مقارنة المبيعات والأساليب الدخلية: أسس التقييم

الفصل: مقارنة المبيعات والأساليب الدخلية: أسس التقييم

مقدمة

يعتبر تقييم العقارات عملية معقدة تتطلب استخدام أساليب مختلفة لتقدير قيمة العقار. من بين هذه الأساليب، يبرز كل من أسلوب مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach) والأساليب الدخلية (Income Approach) كأدوات أساسية لتقييم العقارات. يهدف هذا الفصل إلى تقديم مقارنة شاملة بين هذين الأسلوبين، مع التركيز على الأسس النظرية والتطبيقات العملية لكل منهما.

1. أسلوب مقارنة المبيعات: الاعتماد على بيانات السوق

1.1. المبادئ الأساسية

يعتمد أسلوب مقارنة المبيعات على مبدأ الاستبدال❓❓ (Substitution)، الذي ينص على أن المشتري لن يدفع ثمنًا لعقار معين أكثر مما سيدفعه مقابل عقار آخر مماثل له في السوق. يقوم هذا الأسلوب على مقارنة العقار موضوع التقييم (Subject Property) بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا (Comparable Properties).

1.2. خطوات التقييم باستخدام أسلوب مقارنة المبيعات

1. جمع البيانات والتحقق منها: يتم جمع بيانات حول العقار موضوع التقييم والعقارات المماثلة، بما في ذلك مواقعها، وخصائصها الفيزيائية، وشروط البيع، وظروف السوق. يتم التحقق من صحة هذه البيانات من مصادر موثوقة.

2. اختيار وحدات المقارنة: يتم تحديد وحدات المقارنة المناسبة التي تسمح بتحليل أوجه التشابه والاختلاف بين العقارات. تشمل هذه الوحدات:

   • السعر لكل وحدة مساحة (Price per Square Meter/Foot).
   • السعر لكل غرفة (Price per Room).

   • السعر لكل فدان (Price per Acre).
     3. تحليل وتعديل أسعار المبيعات: يتم تحليل أسعار مبيعات العقارات المماثلة وتعديلها لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم. يتم إجراء التعديلات على العناصر التالية:

   • حقوق الملكية المنقولة: يجب مراعاة أي قيود أو اختلافات في حقوق الملكية المنقولة في المعاملة.

   • شروط التمويل: إذا كانت شروط التمويل غير نمطية، يجب تعديل السعر ليعكس شروط التمويل المكافئة للنقد (Cash Equivalent Financing).
   • ظروف البيع: يجب أن تكون ظروف البيع (دوافع البائع والمشتري) تشير إلى معاملة تجارية عادلة (Arm’s Length Transaction).
   • المصروفات اللاحقة للبيع: المصروفات التي يجب إنفاقها مباشرة بعد شراء العقار والتي قد يتفاوض عليها المشتري.
   • الظروف السوقية: يجب تفضيل المبيعات الحديثة، حيث تؤثر الظروف السوقية المتغيرة على القيم.
   • الموقع: تعتبر العقارات المماثلة الموجودة في نفس الحي هي الأكثر موثوقية.
   • الخصائص الفيزيائية: يتم إجراء معظم التعديلات في تقييمات العقارات السكنية للاختلافات في الخصائص الفيزيائية.
   • الخصائص الاقتصادية: تستخدم الخصائص الاقتصادية مثل الدخل ونفقات التشغيل وأحكام الإيجار والإدارة ومزيج المستأجرين لتحليل العقارات المدرة للدخل.
     4. التوفيق (Reconciliation): بعد تعديل أسعار مبيعات العقارات المماثلة، يتم التوفيق بينها للوصول إلى قيمة محددة أو نطاق من القيم للعقار موضوع التقييم. يتم إعطاء وزن أكبر للعقارات المماثلة التي تتشابه بشكل أكبر مع العقار موضوع التقييم وتتطلب تعديلات أقل.

1.3. أنواع التعديلات

• التعديلات الكمية (Quantitative Adjustments): تعديلات يتم التعبير عنها بمبلغ بالدولار أو بنسبة مئوية.
• التعديلات النوعية (Qualitative Adjustments): تعديلات يتم التعبير عنها بتقديرات وصفية مثل “أفضل”، “أسوأ”، أو “مماثل”.

1.4. تحليل البيانات المقارنة (Paired Data Analysis)

يستخدم تحليل البيانات المقارنة لاستخلاص مبالغ التعديل من بيانات السوق. يتم عزو الاختلافات في الأسعار المدفوعة للعقارات المتشابهة إلى قيمة الاختلافات في خصائصها. غالبًا ما يتطلب تحليل أعداد كبيرة من المعاملات من أجل استخلاص قيم تعديل موثوقة.

1.5. تحليل المقارنة النسبية (Relative Comparison Analysis)

يشبه تحليل المقارنة النسبية تحليل البيانات المقارنة، باستثناء أن قيم التعديل الناتجة نوعية بدلاً من كمية.

1.6. الصيغ الرياضية

• قيمة العقار:
  • القيمة = سعر بيع العقار المماثل + (أو -) التعديلات
• تحويل التعديلات بالنسبة المئوية إلى مبالغ بالدولار:
  • يعتمد على كيفية تعريف العلاقة المئوية.

1.7. مثال على التطبيق العملي

لنفترض أن لدينا العقار موضوع التقييم: منزل بمساحة 1700 قدم مربع، مع ثلاث غرف نوم، وحمام واحد، وجراج متصل يتسع لسيارتين.

العقار (أ): به حمامان و 1800 قدم مربع، وتم بيعه مؤخرًا مقابل 97,500 دولار.
العقار (ب): به أيضًا 1800 قدم مربع، ولكن جراجًا يتسع لسيارة واحدة فقط؛ وكان سعر بيعه 92,000 دولار.
العقار (ج): به جراج يتسع لثلاث سيارات وحمامان، وتم بيعه مقابل 95,500 دولار.

تشير بيانات السوق إلى أن مبالغ التعديلات هي 2,000 دولار لمساحة الجراج لكل سيارة، و 3,500 دولار للحمام، و 4,000 دولار لكل 100 قدم مربع من مساحة المعيشة. بصرف النظر عن الاختلافات المذكورة هنا، فإن العقارات المماثلة تشبه العقار موضوع التقييم من جميع النواحي.

6. ما هو إجمالي التعديل الصافي لسعر العقار (أ)؟
   أ. +7,500 دولار ب. +3,500 دولار ج. -500 دولار د. -7,500 دولار
7. ما هو إجمالي التعديل الصافي لسعر العقار (ب)؟
   أ. +2,000 دولار ب. -2,000 دولار ج. -4,000 دولار د. -6,000 دولار
8. ما هو إجمالي التعديل الصافي لسعر العقار (ج)؟
   أ. +5,500 دولار ب. +1,500 دولار ج. -11,500 دولار د. -5,500 دولار
9. ما هو إجمالي التعديل الإجمالي لسعر العقار (ب)؟
   أ. 2,000 دولار ب. 4,000 دولار ج. 6,000 دولار د. 8,000 دولار
10. استنادًا إلى المعلومات المقدمة فقط، أي من العقارات المماثلة هو المؤشر الأكثر موثوقية لقيمة العقار موضوع التقييم؟
    أ. العقار (أ) ب. العقار (ب) ج. العقار (ج) د. لا فرق

الحل:

6. التعديل الصافي للعقار (أ): -4,000 (لمساحة المعيشة) - 3,500 (للحمام) = -7,500 دولار (الإجابة د)
7. التعديل الصافي للعقار (ب): -2,000 (لمساحة الجراج) - 4,000 (لمساحة المعيشة) = -6,000 دولار (الإجابة د)
8. التعديل الصافي للعقار (ج): -5,500 دولار. (الإجابة د) لم يتم توفير المعلومات في المقتطف لحساب هذا بشكل كامل.
9. التعديل الإجمالي للعقار (ب): 2,000 (لمساحة الجراج) + 4,000 (لمساحة المعيشة) = 6,000 دولار (الإجابة ج)
10. العقار (أ) هو الأكثر موثوقية نظرًا لأنه يتطلب أقل تعديل صافي إجمالي، مما يشير إلى أنه الأقرب في الخصائص إلى العقار موضوع التقييم. (الإجابة أ)

2. الأساليب الدخلية: الاعتماد على التدفقات النقدية المستقبلية

2.1. المبادئ الأساسية

تعتمد الأساليب الدخلية على مبدأ أن قيمة العقار تتناسب طرديًا مع قدرته على توليد الدخل. تقوم هذه الأساليب على تقدير التدفقات النقدية المستقبلية التي سيولدها العقار وتحويلها إلى قيمة حالية.

2.2. أنواع الأساليب الدخلية

• الرسملة المباشرة (Direct Capitalization): يتم تحويل الدخل من فترة واحدة (عادةً سنة أو شهر) مباشرة إلى قيمة.
• رسملة العائد (Yield Capitalization): يتم تحليل جميع التدفقات النقدية المتوقعة على مدار عمر الاستثمار لتحديد قيمتها الحالية.

2.3. خطوات التقييم باستخدام الأساليب الدخلية

1. تقدير الدخل المحتمل (Potential Gross Income - PGI): يتم تقدير إجمالي الإيرادات التي يمكن للعقار توليدها في حالة الإشغال الكامل، دون أي خصومات للمصروفات.
2. تقدير الدخل الفعلي (Effective Gross Income - EGI): يتم خصم بدل للفراغات والخسائر في الديون المعدومة من الدخل المحتمل.
3. تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI): يتم خصم جميع المصروفات التشغيلية من الدخل الفعلي. لا يتم خصم مدفوعات أصل الدين والفائدة❓❓ أو الإهلاك.
4. تحديد معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate): يتم تحديد المعدل المناسب لتحويل صافي الدخل التشغيلي إلى قيمة.
5. حساب قيمة العقار: يتم تقسيم صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة.

2.4. تقدير الدخل

• الدخل المحتمل (Potential Gross Income - PGI): إجمالي مبلغ الإيرادات التي يمكن للعقار إنتاجها في حالة الإشغال الكامل، دون أي خصم للمصروفات. عادةً ما يكون المكون الرئيسي للدخل الإجمالي المحتمل هو الإيجار، وهو المبلغ الذي يدفعه المستأجر أو المستأجر مقابل الحق في استخدام العقار بموجب شروط الإيجار.
  • الإيجار المحدد (Scheduled Rent or Contract Rent): مبلغ الإيجار المنصوص عليه في عقد الإيجار الحالي.
  • إيجار السوق (Market Rent): مبلغ الإيجار الذي سيدفعه المستأجر للعقار في ظل ظروف السوق الحالية.
• الدخل الفعلي (Effective Gross Income - EGI): يتم تعريف الدخل الفعلي على أنه الدخل الإجمالي المحتمل مطروحًا منه بدل للفراغات وخسائر الديون المعدومة. عادةً ما يتم التعبير عن هذا البدل كنسبة مئوية من الدخل الإجمالي المحتمل.
• صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI): صافي الدخل التشغيلي هو شكل الدخل الذي غالبًا ما يستخدم في الرسملة المباشرة.
  • المصروفات التشغيلية (Operating Expenses): هي أي مصاريف جارية ضرورية للحفاظ على تدفق الدخل من العقار.
    • المصروفات الثابتة (Fixed Expenses): المصروفات التشغيلية التي لا تختلف اعتمادًا على إشغال العقار.
    • المصروفات المتغيرة (Variable Expenses): المصروفات التشغيلية التي تختلف اعتمادًا على الإشغال.
    • احتياطيات الاستبدال (Reserves for Replacement): الأموال التي يتم تخصيصها لاستبدال المكونات قصيرة الأجل للعقار.
• التدفق النقدي قبل الضريبة (Pre-Tax Cash Flow): يُعرف أيضًا باسم توزيعات حقوق الملكية أو التدفق النقدي قبل الضريبة. يتم حسابه عن طريق خصم خدمة دين الرهن العقاري من صافي الدخل التشغيلي.

2.5. تحديد معدل الرسملة

• طريقة المبيعات المقارنة (Comparable Sales Method): يتم اشتقاق معدل الرسملة عن طريق تحليل أسعار المبيعات ودخول العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا.
• طريقة نسبة المصروفات التشغيلية (Operating Expense Ratio Method): يمكن للمثمن اشتقاق معدل رسملة لصافي الدخل التشغيلي بوسائل غير مباشرة، باستخدام طريقة نسبة المصروفات التشغيلية.
  • OER = المصروفات التشغيلية / الدخل الإجمالي الفعلي
• طريقة حزمة الاستثمار (Band of Investment Method): تحسب معدلات الرسملة المنفصلة لمستثمر الأسهم وللمقرض (المقرضين).
  • النسبة المرجحة لمتوسط هذه المعدلات تستخدم بعد ذلك كمعدل الرسملة الإجمالي للعقار.
  • الثابت الرهني (Mortgage Constant): هو ببساطة خدمة الدين السنوية مقسومة على مبلغ القرض.
• نسبة تغطية الدين (Debt Coverage Ratio): يتم حساب نسبة تغطية الدين بقسمة صافي الدخل التشغيلي السنوي على مدفوعات الدين السنوية.

2.6. الصيغ الرياضية

• قيمة العقار (باستخدام الرسملة المباشرة):
  • القيمة = صافي الدخل التشغيلي / معدل الرسملة
  • Value = Income / Rate (Cap)
• معدل الرسملة (باستخدام طريقة المبيعات المقارنة):
  • معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي / سعر البيع

• حساب الدخل الفعلي (EGI):

  • EGI = Potential Gross Income (PGI) - Vacancy & Collection Losses

  • حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI):

  • NOI = Effective Gross Income (EGI) - Operating Expenses

  • مضاعف الدخل الإجمالي (Gross Income Multiplier - GIM)
  • القيمة = الدخل × المضاعف (أو العامل)

2.7. مثال على التطبيق العملي

لنفترض أن العقار يدر دخلاً صافياً سنوياً قدره 15,000 دولار. وأن معدل الرسملة المناسب لصافي الدخل التشغيلي في هذه الحالة هو 10.5٪. إذن قيمة العقار تقدر كالتالي:

15,000 دولار / 0.105 = 142,900 دولار

3. مقارنة بين أسلوب مقارنة المبيعات والأساليب الدخلية

4. الخلاصة

يعتبر كل من أسلوب مقارنة المبيعات والأساليب الدخلية أدوات قيمة لتقييم العقارات. يعتمد اختيار الأسلوب المناسب على نوع العقار، وتوافر البيانات، والغرض من التقييم. في بعض الحالات، قد يكون من المناسب استخدام كلا الأسلوبين والتوصل إلى قيمة نهائية من خلال التوفيق بين النتائج. إن فهم الأسس النظرية والتطبيقات العملية لكل أسلوب يمثل جزءًا أساسيًا من مهارات المقيم العقاري المحترف.