USPAP: أسس أخلاقيات مهنة التقييم

الفصل: USPAP: أسس أخلاقيات مهنة التقييم

مقدمة: أهمية الأخلاق في مهنة التقييم❓❓

مهنة التقييم، باعتبارها أساسًا لاتخاذ القرارات الاقتصادية الهامة، تتطلب أعلى مستويات النزاهة والحياد والموضوعية. إن ثقة الجمهور في نتائج التقييم تعتمد بشكل كبير على التزام المقيمين بأعلى المعايير الأخلاقية. USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)، أو المعايير الموحدة للممارسة المهنية للتقييم، هي مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي تحكم ممارسة التقييم في الولايات المتحدة، وتعتبر مرجعًا عالميًا في هذا المجال. يهدف هذا الفصل إلى استكشاف الأسس الأخلاقية التي تقوم عليها USPAP، وشرح مبادئها الأساسية، وتحليل تطبيقاتها العملية، مع التركيز على أهمية الالتزام بها في الحفاظ على مصداقية المهنة.

1. الإطار العام لـ USPAP: النشأة والأهداف

1.1. النشأة والتطور التاريخي

USPAP لم تكن دائمًا موجودة. لقد ظهرت الحاجة إليها نتيجة لعدة عوامل، بما في ذلك التغيرات في الصناعة المالية، وتزايد تعقيد المعاملات العقارية، والحاجة إلى معايير موحدة لضمان جودة التقييمات. يمكن تتبع نشأة USPAP إلى:

• قانون الإصلاح والانتعاش وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA) لعام 1989: هذا القانون الفيدرالي، الذي تم إقراره استجابة لأزمة المدخرات والقروض، أنشأ مؤسسة التقييم (The Appraisal Foundation) وكلّفها بوضع معايير للتقييم العقاري.
• مجلس معايير التقييم (ASB): داخل مؤسسة التقييم، يضطلع مجلس معايير التقييم (ASB) بمسؤولية تطوير وتحديث USPAP بشكل دوري لتعكس أفضل الممارسات والتغيرات في الصناعة.

1.2. الأهداف الرئيسية لـ USPAP

تتمثل الأهداف الرئيسية لـ USPAP في:

1. تعزيز الثقة العامة في نتائج التقييم: من خلال توفير مجموعة من المعايير الأخلاقية والمهنية التي يجب على جميع❓ المقيمين الالتزام بها.
2. حماية مصالح العملاء والأطراف الأخرى: من خلال ضمان أن تكون التقييمات دقيقة وموثوقة وشفافة.
3. ضمان الكفاءة المهنية للمقيمين: من خلال تحديد متطلبات التعليم والخبرة والتدريب المستمر.
4. توفير إطار عمل موحد لممارسة التقييم: مما يسهل على المستخدمين فهم وتقييم نتائج التقييمات المختلفة.

2. المبادئ الأخلاقية الأساسية في USPAP

2.1. قاعدة الأخلاقيات (Ethics Rule)

تعتبر قاعدة الأخلاقيات جوهر USPAP، حيث تحدد المبادئ الأخلاقية الأساسية التي يجب على جميع المقيمين الالتزام بها. تشمل هذه المبادئ:

1. النزاهة: يجب على المقيمين التصرف بنزاهة وأمانة في جميع جوانب عملهم. وهذا يشمل تجنب أي سلوك يمكن أن يضر بسمعة المهنة.
2. الموضوعية: يجب على المقيمين الحفاظ على موضوعيتهم وحيادهم في جميع الأوقات. وهذا يعني تجنب أي تحيز أو تضارب في المصالح يمكن أن يؤثر على نتائج التقييم.
3. الاستقلالية: يجب على المقيمين أن يكونوا مستقلين عن أي طرف آخر في المعاملة. وهذا يعني تجنب أي علاقة يمكن أن تؤثر على قدرتهم على تقديم رأي موضوعي عن القيمة.
4. السرية: يجب على المقيمين الحفاظ على سرية جميع المعلومات التي يحصلون عليها أثناء مهمة التقييم. وهذا يشمل عدم الكشف عن هذه المعلومات لأي طرف ثالث دون موافقة العميل.

2.2. قاعدة الكفاءة (Competency Rule)

تفرض قاعدة الكفاءة على المقيمين إجراء مهام التقييم فقط إذا كانوا يتمتعون بالكفاءة اللازمة لإنجازها بشكل صحيح. تتطلب الكفاءة معرفة وفهمًا للمفاهيم والتقنيات والإجراءات المتعلقة بنوع العقار المحدد والسوق المعني. إذا كان المقيم يفتقر إلى الكفاءة اللازمة، فيجب عليه إما رفض المهمة أو اتخاذ خطوات معقولة لاكتساب الكفاءة اللازمة قبل البدء في المهمة. يمكن تحقيق ذلك من خلال:

• إجراء البحوث والدراسات اللازمة.
• استشارة الخبراء.
• التعاون مع مقيم آخر يتمتع بالكفاءة المطلوبة.

2.3. قاعدة نطاق العمل (Scope of Work Rule)

تتطلب قاعدة نطاق العمل من المقيمين تحديد نطاق العمل اللازم لإنجاز المهمة بشكل صحيح. يشمل نطاق العمل:

1. تحديد المشكلة: بما في ذلك تحديد العقار المراد تقييمه، والغرض من التقييم، وتاريخ التقييم، وتعريف القيمة المستخدم.
2. تحديد مصادر البيانات: التي سيتم استخدامها في التقييم، بما في ذلك البيانات العامة والخاصة وبيانات السوق وبيانات العقارات المماثلة (Comparables).
3. تحديد الإجراءات والتقنيات: التي سيتم استخدامها في التقييم، بما في ذلك طرق التقييم المختلفة (Cost Approach, Sales Comparison Approach, Income Approach) .
4. تحديد نطاق المراجعة: والتفتيش للعقار.

يجب على المقيمين توثيق نطاق العمل في ملف العمل الخاص بهم والإفصاح عنه في تقرير التقييم.

3. التطبيقات العملية لأخلاقيات USPAP

3.1. حالات تضارب المصالح

تضارب المصالح هو موقف يمكن أن يؤثر فيه المصالح الشخصية للمقيم أو علاقاته على موضوعيته وحياده. يمكن أن تنشأ تضارب المصالح في مجموعة متنوعة من الحالات، مثل:

• العلاقات العائلية: إذا كان المقيم مرتبطًا بعلاقة عائلية مع البائع أو المشتري للعقار المراد تقييمه.
• العلاقات التجارية: إذا كان المقيم لديه علاقة تجارية مع أي طرف آخر في المعاملة.
• المصالح المالية: إذا كان المقيم لديه مصلحة مالية في نتيجة التقييم.

في حالة وجود تضارب في المصالح، يجب على المقيم الإفصاح عن هذا التضارب للعميل والتنحي عن المهمة إذا لزم الأمر.

3.2. الضغط على القيمة (Value Pressure)

الضغط على القيمة هو موقف يتم فيه الضغط على المقيم لتقديم تقييم أعلى أو أقل من القيمة الحقيقية للعقار. يمكن أن يأتي الضغط على القيمة من مجموعة متنوعة من المصادر، مثل:

• العملاء: الذين يرغبون في الحصول على قرض أكبر.
• الوسطاء العقاريون: الذين يرغبون في إتمام الصفقة.
• المطورون: الذين يرغبون في الحصول على تمويل لمشاريعهم.

يجب على المقيمين مقاومة أي ضغط على القيمة والإبلاغ عن أي محاولات للتأثير على نتائج التقييم.

3.3. الإفصاح عن الافتراضات الاستثنائية (Extraordinary Assumptions) والظروف الافتراضية (Hypothetical Conditions)

الافتراض الاستثنائي هو افتراض يتعلق بحقيقة غير مؤكدة، وإذا تبين أنه غير صحيح، فقد يؤثر ذلك على رأي المقيم أو استنتاجاته. الظرف الافتراضي هو افتراض يتعلق بحقيقة مخالفة للواقع، ويستخدم لأغراض التحليل.

مثال على الافتراض الاستثنائي: افتراض أن قطعة الأرض خالية من أي تلوث بيئي.
مثال على الظرف الافتراضي: تقييم عقار على أساس أنه تم تجديده بالكامل، على الرغم من أنه لم يتم تجديده بعد.

يجب على المقيمين الإفصاح بوضوح عن أي افتراضات استثنائية أو ظروف افتراضية تم استخدامها في التقييم، وتوضيح تأثير هذه الافتراضات أو الظروف على نتائج التقييم.

4. التقنيات الكمية في التقييم وأخلاقيات USPAP

4.1. استخدام البيانات السوقية (Market Data)

البيانات السوقية هي معلومات حول المبيعات الأخيرة للعقارات المماثلة. تعتبر البيانات السوقية أساسية لطريقة مقارنة المبيعات (Sales Comparison Approach)، وهي إحدى طرق التقييم الرئيسية.

• مثال: لتحديد القيمة السوقية لمنزل سكني، يقوم المقيم بجمع بيانات عن مبيعات المنازل المماثلة في نفس المنطقة خلال الأشهر الستة الماضية. يقوم المقيم بعد ذلك بتعديل أسعار البيع لهذه المنازل لتعكس الاختلافات بينها وبين المنزل المراد تقييمه (مثل الحجم والموقع والحالة).

4.2. تحليل الانحدار (Regression Analysis)

تحليل الانحدار هو أسلوب إحصائي يمكن استخدامه لتحديد العلاقة بين متغير تابع (مثل سعر البيع) ومتغير مستقل واحد أو أكثر (مثل الحجم والموقع وعدد غرف النوم). يمكن استخدام تحليل الانحدار لتطوير نماذج تقييم آلية (Automated Valuation Models - AVMs).

الصيغة الأساسية:

Y = a + b1X1 + b2X2 + ... + bnXn

حيث:

• Y هو المتغير التابع (سعر البيع).
• a هو الثابت.
• b1, b2, ..., bn هي معاملات المتغيرات المستقلة.
• X1, X2, ..., Xn هي المتغيرات المستقلة (الحجم، الموقع، عدد غرف النوم، إلخ).

4.3. تحليل التدفقات النقدية المخصومة (Discounted Cash Flow - DCF)

تحليل التدفقات النقدية المخصومة هو أسلوب لتقييم العقارات المدرة للدخل عن طريق تقدير التدفقات النقدية المستقبلية التي سيولدها العقار ثم خصم هذه التدفقات النقدية إلى قيمتها الحالية.

الصيغة الأساسية:

PV = CF1 / (1 + r)^1 + CF2 / (1 + r)^2 + ... + CFn / (1 + r)^n + TV / (1 + r)^n

حيث:

• PV هي القيمة الحالية للعقار.
• CF1, CF2, ..., CFn هي التدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة.
• r هو معدل الخصم.
• n هو عدد الفترات الزمنية.
• TV هي القيمة النهائية (Terminal Value) للعقار في نهاية الفترة المتوقعة.

أخلاقيات USPAP في استخدام التقنيات الكمية:

يجب على المقيمين استخدام التقنيات الكمية بشكل صحيح ومناسب، ويجب عليهم فهم حدود هذه التقنيات والإفصاح عنها في تقرير التقييم. يجب على المقيمين أيضًا التحقق من صحة البيانات المستخدمة في التقنيات الكمية والتأكد من أنها موثوقة.

5. التحديثات والتطورات الحديثة في USPAP

USPAP ليست مجموعة ثابتة من المعايير. يتم تحديثها بانتظام من قبل مجلس معايير التقييم (ASB) لتعكس التغيرات في الصناعة المالية والتطورات في ممارسة التقييم. تشمل بعض التحديثات والتطورات الحديثة في USPAP:

• التركيز المتزايد على إدارة المخاطر: بسبب الأزمات المالية الأخيرة، أصبح هناك تركيز متزايد على إدارة المخاطر في ممارسة التقييم. تتطلب USPAP من المقيمين تحديد وتقييم المخاطر التي يمكن أن تؤثر على قيمة العقار والإفصاح عن هذه المخاطر في تقرير التقييم.
• الاهتمام المتزايد بالتكنولوجيا: التكنولوجيا تغير ممارسة التقييم بسرعة. تتطلب USPAP من المقيمين أن يكونوا على دراية بأحدث التقنيات المستخدمة في التقييم وأن يكونوا قادرين على استخدام هذه التقنيات بشكل صحيح ومناسب.
• توضيح متطلبات الإفصاح: قامت ASB بتوضيح متطلبات الإفصاح في USPAP لضمان أن يكون العملاء على دراية بجميع المعلومات ذات الصلة بالتقييم.

6. الخاتمة: الالتزام بأخلاقيات USPAP ضمان لمستقبل مهنة التقييم

الالتزام بأخلاقيات USPAP ليس مجرد التزام قانوني أو تنظيمي، بل هو التزام أخلاقي ومهني تجاه العملاء والجمهور والمهنة ككل. من خلال الالتزام بأعلى معايير النزاهة والموضوعية والاستقلالية، يمكن للمقيمين الحفاظ على ثقة الجمهور في نتائج التقييم وضمان مستقبل مهنة التقييم.

ملاحظة:

هذا المحتوى العلمي هو مجرد نظرة عامة على USPAP وأسس أخلاقيات مهنة التقييم. للحصول على معلومات كاملة وشاملة، يجب الرجوع إلى النص الكامل لـ USPAP.