مدخل المقارنة البيعية للتقييم

الفصل: مدخل المقارنة البيعية للتقييم

مقدمة

يعد مدخل المقارنة البيعية (Sales Comparison Approach) أحد الركائز الأساسية في عملية التقييم العقاري، حيث يعتمد على تحليل السوق ومقارنة العقار المراد تقييمه❓❓ بعقارات مماثلة تم بيعها حديثًا. يعتبر هذا المدخل ذا أهمية خاصة في تقييم العقارات السكنية والتجارية الصغيرة، حيث يتوفر عادةً عدد كافٍ من المعاملات البيعية المشابهة.

I. المبادئ الأساسية لمدخل المقارنة البيعية

• أ. مبدأ الاستبدال: يفترض هذا المبدأ أن المشتري لن يدفع مبلغًا أكبر مقابل عقار ما إذا كان بإمكانه شراء عقار آخر مماثل له بنفس السعر أو أقل.
• ب. مبدأ العرض والطلب: يؤثر التوازن بين العرض والطلب على أسعار العقارات، وبالتالي يجب على المثمن مراعاة هذه العوامل عند اختيار العقارات المقارنة وتعديل أسعارها.
• ج. مبدأ المساهمة: يشير هذا المبدأ إلى أن قيمة أي عنصر في العقار (مثل غرفة إضافية أو مسبح) تتوقف على مساهمته في القيمة الكلية للعقار، وليس على تكلفة هذا العنصر.
• د. مبدأ المطابقة: يفضل اختيار العقارات المقارنة التي تقع في نفس المنطقة أو الأحياء المماثلة للعقار المراد تقييمه، حيث تتأثر العقارات في نفس السوق بعوامل قيمة متشابهة.

II. خطوات تطبيق مدخل المقارنة البيعية

1. أ. جمع البيانات:

   • 1. بيانات العقار المراد تقييمه: يجب جمع معلومات تفصيلية عن العقار، مثل الموقع والمساحة والتصميم وعدد الغرف والمرافق والتجهيزات وحالة العقار.
   • 2. بيانات العقارات المقارنة: يجب جمع بيانات عن العقارات المماثلة التي تم بيعها حديثًا في نفس المنطقة، بما في ذلك أسعار البيع وتواريخ البيع والموقع والمساحة والتصميم والمرافق والتجهيزات وظروف البيع.
   • 3. مصادر البيانات: يمكن الحصول على البيانات من مصادر مختلفة، مثل سجلات البيع العقاري وقواعد بيانات المثمنين ووكلاء العقارات ومواقع الإنترنت المتخصصة.

2. ب. التحقق من البيانات:

   • 1. التأكد من صحة البيانات: يجب التحقق من صحة البيانات التي تم جمعها، والتأكد من أنها تعكس الواقع بدقة.
   • 2. التحقق من ظروف البيع: يجب التأكد من أن عمليات البيع التي تمت للعقارات المقارنة تمت في ظروف طبيعية (Arm’s Length Transaction)، أي أن البائع والمشتري تصرفا بحرية وبدون أي ضغوط أو علاقات خاصة.

3. ج. اختيار وحدات المقارنة:

   • 1. تحديد العناصر الأساسية: يجب تحديد العناصر الأساسية التي تؤثر على قيمة العقار، مثل الموقع والمساحة وعدد الغرف والمرافق والتجهيزات وحالة العقار.
   • 2. تحديد وحدات القياس: يجب تحديد وحدات القياس التي سيتم استخدامها لمقارنة العقارات، مثل السعر لكل متر مربع أو السعر لكل غرفة.

4. د. تحليل وتعديل أسعار العقارات المقارنة:

   • 1. تحديد الفروق بين العقارات: يجب تحديد الفروق بين العقار المراد تقييمه والعقارات المقارنة في العناصر الأساسية التي تم تحديدها.
   • 2. إجراء التعديلات: يجب إجراء تعديلات على أسعار العقارات المقارنة لتعكس الفروق بينها وبين العقار المراد تقييمه. يمكن إجراء التعديلات بطريقتين:
     • أ. التعديلات الكمية (Quantitative Adjustments): يتم التعبير عن التعديلات بقيم رقمية، مثل إضافة أو طرح مبلغ معين من السعر.
     • ب. التعديلات الكيفية❓❓ (Qualitative Adjustments): يتم التعبير عن التعديلات بمصطلحات وصفية، مثل “أفضل” أو “أسوأ” أو “مماثل”.
   • 3. تحليل البيانات المزدوجة❓❓ (Paired Data Analysis): تستخدم هذه الطريقة لتحديد قيم التعديلات من خلال مقارنة أسعار عقارات مماثلة تختلف في عنصر واحد فقط. على سبيل المثال، إذا تم بيع عقارين متطابقين تمامًا باستثناء أن أحدهما يحتوي على مسبح والآخر لا يحتوي عليه، فإن الفرق في السعر يمكن أن يعزى إلى قيمة المسبح.
   • 4. تحليل المقارنة النسبية (Relative Comparison Analysis): تستخدم هذه الطريقة عندما لا تتوفر بيانات كافية لتحليل البيانات المزدوجة. يتم مقارنة العقارات المقارنة بالعقار المراد تقييمه وتحديد ما إذا كانت أفضل أو أسوأ أو مماثلة في كل عنصر من العناصر الأساسية.

5. هـ. المصالحة:

   • 1. تحليل النتائج: بعد إجراء التعديلات على أسعار العقارات المقارنة، يجب تحليل النتائج وتحديد نطاق القيمة الذي يشير إليه مدخل المقارنة البيعية.
   • 2. المصالحة بين المؤشرات: في حالة استخدام أكثر من مدخل للتقييم، يجب المصالحة بين المؤشرات المختلفة للوصول إلى تقدير نهائي لقيمة العقار.
   • 3. اختيار المؤشر الأنسب: يجب اختيار المؤشر الأنسب الذي يعكس قيمة العقار بدقة، مع مراعاة جودة البيانات المستخدمة والظروف السوقية السائدة.

III. أنواع التعديلات في مدخل المقارنة البيعية

IV. الصيغ الرياضية والمعادلات المستخدمة

• أ. حساب التعديل الكمي:

  • السعر المعدل = سعر العقار المقارن ± قيمة التعديل
  • حيث أن قيمة التعديل يمكن أن تكون مبلغًا بالدولار أو نسبة مئوية من السعر.

• ب. حساب نسبة التعديل:

  • نسبة التعديل = (قيمة التعديل / سعر العقار المقارن) * 100%

• ج. حساب السعر المعدل باستخدام نسبة التعديل:

  • السعر المعدل = سعر العقار المقارن * (1 ± نسبة التعديل)

• د. Gross Adjustment: هو مجموع التعديلات المطلقة (بغض النظر عن الإشارة) كنسبة مئوية من سعر البيع الأصلي للعقار المرجعي.

  • Gross Adjustment = Σ |التعديل| / سعر العقار المرجعي * 100%
• هـ. Net Adjustment: هو مجموع التعديلات (مع الأخذ في الاعتبار الإشارة) كنسبة مئوية من سعر البيع الأصلي للعقار المرجعي.
  • Net Adjustment = Σ التعديل / سعر العقار المرجعي * 100%

V. أمثلة على التطبيقات العملية

• أ. مثال على التعديل الكمي:

  • تم بيع عقار مقارن بمساحة 200 متر مربع بسعر 500,000 ريال. العقار المراد تقييمه بمساحة 180 متر مربع. قيمة المتر المربع الواحد 2,500 ريال.
  • قيمة التعديل = (180 - 200) * 2,500 = -50,000 ريال
  • السعر المعدل = 500,000 - 50,000 = 450,000 ريال

• ب. مثال على التعديل الكيفي:

  • تم بيع عقار مقارن يتميز بموقع ممتاز بسعر 600,000 ريال. العقار المراد تقييمه يتميز بموقع متوسط.
  • يمكن إجراء تعديل كيفي عن طريق خفض قيمة العقار المراد تقييمه بنسبة 5% ليعكس الفرق في الموقع.

VI. الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة

(إذا توفرت أبحاث حديثة في هذا المجال، يمكن الإشارة إليها هنا مع ذكر المصدر وتاريخ النشر).

VII. الخلاصة

مدخل المقارنة البيعية هو أداة قوية لتقييم العقارات، ولكنه يتطلب جمع بيانات دقيقة وتحليلًا متأنيًا. يجب على المثمن أن يكون على دراية بالمبادئ الأساسية لهذا المدخل وأن يتقن استخدام الأدوات والتقنيات المختلفة لتعديل أسعار العقارات المقارنة. باتباع هذه الخطوات، يمكن للمثمن أن يصل إلى تقدير دقيق لقيمة العقار.