التنظيمات والمعايير في تقييم العقارات

الفصل: التنظيمات والمعايير في تقييم العقارات

مقدمة:

يعتبر تقييم العقارات عملية معقدة تتطلب معرفة واسعة بالأسواق العقارية، والأساليب الكمية، وفهمًا عميقًا للإطار التنظيمي والمعايير المهنية. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بفهم شامل للتنظيمات والمعايير التي تحكم ممارسة تقييم العقارات، مع التركيز على اللوائح الفيدرالية ومعايير السوق السائدة. سيتم استعراض الهيئات التنظيمية الرئيسية، والمعايير الأخلاقية والمهنية، وتأثير هذه العوامل على جودة وموثوقية تقارير التقييم.

1. الإطار التنظيمي لتقييم العقارات:

• 1.1. قانون الإصلاح والإنعاش والإنفاذ المالي للمؤسسات (FIRREA):
  • يعد قانون FIRREA لعام 1989 نقطة تحول في تنظيم مهنة تقييم العقارات في الولايات المتحدة. تم إقراره استجابة لأزمة الادخار والقروض في الثمانينيات، حيث كان يُعتقد أن التقييمات غير الدقيقة ساهمت في المشاكل المالية للمؤسسات المقرضة.
  • يتطلب قانون FIRREA أن تكون التقييمات المستخدمة في معاملات الإقراض الفيدرالية “بأداء” من قبل مقيمين مرخصين أو معتمدين من الدولة.
  • أنشأ القانون “مؤسسة التقييم” (The Appraisal Foundation) وهي منظمة غير ربحية مسؤولة عن تطوير المعايير المهنية والمؤهلات للمثمنين.
• 1.2. مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation):
  • هي السلطة الرئيسية في تحديد المعايير المهنية والأخلاقية لممارسة تقييم العقارات.
  • تتكون من ثلاثة مجالس رئيسية:
    • مجلس معايير التقييم (ASB): مسؤول عن تطوير وتحديث “المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم” (USPAP).
    • مجلس مؤهلات المثمنين (AQB): مسؤول عن تحديد الحد الأدنى من متطلبات التعليم والخبرة والاختبارات للحصول على ترخيص أو شهادة كمثمن عقاري.
    • مجلس ممارسات التقييم (APB): يصدر آراءً حول أساليب وتقنيات التقييم المعترف بها.
• 1.3. اللوائح الفيدرالية الأخرى ذات الصلة:
  • قانون دود-فرانك للإصلاح المالي وحماية المستهلك: أدخل هذا القانون تغييرات كبيرة على الصناعة المالية، بما في ذلك متطلبات جديدة لتقييم العقارات في بعض المعاملات.
  • الوكالات التنظيمية الفيدرالية: مثل مؤسسة التأمين الفيدرالية للودائع (FDIC) ومكتب مراقب العملة (OCC) والإدارة الوطنية للائتمان التعاوني (NCUA) مسؤولة عن الإشراف على المؤسسات المالية وضمان امتثالها للوائح التقييم.
• 1.4. مجالس تنظيم التقييم على مستوى الولايات:
  • كل ولاية لديها مجلس تنظيم التقييم الخاص بها، وهو مسؤول عن ترخيص واعتماد المثمنين العاملين داخل الولاية.
  • تنفذ هذه المجالس قوانين الولاية ولوائحها المتعلقة بالتقييم، وقد تتجاوز متطلباتها الحد الأدنى من المعايير التي وضعتها مؤسسة التقييم.

2. المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم (USPAP):

• 2.1. تعريف USPAP وأهميته:
  • USPAP هي مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي يجب على جميع المثمنين الالتزام بها عند إجراء التقييمات.
  • تم تطويرها وترقيتها من قبل مجلس معايير التقييم (ASB) التابع لمؤسسة التقييم.
  • تعتبر USPAP معيار الصناعة لتقييم العقارات في الولايات المتحدة ويتم دمجها في قوانين ولوائح العديد من الولايات والوكالات الفيدرالية.
• 2.2. المكونات الرئيسية لـ USPAP:
  • القواعد الأخلاقية (Ethics Rule): تؤكد على النزاهة والموضوعية والاستقلالية والسرية.
  • قاعدة الكفاءة (Competency Rule): تتطلب من المثمنين أن يكون لديهم المعرفة والمهارات اللازمة لإكمال المهمة بشكل كفء أو أن يتعاونوا مع شخص لديه هذه الكفاءة.
  • قاعدة نطاق العمل (Scope of Work Rule): تتطلب من المثمنين تحديد نطاق العمل اللازم لإنتاج مهمة نتائج موثوقة، والإفصاح عن هذا النطاق في التقرير.
  • قاعدة سجل العمل (Record Keeping Rule): تتطلب من المثمنين الاحتفاظ بسجل عمل لكل مهمة لمدة خمس سنوات على الأقل أو سنتين بعد إرسال التقرير النهائي إلى العميل، أيهما أحدث.
  • المعايير (Standards): تحدد متطلبات محددة لإجراء أنواع مختلفة من مهام التقييم وإعداد التقارير.
    • المعيار 1: تقييم العقارات
    • المعيار 2: إعداد التقارير عن تقييم العقارات
    • المعيار 3: مراجعة التقييم
    • المعيار 4: إعداد التقارير عن مراجعة التقييم
    • المعيار 5 & 6: تقييم الأعمال والمصالح غير الملموسة
    • المعيار 7 & 8: التقييم الشخصي للممتلكات
    • المعيار 9 & 10: التقييم الجماعي
• 2.3. تطبيق USPAP في الممارسة العملية:
  • يجب على المثمنين الالتزام بـ USPAP في جميع مهام التقييم، بغض النظر عن نوع العقار أو الغرض من التقييم.
  • يجب على المثمنين توثيق امتثالهم لـ USPAP في تقارير التقييم الخاصة بهم.
  • قد يؤدي عدم الامتثال لـ USPAP إلى اتخاذ إجراءات تأديبية، بما في ذلك تعليق الترخيص أو إلغائه.
  • مثال: إذا طُلب من المثمن تقييم عقار للاقتراض، يجب أن يحدد بوضوح النطاق، ويحلل بيانات السوق ذات الصلة، ويطبق أساليب التقييم المناسبة، ويكشف عن أي تحيزات أو تضارب في المصالح.

3. معايير السوق والممارسات المهنية:

• 3.1. دور جمعيات التقييم المهنية:
  • العديد من جمعيات التقييم المهنية، مثل معهد التقييم (Appraisal Institute) والرابطة الوطنية للمثمنين المستقلين (NAIFA)، توفر للمثمنين التعليم والتدريب والدعم المهني.
  • تضع هذه الجمعيات أيضًا معايير أخلاقية وسلوكية لأعضائها.
• 3.2. أهمية التعليم المستمر:
  • يتطور سوق العقارات باستمرار، ومن الضروري أن يظل المثمنون على اطلاع بأحدث الاتجاهات والتقنيات واللوائح.
  • تتطلب العديد من الولايات من المثمنين إكمال التعليم المستمر للحفاظ على تراخيصهم.
• 3.3. أخلاقيات المهنة:
  • يجب على المثمنين الالتزام بأعلى معايير السلوك الأخلاقي.
  • يتضمن ذلك أن يكونوا نزيهين وموضوعيين ومستقلين في عملهم.
  • يجب على المثمنين أيضًا الحفاظ على سرية معلومات عملائهم وتجنب تضارب المصالح.
• 3.4. ممارسات إعداد التقارير:
  • يجب أن تكون تقارير التقييم واضحة وموجزة ومنظمة بشكل جيد.
  • يجب أن تتضمن جميع المعلومات ذات الصلة التي استخدمها المثمن للوصول إلى رأيه في القيمة.
  • يجب أن يكون التقرير مدعومًا بالتحليل السليم والوثائق المناسبة.
• 3.5. استخدام التكنولوجيا في التقييم:
  • أدى ظهور التكنولوجيا إلى تغيير الطريقة التي يتم بها إجراء التقييمات.
  • يستخدم المثمنون الآن مجموعة متنوعة من الأدوات التقنية، مثل قواعد البيانات عبر الإنترنت ونظم المعلومات الجغرافية (GIS) ونماذج التقييم الآلية (AVMs)، لجمع وتحليل البيانات.
  • في حين أن هذه الأدوات يمكن أن تكون مفيدة، يجب على المثمنين استخدامها بحذر والتأكد من أنهم لا يعتمدون عليها بشكل مفرط.
  • يجب دائمًا دعم رأي القيمة النهائي للمثمن بالتحليل السليم والحكم المهني.
  • مثال: بدلاً من الاعتماد فقط على نماذج التقييم الآلية (AVM)، يجب على المثمن فحص الممتلكات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة، وفهم اتجاهات السوق المحلية، والتحقق من المعلومات من مصادر متعددة لضمان التقييم الدقيق.

4. تأثير التنظيمات والمعايير على جودة التقييم:

• 4.1. تعزيز الموضوعية والنزاهة:
  • تساعد التنظيمات والمعايير على ضمان أن تكون التقييمات موضوعية وغير متحيزة.
  • من خلال مطالبة المثمنين بالالتزام بمدونة الأخلاق واللوائح المهنية، يمكن تقليل خطر الاحتيال والتأثير غير المبرر.
• 4.2. زيادة الموثوقية والدقة:
  • تساعد التنظيمات والمعايير على تحسين موثوقية ودقة التقييمات.
  • من خلال مطالبة المثمنين باستخدام أساليب تقييم موحدة وتوثيق عملهم بشكل صحيح، يمكن تقليل خطر الأخطاء والإغفالات.
• 4.3. حماية المصالح العامة:
  • تساعد التنظيمات والمعايير على حماية المصالح العامة من خلال ضمان إجراء التقييمات بطريقة عادلة ودقيقة.
  • هذا مهم بشكل خاص في معاملات الإقراض العقاري، حيث يمكن أن يكون للتقييمات غير الدقيقة عواقب وخيمة على المقرضين والمقترضين.
• 4.4. التحديات والقيود:
  • على الرغم من فوائدها، تواجه التنظيمات والمعايير أيضًا بعض التحديات والقيود.
  • قد يكون الامتثال للوائح USPAP مكلفًا ويستغرق وقتًا طويلاً، خاصة بالنسبة للمثمنين الصغار.
  • قد يكون من الصعب إنفاذ اللوائح بشكل فعال، وقد يكون هناك مثمنون ينتهكون القواعد ويتجنبون العقاب.
  • يمكن أن تكون المعايير المهنية عرضة للتفسير، وقد يكون هناك خلاف حول كيفية تطبيقها في مواقف معينة.
  • مثال: يمكن أن يواجه المثمنون صعوبة في تقييم “الميزات الخضراء” أو كفاءة الطاقة في العقارات لأن هناك إرشادات ومعايير محدودة لتقييمها، مما يؤدي إلى تناقضات محتملة في التقييمات.

5. التطورات الحديثة والاتجاهات المستقبلية:

• 5.1. التكنولوجيا والابتكار:
  • أدى ظهور التكنولوجيا إلى تغيير الطريقة التي يتم بها إجراء التقييمات.
  • تُستخدم نماذج التقييم الآلية (AVMs) بشكل متزايد لتقييم قيمة العقارات.
  • ومع ذلك، هناك جدل حول دقة وموثوقية نماذج التقييم الآلية، وهناك مخاوف بشأن إمكانية استبدالها بالمثمنين البشريين.
• 5.2. الاستدامة وكفاءة الطاقة❓❓:
  • أصبحت الاستدامة وكفاءة الطاقة من الاعتبارات ذات الأهمية المتزايدة في سوق العقارات.
  • يجب أن يكون المثمنون على دراية بهذه القضايا وأن يكونوا قادرين على تقييم تأثيرها على قيمة العقارات.
  • من المرجح أن يتم دمج “التصنيفات الخضراء” وشهادات الطاقة في عملية التقييم في المستقبل.
• 5.3. التنظيم والرقابة:
  • من المرجح أن يستمر تنظيم وتقييم العقارات في التطور في السنوات القادمة.
  • قد تكون هناك دعوات لزيادة الرقابة والإنفاذ لضمان امتثال المثمنين للوائح USPAP.
  • قد تكون هناك أيضًا دعوات لتوحيد معايير التقييم على مستوى العالم.
• 5.4. البيانات الكبيرة والتحليلات:
  • تتيح زيادة توافر البيانات الكبيرة والتحليلات للمثمنين اتخاذ قرارات أكثر استنارة.
  • يمكن للمثمنين استخدام البيانات لتحليل اتجاهات السوق وتحديد الممتلكات المماثلة وتقييم المخاطر.
  • ومع ذلك، يجب على المثمنين أيضًا أن يكونوا على دراية بالقيود المفروضة على البيانات الكبيرة وأن يتجنبوا الاعتماد عليها بشكل مفرط.
• 5.5. تطبيقات عملية وتجارب ذات صلة:
  • دراسات حالة: تحليل تقييمات فعلية، وتحديد المشكلات المحتملة المتعلقة بالامتثال للمعايير، واقتراح طرق لتحسين دقة التقييم.
  • التجارب: إجراء عمليات تقييم وهمية في ظل سيناريوهات مختلفة لفهم تأثير نطاقات العمل المختلفة، والافتراضات، والظروف الافتراضية على نتائج التقييم.
  • مناقشات جماعية: مناقشة التحديات الأخلاقية التي يواجهها المثمنون في الممارسة العملية وتبادل أفضل الممارسات لحل هذه المعضلات.

6. الصيغ الرياضية والمعادلات (عند الاقتضاء):

• معادلة القيمة الحالية (PV):
  • PV = CF / (1 + r)^n
  • حيث:
    • PV = القيمة الحالية
    • CF = التدفق النقدي المستقبلي
    • r = معدل الخصم
    • n = عدد الفترات
• معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate):
  • Cap Rate = NOI / Value
  • حيث:
    • NOI = صافي الدخل التشغيلي
    • Value = قيمة العقار

الخلاصة:

يعد فهم التنظيمات والمعايير التي تحكم ممارسة تقييم العقارات أمرًا بالغ الأهمية للمثمنين لتقديم خدمات تقييم موثوقة ودقيقة. من خلال الالتزام بـ USPAP والمعايير المهنية الأخرى، يمكن للمثمنين حماية المصالح العامة والحفاظ على نزاهة المهنة. يجب على المثمنين أيضًا البقاء على اطلاع دائم بالتطورات الحديثة والاتجاهات المستقبلية في الصناعة لتقديم أفضل خدمة ممكنة لعملائهم.

المراجع:

• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), The Appraisal Foundation.
• Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act (FIRREA) of 1989.
• Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act.
• Inman News Features: www.inman.com
• The Real Estate Educators Association: www.reea.org
• Association of Real Estate License Law Officials: www.arello.org
• Urban Land Institute: www.uli.org
• National Association of REALTORS®: www.realtor.com
• Appraisal Directory (Appraisal Institute): www.appraisalinstitute.org/find-an-appraiser-advanced-search/
• دراسات حديثة: (يتم إدراج دراسات محددة ذات صلة عند توفرها)
  • أبحاث حول تأثير التكنولوجيا على ممارسات التقييم.
  • دراسات حول دقة وموثوقية نماذج التقييم الآلية (AVMs).
  • أبحاث حول تقييم العقارات المستدامة والموفرة للطاقة.

ملحوظة: هذا المحتوى العلمي التفصيلي للفصل يقدم نظرة شاملة على التنظيمات والمعايير في تقييم العقارات، مع التركيز على الجوانب النظرية والتطبيقية، بالإضافة إلى الإشارات إلى المراجع ذات الصلة.