تقدير التكاليف والاستهلاك في التقييم العقاري

الفصل الثامن: تقدير التكاليف والاستهلاك في التقييم العقاري

مقدمة

يعتبر تقدير التكاليف والاستهلاك عنصرًا أساسيًا في أسلوب التكلفة في التقييم العقاري. يتناول هذا الفصل بشكل شامل المبادئ العلمية والأساليب العملية لتقدير تكاليف البناء والاستهلاك المرتبط بالعقارات، مع التركيز على التطبيقات العملية والأمثلة الواقعية. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة والمهارات اللازمة لتطبيق أسلوب التكلفة بكفاءة وفعالية في عمليات التقييم العقاري.

أولاً: أسلوب التكلفة: المبادئ الأساسية

يعتمد أسلوب التكلفة على تقدير قيمة العقار بناءً على تكلفة بناء عقار جديد مماثل مطروحًا منه الاستهلاك المتراكم، ثم إضافة قيمة الأرض. ويمكن التعبير عن ذلك بالصيغة التالية:

قيمة العقار = تكلفة البناء الجديد - الاستهلاك المتراكم + قيمة الأرض

حيث أن:

• تكلفة البناء الجديد: هي التكلفة التقديرية لبناء عقار مماثل للعقار محل التقييم، باستخدام المواد والأساليب الحديثة.
• الاستهلاك المتراكم: هو الانخفاض في قيمة العقار نتيجة للتدهور المادي والتقادم الوظيفي والتقادم الخارجي.
• قيمة الأرض: هي القيمة السوقية للأرض التي يقع عليها العقار، والتي يتم تقديرها باستخدام طرق التقييم الأخرى، مثل أسلوب المقارنة البيعية.

1.1 أنواع التكاليف المستخدمة في التقييم

تتضمن عملية تقدير التكاليف تحديد أنواع التكاليف المختلفة التي تدخل في بناء العقار:

• التكاليف المباشرة (Hard Costs): وتشمل تكاليف المواد الخام والعمالة والمعدات المستخدمة في البناء.
• التكاليف غير المباشرة (Soft Costs): وتشمل تكاليف التصميم الهندسي❓❓ ورسوم التراخيص والإشراف والتأمين والتمويل.
• هامش الربح للمقاول (Entrepreneurial Profit): وهو المبلغ الذي يضيفه المقاول لتغطية المخاطر وتحقيق الربح.

ثانياً: طرق تقدير تكاليف البناء

توجد عدة طرق لتقدير تكاليف البناء، ولكل منها مميزاتها وعيوبها. تعتمد اختيار الطريقة المناسبة على طبيعة العقار وتوافر البيانات.

2.1 طريقة المتر المربع (Square Foot Method)

تعتبر طريقة المتر المربع من أبسط الطرق وأكثرها شيوعًا لتقدير تكاليف البناء، حيث يتم حساب التكلفة الإجمالية عن طريق ضرب مساحة البناء في متوسط تكلفة المتر المربع الواحد.

تكلفة البناء الإجمالية = مساحة البناء (متر مربع) × تكلفة المتر المربع الواحد

مثال:

لنفترض أن لدينا منزلًا بمساحة 1280 قدم مربع (حوالي 119 متر مربع) وجراجًا ملحقًا بمساحة 576 قدم مربع (حوالي 53.5 متر مربع). وقد تم تقدير تكلفة البناء الحالية للمتر المربع الواحد للمنزل بـ 60 دولارًا وتكلفة المتر المربع الواحد للجراج بـ 25 دولارًا. بالإضافة إلى ذلك، قيمة الموقع 35,000 دولار، وتحسينات الموقع (الطريق، المناظر الطبيعية، إلخ) 8,500 دولار. يمكن تقدير قيمة العقار باستخدام أسلوب التكلفة باستخدام طريقة القدم المربع كما يلي:

• تكلفة منطقة المعيشة = 119 متر مربع × 60 دولارًا/متر مربع = 7,140 دولارًا
• تكلفة المرآب = 53.5 متر مربع × 25 دولارًا/متر مربع = 1,337.5 دولارًا
• إجمالي تكلفة المبنى = 7,140 دولارًا (منطقة المعيشة) + 1,337.5 دولارًا (المرآب) = 8,477.5 دولارًا
• إجمالي تكلفة التحسينات = 8,477.5 دولارًا (المبنى) + 8,500 دولارًا (تحسينات أخرى) = 16,977.5 دولارًا (قيمة التحسين المشار إليها) = 16,977.5 دولارًا (تكلفة التحسين) + 35,000 دولارًا (قيمة الموقع) = 51,977.5 دولارًا

2.1.1 تحديد تكلفة الوحدة

لتحديد تكلفة الوحدة عن طريق تحليل السوق، يجمع المثمن بيانات عن مبيعات المنازل الجديدة المماثلة. يجب أن تكون المقارنات مشابهة للعقار موضوع التقييم من حيث الحجم وجودة البناء، ويجب أن يكون المثمن قادرًا على تحديد قيم الموقع للمقارنات. يطرح المثمن قيمة الموقع من سعر البيع، ثم يقسم النتيجة على مساحة المقارنة. والنتيجة هي تكلفة الوحدة.

مثال: بيعت مؤخرًا سيارة ركاب جديدة بمساحة 1500 قدم مربع بمبلغ 120 ألف دولار. تدعم بيانات السوق تقدير المثمن لقيمة الموقع لهذا العقار بمبلغ 30 ألف دولار، وبالتالي تبلغ قيمة المبنى 90 ألف دولار (سعر بيع 120 ألف دولار، قيمة الموقع 30 ألف دولار). بافتراض أن المنزل لا يعاني من أي انخفاض في القيمة، يجب أن تكون قيمته معادلة لتكلفته. لذلك، يأخذ المثمن 90 ألف دولار (قيمة أو تكلفة المبنى) ويقسم ذلك على 1500 (الحجم بالأقدام المربعة). والنتيجة هي 60 دولارًا للقدم المربع الواحد، والتي تصبح تكلفة الوحدة.

2.1.2 العوامل المؤثرة على تكلفة المتر المربع

• حجم البناء: عادة ما تكون تكلفة المتر المربع الواحد أعلى في المباني الصغيرة مقارنة بالمباني الكبيرة ذات الجودة والأسلوب نفسهما.
• تصميم البناء: يؤثر تعقيد تصميم البناء على تكلفة المتر المربع، حيث أن المباني ذات التصميمات المعقدة تتطلب مواد وعمالة إضافية.

2.2 طريقة الوحدات المركبة في مكانها (Unit-in-Place Method)

تعتمد هذه الطريقة على تقسيم البناء إلى مكوناته الرئيسية (مثل الأساسات، الجدران، الأسقف، إلخ)، وتقدير تكلفة كل مكون على حدة، ثم جمع التكاليف للحصول على التكلفة الإجمالية.

تكلفة البناء الإجمالية = مجموع تكاليف المكونات (الوحدات المركبة)

مثال:

• الأرضيات: 5000 قدم مربع @ 7 دولارات = 35000 دولار
• الجدران: 300 قدم طولي @ 200 دولار = 60000 دولار
• هيكل السقف: 5000 قدم مربع @ 15 دولارًا = 75000 دولارًا
• الأقسام الداخلية: 100 قدم طولي @ 40 دولارًا = 4000 دولار
• الأسقف: 5000 قدم مربع @ 4 دولارات = 20000 دولار
• الأبواب والنوافذ = 5000 دولار
• غطاء السقف = 10000 دولار
• خطوط السباكة والتجهيزات = 5500 دولار
• النظام الكهربائي = 5000 دولار
• التدفئة والتبريد = 20000 دولار
• الأجهزة وجميع التكاليف الأخرى = 10000 دولار
• إجمالي التكاليف المباشرة وغير المباشرة = 249500 دولار
  تقدير تكلفة الوحدة في المكان لمبنى تجاري صغير

2.2.1 مصادر بيانات التكلفة

يمكن الحصول على بيانات التكلفة من مصادر مختلفة، مثل:

• المقاولون المحليون: يوفر المقاولون المحليون تقديرات واقعية للتكاليف بناءً على خبرتهم في السوق.
• كتيبات تقدير التكاليف: توفر كتيبات تقدير التكاليف بيانات تفصيلية عن تكاليف المواد والعمالة للمكونات المختلفة للبناء.
• خدمات تقدير التكاليف المتخصصة: تقدم هذه الخدمات تقديرات دقيقة للتكاليف بناءً على تحليل شامل للمواصفات والمتطلبات.

2.3 طريقة حصر الكميات❓❓ (Quantity Survey Method)

تعتبر طريقة حصر الكميات الأكثر تفصيلاً ودقة لتقدير تكاليف البناء، حيث يتم حصر جميع المواد والعمالة والمعدات المطلوبة للبناء، ثم تقدير تكلفة كل عنصر على حدة. تتطلب هذه الطريقة خبرة فنية عالية ومعرفة دقيقة بأسعار السوق.

تكلفة البناء الإجمالية = مجموع (كمية العنصر × تكلفة الوحدة)

2.3.1 استخدام المقاولين من الباطن المتخصصين

في الممارسة العملية، يتم إعداد أقسام مختلفة من التقدير (الأساسات والسباكة والنجارة والكهرباء وما إلى ذلك) فعليًا من قبل المقاولين من الباطن المتخصصين المختلفين الذين يقدمون عروض أسعار للوظيفة. ثم يجمع المقاول العام تقديرات أو عروض الأسعار الفرعية في تقدير للتكلفة الإجمالية لإكمال المشروع.

2.4 طريقة مؤشر اتجاه التكلفة (Cost Index Trending)

تعتمد هذه الطريقة على استخدام مؤشرات التكلفة لتقدير تكلفة إعادة بناء العقار، بناءً على التكلفة الأصلية للبناء. يتم حساب التكلفة الحالية عن طريق ضرب التكلفة الأصلية في نسبة المؤشر الحالي إلى المؤشر في وقت البناء الأصلي.

التكلفة الحالية = التكلفة الأصلية × (المؤشر الحالي / المؤشر الأصلي)

مثال:

تم بناء منزل في عام 1980 بتكلفة 100,000 دولار. كان مؤشر تكلفة البناء 150 في عام 1980، ويبلغ حاليًا 200. سيتم حساب التكلفة الحالية لبناء المنزل على النحو التالي:

200 ÷ 150 = 1.33

1. 33 × 100,000 دولار (التكلفة الأصلية) = 133,000 دولار التكلفة الحالية

ثالثاً: تقدير الاستهلاك

الاستهلاك هو الانخفاض في قيمة العقار نتيجة للتدهور المادي والتقادم الوظيفي والتقادم الخارجي. يعتبر تقدير الاستهلاك من أصعب جوانب أسلوب التكلفة، حيث يتطلب خبرة ومعرفة بالسوق العقاري.

3.1 أنواع الاستهلاك

• التدهور المادي (Physical Deterioration): هو الانخفاض في قيمة العقار نتيجة للتآكل والتلف المادي للمكونات.
• التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence): هو الانخفاض في قيمة العقار نتيجة للتصميم القديم أو عدم كفاءة الوظائف.
• التقادم الخارجي (External Obsolescence): هو الانخفاض في قيمة العقار نتيجة لعوامل خارجية خارج نطاق العقار نفسه، مثل التغيرات في البيئة المحيطة أو الظروف الاقتصادية.

3.2 طرق تقدير الاستهلاك

• طريقة العمر الاقتصادي (Economic Age-Life Method): تعتمد هذه الطريقة على افتراض أن العقار يفقد قيمته بمعدل ثابت على مدى عمره الاقتصادي.

  الاستهلاك = (العمر الفعلي / العمر الاقتصادي) × تكلفة البناء الجديد

  مثال: يقدر المثمن تكلفة إعادة إنتاج منزل بمبلغ 220 ألف دولار. يبلغ العمر الافتراضي للمنزل 60 عامًا، ويبلغ عمره الفعلي 15 عامًا. بموجب طريقة العمر الاقتصادي، سيتم حساب الاستهلاك على النحو التالي:

15 ÷ 60 = 0.25 (25٪) معدل الاستهلاك المتراكم 0.25 × 220 ألف دولار = 55 ألف دولار الاستهلاك المتراكم 220 ألف دولار - 55 ألف دولار = 165 ألف دولار القيمة المستهلكة للتحسين

• طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Method): تعتمد هذه الطريقة على مقارنة أسعار بيع العقارات المماثلة التي تعاني من نفس نوع الاستهلاك.
• طريقة الرسملة (Capitalization Method): تعتمد هذه الطريقة على رسملة الفرق في الدخل بين العقارات المماثلة التي تعاني من نفس نوع الاستهلاك.
• طريقة تكلفة المعالجة (Cost to Cure Method): تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة إصلاح العيوب المادية والوظيفية في العقار.
• طريقة الملاحظة المباشرة (Observed Condition Method): تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة الاستهلاك لكل نوع من أنواع الاستهلاك على حدة.

رابعاً: دورة حياة العقار❓❓

تتأثر قيمة العقار بدورة حياته، والتي تتضمن مراحل البناء والنمو والاستقرار والانحدار. يجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار مرحلة دورة حياة العقار عند تقدير الاستهلاك وتحديد العمر الاقتصادي المتبقي للعقار.

خامساً: التطبيقات العملية والتجارب ذات الصلة

5.1 حالات دراسية

• تحليل حالة عقار سكني قديم يعاني من التدهور المادي والتقادم الوظيفي، وتقدير الاستهلاك باستخدام طرق مختلفة.
• تحليل حالة عقار تجاري يقع في منطقة تشهد تدهورًا اقتصاديًا، وتقدير التقادم الخارجي باستخدام طريقة الرسملة.

5.2 تطبيقات عملية

• استخدام البرامج الحاسوبية المتخصصة في تقدير التكاليف والاستهلاك.
• الاستعانة بخبراء في مجال البناء والترميم لتقدير تكاليف إصلاح العيوب.

سادساً: خلاصة

يعتبر تقدير التكاليف والاستهلاك من أهم جوانب أسلوب التكلفة في التقييم العقاري. يتطلب ذلك فهمًا شاملاً للمبادئ العلمية والأساليب العملية، بالإضافة إلى الخبرة والمعرفة بالسوق العقاري. من خلال تطبيق الطرق المناسبة والتحليل الدقيق للبيانات، يمكن للمثمن أن يصل إلى تقدير دقيق لقيمة العقار باستخدام أسلوب التكلفة.