التسوية والتقرير: معايير USPAP

الفصل [س] : التسوية والتقرير: معايير USPAP

مقدمة

في مجال التقييم العقاري، تُعد التسوية والتقرير جوهر عملية التقييم. تمثل التسوية عملية تحليل مؤشرات القيمة المختلفة للوصول إلى رأي واحد حول القيمة. أما التقرير فهو الوسيلة التي يتم بها توصيل هذا الرأي، والتحليلات الداعمة له، إلى المستخدمين المقصودين. يحدد معيار USPAP (المعايير الموحدة لممارسات التقييم المهني) إطارًا صارمًا لكيفية إجراء هذه العمليات والإبلاغ عنها. يهدف هذا الفصل إلى توفير فهم عميق للتسوية والتقرير في سياق USPAP، مع التركيز على الأسس العلمية والمفاهيم الدقيقة والتطبيقات العملية.

1. التسوية: عملية التحليل والموازنة

التسوية هي عملية منهجية يقوم بها المثمن لتقييم وموازنة مؤشرات القيمة المختلفة التي تم الحصول عليها من خلال مناهج التقييم المتنوعة (مثل مقارنة المبيعات، والتكلفة، والدخل). والهدف هو تحديد القيمة الأكثر معقولية وموثوقية للعقار.

1.1 المبادئ العلمية للتسوية

• التحليل الإحصائي: يعتمد المثمن على مبادئ إحصائية لتقييم جودة وموثوقية البيانات المستخدمة في كل منهج تقييم. يمكن استخدام مقاييس مثل الانحراف المعياري (σ) ومعامل التباين (CV) لتقييم تشتت البيانات.

  • الانحراف المعياري (σ): مقياس لمدى تشتت مجموعة من البيانات حول متوسطها. يشير الانحراف المعياري الأصغر إلى أن البيانات أقرب إلى المتوسط، مما يعني موثوقية أكبر.
  • معامل التباين (CV): نسبة الانحراف المعياري إلى المتوسط. يُستخدم لمقارنة تشتت مجموعات بيانات مختلفة، حتى لو كانت ذات وحدات مختلفة.

  صيغة الانحراف المعياري لمجموعة بيانات:

  σ = √( Σ (xi - μ)² / N )

  حيث:
  * xi: قيمة كل نقطة بيانات
  * μ: متوسط البيانات
  * N: عدد نقاط البيانات

  صيغة معامل التباين:

  CV = σ / μ
  * نظرية القرار: يمكن تطبيق مبادئ نظرية القرار في عملية التسوية لاختيار القيمة التي تقلل من المخاطر أو تزيد من الفائدة المتوقعة.
  * التحليل الحساس: يتضمن تحديد مدى حساسية رأي القيمة للتغيرات في الافتراضات والمتغيرات الرئيسية. يساعد هذا في فهم المخاطر المرتبطة بتقييم معين.

1.2 خطوات التسوية

1. مراجعة البيانات والحسابات: التحقق من دقة جميع الحسابات وتصحيح أي أخطاء. يجب التأكد من أن جميع تقنيات التقييم قد تم تطبيقها بشكل متسق على العقار موضوع التقييم وعلى جميع العقارات المماثلة.
2. تقييم الموثوقية: تحديد مدى موثوقية كل مؤشر قيمة بناءً على كمية البيانات ودقتها وأهميتها.
3. تحديد الأهمية النسبية: تحديد الأهمية النسبية لكل مؤشر قيمة بناءً على مدى ملاءمته لغرض التقييم.
4. الموازنة والتحليل: الموازنة بين مؤشرات القيمة المختلفة وتحليل الاختلافات بينها.
5. الوصول إلى رأي القيمة: تحديد رأي القيمة النهائي بناءً على التحليل والموازنة.

1.3 العوامل المؤثرة في موثوقية مؤشرات القيمة

أ. كمية البيانات: تعتبر مؤشرات القيمة أكثر موثوقية عندما تستند إلى:

1.  عينات إحصائية أكبر من البيانات.
2.  بيانات أكثر تفصيلاً.
3.  مصادر مستقلة متعددة.

ب. دقة البيانات والتقنيات: تعتمد دقة مؤشر القيمة على:

1.  مدى التحقق من صحة البيانات الداعمة.
2.  مدى ملاءمة تقنية التقييم المستخدمة للمشكلة.

ج. أهمية مؤشر القيمة: تتأثر أهمية مؤشر القيمة بحسب:

1.  مدى توافق المؤشر مع شروط مهمة التقييم.
2.  مدى ملاءمة تقنية التقييم المستخدمة.

1.4 أمثلة على التسوية

• مثال 1: إذا أشارت مقارنة المبيعات إلى قيمة 500,000 دولار، ونهج التكلفة إلى 480,000 دولار، ونهج الدخل إلى 520,000 دولار، يجب على المثمن تحليل الاختلافات بين هذه المؤشرات وتحديد الأسباب المحتملة للاختلافات. على سبيل المثال، إذا كان سوق المبيعات نشطًا جدًا، فقد يعطي المثمن وزنًا أكبر لمقارنة المبيعات.
• مثال 2: في تقييم عقار تجاري، قد يعطي المثمن وزنًا أكبر لنهج الدخل إذا كان العقار يؤجر بشكل مستقر ولديه سجل حافل بالأداء المالي.

2. التقرير: التواصل الواضح وغير المضلل

التقرير هو الوثيقة التي تتضمن رأي المثمن حول القيمة، بالإضافة إلى جميع البيانات والتحليلات والاستنتاجات التي تدعم هذا الرأي. يجب أن يكون التقرير واضحًا وموجزًا وغير مضلل، بحيث يمكن للمستخدمين المقصودين فهمه بسهولة.

2.1 متطلبات USPAP للتقرير

يتطلب معيار USPAP رقم 2 من المثمن “توصيل كل تحليل ورأي واستنتاج بطريقة غير مضللة.” هذا يعني أن التقرير يجب أن يكون:

• واضحًا: يجب أن يكون التقرير سهل الفهم، باستخدام لغة واضحة وموجزة.
• موجزًا: يجب أن يتضمن التقرير جميع المعلومات الضرورية، ولكن يجب تجنب الإفراط في التفاصيل غير الضرورية.
• غير مضلل: يجب أن يكون التقرير دقيقًا وغير متحيز، ويجب أن يعكس بدقة رأي المثمن حول القيمة.
• كاملاً: يجب أن يتضمن التقرير جميع المعلومات اللازمة لدعم رأي المثمن حول القيمة.
• معقولاً: يجب أن يكون التقرير مدعومًا بالبيانات والتحليلات المنطقية.

2.2 عناصر التقرير

يتضمن التقرير عادةً العناصر التالية:

1. تحديد العقار: وصف دقيق للعقار موضوع التقييم، بما في ذلك العنوان القانوني والمادي.
2. تحديد المستخدمين المقصودين: تحديد جميع الأطراف التي ستعتمد على التقرير، سواء بالاسم أو بالنوع.
3. الغرض من التقييم: تحديد الغرض من التقييم (على سبيل المثال، الحصول على قرض، أو البيع، أو التقاضي).
4. تاريخ التقييم: تحديد التاريخ الذي تم فيه تحديد رأي القيمة.
5. نطاق العمل: وصف تفصيلي لنطاق العمل الذي تم تنفيذه في التقييم، بما في ذلك البيانات التي تم جمعها والتحليلات التي تم إجراؤها.
6. افتراضات وشروط: تحديد أي افتراضات أو شروط استثنائية تؤثر على التقييم.
7. تحليل سوقي: تحليل للظروف السوقية التي تؤثر على قيمة العقار.
8. تحليل العقار: تحليل لخصائص العقار التي تؤثر على قيمته.
9. مناهج التقييم: وصف تفصيلي لمناهج التقييم التي تم استخدامها، بما في ذلك البيانات والتحليلات الداعمة.
10. التسوية: شرح مفصل لعملية التسوية التي تم إجراؤها للوصول إلى رأي القيمة.
11. رأي القيمة: تحديد رأي المثمن حول القيمة.
12. الشهادة: شهادة من المثمن بأن التقرير يتوافق مع متطلبات USPAP.
13. الملاحق: أي معلومات إضافية تدعم التقرير، مثل الخرائط والصور والجداول.

2.3 أنواع التقارير

يسمح USPAP بأن تكون التقارير شفهية أو مكتوبة.

• التقارير الشفهية: يجب أن تتضمن التقارير الشفهية نفس المعلومات التي تتضمنها التقارير المكتوبة، ولكن يتم تقديمها شفهيًا.

• التقارير المكتوبة: تأتي التقارير المكتوبة بأشكال مختلفة، بما في ذلك:

  • التقارير المقيدة: تستخدم فقط من قبل عميل واحد ولغرض محدد.
  • تقارير ملخصة: تتضمن ملخصًا للبيانات والتحليلات التي تدعم رأي القيمة.
  • تقارير ذاتية الاحتواء: تتضمن جميع البيانات والتحليلات التي تدعم رأي القيمة.

2.4 استخدام نموذج التقرير السكني الموحد (URAR)

يُعد نموذج URAR أحد أكثر نماذج التقارير استخدامًا في مجال التقييم. يتم استخدامه في الغالبية العظمى من تقييمات المساكن العائلية الواحدة❓❓ التي تتم لأغراض الإقراض العقاري، وهو مطلوب من قبل معظم وكالات السوق الثانوية، بما في ذلك Fannie Mae و Freddie Mac و Ginnie Mae.

3. ضمان الجودة والمراجعة

من الضروري أن يقوم المثمن بمراجعة عمله للتأكد من أنه مفهوم بسهولة لقارئ غير مثمن. يجب التأكد من أن جميع الحسابات دقيقة وأن جميع البيانات مدعومة بالمصادر المناسبة.

3.1 المراجعة النقدية

يجب على المثمن أن يسأل نفسه: “هل سيجتاز هذا العمل التدقيق النقدي؟” إذا كانت الإجابة لا، فلا ترسله. يجب أن يكون المثمن على دراية بأن عمله قد يخضع لمراجعة من قبل مثمن آخر، وأن هذا المراجع سيبحث عن أي ثغرات للطعن في استدلالات واستنتاجات المثمن.

4. الخلاصة

تعتبر التسوية والتقرير مكونين أساسيين لعملية التقييم. من خلال اتباع معايير USPAP، يمكن للمثمنين التأكد من أن تقييماتهم دقيقة وموثوقة وشفافة.

5. أسئلة للمراجعة

1. ما هي أهمية التسوية في عملية التقييم؟
2. ما هي العوامل التي تؤثر على موثوقية مؤشرات القيمة؟
3. ما هي متطلبات USPAP للتقرير؟
4. ما هي أنواع التقارير المختلفة؟
5. ما هي أهمية ضمان الجودة والمراجعة في عملية التقييم؟

مراجع

• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)

آمل أن يكون هذا المحتوى مفيدًا. إذا كان لديك أي أسئلة أخرى، فلا تتردد في طرحها.