أسس تقييم العقارات والمؤسسات المالية

الفصل: أسس تقييم العقارات والمؤسسات المالية❓❓

مقدمة

يعتبر تقييم العقارات والمؤسسات المالية عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للنظريات والمبادئ الاقتصادية والمالية، بالإضافة إلى المعرفة التفصيلية بالسوق العقاري والمالي. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالأسس العلمية والعملية اللازمة لتقييم العقارات والمؤسسات المالية بشكل دقيق وموثوق.

1. الإطار النظري لعملية التقييم

1.1. تعريف القيمة (Value) وأنواعها

القيمة ليست حقيقة ثابتة، بل هي رأي حول مدى استحقاق أصل ما في وقت محدد، وفقًا لتعريف محدد للقيمة. تُعرّف USPAP القيمة بأنها “العلاقة النقدية بين الممتلكات وأولئك الذين يشترون أو يبيعون أو يستخدمون هذه الممتلكات”. يجب تحديد نوع القيمة المطلوبة بوضوح قبل البدء في عملية التقييم. من أهم أنواع القيمة:

• القيمة السوقية (Market Value): السعر المحتمل الذي يمكن أن يحصل عليه الأصل في سوق مفتوح وتنافسي، بين مشترٍ وبائع راغبين ومطلعين، وبعد فترة تسويق معقولة.
• قيمة الاستثمار (Investment Value): قيمة الأصل لمستثمر معين، بناءً على أهدافه الاستثمارية وظروفه الخاصة.
• قيمة التصفية (Liquidation Value): السعر الذي يمكن الحصول عليه من بيع الأصل بسرعة، غالبًا في ظروف غير مواتية.
• القيمة التأمينية (Insurable Value): القيمة التي توافق شركة التأمين على تعويضها في حالة تلف أو فقدان الأصل.

1.2. مبادئ التقييم الأساسية

تستند عملية التقييم إلى عدة مبادئ اقتصادية وعقارية أساسية، والتي تشكل الإطار النظري لجميع طرق التقييم. من أهم هذه المبادئ:

1. مبدأ العرض والطلب (Principle of Supply and Demand): تحدد القيمة من خلال تفاعل العرض المتاح من الأصل والطلب عليه في السوق.
2. مبدأ الاستبدال (Principle of Substitution): لن يدفع المشتري أكثر مقابل أصل ما من تكلفة الحصول على أصل آخر بديل له نفس الفائدة والجاذبية.
3. مبدأ المنفعة (Principle of Utility): يجب أن يكون للأصل فائدة للمشتري المحتمل حتى يكون له قيمة.
4. مبدأ الندرة (Principle of Scarcity): كلما كان الأصل أكثر ندرة، زادت قيمته، بشرط وجود طلب عليه.
5. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation): تتأثر القيمة بالفوائد المستقبلية المتوقعة من الأصل.
6. مبدأ التغيير (Principle of Change): القيم ليست ثابتة وتتغير باستمرار بسبب تغير الظروف الاقتصادية والاجتماعية والسياسية والبيئية.
7. مبدأ المساهمة (Principle of Contribution): قيمة أي تحسين أو إضافة إلى الأصل تساوي الزيادة في قيمة الأصل الكلية الناتجة عن هذا التحسين.
8. مبدأ التوافق (Principle of Conformity): تتأثر القيمة بشكل إيجابي عندما تكون الممتلكات المحيطة متوافقة في استخدامها وخصائصها مع الأصل المراد تقييمه.
9. مبدأ أعلى وأفضل استخدام (Principle of Highest and Best Use): يجب تقييم الأصل بناءً على الاستخدام الأكثر ربحية وقانونية وممكنة من الناحية المادية والاقتصادية.

1.3. العوامل المؤثرة في القيمة

تتأثر قيمة العقارات والمؤسسات المالية بعدة عوامل داخلية وخارجية، والتي يجب أخذها في الاعتبار أثناء عملية التقييم. يمكن تقسيم هذه العوامل إلى:

• العوامل الاقتصادية: معدلات الفائدة، معدلات التضخم، النمو الاقتصادي، البطالة، أسعار❓ الصرف.
• العوامل الاجتماعية: التركيبة السكانية، أنماط الحياة، التعليم، الجريمة.
• العوامل السياسية والقانونية: القوانين واللوائح العقارية والمالية، الضرائب، السياسات الحكومية.
• العوامل البيئية: الموقع، المناخ، جودة الهواء والماء، المخاطر الطبيعية.
• الخصائص الفيزيائية للعقار: الحجم، الشكل، التصميم، العمر، حالة الصيانة.
• المركز المالي للمؤسسة: الإيرادات، المصروفات، الأرباح، الديون، التدفقات النقدية.
• جودة الإدارة: كفاءة الإدارة، استراتيجية العمل، السمعة.
• الوضع التنافسي: حصة السوق، قوة العلامة التجارية، الابتكار.

2. طرق تقييم العقارات

توجد ثلاث طرق رئيسية لتقييم العقارات، والتي تستخدم بشكل منفصل أو مجتمعة للوصول إلى تقدير دقيق للقيمة.

2.1. طريقة مقارنة المبيعات❓❓ (Sales Comparison Approach)

تعتمد هذه الطريقة على مقارنة العقار المراد تقييمه بأسعار بيع عقارات مماثلة حديثًا في نفس المنطقة. تتضمن هذه الطريقة الخطوات التالية:

1. جمع البيانات: جمع بيانات عن أسعار بيع العقارات المماثلة، بالإضافة إلى معلومات تفصيلية عن خصائصها وشروط البيع.
2. اختيار العقارات المقارنة: اختيار العقارات التي تعتبر الأكثر تشابهًا مع العقار المراد تقييمه من حيث الموقع والخصائص الفيزيائية وشروط البيع.
3. إجراء التعديلات: إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المقارنة لتعكس أي اختلافات بينها وبين العقار المراد تقييمه. يجب أن تعكس هذه التعديلات تأثير كل فرق على القيمة.
4. التوفيق بين المؤشرات: التوفيق بين أسعار البيع المعدلة للعقارات المقارنة للوصول إلى تقدير للقيمة.

مثال:

لنفترض أننا نقوم بتقييم منزل بمساحة 200 متر مربع ويقع في حي سكني جيد. قمنا بجمع بيانات عن ثلاث صفقات بيع حديثة لمنازل مماثلة في نفس الحي:

بعد إجراء التعديلات اللازمة على أسعار البيع لتعكس أي اختلافات بين العقارات المقارنة والعقار المراد تقييمه (مثل حالة المنزل، وجود ميزات إضافية، إلخ)، قد نصل إلى تقدير للقيمة يتراوح بين 870,000 و 900,000 ريال.

صيغة التعديل:

Adjusted Price = Sale Price +/- Adjustments

2.2. طريقة التكلفة (Cost Approach)

تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة بناء عقار جديد مماثل للعقار المراد تقييمه، ثم خصم الاستهلاك (Depreciation) الناتج عن العمر والتآكل والتقادم. تتضمن هذه الطريقة الخطوات التالية:

1. تقدير قيمة الأرض: تقدير قيمة الأرض كما لو كانت خالية ومتاحة للبناء.
2. تقدير تكلفة البناء الجديدة: تقدير تكلفة بناء عقار جديد مماثل للعقار المراد تقييمه. يمكن استخدام عدة طرق لتقدير التكلفة، مثل طريقة الوحدة المقارنة (Comparative Unit Method) وطريقة حصر الكميات (Quantity Survey Method).
3. تقدير الاستهلاك: تقدير الاستهلاك الناتج عن العمر والتآكل والتقادم. يوجد ثلاثة أنواع رئيسية من الاستهلاك: الاستهلاك المادي (Physical Deterioration)، والاستهلاك الوظيفي (Functional Obsolescence)، والاستهلاك الخارجي (External Obsolescence).
4. حساب القيمة: حساب القيمة عن طريق طرح الاستهلاك من تكلفة البناء الجديدة ثم إضافة قيمة الأرض.

صيغة التكلفة:

Value = Land Value + (Cost of New Construction - Depreciation)

2.3. طريقة الدخل (Income Approach)

تعتمد هذه الطريقة على تقدير الدخل المستقبلي الذي يمكن أن يحققه العقار، ثم تحويل هذا الدخل إلى قيمة حالية باستخدام معدل رسملة (Capitalization Rate) مناسب. تتضمن هذه الطريقة الخطوات التالية:

1. تقدير الدخل الإجمالي المحتمل (Potential Gross Income - PGI): تقدير إجمالي الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار إذا كان يشغل بالكامل.
2. تقدير معدل الشغور والخسائر (Vacancy and Collection Losses): تقدير نسبة الشغور والخسائر المتوقعة في الدخل.
3. تقدير الدخل الإجمالي الفعلي (Effective Gross Income - EGI): حساب الدخل الإجمالي الفعلي عن طريق خصم معدل الشغور والخسائر من الدخل الإجمالي المحتمل.
4. تقدير المصروفات التشغيلية (Operating Expenses): تقدير جميع المصروفات التشغيلية اللازمة لتشغيل العقار، مثل الضرائب والتأمين والصيانة والإدارة.
5. تقدير صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI): حساب صافي الدخل التشغيلي عن طريق خصم المصروفات التشغيلية من الدخل الإجمالي الفعلي.
6. تحديد معدل الرسملة: تحديد معدل الرسملة المناسب للعقار. يعكس معدل الرسملة العائد المطلوب من المستثمر، بالإضافة إلى المخاطر المرتبطة بالعقار.
7. حساب القيمة: حساب القيمة عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي على معدل الرسملة.

صيغة الدخل:

Value = NOI / Capitalization Rate

3. طرق تقييم المؤسسات المالية

تعتبر المؤسسات المالية من الكيانات المعقدة التي تتطلب طرق تقييم متطورة تأخذ في الاعتبار طبيعة أعمالها وهياكلها المالية. من أهم طرق تقييم المؤسسات المالية:

3.1. طريقة الأصول الصافية (Net Asset Value - NAV)

تعتمد هذه الطريقة على حساب القيمة الصافية لأصول المؤسسة عن طريق طرح إجمالي المطلوبات من إجمالي الأصول. تستخدم هذه الطريقة عادة لتقييم شركات الاستثمار العقاري وصناديق التحوط وغيرها من المؤسسات التي تمتلك أصولًا كبيرة.

صيغة الأصول الصافية:

NAV = Total Assets - Total Liabilities

3.2. طريقة التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF)

تعتمد هذه الطريقة على تقدير التدفقات النقدية المستقبلية التي يمكن أن تحققها المؤسسة، ثم خصم هذه التدفقات إلى قيمة حالية باستخدام معدل خصم مناسب. معدل الخصم يعكس المخاطر المرتبطة بالتدفقات النقدية المستقبلية.

صيغة التدفقات النقدية المخصومة:

PV = CF1 / (1+r)^1 + CF2 / (1+r)^2 + … + CFn / (1+r)^n

حيث:

• PV = القيمة الحالية
• CF = التدفق النقدي في كل فترة
• r = معدل الخصم
• n = عدد الفترات

3.3. طريقة المضاعفات النسبية (Relative Valuation Multiples)

تعتمد هذه الطريقة على مقارنة نسب مالية رئيسية للمؤسسة المراد تقييمها مع نسب مماثلة لمؤسسات أخرى مماثلة في نفس الصناعة. من أهم هذه النسب:

• مضاعف السعر إلى الأرباح (Price-to-Earnings Ratio - P/E): يقيس سعر السهم الواحد مقارنة بأرباح السهم الواحد.
• مضاعف السعر إلى الإيرادات (Price-to-Sales Ratio - P/S): يقيس سعر السهم الواحد مقارنة بإيرادات السهم الواحد.
• مضاعف السعر إلى القيمة الدفترية (Price-to-Book Ratio - P/B): يقيس سعر السهم الواحد مقارنة بالقيمة الدفترية للسهم الواحد.

مثال:

لنفترض أننا نقوم بتقييم بنك صغير. متوسط مضاعف السعر إلى الأرباح للبنوك المماثلة في نفس المنطقة هو 12. إذا كانت أرباح البنك المراد تقييمه هي 5 ريالات للسهم الواحد، فإن القيمة المقدرة للسهم الواحد هي 60 ريالاً (12 × 5).

4. الاعتبارات المهنية والأخلاقية

يجب على المقيمين الالتزام بأعلى المعايير المهنية والأخلاقية أثناء عملية التقييم. يتضمن ذلك:

• الكفاءة: يجب أن يكون المقيم مؤهلاً وذو خبرة كافية لإجراء التقييم المطلوب.
• الاستقلالية: يجب أن يكون المقيم مستقلاً وغير متحيز في رأيه.
• السرية: يجب على المقيم الحفاظ على سرية المعلومات التي يحصل عليها أثناء عملية التقييم.
• الامتثال للمعايير المهنية: يجب على المقيم الالتزام بالمعايير المهنية ذات الصلة، مثل USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice).
• الإفصاح: يجب على المقيم الإفصاح عن أي تضارب في المصالح أو قيود تؤثر على رأيه.

5. الخلاصة

تقييم العقارات والمؤسسات المالية عملية معقدة تتطلب فهمًا عميقًا للنظريات والمبادئ الاقتصادية والمالية، بالإضافة إلى المعرفة التفصيلية بالسوق العقاري والمالي. يجب على المقيمين الالتزام بأعلى المعايير المهنية والأخلاقية لضمان دقة وموثوقية التقييم.

مراجع:

• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)
• Brueggeman, W. B., & Fisher, J. D. (2013). Real estate finance and investments. McGraw-Hill Irwin.
• Damodaran, A. (2012). Investment valuation: Tools and techniques for determining the value of any asset. John Wiley & Sons.