الفصل: معايير التقييم: الأخلاقيات، الكفاءة، والممارسات المهنية الموحدة (USPAP)

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى توفير فهم شامل لمعايير التقييم، مع التركيز بشكل خاص على الأخلاقيات، والكفاءة، والممارسات المهنية الموحدة (USPAP). تعتبر هذه المعايير ضرورية لضمان سلامة وموثوقية عمليات التقييم العقاري، وحماية مصالح العملاء والجمهور. سنستعرض في هذا الفصل الأطر النظرية، والمبادئ العلمية، والتطبيقات العملية ذات الصلة، بالإضافة إلى الإشارة إلى الأبحاث والدراسات الحديثة في هذا المجال.

1. الإطار التنظيمي والمهني للتقييم العقاري

1.1. دور المؤسسة التقييمية (The Appraisal Foundation)

تعد المؤسسة التقييمية منظمة غير ربحية تأسست عام 1987، وتلعب دورًا حاسمًا في تعزيز الاحتراف في مجال التقييم. تهدف المؤسسة إلى ضمان تأهيل المثمنين لتقديم خدماتهم وتعزيز الممارسات المهنية الموحدة (USPAP).

1.2. مجلس معايير التقييم (Appraisal Standards Board - ASB)

مجلس معايير التقييم (ASB) مسؤول عن تطوير وتحديث USPAP، وضمان توافقها مع التطورات الجديدة في ممارسات التقييم. يقوم ASB بإصدار بيانات حول معايير التقييم (Statements on Appraisal Standards) لتوضيح وتفسير وتفصيل المعايير.

1.3. مجلس مؤهلات المثمنين (Appraiser Qualifications Board - AQB)

مجلس مؤهلات المثمنين (AQB) يركز على متطلبات التعليم، والاختبار، والخبرة اللازمة للحصول على شهادة ترخيص المثمن. يقوم AQB بتحديث معايير التأهيل باستمرار.

1.4. مجلس ممارسات التقييم (Appraisal Practices Board)

تم إنشاء مجلس ممارسات التقييم (APB) حديثًا لتدوين وتنفيذ أفضل الممارسات والتطبيقات للمثمنين.

2. الأخلاقيات في مهنة التقييم

2.1. أهمية الأخلاقيات

الأخلاقيات هي أساس مهنة التقييم. يجب على المثمنين الالتزام بأعلى معايير النزاهة والموضوعية والاستقلالية في جميع جوانب عملهم.

2.2. قاعدة الأخلاقيات (Ethics Rule) في USPAP

تحدد قاعدة الأخلاقيات في USPAP التزامات المثمن الأخلاقية فيما يتعلق بالسلوك والإدارة والسرية وحفظ السجلات. تتضمن القاعدة:

• السلوك: يجب على المثمن اتخاذ جميع الخطوات اللازمة لتجنب السلوك المضلل أو الاحتيالي.
• الإدارة: تتعلق بأخلاقيات ممارسات أعمال التقييم، وخاصة ترتيبات التعويض والإعلان. تعتبر ترتيبات التعويض المشروط والمدفوعات غير المعلنة للحصول على العمل والإعلانات الكاذبة أو المضللة ممارسات غير أخلاقية.
• السرية: يجب على المثمن حماية سرية المعلومات التي تم الحصول عليها من العميل أو النتائج التي تم إنتاجها للعميل. يقتصر الكشف عن هذه المعلومات على العميل والأشخاص المصرح لهم من قبل العميل أو بموجب القانون وأعضاء لجنة مراجعة النظراء المعتمدة.
• حفظ السجلات: يحدد هذا القسم متطلبات حفظ السجلات لجميع التقييمات الكتابية أو الشفوية، بما في ذلك أنواع السجلات التي يجب الاحتفاظ بها والمدة الزمنية التي يجب الحفاظ عليها.

2.3. أمثلة على المخالفات الأخلاقية

• تضخيم قيمة العقار لإرضاء العميل.
• إخفاء معلومات مهمة قد تؤثر على قيمة العقار.
• قبول عمولات مشروطة بنتائج التقييم.

2.4. معادلة المخاطر الأخلاقية (Ethical Risk Equation)

يمكن تمثيل المخاطر الأخلاقية بمعادلة بسيطة:

ER = (P x C) / D

حيث:

• ER: المخاطر الأخلاقية (Ethical Risk)
• P: الضغط (Pressure) - الضغوطات الخارجية أو الداخلية التي تدفع المثمن لاتخاذ قرار غير أخلاقي.
• C: الفرصة (Opportunity) - وجود فرصة للاستفادة الشخصية من خلال التقييم غير الأخلاقي.
• D: الضمير (Deterrent) - وجود رادع أخلاقي أو قانوني يمنع المثمن من اتخاذ القرار غير الأخلاقي.

3. الكفاءة في مهنة التقييم

3.1. مفهوم الكفاءة

الكفاءة تعني امتلاك المعرفة والمهارات والخبرة اللازمة لإجراء تقييم موثوق به. يجب على المثمنين السعي المستمر لتطوير مهاراتهم ومعرفتهم من خلال التعليم المستمر والتدريب.

3.2. قاعدة الكفاءة (Competency Rule) في USPAP

تحظر قاعدة الكفاءة على المثمنين قبول مهام التقييم التي ليسوا مؤهلين لها من حيث المعرفة والخبرة. يُسمح بالاستثناء فقط إذا أبلغ المثمن العميل مسبقًا بعدم وجود المؤهلات المناسبة، واتخذ الخطوات اللازمة لضمان إجراء التقييم بكفاءة، ووصف هذه الحقائق بالكامل في تقرير التقييم.

3.3. متطلبات التعليم والترخيص

تختلف متطلبات التعليم والترخيص من ولاية إلى أخرى. بشكل عام، تتطلب الشهادة مستوى أعلى من الخبرة والتعليم والاختبار من الترخيص.

3.4. شهادة الإقامة (Residential Certification) والشهادة العامة (General Certification)

• شهادة الإقامة: تؤهل المثمن فيما يتعلق بالعقارات السكنية فقط.
• الشهادة العامة: تركز بشكل أكبر على طريقة الدخل، وتؤهل المثمن لجميع أنواع العقارات.

3.5. مثال على تقييم يتطلب كفاءة عالية

تقييم مجمع تجاري كبير يتطلب معرفة متعمقة بتحليل الدخل، وتقييم الإيجارات، وتحليل السوق. إذا كان المثمن يفتقر إلى هذه المعرفة، يجب عليه رفض المهمة أو التعاون مع مثمن آخر لديه الخبرة اللازمة.

4. الممارسات المهنية الموحدة (USPAP)

4.1. نظرة عامة على USPAP

تمثل USPAP خطوة رئيسية نحو التنظيم الذاتي في صناعة التقييم. تتكون هذه المعايير من:

1. قسم تمهيدي حول القواعد الأخلاقية العامة.
2. عشرة معايير، مع قواعد معايير مرتبطة بها.
3. بيانات توضيحية حول معايير التقييم.

4.2. معايير USPAP الأساسية

تغطي معايير USPAP جوانب مختلفة من عملية التقييم، بما في ذلك:

• المعيار 1: تطوير تقييم العقارات.
• المعيار 2: إعداد تقرير تقييم العقارات.
• المعيار 3: مراجعة التقييم، التطوير، والإبلاغ.
• المعيار 6: التقييم الجماعي، التطوير، والإبلاغ.
• المعايير 7 و 8: تقييم الممتلكات الشخصية.
• المعايير 9 و 10: تقييم الأعمال.

4.3. نطاق العمل (Scope of Work)

يشير مفهوم نطاق العمل إلى عمق البحث والإبلاغ اللازم لإنتاج تقرير موثوق به لا يلبي احتياجات العميل فحسب، بل يعتبر أيضًا مقبولاً من قبل أقران المثمن. يحدد المثمن مقدار العمل ونوع التقرير المطلوب، وليس العميل.

4.4. الاستثناء القضائي (Jurisdictional Exception)

الغرض من الاستثناء القضائي هو الحد من الآثار السلبية المحتملة للقوانين المحلية من حيث قابلية تطبيق USPAP في الولاية القضائية المحلية. إذا جعل قانون محلي جزءًا من USPAP غير قابل للتنفيذ، فلن تتأثر الأجزاء المتبقية.

5. دور شركات إدارة التقييم (Appraisal Management Companies - AMCs)

تلعب شركات إدارة التقييم دورًا متزايد الأهمية في عملية التقييم العقاري. تعمل AMCs كوسيط بين المقرضين والمثمنين، مما يساعد على ضمان الاستقلالية والموضوعية في عملية التقييم.

5.1. وظائف AMCs

• إدارة شبكة من المثمنين المؤهلين.
• تعيين المثمنين لمهام التقييم.
• مراجعة تقارير التقييم لضمان الامتثال لـ USPAP.
• دفع رسوم التقييم للمثمنين.

5.2. التشريعات المتعلقة بـ AMCs

تخضع AMCs للعديد من التشريعات الفيدرالية والولائية التي تهدف إلى ضمان استقلاليتها وحماية المستهلكين.

6. المنظمات المهنية ذات الصلة

هناك العديد من المنظمات المهنية التي تدعم وتطور مهنة التقييم، بما في ذلك:

• الجمعية الأمريكية للمثمنين (American Society of Appraisers - ASA)
• المعهد الأمريكي لمديري المزارع والمثمنين الريفيين (American Society of Farm Managers and Rural Appraisers - ASFMRA)
• الرابطة الدولية لموظفي التقييم (International Association of Assessing Officers - IAAO)
• الرابطة الوطنية للمثمنين المستقلين (National Association of Independent Fee Appraisers - NAIFA)

7. ملخص

في هذا الفصل، استعرضنا معايير التقييم الأساسية، مع التركيز على الأخلاقيات، والكفاءة، والممارسات المهنية الموحدة (USPAP). هذه المعايير ضرورية لضمان سلامة وموثوقية عمليات التقييم العقاري، وحماية مصالح العملاء والجمهور. يجب على المثمنين الالتزام بأعلى معايير النزاهة والموضوعية والاستقلالية في جميع جوانب عملهم، والسعي المستمر لتطوير مهاراتهم ومعرفتهم من خلال التعليم المستمر والتدريب. إن فهم هذه المعايير والالتزام بها هو أساس النجاح في مهنة التقييم.