المقارنة البيعية والمدخل الدخلي: أسس التقييم

الفصل [رقم الفصل]: المقارنة البيعية والمدخل الدخلي: أسس التقييم

مقدمة:

يعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للأسواق والمفاهيم المالية. يعتمد المقيمون العقاريون على مجموعة متنوعة من الأساليب لتقدير قيمة العقار، ويشمل ذلك بشكل أساسي: طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach) والمدخل الدخلي (Income Approach). في هذا الفصل، سنتناول هذين المدخلين بالتفصيل، مع التركيز على الأسس النظرية والتطبيقات العملية لكل منهما.

1. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach)

تستند طريقة المقارنة البيعية إلى مبدأ❓ الاستبدال، الذي ينص على أن المشتري لن يدفع مقابل عقار أكثر مما سيدفعه مقابل عقار آخر مماثل ومتاح. تعتبر هذه الطريقة الأكثر شيوعًا، خاصة في تقييم العقارات السكنية، وذلك لتوفر بيانات السوق المناسبة.

1.1. الأسس النظرية والمفاهيم العلمية

• مبدأ الاستبدال: كما ذكرنا، هو الأساس النظري الذي تقوم عليه هذه الطريقة.
• تحليل السوق: يجب أن يكون المقيم على دراية تامة بالسوق العقاري، بما في ذلك العوامل المؤثرة في الأسعار مثل الموقع، والظروف الاقتصادية، والعرض والطلب.
• العقارات المماثلة (Comparables): هي العقارات التي تشبه العقار موضوع التقييم في الخصائص الرئيسية (الحجم، الموقع، العمر، إلخ).
• التعديلات (Adjustments): هي التعديلات التي يتم إجراؤها على أسعار العقارات المماثلة لتعكس الاختلافات بينها وبين العقار موضوع التقييم.

1.2. خطوات تطبيق طريقة المقارنة البيعية

1. جمع البيانات: يتم جمع بيانات حول مبيعات العقارات المماثلة في نفس السوق العقاري للعقار محل التقييم خلال فترة زمنية قريبة. يجب التحقق من صحة❓❓ هذه البيانات.
2. اختيار العقارات المماثلة: يتم اختيار ثلاثة على الأقل من العقارات التي تشبه العقار موضوع التقييم في الخصائص الرئيسية.
3. تحليل وتعديل أسعار العقارات المماثلة: يتم تحليل الاختلافات بين العقارات المماثلة والعقار موضوع التقييم، وإجراء تعديلات على أسعار العقارات المماثلة لتعكس هذه الاختلافات.
4. التوفيق (Reconciliation): يتم التوفيق بين أسعار العقارات المماثلة المعدلة للوصول إلى تقدير لقيمة العقار موضوع التقييم.

1.3. عناصر المقارنة (Elements of Comparison)

يجب أن يركز المقيم على العناصر التالية عند مقارنة العقارات:

1. حقوق الملكية المحولة (Property Rights Conveyed): أي قيود أو اختلافات في حقوق الملكية.
2. شروط التمويل❓❓ (Financing Terms): إذا كانت شروط التمويل غير اعتيادية، يجب تعديل السعر ليعكس سعر النقد المكافئ.
3. شروط البيع (Conditions of Sale): يجب أن يكون البيع “بذراع مفتوحة” (Arm’s length transaction)، أي أن المشتري والبائع يتصرفان بحرية ودون إكراه.
4. النفقات اللاحقة للبيع (Expenditures Immediately After Sale): النفقات التي يجب أن يتم إنفاقها على العقار بعد الشراء.
5. وقت البيع (Date of Sale): يفضل استخدام مبيعات حديثة لأن ظروف السوق تتغير.
6. الموقع (Location): العقارات الموجودة في نفس الحي هي الأكثر موثوقية.
7. الخصائص الفيزيائية (Physical Characteristics): مثل الحجم، وعدد الغرف، وحالة العقار.
8. الخصائص الاقتصادية (Economic Characteristics): مثل الدخل، ونفقات التشغيل، وشروط الإيجار (للعقارات المدرة للدخل).
9. أي خصائص أخرى (Other Characteristics): أي شيء آخر يمكن أن يؤثر على القيمة.

1.4. أنواع التعديلات

• تعديلات كمية (Quantitative Adjustments): تعديلات على شكل مبلغ بالدولار أو نسبة مئوية.
• تعديلات كيفية (Qualitative Adjustments): تعديلات وصفية مثل “أفضل”، “أسوأ”، أو “مماثل”.

1.5. تحليل البيانات المزدوجة❓❓ (Paired Data Analysis)

تستخدم هذه الطريقة لتحديد قيمة عنصر معين من خلال مقارنة أسعار العقارات المماثلة التي تختلف فقط في هذا العنصر. على سبيل المثال، إذا تم بيع عقارين متطابقين تمامًا، باستثناء أن أحدهما يضم مرآبًا لسيارتين والآخر لسيارة واحدة، يمكن استخدام الفرق في السعر لتقدير قيمة المرآب الإضافي.

1.6. معادلات وصيغ رياضية

• تعديل السعر بنسبة مئوية:

  • Adjusted Price = Sales Price ± (Sales Price * Adjustment Percentage)

• حساب القيمة المعدلة باستخدام التعديلات النقدية:

  • Adjusted Price = Sales Price ± Adjustment Amount

1.7. مثال تطبيقي

لنفترض أننا نقوم بتقييم منزل مساحته 1700 قدم مربع، بثلاث غرف نوم وحمام واحد، ومرآب لسيارتين.

لدينا ثلاثة عقارات مماثلة:

• العقار أ: 1800 قدم مربع، حمامين، بيع بمبلغ 97,500 دولار.
• العقار ب: 1800 قدم مربع، مرآب لسيارة واحدة، بيع بمبلغ 92,000 دولار.
• العقار ج: حمامين، مرآب لثلاث سيارات، بيع بمبلغ 95,500 دولار.

بيانات السوق تشير إلى:

• 2,000 دولار للمرآب لكل سيارة.
• 3,500 دولار للحمام.
• 4,000 دولار لكل 100 قدم مربع من مساحة المعيشة.

حساب التعديلات:

1.8. الخلاصة لطريقة المقارنة البيعية

يجب على المقيم مطابقة السعر النهائي للعقار بالأسعار المعدلة للعقارات المماثلة وتقدير قيمة أو نطاق لقيم العقار وفقا لطريقة المقارنة البيعية.

2. المدخل الدخلي (Income Approach)

يعتمد المدخل الدخلي على العلاقة بين الدخل والقيمة. يفترض هذا المدخل أن قيمة العقار مرتبطة بقدرته على توليد الدخل. يستخدم هذا المدخل بشكل شائع لتقييم العقارات المدرة للدخل مثل المباني التجارية، والمكاتب، والشقق السكنية.

2.1. الأسس النظرية والمفاهيم العلمية

• مبدأ التوقع (Anticipation): تعتمد قيمة العقار على توقع الدخل المستقبلي الذي سيولده.
• معدل العائد المطلوب (Required Rate of Return): هو معدل العائد الذي يتوقعه المستثمر على استثماره في العقار.
• الدخل التشغيلي الصافي (Net Operating Income - NOI): هو الدخل الناتج عن العقار بعد خصم جميع نفقات التشغيل، باستثناء مدفوعات الدين (أقساط الرهن العقاري).
• رسملة الدخل❓❓ (Income Capitalization): هي عملية تحويل الدخل إلى قيمة.

2.2. أنواع رسملة الدخل

• الرسملة المباشرة (Direct Capitalization): يتم تحويل الدخل لفترة واحدة (عادة سنة) مباشرة إلى قيمة.
• رسملة العائد (Yield Capitalization): يتم تحليل جميع التدفقات النقدية المتوقعة على مدى عمر الاستثمار لتحديد قيمتها الحالية.

2.3. خطوات تطبيق المدخل الدخلي

1. تقدير الدخل المحتمل الإجمالي (Potential Gross Income - PGI): هو إجمالي الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار إذا كان كامل الإشغال.

2. تقدير الدخل الفعلي الإجمالي (Effective Gross Income - EGI): هو الدخل المحتمل الإجمالي مطروحًا منه مخصص للشواغر وخسائر الديون المعدومة.

   • EGI = PGI - Vacancy & Collection Losses

3. تقدير الدخل التشغيلي الصافي (NOI): هو الدخل الفعلي الإجمالي مطروحًا منه جميع نفقات التشغيل.

   • NOI = EGI - Operating Expenses

4. تحديد معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate): هو المعدل الذي يستخدم لتحويل الدخل إلى قيمة.

   • Cap Rate = NOI / Property Value

5. حساب القيمة: يتم حساب قيمة العقار بقسمة الدخل التشغيلي الصافي على معدل الرسملة.

   • Value = NOI / Cap Rate

2.4. تحديد معدل الرسملة (Cap Rate)

هناك عدة طرق لتحديد معدل الرسملة، بما في ذلك:

• طريقة المبيعات المماثلة: يتم تحليل أسعار بيع ودخول العقارات المماثلة لتحديد معدل الرسملة.

• طريقة نسبة المصروفات التشغيلية❓❓ (Operating Expense Ratio Method):

  • OER = Operating Expenses / Effective Gross Income
  • NOI Rate = EGI Rate * (1 - OER)

• طريقة نطاق الاستثمار (Band of Investment Method): تأخذ هذه الطريقة في الاعتبار معدلات العائد المطلوبة لكل من المستثمرين في حقوق الملكية والمقرضين.

  • Overall Cap Rate = (Mortgage Percentage * Mortgage Constant) + (Equity Percentage * Equity Dividend Rate)

• طريقة نسبة تغطية الدين (Debt Coverage Ratio):

  • Debt Coverage Ratio = NOI / Annual Debt Payment

2.5. أمثلة تطبيقية

مثال 1: الرسملة المباشرة

لنفترض أن عقارًا يحقق دخلًا تشغيليًا صافيًا قدره 120,000 دولار سنويًا. باستخدام معدل رسملة قدره 12٪، يمكن حساب قيمة العقار كما يلي:

Value = $120,000 / 0.12 = $1,000,000

مثال 2: استخدام مضاعف الدخل الإجمالي (Gross Income Multiplier - GIM)

إذا كان عقارًا يحقق دخلًا إجماليًا سنويًا قدره 90,000 دولار، وكان مضاعف الدخل الإجمالي للعقارات المماثلة هو 11، يمكن حساب قيمة العقار كما يلي:

Value = $90,000 * 11 = $990,000

2.6. الخلاصة للمدخل الدخلي

يعتبر المدخل الدخلي أداة قوية لتقييم العقارات المدرة للدخل. ومع ذلك، فإنه يتطلب تقديرات دقيقة للدخل المستقبلي ومعدل الرسملة.

3. الخلاصة العامة

كل من طريقة المقارنة البيعية والمدخل الدخلي يوفر أدوات قيمة لتقييم العقارات. يجب على المقيم أن يكون على دراية بالأسس النظرية والتطبيقات العملية لكلتا الطريقتين، وأن يختار الطريقة الأكثر ملاءمة لظروف التقييم. في كثير من الحالات، يفضل استخدام كلتا الطريقتين للتحقق من صحة التقييم.