أساسيات التقييم: تعريفات، مبادئ، وإطار تنظيمي

الفصل [رقم]: أساسيات التقييم: تعريفات، مبادئ، وإطار تنظيمي

مقدمة

يعتبر التقييم العقاري عملية معقدة تتطلب فهماً عميقاً للمفاهيم الأساسية، والمبادئ العلمية، والإطار التنظيمي الذي يحكم هذه المهنة. يهدف هذا الفصل إلى تزويد المتدربين بالمعرفة الأساسية اللازمة لفهم طبيعة التقييم وأهميته في القطاع العقاري. سنستعرض التعريفات الأساسية، والمبادئ العلمية التي يقوم عليها التقييم، والإطار التنظيمي الذي يضمن جودة وموثوقية عمليات التقييم.

1. تعريفات أساسية في التقييم العقاري

1.1. القيمة (Value):

القيمة هي تقدير للعلاقة النقدية بين العقارات وأولئك الذين يشترونها أو يبيعونها أو يستخدمونها. وبعبارة أخرى، هي القيمة الحالية للمنافع المستقبلية المتوقعة من العقار. القيمة ليست حقيقة ثابتة، بل هي رأي يعتمد على تعريف محدد للقيمة، مثل القيمة السوقية، أو قيمة التصفية، أو قيمة الاستثمار.

• التعريف الرياضي للقيمة: يمكن التعبير عن القيمة الحالية للعقار (PV) كدالة لإجمالي التدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة (CFt) وسعر الخصم (r) وعدد الفترات الزمنية (n) على النحو التالي:

  PV = Σ [CFt / (1 + r)^t] حيث t = 1 to n
  يشير هذا إلى أن القيمة الحالية هي مجموع القيم الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية المخفضة.

1.2. التقييم (Appraisal):

التقييم هو عملية تطوير رأي حول قيمة عقار معين. يتضمن جمع البيانات، وتحليل المعلومات، وتطبيق منهجيات التقييم المناسبة للوصول إلى تقدير للقيمة. يجب أن يكون التقييم معبراً عنه رقمياً كمبلغ محدد أو نطاق أرقام أو علاقة (على سبيل المثال، لا يزيد عن، ولا يقل عن) برأي قيمة سابق أو معيار رقمي.

• وفقاً لـ USPAP، فإن التقييم هو (اسم): فعل أو عملية تطوير رأي حول القيمة؛ رأي حول القيمة. (صفة) يتعلق بالتقييم والوظائف ذات الصلة مثل ممارسة التقييم أو خدمات التقييم.

1.3. السعر (Price):

السعر هو المبلغ الفعلي المدفوع مقابل عقار معين. قد لا يعكس السعر بالضرورة القيمة الحقيقية للعقار، حيث يتأثر بعوامل مثل ظروف السوق، ودوافع البائع والمشتري، وشروط التمويل.

1.4. التكلفة (Cost):

التكلفة هي النفقات المتكبدة للحصول على عقار أو تطويره. تشمل التكلفة تكاليف البناء، وتكاليف الأرض، والتكاليف القانونية، وتكاليف التمويل.

1.5. القيمة السوقية (Market Value):

القيمة السوقية هي السعر الأكثر احتمالاً الذي يمكن أن يحصل عليه عقار في سوق تنافسي مفتوح، حيث يكون كل من البائع والمشتري على دراية كاملة بجميع الحقائق ذات الصلة، ويتصرفان بحرية وبدون إكراه.

• تعريف دولي للقيمة السوقية: السعر المقدر الذي يتم بموجبه تداول أحد الأصول في تاريخ التقييم بين مشترٍ راغب وبائع راغب في صفقة تجارية بناءً على شروط السوق بعد تسويق مناسب، حيث يتصرف كلا الطرفين عن علم وحذر ودون إكراه.

1.6. ممارسة التقييم (Appraisal Practice):

خدمات التقييم التي يؤديها فرد يعمل كمثمن، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر التقييم أو مراجعة التقييم أو الاستشارات المتعلقة بالتقييم.

2. مبادئ التقييم العقاري

تستند عمليات التقييم العقاري على مجموعة من المبادئ الاقتصادية والعقارية التي توجه المثمن في تقدير القيمة. من أهم هذه المبادئ:

2.1. مبدأ العرض والطلب (Principle of Supply and Demand):

تتحدد قيمة العقار بتفاعل قوى العرض والطلب في السوق. عندما يزيد الطلب على العرض، ترتفع الأسعار، والعكس صحيح.

2.2. مبدأ الاستبدال❓ (Principle of Substitution):

لن يدفع المشتري ثمناً لعقار أكثر من تكلفة الحصول على عقار آخر مماثل له في المنفعة والجاذبية. هذا المبدأ هو أساس طريقة المقارنة البيعية.

2.3. مبدأ المنفعة (Principle of Utility):

لكي يكون للعقار قيمة، يجب أن يكون له منفعة للمستخدم المحتمل. المنفعة هي قدرة العقار على تلبية حاجة أو رغبة معينة.

2.4. مبدأ الندرة (Principle of Scarcity):

تعتبر الندرة عاملاً مهماً في تحديد قيمة العقار. كلما كان العقار أكثر ندرة، زادت قيمته، بشرط أن تكون هناك رغبة وطلب عليه.

2.5. مبدأ النقل (Principle of Transferability):

يجب أن يكون العقار قابلاً للنقل من شخص إلى آخر حتى يكون له قيمة. القيود القانونية أو العقدية على نقل الملكية يمكن أن تقلل من قيمة العقار.

2.6. مبدأ أعلى وأفضل استخدام (Highest and Best Use):

يجب تقييم العقار بناءً على الاستخدام الأكثر احتمالاً وقانونية وإنتاجية واقتصادية الذي يحقق أقصى قيمة للعقار. هذا المبدأ يعتبر حجر الزاوية في عمليات التقييم.

• العوامل الأربعة التي تحدد أعلى وأفضل استخدام:
  1. قانوني (Legally permissible): يجب أن يكون الاستخدام مسموحاً به قانوناً بموجب قوانين تقسيم المناطق الحالية.
  2. ممكن مادياً (Physically possible): يجب أن تكون قطعة الأرض قادرة على دعم الاستخدام المقترح.
  3. مجد اقتصادياً (Economically feasible): يجب أن يكون الاستخدام المقترح قادراً على توليد عائد كافٍ لتغطية التكاليف وتوفير عائد معقول على الاستثمار.
  4. أقصى إنتاجية (Maximally productive): من بين جميع الاستخدامات الممكنة والمجدية اقتصادياً، فإن الاستخدام الذي ينتج أعلى قيمة هو أعلى وأفضل استخدام.

2.7. مبدأ التوقع (Principle of Anticipation):

تعتمد قيمة العقار على المنافع المستقبلية المتوقعة منه. توقعات المستثمرين بشأن الدخل المستقبلي، والنمو السكاني، والتطورات الاقتصادية تؤثر على قيمة العقار.

2.8. مبدأ التغيير (Principle of Change):

القيم العقارية ليست ثابتة، بل تتغير باستمرار بسبب التغيرات في الظروف الاقتصادية، والاجتماعية، والسياسية، والبيئية. يجب على المثمن أن يكون على دراية بهذه التغيرات وأن يأخذها في الاعتبار عند تقدير القيمة.

2.9. مبدأ المطابقة (Principle of Conformity):

تتأثر قيمة العقار بمدى توافقه مع العقارات المحيطة به. العقارات المتوافقة مع البيئة المحيطة بها تميل إلى أن تكون قيمتها أعلى من العقارات غير المتوافقة.

2.10. مبدأ المساهمة (Principle of Contribution):

قيمة أي عنصر من عناصر العقار (مثل التحسينات) تتحدد بمساهمته في القيمة الإجمالية للعقار، وليس بتكلفته.

3. الإطار التنظيمي للتقييم العقاري

3.1. المعايير الموحدة لممارسة التقييم المهني (USPAP):

USPAP هي مجموعة من المعايير الأخلاقية والأدائية التي وضعتها مؤسسة التقييم (Appraisal Foundation) وتعتبر المعيار المقبول عمومًا في مهنة التقييم في الولايات المتحدة. تهدف USPAP إلى تعزيز الثقة العامة في عمليات التقييم من خلال وضع معايير موحدة للجودة والنزاهة والكفاءة.

• مكونات USPAP:
  • القواعد الأخلاقية (Ethics Rule): تحدد المسؤوليات الأخلاقية للمثمنين، بما في ذلك النزاهة، والموضوعية، والاستقلالية، والسرية.
  • قواعد الكفاءة (Competency Rule): تتطلب من المثمنين أن يكونوا مؤهلين لأداء المهمة المطلوبة، وإلا يجب عليهم الحصول على المساعدة اللازمة أو رفض المهمة.
  • قواعد نطاق العمل (Scope of Work Rule): تحدد المتطلبات المتعلقة بتحديد نطاق العمل المناسب لكل مهمة تقييم، بما في ذلك جمع البيانات، والتحليل، والإبلاغ.
  • معايير الأداء (Performance Standards): تحدد المتطلبات المحددة لأداء أنواع مختلفة من مهام التقييم، مثل التقييم العقاري، ومراجعة التقييم، والاستشارات المتعلقة بالتقييم.

3.2. مؤسسة التقييم (Appraisal Foundation):

هي منظمة غير ربحية تم تأسيسها من قبل الكونغرس الأمريكي لتعزيز المهنية في مهنة التقييم. تشرف مؤسسة التقييم على ثلاثة مجالس رئيسية:

• مجلس معايير التقييم (ASB): مسؤول عن تطوير وتحديث USPAP.
• مجلس مؤهلات المثمنين (AQB): مسؤول عن تحديد متطلبات التعليم والخبرة اللازمة للحصول على شهادة أو ترخيص كمثمن.
• مجلس ممارسات التقييم (APB): يحدد ويصدر آراء حول طرق وتقنيات التقييم المعترف بها لغرض التوجيه الطوعي للتقييم.

3.3. القوانين واللوائح الحكومية:

تخضع مهنة التقييم أيضاً للقوانين واللوائح الحكومية على المستويين الفيدرالي والمحلي. تهدف هذه القوانين واللوائح إلى حماية المستهلكين وضمان سلامة واستقرار النظام المالي.

• قانون الإصلاح والانتعاش وإنفاذ المؤسسات المالية (FIRREA): يتطلب الحصول على ترخيص أو شهادة للتقييمات المتعلقة بالإقراض الفيدرالي المحدد بالإضافة إلى معايير التقييم.
• قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك (Dodd-Frank Act): يهدف إلى تعزيز الاستقرار المالي وحماية المستهلكين من خلال تنظيم الصناعة المالية. يتضمن القانون أحكاماً تتعلق بتقييمات الرهن العقاري، بما في ذلك متطلبات الاستقلال، والنزاهة، والإفصاح.

3.4. شركات إدارة التقييم (AMCs):

هي شركات تعمل كوسطاء بين المقرضين والمثمنين. تخضع شركات إدارة التقييم للوائح في العديد من الولايات، وتهدف هذه اللوائح إلى ضمان استقلال المثمنين وحماية جودة التقييمات.

3.5. منظمات مهنية أخرى:

بالإضافة إلى المنظمات المذكورة أعلاه، هناك العديد من المنظمات المهنية التي تقدم الدعم والتعليم والاعتماد للمثمنين، مثل معهد التقييم (Appraisal Institute)، وجمعية المثمنين المستقلين الوطنية (NAIFA).

4. أنواع التقارير التقييمية

هناك أنواع مختلفة من تقارير التقييم التي يمكن للمثمنين إعدادها، اعتماداً على نطاق العمل، والغرض من التقييم، واحتياجات المستخدم المقصود. الأنواع الأكثر شيوعاً هي:

• تقرير التقييم الكامل (Self-Contained Appraisal Report): هو التقرير الأكثر تفصيلاً، ويتضمن جميع البيانات، والتحليلات، والاستنتاجات التي استند إليها المثمن في تقدير القيمة.
• تقرير التقييم الموجز (Summary Appraisal Report): هو تقرير أقل تفصيلاً من تقرير التقييم الكامل، ولكنه لا يزال يتضمن ملخصاً للبيانات، والتحليلات، والاستنتاجات الرئيسية.
• تقرير التقييم المحدود (Restricted Appraisal Report): هو التقرير الأقل تفصيلاً، ويقتصر استخدامه على العميل المحدد فقط. لا يجوز الاعتماد على هذا التقرير من قبل أي طرف آخر.

5. الخلاصة

فهم أساسيات التقييم، بما في ذلك التعريفات، والمبادئ، والإطار التنظيمي، أمر ضروري لجميع العاملين في القطاع العقاري. من خلال إتقان هذه المفاهيم الأساسية، يمكن للمهنيين اتخاذ قرارات مستنيرة، وتقييم المخاطر بشكل فعال، والمساهمة في سلامة واستقرار السوق العقاري.

مراجع

• Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)
• The Appraisal Foundation
• Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act (FIRREA)
• Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act

ملاحظة: قد تختلف القوانين واللوائح المحلية والإقليمية المتعلقة بالتقييم العقاري. يجب على المثمنين التأكد من أنهم على دراية بجميع القوانين واللوائح المعمول بها في المنطقة التي يمارسون فيها عملهم.