العربيّة
مدخل إلى USPAP: مؤسسة التقييم والتعريفات
الفصل: مدخل إلى USPAP: مؤسسة التقييم والتعريفات
مقدمة
في عالم التقييم العقاري، يلعب الالتزام بالمعايير المهنية دورًا حاسمًا في ضمان الدقة والموثوقية والشفافية. في الولايات المتحدة، تعتبر “المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني” (USPAP) المعيار المعترف به على نطاق واسع لهذه الممارسة. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بمدخل شامل إلى USPAP، واستكشاف مؤسسة التقييم والتعريفات الأساسية التي تحدد نطاقها وتطبيقها.
1. مؤسسة التقييم: نظرة عامة تاريخية وهيكلية
1.1. الخلفية التاريخية لـ USPAP
- الحاجة إلى التوحيد القياسي: قبل ظهور USPAP، كانت ممارسات التقييم تفتقر إلى التوحيد القياسي، مما أدى إلى تباينات وتقييمات غير متسقة.
- قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA) لعام 1989: أدى هذا القانون إلى تغيير جذري في تنظيم مهنة التقييم، حيث أقر الكونجرس الأمريكي الحاجة إلى معايير موحدة.
- إنشاء مؤسسة التقييم: تأسست مؤسسة التقييم كمنظمة غير ربحية لتطوير وتعزيز معايير التقييم المهني.
1.2. الهيكل التنظيمي لمؤسسة التقييم
مؤسسة التقييم تتكون من ثلاثة مجالس رئيسية:
- مجلس معايير التقييم (ASB): مسؤول عن تطوير وتنقيح وتحديث USPAP. يضمن ASB أن USPAP يعكس أفضل الممارسات الحالية ويتكيف مع التغيرات في السوق.
- مجلس مؤهلات المثمنين (AQB): يضع الحد الأدنى من معايير التأهيل للمثمنين، بما في ذلك التعليم والخبرة ومتطلبات الاختبار.
- مجلس ممارسات التقييم (APB): يقدم إرشادات وممارسات معترف بها لأساليب وتقنيات التقييم.
1.3. دور الوكالات التنظيمية الحكومية
تلعب الوكالات التنظيمية الحكومية دورًا حاسمًا في إنفاذ USPAP والإشراف على المثمنين المرخصين أو المعتمدين. هذه الوكالات مسؤولة عن:
- إصدار التراخيص والشهادات للمثمنين.
- التحقيق في الشكاوى المتعلقة بممارسات التقييم غير المهنية.
- اتخاذ إجراءات تأديبية ضد المثمنين الذين ينتهكون USPAP.
2. التعاريف الأساسية في USPAP
2.1. التقييم (Appraisal)
- التعريف: “فعل أو عملية تطوير رأي حول القيمة؛ رأي حول القيمة.”
- ملاحظة: يجب التعبير عن التقييم رقميًا كمبلغ محدد أو نطاق من الأرقام أو علاقة بقيمة سابقة أو معيار رقمي.
- النظرية: يرتكز التقييم على مبادئ اقتصادية مثل العرض والطلب والمنافسة والاستبدال. تعكس هذه المبادئ كيفية تفاعل المشترين والبائعين في السوق لتحديد قيمة العقار.
- التطبيق العملي: يتضمن التقييم جمع وتحليل البيانات ذات الصلة بالعقار، مثل المبيعات المماثلة والتكاليف والدخل. يعتمد المثمن على هذه البيانات لتطوير رأي مستنير حول قيمة العقار.
- مثال: تقدير القيمة السوقية لمنزل سكني لغرض الرهن العقاري.
2.2. استشارة التقييم (Appraisal Consulting)
- التعريف: “فعل أو عملية تطوير تحليل أو توصية أو رأي لحل مشكلة، حيث يكون رأي القيمة مكونًا من مكونات التحليل المؤدية إلى نتائج المهمة.”
- ملاحظة: تتضمن استشارة التقييم رأيًا حول القيمة ولكن ليس لديها تقييم أو مراجعة تقييم كهدف أساسي.
- النظرية: تستخدم استشارة التقييم مبادئ اقتصادية وتحليلية لحل مشاكل معقدة تتعلق بالعقارات.
- التطبيق العملي: قد تتضمن استشارة التقييم تحليل الجدوى لمشروع تطوير عقاري جديد أو تقييم تأثير التنظيمات الحكومية على قيمة العقارات.
- مثال: تحليل أفضل استخدام ممكن لقطعة أرض شاغرة، مع الأخذ في الاعتبار القيود التنظيمية وظروف السوق.
2.3. مراجعة التقييم (Appraisal Review)
- التعريف: “فعل أو عملية تطوير وتوصيل رأي حول جودة عمل مثمن آخر تم إجراؤه كجزء من مهمة تقييم أو مراجعة تقييم أو استشارة تقييم.”
- ملاحظة: قد يكون موضوع مهمة مراجعة التقييم هو كل أو جزء من تقرير أو ملف عمل أو مزيج من هذه.
- النظرية: تعتمد مراجعة التقييم على مبادئ التقييم والمعايير المهنية لتقييم جودة عمل المثمن الآخر.
- التطبيق العملي: قد تتضمن مراجعة التقييم فحص البيانات المستخدمة في التقييم الأصلي والتحقق من صحة الأساليب والتقنيات المستخدمة.
- مثال: مراجعة تقرير تقييم لتحديد ما إذا كان يتوافق مع USPAP وهل يقدم رأيًا معقولًا حول القيمة.
2.4. ممارسة التقييم (Appraisal Practice)
- التعريف: “خدمات التقييم التي يؤديها فرد يعمل كمثمن، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر التقييم أو مراجعة التقييم أو استشارة التقييم.”
- ملاحظة: يتم تقديم ممارسة التقييم فقط من قبل المثمنين، بينما يتم تقديم خدمات التقييم من قبل مجموعة متنوعة من المهنيين وغيرهم.
- النظرية: تخضع ممارسة التقييم للمعايير المهنية والأخلاقية لضمان الدقة والموثوقية والنزاهة.
- التطبيق العملي: يجب على المثمنين الالتزام بـ USPAP عند أداء أي من خدمات التقييم المذكورة أعلاه.
- مثال: القيام بتقييم عقاري أو مراجعة تقييم سابق، أو تقديم استشارات متعلقة بالعقارات.
2.5. القيمة (Value)
- التعريف: “العلاقة النقدية بين الخصائص وأولئك الذين يشترون أو يبيعون أو يستخدمون هذه الخصائص.”
- ملاحظة: القيمة تعبر عن مفهوم اقتصادي. على هذا النحو، فهي ليست حقيقة أبدًا ولكنها دائمًا رأي حول قيمة عقار في وقت معين وفقًا لتعريف محدد للقيمة.
- النظرية: تتأثر القيمة بمجموعة متنوعة من العوامل الاقتصادية والاجتماعية والسياسية والبيئية.
- التطبيق العملي: يجب على المثمن تحديد تعريف القيمة المستخدم في مهمة التقييم، مثل القيمة السوقية أو قيمة التصفية أو قيمة الاستثمار.
-
المعادلة: يمكن التعبير عن القيمة السوقية (MV) على النحو التالي:
MV = P * (1 + E)
حيث:
- MV = القيمة السوقية
- P = السعر الذي يرغب المشتري المستعد في دفعه والبائع المستعد في قبوله.
- E = تأثير العوامل الخارجية على السعر.
2.6. افتراض غير عادي (Extraordinary Assumption)
- التعريف: “افتراض، يتعلق مباشرة بمهمة معينة، والذي إذا تبين أنه غير صحيح، يمكن أن يغير آراء المثمن أو استنتاجاته.”
- ملاحظة: يجب الإفصاح عن الافتراضات غير العادية بوضوح في تقرير التقييم.
- النظرية: تستخدم الافتراضات غير العادية لتبسيط عملية التقييم أو معالجة نقص البيانات.
- التطبيق العملي: يجب على المثمن أن يدرس بعناية تأثير الافتراض غير العادي على رأيه حول القيمة.
- مثال: افتراض أن العقار خالٍ من التلوث البيئي، على الرغم من وجود دليل محدود على ذلك.
2.7. شرط افتراضي (Hypothetical Condition)
- التعريف: “ما يخالف ما هو موجود ولكنه مفترض لغرض التحليل.”
- ملاحظة: يجب الإفصاح عن الشروط الافتراضية بوضوح في تقرير التقييم.
- النظرية: تستخدم الشروط الافتراضية لاستكشاف سيناريوهات بديلة أو لتقييم العقار في ظل ظروف مختلفة.
- التطبيق العملي: يجب على المثمن أن يوضح بوضوح تأثير الشرط الافتراضي على رأيه حول القيمة.
- مثال: تقييم القيمة المحتملة لعقار إذا تم تغيير قوانين تقسيم المناطق.
2.8. الاستخدام المقصود (Intended Use)
- التعريف: “الاستخدام أو الاستخدامات لتقييم المثمن أو مراجعة التقييم أو آراء واستنتاجات مهمة استشارات التقييم المبلغ عنها، كما يحددها المثمن على أساس التواصل مع العميل وقت المهمة.”
- ملاحظة: يجب على المثمن تحديد الاستخدام المقصود للتقييم بوضوح.
- النظرية: يؤثر الاستخدام المقصود للتقييم على نطاق العمل والأساليب والتقنيات المستخدمة.
- التطبيق العملي: قد يكون الاستخدام المقصود للتقييم هو الحصول على قرض عقاري أو بيع العقار أو تسوية النزاعات أو التخطيط الضريبي.
2.9. المستخدم المقصود (Intended User)
- التعريف: “العميل وأي طرف آخر تم تحديده بالاسم أو النوع، كمستخدمين للتقييم أو مراجعة التقييم أو تقرير استشارات التقييم من قبل المثمن على أساس التواصل مع العميل وقت المهمة.”
- ملاحظة: يجب على المثمن تحديد المستخدم المقصود للتقييم بوضوح.
- النظرية: يؤثر المستخدم المقصود للتقييم على مستوى التفاصيل والإفصاحات المطلوبة في تقرير التقييم.
- التطبيق العملي: قد يكون المستخدم المقصود للتقييم هو المُقرض أو المشتري أو البائع أو المحكمة.
2.10. القيمة السوقية (Market Value)
- التعريف: “السعر المحتمل الذي سيدفعه مشتر مستعد ومطلع لبائع مستعد ومطلع، في ظل فترة تسويق معقولة.”
- ملاحظة: القيمة السوقية هي النوع الأكثر شيوعًا من القيمة المقدرة في ممارسة التقييم.
- النظرية: تعتمد القيمة السوقية على افتراض وجود سوق تنافسي حيث يتصرف المشترون والبائعون بعقلانية وبمعلومات كاملة.
- التطبيق العملي: يجب على المثمن تحليل ظروف السوق المحلية والإقليمية والوطنية لتحديد القيمة السوقية للعقار.
3. الخاتمة
يعد فهم مؤسسة التقييم والتعريفات الأساسية في USPAP أمرًا ضروريًا لجميع المثمنين وغيرهم من المهنيين العاملين في مجال العقارات. من خلال الالتزام بمعايير USPAP، يمكن للمثمنين ضمان أن تكون تقييماتهم دقيقة وموثوقة وشفافة. يوفر هذا الفصل أساسًا متينًا لمزيد من الدراسة المتعمقة لـ USPAP وتطبيقه في ممارسة التقييم.
ملخص الفصل
ملخص علمي مفصل للفصل: “مدخل إلى USPAP: مؤسسة التقييم والتعريفات”
مقدمة: يهدف هذا الفصل إلى تقديم مدخل شامل إلى “المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم” (USPAP)، وهي مجموعة المعايير الأخلاقية والمهنية التي تحكم ممارسة التقييم العقاري. يركز الفصل على فهم المؤسسة التي طورت هذه المعايير (مؤسسة التقييم) والتعريفات الأساسية التي تشكل جوهر الـ USPAP.
النقاط العلمية الرئيسية:
-
مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation):
- هي منظمة غير ربحية معتمدة من الكونغرس الأمريكي لتطوير❓ معايير التعليم والأخلاق للمثمنين.
- تشرف على ثلاث مجالس رئيسية:
- مجلس معايير التقييم (ASB): المسؤول عن تطوير وتحديث الـ USPAP وتعزيز قبولها.
- مجلس مؤهلات المثمنين (AQB): يحدد متطلبات التعليم والاختبار والخبرة اللازمة للحصول على شهادات وتراخيص التقييم.
- مجلس ممارسات التقييم (APB): يصدر آراءً بشأن أساليب وتقنيات التقييم المعترف بها لتوفي❓ر إرشادات تطوعية.
-
التعريفات الأساسية في USPAP:
- التقييم (Appraisal): رأي حول❓ قيمة عقار. يجب أن يكون هذا الرأي معبراً عنه رقمياً (كمبلغ محدد أو نطاق أو علاقة مرجعية). التقييم ليس حقيقة بل رأي قائم على تعريف محدد للقيمة.
- ممارسة التقييم (Appraisal Practice): الخدمات التقييمية التي يقدمها المثمن، بما في ذلك التقييم، ومراجعة التقييم، والاستشارات التقييمية.
- مراجعة التقييم (Appraisal Review): تطوير وإيصال رأي حول جودة عمل مثمن آخر، سواء كان ذلك ضمن تقييم أو مراجعة❓ أو استشارة.
- الاستشارة التقييمية (Appraisal Consulting): تطوير تحليل أو توصية أو رأي لحل مشكلة، حيث يكون رأي القيمة جزءاً من التحليل.
- القيمة (Value): العلاقة النقدية بين العقارات وأولئك الذي❓ن يشترونها أو يبيعونها أو يستخدمونها. يجب أن تكون القيمة مؤهلة (مثل القيمة السوقية أو قيمة التصفية).
- الفرضية غير العادية (Extraordinary Assumption): افتراض يتعلق بشكل مباشر بمهمة محددة، وإذا ثبت خطأه، فقد يغير آراء المثمن أو استنتاجاته.
- الشرط الافتراضي (Hypothetical Condition): أمر مخالف لما هو موجود ولكن يفترض لغرض التحليل.
- الاستخدام المقصود (Intended Use): استخدامات التقييم أو❓ مراجعة التقييم أو استشارة التقييم التي أبلغ عنها المثمن، والتي تم تحديدها على أساس التواصل مع العميل وقت المهمة.
- المستخدم المقصود (Intended User): العميل وأي طرف آخر يتم تحديده بالاسم أو النوع، كمستخدمين لتقرير التقييم أو مراجعة التقييم أو استشارة التقييم من قبل المثمن على أساس التواصل مع العميل وقت المهمة.
- نطاق العمل (Scope of Work): مدى العمل الذي يقوم به المثمن لإكمال المهمة بشكل موثوق.
الاستنتاجات:
- الـ USPAP يوفر إطارًا موحدًا وموثوقًا للممارسة المهنية للتقييم.
- فهم مؤسسة التقييم وأدوار مجالسها المختلفة أمر ضروري لفهم كيفية تطوير وتطبيق معايير التقييم.
- التعريفات الأساسية في USPAP ضرورية لتفسير المعايير وتطبيقها بشكل صحيح.
الآثار المترتبة:
- للمثمنين: الامتثال للـ USPAP إلزامي لضمان المصداقية والاحترافية في ممارسة التقييم.
- للعملاء: فهم الـ USPAP يمكن أن يساعد العملاء على تقييم جودة تقارير التقييم واتخاذ قرارات مستنيرة.
- للمنظمات والهيئات الحكومية: الـ USPAP يوفر أساسًا قويًا لتنظيم ممارسة التقييم وحماية المصالح العامة.
في الختام: يمثل هذا الفصل أساسًا متينًا لفهم الـ USPAP، حيث يوضح الدور الحيوي لمؤسسة التقييم والتعريفات الأساسية التي ترتكز عليها هذه المعايير. هذا الفهم ضروري لجميع المشاركين في صناعة التقييم العقاري لضمان ممارسة أخلاقية ومهنية وشفافة.
