تقدير التكلفة والإهلاك في تقييم العقارات

الفصل [رقم الفصل]: تقدير التكلفة والإهلاك في تقييم العقارات

مقدمة

يُعتبر تقدير التكلفة والإهلاك جزءًا أساسيًا من طريقة التكلفة في تقييم العقارات. هذه الطريقة تعتمد على تقدير تكلفة إنشاء أو استبدال مبنى جديد، ثم خصم قيمة الإهلاك المتراكم لتحديد القيمة الحالية للمبنى. هذا الفصل سيتناول بعمق النظريات والمفاهيم والأساليب المستخدمة في تقدير التكلفة والإهلاك، مع التركيز على التطبيقات العملية.

أولاً: تقدير التكلفة (Cost Estimation)

يهدف تقدير التكلفة إلى تحديد المبلغ اللازم لإنشاء مبنى جديد مكافئ للمبنى قيد التقييم، وذلك باستخدام الأسعار الحالية للمواد والعمالة. هناك نوعان رئيسيان من التكلفة:

• تكلفة الاستبدال (Replacement Cost): هي تكلفة إنشاء مبنى جديد يتمتع بنفس الوظيفة والمنفعة، باستخدام المواد والتقنيات الحديثة.
• تكلفة النسخ (Reproduction Cost): هي تكلفة إنشاء نسخة طبق الأصل من المبنى الحالي، باستخدام نفس المواد والتقنيات القديمة (إن أمكن).

غالبًا ما يتم تفضيل تكلفة الاستبدال لأنها أكثر واقعية وعملية، خاصةً في العقارات القديمة.

1. 1 طرق تقدير التكلفة

هناك عدة طرق لتقدير تكلفة إنشاء أو استبدال مبنى، وتشمل:

1. طريقة الوحدة المقارنة (Comparative Unit Method):

   • تعتمد هذه الطريقة على مقارنة المبنى قيد التقييم بمبانٍ مماثلة تم بناؤها حديثًا.
   • يتم حساب تكلفة الوحدة (مثل التكلفة لكل متر مربع أو قدم مربع) للمباني المماثلة، ثم تطبيقها على المبنى قيد التقييم.

   • المعادلة:

     • إجمالي تكلفة المبنى = مساحة المبنى (متر مربع/قدم مربع) × تكلفة الوحدة (ريال/متر مربع أو دولار/قدم مربع)

   • مثال عملي: لنفترض أن لديك منزلًا بمساحة 1280 قدمًا مربعًا (مساحة معيشة) وملحقًا به مرآب بمساحة 576 قدمًا مربعًا. قام المثمن بتحديد أن تكاليف البناء الحالية للمباني المماثلة تبلغ 60 دولارًا للقدم المربع الواحد لمساحة المعيشة، و 25 دولارًا للقدم المربع الواحد لمساحة المرآب. يمكن تقدير قيمة العقار عن طريق حساب تكلفة مساحة المعيشة وتكلفة المرآب وإضافتهما.

     • تكلفة مساحة المعيشة = 1280 قدمًا مربعًا × 60 دولارًا للقدم المربع = 76800 دولارًا
     • تكلفة المرآب = 576 قدمًا مربعًا × 25 دولارًا للقدم المربع = 14400 دولارًا
     • التكلفة الإجمالية للمبنى = 76800 دولارًا (مساحة معيشة) + 14400 دولارًا (مرآب) = 91200 دولارًا
       • المصادر: يمكن الحصول على بيانات تكلفة الوحدة من:
     • تحليل السوق: جمع بيانات عن مبيعات المنازل الجديدة المماثلة. يجب أن تكون المبيعات قابلة للمقارنة مشابهة للممتلكات المعنية من حيث الحجم وجودة البناء، ويجب أن يكون المثمن قادرًا على تحديد قيم الموقع للمباني المشابهة. يطرح المثمن قيمة الموقع من سعر البيع، ثم يقسم النتيجة على مساحة المبنى المشابه. والنتيجة هي تكلفة الوحدة.
     • كتيبات تقدير التكلفة (Cost Estimating Manuals): هناك العديد من الشركات التي تنشر كتيبات تقدير التكلفة بشكل دوري، مثل Boeckh Publications و Marshall & Swift Publication Company و R.S. Means Company.

2. طريقة وحدة المكان (Unit-in-Place Method):

   • تعتمد هذه الطريقة على تقسيم المبنى إلى مكوناته الرئيسية (مثل الأساسات والجدران والأسقف) وتقدير تكلفة كل مكون على حدة.
   • يتم ضرب كمية كل مكون بتكلفة الوحدة المناسبة له، ثم يتم جمع التكاليف للحصول على التكلفة الإجمالية.
   • المعادلة:
     • إجمالي تكلفة المبنى = ∑ (كمية المكون i × تكلفة وحدة المكون i)
   • مثال عملي: حساب تكلفة تركيب ارضية خشبية تتطلب تقدير مساحة الارضية (بالمتر المربع)، وضربها بتكلفة المتر المربع الواحد من تركيب الارضية الخشبية (تشمل المواد والتركيب).
   • تنبيه: يجب التأكد من أن القياسات المستخدمة لمكونات البناء المختلفة هي نفسها القياسات التي تم على أساسها تحديد التكاليف.
3. طريقة حصر الكميات (Quantity Survey Method):
   • تعتبر هذه الطريقة الأكثر تفصيلاً ودقة، حيث يتم تقدير تكلفة كل عنصر من عناصر البناء (المواد والعمالة والمعدات) بشكل منفصل.
   • تستخدم هذه الطريقة عادةً من قبل المقاولين والمطورين لتقدير تكلفة المشاريع الكبيرة.
   • مثال: لحساب تكلفة جدار خارجي، يتم تقدير كميات الخشب والاسمنت والطوب والدهان المطلوبة بشكل منفصل، ثم يتم حساب تكلفة العمالة لكل عنصر.
4. طريقة مؤشرات التكلفة (Cost Index Trending):
   • تعتمد هذه الطريقة على استخدام مؤشرات التكلفة لتحديث التكلفة الأصلية للمبنى.
   • يتم قسمة مؤشر التكلفة الحالي على مؤشر التكلفة في وقت الإنشاء، ثم ضرب الناتج في التكلفة الأصلية.
   • المعادلة:
     • التكلفة الحالية = التكلفة الأصلية × (مؤشر التكلفة الحالي ÷ مؤشر التكلفة في وقت الإنشاء)

   • مثال: تم بناء منزل في عام 1980 بتكلفة 100000 دولار. كان مؤشر تكلفة البناء 150 في عام 1980، ويبلغ حاليًا 200. ستكون التكلفة الحالية لبناء المنزل محسوبة كما يلي:

     • 200 ÷ 150 = 1.33
     • 1.33 × 100000 دولار (التكلفة الأصلية) = 133000 دولار التكلفة الحالية

1. 2 العوامل المؤثرة على تقدير التكلفة

• الموقع: تختلف تكاليف البناء من منطقة إلى أخرى.
• الجودة: تؤثر جودة المواد والتشطيبات على التكلفة.
• التصميم❓: يؤثر تعقيد التصميم على التكلفة.
• الوقت: تتغير تكاليف البناء بمرور الوقت بسبب التضخم والتغيرات في أسعار المواد والعمالة.
• حجم المشروع: قد تكون هناك وفورات في التكاليف للمشاريع الكبيرة.
• الأرباح: لابد من احتساب هامش ربح للمقاول.

ثانيًا: تقدير الإهلاك (Depreciation Estimation)

الإهلاك هو النقص في قيمة العقار بمرور الوقت نتيجة لعدة عوامل. في طريقة التكلفة، يجب خصم قيمة الإهلاك المتراكم من التكلفة الجديدة لتقدير القيمة الحالية للعقار.

2. 1 أنواع الإهلاك

هناك ثلاثة أنواع رئيسية من الإهلاك:

1. الإهلاك المادي❓❓ (Physical Deterioration):
   • ينتج عن التآكل والتلف الناتج عن الاستخدام العادي أو بسبب عوامل خارجية مثل الطقس.
   • أمثلة: تآكل الطلاء، تلف الأسقف، تدهور الأرضيات.
   • الإهلاك المادي القابل للعلاج (Curable Physical Deterioration): إذا كانت تكلفة تصحيح التدهور أقل من القيمة المضافة التي ستنتج عن التصحيح، فإنه “قابل للعلاج”. وإلا، فإنه “غير قابل للعلاج”.
2. التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence):
   • ينتج عن عيوب في التصميم أو التخطيط أو المعدات تجعل العقار أقل جاذبية أو كفاءة.
   • أمثلة: تصميم غير عملي، نقص في المرافق الحديثة (مثل التكييف المركزي)، مساحة غير كافية.
   • يمكن أن تكون عيوب التصميم التي تسبب التقادم الوظيفي إما نواقص (مثل العزل غير الكافي) أو زيادة في الكفاءة. الزيادات في الكفاءة هي أشكال من التحسين المفرط؛ ميزات التصميم التي تكون تكاليفها أكبر من مساهمتها في القيمة.
3. التقادم الخارجي❓❓ (External/Economic Obsolescence):
   • ينتج عن عوامل خارجية تؤثر سلبًا على قيمة العقار، مثل التغيرات في البيئة المحيطة أو الظروف الاقتصادية المحلية.
   • أمثلة: تلوث الهواء، ارتفاع معدلات الجريمة، إغلاق مصنع كبير.
   • بشكل عام يعتبر التقادم الخارجي أو الاقتصادي “تقادمًا غير قابل للعلاج” نظرًا لعدم سيطرة مالك العقار على القوى الخارجية لممتلكاته.

2. 2 طرق تقدير الإهلاك

هناك عدة طرق لتقدير الإهلاك، وتشمل:

1. طريقة العمر الاقتصادي (Economic Age-Life Method):

   • تعتمد هذه الطريقة على افتراض أن العقار يفقد قيمته بمعدل ثابت على مدار عمره الاقتصادي.
   • العمر الفعلي (Actual Age): هو العمر الحقيقي للعقار منذ إنشائه.
   • العمر الفعلي (Effective Age): هو العمر الظاهري للعقار بناءً على حالته الحالية وظروف السوق.
   • العمر الاقتصادي (Economic Life): هو الفترة الزمنية التي سيستمر فيها العقار في المساهمة في قيمة الممتلكات.

   • العمر المتبقي (Remaining Economic Life): هو الفترة الزمنية المتبقية من العمر الاقتصادي للعقار.

     • العمر الاقتصادي = العمر الفعلي + العمر المتبقي
     • العمر الفعلي = العمر الاقتصادي - العمر المتبقي
     • العمر المتبقي = العمر الاقتصادي - العمر الفعلي

   • المعادلة:

     • الإهلاك = (العمر الفعلي ÷ العمر الاقتصادي) × التكلفة

   • مثال: قدرت تكلفة استبدال منزل بـ 220 ألف دولار. العمر الاقتصادي للمنزل هو 60 عامًا، والعمر الفعلي هو 15 عامًا. بموجب طريقة العمر الاقتصادي، سيتم حساب الإهلاك على النحو التالي:

     • 15 ÷ 60 = 0.25 (معدل الإهلاك المتراكم 25%)
     • 0.25 × 220,000 دولارًا = 55,000 دولارًا إهلاك متراكم
     • 220,000 دولارًا - 55,000 دولارًا = 165,000 دولارًا القيمة المهلكة للتحسين
       2. طريقة المقارنة بالمبيعات (Sales Comparison Method):
       • تعتمد هذه الطريقة على مقارنة أسعار بيع العقارات المماثلة التي تعاني من نفس نوع الإهلاك.
       • مثال: إذا كان هناك عقاران متماثلان باستثناء أن أحدهما يعاني من تقادم وظيفي بسبب تصميم غير عملي، فإن الفرق في سعر البيع بين العقارين يمثل قيمة الإهلاك.
         3. طريقة الرسملة (Capitalization Method):
       • تعتمد هذه الطريقة على رسملة الفرق في الدخل بين العقارات المماثلة التي تعاني من نفس نوع الإهلاك.
       • مثال: إذا كان هناك عقاران متماثلان باستثناء أن أحدهما يعاني من تقادم خارجي بسبب موقعه بالقرب من مطار مزدحم، فإن الفرق في الإيجار الشهري بين العقارين يتم ضربه في 12 (عدد الأشهر) لإعطاء فرق سنوي. يتم بعد ذلك تقسيم هذا الفرق على معدل الرسملة.
         4. طريقة تكلفة العلاج (Cost to Cure Method):
       • تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة إصلاح العيوب القابلة للعلاج (مثل الإهلاك المادي القابل للعلاج والتقادم الوظيفي القابل للعلاج).
       • مثال: إذا كانت تكلفة استبدال أرضيات تالفة في منزل هي 5000 ريال، فإن قيمة الإهلاك الناتج عن هذه الأرضيات هي 5000 ريال.
         5. طريقة الحالة المرصودة (Observed Condition Method):
       • تعتمد هذه الطريقة على تقدير قيمة كل نوع من أنواع الإهلاك بشكل منفصل، باستخدام مجموعة متنوعة من التقنيات (مثل طريقة الخط المستقيم والمقارنة بالمبيعات والرسملة وتقديرات تكلفة العلاج).
       • تعتبر طريقة الحالة المرصودة (نادرًا ما تستخدم في تقييم العقارات السكنية) توضيحًا جيدًا لنظرية الإهلاك كما تنطبق على التقييم.

2. 3 العوامل المؤثرة على تقدير الإهلاك

• العمر الفعلي للعقار.
• جودة البناء.
• الصيانة الدورية.
• التغيرات في السوق.
• الظروف الاقتصادية.

خلاصة

يعتبر تقدير التكلفة والإهلاك جزءًا حيويًا من طريقة التكلفة في تقييم العقارات. يتطلب هذا التقدير فهمًا عميقًا للنظريات والمفاهيم والأساليب المختلفة، بالإضافة إلى القدرة على تطبيقها بشكل صحيح. يتطلب أيضًا جمع البيانات الدقيقة وتحليلها بعناية، والتحقق من صحة البيانات. من خلال إتقان هذه المهارات، يمكن للمقيمين العقاريين تقديم تقديرات دقيقة لقيمة العقارات، مما يساعد المشترين والبائعين والمستثمرين على اتخاذ قرارات مستنيرة.