا.
  • الصيغة: V = PS + A
    • V: القيمة المقدرة للممتلكات موضوع التقييم.
    • PS: سعر بيع الممتلكات المماثلة.
    • A: التعديلات التي تم إجراؤها على سعر بيع الممتلكات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين الممتلكات موضوع التقييم.
• التكلفة: تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة استبدال الممتلكات موضوع التقييم.
  • الصيغة: V = RC - D + LV
    • V: القيمة المقدرة للممتلكات موضوع التقييم.
    • RC: تكلفة الاستبدال.
    • D: الاستهلاك.
    • LV: قيمة الأرض.
• الدخل: تعتمد هذه الطريقة على تقدير الدخل الذي يمكن أن تولده الممتلكات موضوع التقييم.
  • الصيغة: V = NOI / R
    • V: القيمة المقدرة للممتلكات موضوع التقييم.
    • NOI: صافي الدخل التشغيلي.
    • R: معدل الرسملة.

4.2. طرق التقييم الحديثة المدعومة بالتكنولوجيا

• نماذج التقييم الآلية (AVMs): تستخدم هذه النماذج البيانات الضخمة والخوارزميات لتقدير قيمة الممتلكات.
• التقييم عن طريق الطائرات بدون طيار: تستخدم الطائرات بدون طيار لالتقاط صور ومقاطع فيديو للممتلكات.
• الواقع الافتراضي: يستخدم الواقع الافتراضي لإنشاء جولة افتراضية في الممتلكات.

4.3. اختيار الطريقة المناسبة

• عوامل الاختيار: يجب على المثمنين مراعاة عوامل مختلفة عند اختيار طريقة التقييم المناسبة، مثل نوع الممتلكات والغرض من التقييم وتوافر البيانات.
• الجمع بين الطرق: في بعض الحالات، قد يكون من الضروري الجمع بين طرق التقييم المختلفة للحصول على تقدير دقيق للقيمة.

5. دور التكنولوجيا في التقييم

5.1. تأثير التكنولوجيا على عملية التقييم

• زيادة الكفاءة: يمكن للتكنولوجيا أن تزيد من كفاءة عملية التقييم من خلال أتمتة المهام المتكررة وتقليل الأخطاء.
• تحسين الدقة: يمكن للتكنولوجيا أن تحسن دقة التقييم من خلال توفير الوصول إلى المزيد من البيانات وتحليلها بشكل أسرع.
• توسيع نطاق الخدمات: يمكن للتكنولوجيا أن توسع نطاق الخدمات التي يمكن للمثمنين تقديمها، مثل التقييم عن بعد والتقييم الآلي.

5.2. أدوات وتقنيات التقييم الحديثة

• برامج التقييم: توفر هذه البرامج أدوات لإدارة البيانات وتحليلها وإعداد التقارير.
• قواعد البيانات العقارية: توفر هذه القواعد بيانات عن المبيعات والإيجارات والممتلكات الأخرى.
• نظم المعلومات الجغرافية (GIS): توفر هذه النظم معلومات جغرافية عن الممتلكات.
• الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي: يمكن استخدام الذكاء الاصطناعي والتعلم الآلي لأتمتة المهام المعقدة وتحسين دقة التقييم.

5.3. تحديات ومخاطر استخدام التكنولوجيا

• الاعتماد المفرط على التكنولوجيا: يجب على المثمنين تجنب الاعتماد المفرط على التكنولوجيا والتأكد من أنهم يفهمون المبادئ الأساسية للتقييم.
• أمن البيانات والخصوصية: يجب على المثمنين حماية أمن بيانات العملاء وخصوصيتهم.
• التحيز في الخوارزميات: يجب على المثمنين الانتباه إلى التحيز المحتمل في الخوارزميات التي يستخدمونها.

6. إعداد التقارير

6.1. متطلبات إعداد التقارير وفقًا للمعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP)

• محتوى التقرير: يجب أن يتضمن تقرير التقييم معلومات مفصلة عن الممتلكات موضوع التقييم والغرض من التقييم ونطاق العمل❓ وطرق التقييم المستخدمة والنتائج التي تم التوصل إليها.
• الوضوح والشفافية: يجب أن يكون التقرير واضحًا وشفافًا وسهل الفهم.
• التوقيع والشهادة: يجب أن يتم توقيع التقرير من قبل المثمن المعتمد، ويجب أن يتضمن شهادة بأن التقييم تم إجراؤه وفقًا للمعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP).

6.2. استخدام التكنولوجيا في إعداد التقارير

• برامج إعداد التقارير: توفر هذه البرامج أدوات لإنشاء تقارير احترافية وجذابة.
• التكامل مع قواعد البيانات: يمكن دمج برامج إعداد التقارير مع قواعد البيانات العقارية لتبسيط عملية جمع البيانات.

7. المسؤولية القانونية

7.1. مسؤولية المثمن

• المسؤولية المهنية: يتحمل المثمنون مسؤولية مهنية تجاه العملاء والأطراف الثالثة الذين يعتمدون على تقييماتهم.
• المسؤولية التقصيرية: يمكن للمثمنين أن يكونوا مسؤولين عن الإهمال إذا فشلوا في ممارسة الرعاية المعقولة في عملهم.
• المسؤولية التعاقدية: يمكن للمثمنين أن يكونوا مسؤولين عن خرق العقد إذا فشلوا في الوفاء بالتزاماتهم التعاقدية.

7.2. التأمين ضد الأخطاء والسهو (Errors and Omissions Insurance)

• أهمية التأمين: يوفر التأمين ضد الأخطاء والسهو حماية للمثمنين في حالة المطالبات المتعلقة بالإهمال أو الأخطاء المهنية.
• تغطية التأمين: يغطي التأمين ضد الأخطاء والسهو التكاليف القانونية وأي أضرار يتم الحكم بها ضد المثمنين.

خاتمة

إن معايير التقييم وأخلاقياته هي أساس الممارسة المهنية للمقيّم. يجب على المقيّمين فهم هذه المعايير والالتزام بها لضمان تقديم خدمات تقييم دقيقة وموثوقة. مع استمرار التطور التكنولوجي، يجب على المقيّمين التكيف مع الأدوات والتقنيات الجديدة مع الحفاظ على التزامهم بالأخلاق المهنية.

مراجع

• المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP).
• موقع مؤسسة التقييم (www.appraisalfoundation.org).
• الجمعية الأمريكية لخبراء التقييم (ASA).
• الجمعية الدولية لخبراء التقييم (ISA).
• الدراسات والأبحاث الحديثة في مجال التقييم (يمكن البحث في قواعد البيانات العلمية مثل IEEE Xplore و ScienceDirect).