أساسيات مقارنة المبيعات و مدخل الدخل

الفصل: أساسيات مقارنة المبيعات ومدخل الدخل

مقدمة

في هذا الفصل، سنتناول بالتفصيل طريقتي التقييم العقاري الأساسيتين: طريقة مقارنة المبيعات وطريقة مدخل الدخل. هاتان الطريقتان تمثلان ركنين أساسيين في فهم القيمة العقارية وتستخدمان على نطاق واسع في المؤسسات المالية❓ وعمليات تقييم العقارات. سنقوم بتحليل كل طريقة بعمق، مع التركيز على المبادئ العلمية والنظريات التي تقوم عليها، بالإضافة إلى تطبيقاتها العملية.

1. طريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach): المبادئ والتطبيق

1.1. النظرية الأساسية

تعتمد طريقة مقارنة المبيعات على مبدأ الاستبدال❓ (Principle of Substitution). هذا المبدأ ينص على أن المشتري لن يدفع ثمنًا لعقار ما يزيد عن تكلفة الحصول على عقار بديل مماثل. بعبارة أخرى، قيمة العقار مرتبطة بشكل وثيق بأسعار العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في السوق.

1.2. خطوات التقييم باستخدام طريقة مقارنة المبيعات

1. جمع البيانات والتحقق منها:

   • يجب جمع بيانات دقيقة وموثوقة حول العقارات المشابهة التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة الجغرافية أو منطقة مماثلة.
   • يشمل ذلك التحقق من بيانات البيع (السعر، تاريخ البيع، شروط البيع) وخصائص العقار (المساحة، عدد الغرف، التشطيبات، الموقع).
   • تعتبر جودة البيانات والتحقق منها أمرًا بالغ الأهمية لضمان دقة التقييم.

2. اختيار وحدات المقارنة:

   • يجب تحديد وحدات المقارنة المناسبة لتحليل البيانات. تشمل الوحدات الشائعة:
     • السعر لكل متر مربع (Price per square meter): مناسبة للمباني السكنية والتجارية.
     • السعر لكل وحدة (Price per unit): مناسبة للشقق والمباني متعددة الوحدات.
     • السعر لكل غرفة (Price per room): يمكن استخدامها كمعيار إضافي للمقارنة.
   • اختيار الوحدات المناسبة يعتمد على نوع العقار والسوق العقاري.

3. تحليل وتعديل أسعار البيع:

   • يجب تحليل الاختلافات بين العقار المراد تقييمه (العقار الهدف) والعقارات المشابهة (العقارات المقارنة).
   • يتم إجراء تعديلات على أسعار بيع العقارات المقارنة لتعكس❓ هذه الاختلافات.
   • تشمل التعديلات:
     • التعديلات الكمية (Quantitative Adjustments): تعديلات تعتمد على بيانات سوقية قابلة للقياس، مثل الفرق في المساحة أو عدد الغرف.
     • التعديلات النوعية (Qualitative Adjustments): تعديلات تعتمد على تقديرات ذاتية، مثل جودة التشطيبات أو الموقع. يمكن التعبير عنها بـ “أفضل” أو “أسوأ” أو “مماثل”.

4. التوفيق (Reconciliation):

   • بعد إجراء التعديلات، يتم التوفيق بين أسعار البيع المعدلة للعقارات المقارنة للحصول على مؤشر قيمة واحد للعقار الهدف.
   • يتم ذلك عن طريق إعطاء وزن أكبر للعقارات المقارنة الأكثر تشابهًا بالعقار الهدف.
   • قد يتم التعبير عن النتيجة النهائية كنطاق من القيم أو كقيمة واحدة.

1.3. أنواع التعديلات

• حقوق الملكية المنقولة: إذا كانت حقوق الملكية المنقولة في صفقة العقار المقارن تختلف عن تلك المنقولة في العقار الهدف (مثل وجود قيود على الاستخدام)، يجب إجراء تعديل.
• شروط التمويل: إذا كانت شروط التمويل غير نمطية (على سبيل المثال، تمويل البائع بأسعار فائدة أقل من السوق)، يجب إجراء تعديل لتعكس القيمة النقدية المكافئة (Cash Equivalent).
• ظروف البيع: يجب أن تكون ظروف البيع عادلة (Arm’s Length Transaction)، أي أن يكون البائع والمشتري يعملان بحرية وبدون ضغوط. إذا كانت هناك دوافع غير طبيعية للبيع (مثل بيع بسبب ضائقة مالية)، يجب أخذ ذلك في الاعتبار.
• المصروفات بعد البيع مباشرة: إذا كان على المشتري أن يتحمل مصروفات كبيرة بعد البيع (مثل إصلاحات ضرورية)، يجب إجراء تعديل.
• تاريخ البيع: يفضل استخدام بيانات البيع الحديثة لتعكس ظروف السوق الحالية. إذا كانت هناك تغييرات كبيرة في السوق (زيادة أو نقصان في الأسعار)، يجب إجراء تعديل زمني.
• الموقع: العقارات الموجودة في نفس الحي أو في أحياء مماثلة تعتبر أكثر موثوقية.
• الخصائص الفيزيائية: تشمل الاختلافات في المساحة، عدد الغرف، عدد الحمامات، وجود مرآب، وجود حديقة، إلخ.
• الخصائص الاقتصادية: تشمل الدخل، المصروفات التشغيلية❓❓، شروط الإيجار، الإدارة، وخليط المستأجرين (للعقارات المدرة للدخل).

1.4. التحليل الزوجي للبيانات (Paired Data Analysis)

تستخدم هذه التقنية لتحديد قيمة تعديل محدد من بيانات السوق. يتم مقارنة عقارين متشابهين تمامًا باستثناء خاصية واحدة. الفرق في السعر بين العقارين يعزى إلى تلك الخاصية. على سبيل المثال:

العقار أ: 100 متر مربع، مرآب واحد، سعر البيع 200,000 دولار
العقار ب: 100 متر مربع، مرآبان، سعر البيع 210,000 دولار

الفرق في السعر هو 10,000 دولار، وهذا يعزى إلى وجود مرآب إضافي.

1.5. التحليل النسبي (Relative Comparison Analysis)

تقنية مشابهة للتحليل الزوجي، ولكنها تعطي نتائج نوعية بدلاً من نتائج كمية. على سبيل المثال، يمكن القول أن الموقع “أفضل” أو “أسوأ” من موقع العقار الهدف.

1.6. المعادلات والصيغ الرياضية

• حساب التعديل:

  تعديل السعر = سعر البيع للعقار المقارن ± قيمة التعديل

  حيث أن:

  • + يعني إضافة إذا كان العقار المقارن أقل من العقار الهدف.
  • - يعني الطرح إذا كان العقار المقارن أفضل من العقار الهدف.

• حساب القيمة بعد التعديل:

  القيمة المعدلة = سعر البيع للعقار المقارن + إجمالي التعديلات

• النسب المئوية للتعديلات:

  النسبة المئوية للتعديل = (قيمة التعديل / سعر البيع للعقار المقارن) * 100%

• حساب صافي التعديل (Net Adjustment): مجموع جميع التعديلات (إيجابية وسلبية).

• حساب إجمالي التعديل (Gross Adjustment): مجموع القيم المطلقة لجميع التعديلات. (مؤشر على مدى موثوقية العقار المقارن، كلما كان إجمالي التعديل أقل، كلما كان العقار المقارن أكثر موثوقية).

1.7. مثال عملي

لنفترض أننا نقوم بتقييم منزل بمساحة 150 متر مربع، يقع في حي سكني جيد، يحتوي على 3 غرف نوم وحمامين ومرآب واحد. وجدنا ثلاث عقارات مشابهة تم بيعها مؤخرًا:

لنفترض أننا قمنا بتحليل السوق ووجدنا القيم التالية للتعديلات:

• المساحة: 1000 دولار لكل متر مربع
• غرفة نوم: 5000 دولار
• حمام: 7000 دولار
• مرآب: 10,000 دولار
• التعديل الزمني: 1% شهريًا (زيادة)

بعد التوفيق بين الأسعار المعدلة، يمكننا تقدير قيمة العقار الهدف بـ 270,000 دولار.

2. مدخل الدخل (Income Approach): المبادئ والتطبيق

2.1. النظرية الأساسية

يعتمد مدخل الدخل على مبدأ التوقع (Principle of Anticipation). هذا المبدأ ينص على أن قيمة العقار مرتبطة بتدفق الدخل المستقبلي المتوقع الذي يمكن أن يحققه.

2.2. متى يتم استخدام مدخل الدخل؟

يستخدم مدخل الدخل بشكل أساسي لتقييم العقارات المدرة للدخل، مثل:

• المباني السكنية متعددة الوحدات (الشقق)
• المباني التجارية (المكاتب، المحلات)
• المراكز التجارية
• المستودعات
• الفنادق

2.3. أنواع الدخل المستخدمة في مدخل الدخل

1. إجمالي الدخل المحتمل (Potential Gross Income - PGI): إجمالي الدخل الذي يمكن أن يحققه العقار إذا كان مؤجرًا بالكامل وبأسعار السوق.

2. إجمالي الدخل الفعلي (Effective Gross Income - EGI): إجمالي الدخل المحتمل مطروحًا منه بدل الشواغر والديون المعدومة.

   EGI = PGI - Vacancy & Collection Losses

3. صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income - NOI): إجمالي الدخل الفعلي مطروحًا منه المصروفات التشغيلية.

   NOI = EGI - Operating Expenses

4. التدفق النقدي قبل الضريبة (Pre-Tax Cash Flow): صافي الدخل التشغيلي مطروحًا منه خدمة الدين (أقساط القروض).

   Pre-Tax Cash Flow = NOI - Debt Service

2.4. المصروفات التشغيلية (Operating Expenses)

تشمل المصروفات التشغيلية:

• المصروفات الثابتة (Fixed Expenses): لا تتغير بتغير نسبة الإشغال، مثل الضرائب العقارية❓❓ والتأمين.
• المصروفات المتغيرة (Variable Expenses): تتغير بتغير نسبة الإشغال، مثل المرافق والصيانة والإدارة.
• احتياطيات الاستبدال (Reserves for Replacement): مبالغ يتم تخصيصها لاستبدال المكونات قصيرة الأجل، مثل السجاد والأجهزة والأسقف.

2.5. طرق التقييم باستخدام مدخل الدخل

1. الرسملة المباشرة (Direct Capitalization):

   • الأكثر استخدامًا.
   • يتم تحويل الدخل من فترة واحدة (عادة سنة) مباشرة إلى قيمة باستخدام معدل الرسملة (Capitalization Rate - Cap Rate).

   Value = NOI / Cap Rate

   • تحديد معدل الرسملة (Cap Rate):

     • طريقة المبيعات المقارنة: تحليل أسعار بيع ودخول العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا.

       Cap Rate = NOI / Sales Price

     • طريقة نسبة المصروفات التشغيلية: تعتمد على نسبة المصروفات التشغيلية إلى إجمالي الدخل الفعلي.

     • طريقة حزمة الاستثمار (Band of Investment): تأخذ في الاعتبار معدلات العائد المطلوبة للمقرض والمستثمر في الأسهم.

     • طريقة نسبة تغطية الدين: تعتمد على قدرة العقار على تغطية أقساط القروض.

2. تقنية الدخل المتبقي (Residual Techniques): تستخدم لتحديد قيمة أحد المكونات (الأرض أو المبنى) عندما تكون قيمة المكون الآخر معروفة.

3. رسملة العائد (Yield Capitalization): تحليل جميع التدفقات النقدية المتوقعة على مدار حياة الاستثمار لتحديد قيمتها الحالية. تتضمن هذه الطريقة تقدير معدل الخصم (Discount Rate) الذي يعكس المخاطر المرتبطة بالاستثمار.

2.6. معادلات وصيغ رياضية

• حساب معدل الرسملة (Cap Rate):

  Cap Rate = NOI / Value

• حساب القيمة باستخدام معدل الرسملة:

  Value = NOI / Cap Rate

• حساب نسبة المصروفات التشغيلية (OER):

  OER = Operating Expenses / EGI

• حساب معامل مضاعف الدخل الإجمالي (Gross Income Multiplier - GIM):

  GIM = Sales Price / Gross Income

  Value = Gross Income * GIM

• حساب نسبة تغطية الدين (Debt Coverage Ratio - DCR):

  DCR = NOI / Debt Service

2.7. مثال عملي

لنفترض أننا نقوم بتقييم مبنى سكني يتكون من 10 شقق. البيانات المتوفرة هي:

• إيجار الشقة الواحدة: 1000 دولار شهريًا
• نسبة الشواغر: 5%
• المصروفات التشغيلية السنوية: 30,000 دولار

1. حساب إجمالي الدخل المحتمل (PGI):

   PGI = 10 شقق * 1000 دولار/شقة/شهر * 12 شهر = 120,000 دولار

2. حساب إجمالي الدخل الفعلي (EGI):

   EGI = 120,000 دولار - (120,000 دولار * 0.05) = 114,000 دولار

3. حساب صافي الدخل التشغيلي (NOI):

   NOI = 114,000 دولار - 30,000 دولار = 84,000 دولار

4. تقدير معدل الرسملة (Cap Rate):

   لنفترض أننا قمنا بتحليل السوق ووجدنا أن معدل الرسملة المناسب للعقارات المماثلة هو 8%.

5. حساب القيمة:

   Value = 84,000 دولار / 0.08 = 1,050,000 دولار

3. خلاصة

في هذا الفصل، قمنا بتغطية أساسيات طريقتي التقييم العقاري الرئيسيتين: طريقة مقارنة المبيعات ومدخل الدخل. طريقة مقارنة المبيعات تعتمد على مقارنة العقار الهدف بالعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا، بينما يعتمد مدخل الدخل على تقدير تدفق الدخل المستقبلي المتوقع للعقار. كلا الطريقتين تتطلبان تحليلًا دقيقًا للبيانات وتطبيقًا للمبادئ العلمية لتقدير قيمة العقار. اختيار الطريقة المناسبة يعتمد على نوع العقار وتوفر البيانات وظروف السوق.

ملاحظات إضافية

• في الممارسة العملية، قد يقوم المقيم العقاري باستخدام كلتا الطريقتين أو أكثر والتوفيق بين النتائج للحصول على تقدير أكثر دقة للقيمة.
• يجب على المقيم العقاري أن يكون على دراية جيدة بظروف السوق المحلية والإقليمية والعالمية، حيث يمكن أن تؤثر هذه الظروف على القيمة العقارية.
• تعتبر الأخلاقيات المهنية والالتزام بمعايير التقييم العقاري أمرًا بالغ الأهمية لضمان مصداقية التقييم.

آمل أن يكون هذا الفصل قد قدم لك فهمًا شاملاً لأساسيات مقارنة المبيعات ومدخل الدخل.