معايير التقييم والاحترافية

الفصل [رقم الفصل]: معايير التقييم والاحترافية

مقدمة

يهدف هذا الفصل إلى توضيح أهمية معايير التقييم والاحترافية في مهنة التقييم العقاري. سنناقش الأسس النظرية والمبادئ العلمية التي يقوم عليها التقييم، بالإضافة إلى المعايير الأخلاقية والمهنية التي يجب على المثمن العقاري الالتزام بها. كما سنتطرق إلى دور المؤسسات والمنظمات المهنية في تطوير هذه المعايير والإشراف على تطبيقها.

1. الإطار التنظيمي والمهني للتقييم العقاري

1.1. دور المؤسسات المهنية في التقييم العقاري

تلعب المؤسسات المهنية دوراً محورياً في تنظيم مهنة التقييم العقاري ورفع مستوى الاحترافية فيها. وتشمل هذه المؤسسات:

• The Appraisal Foundation (TAF): وهي مؤسسة غير ربحية تأسست عام 1987 بهدف تعزيز الاحترافية في مهنة التقييم العقاري من خلال ضمان تأهيل المثمنين وتعزيز معايير موحدة للممارسة المهنية للتقييم العقاري (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP).
• Appraisal Standards Board (ASB): وهو مجلس تابع لـ The Appraisal Foundation، ومسؤول عن تحديث معايير USPAP بشكل دوري لمواكبة التطورات في مجال التقييم.
• Appraiser Qualifications Board (AQB): وهو مجلس آخر تابع لـ The Appraisal Foundation، ويعنى بتطوير معايير التأهيل والتعليم والخبرة اللازمة للحصول على شهادات التقييم العقاري ورخصته.

أمثلة على مؤسسات مهنية أخرى:

• American Society of Appraisers (ASA)
• American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA)
• Appraiser’s Association of America
• Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

1.2. الشهادات المهنية والتصنيفات

تمنح المؤسسات المهنية المختلفة شهادات وتصنيفات للمثمنين العقاريين بناءً على خبراتهم وتعليمهم والتزامهم بالمعايير المهنية. هذه الشهادات والتصنيفات تعكس مستوى الكفاءة والاحترافية للمثمن وتساعد العملاء على اختيار المثمن المناسب لاحتياجاتهم.

أمثلة على الشهادات والتصنيفات المهنية:

• ASA: Accredited Senior Appraiser (American Society of Appraisers)
• CA-C: Certified Appraiser - Consultant (National Association of Independent Fee Appraisers - NAIFA)
• RICS: Chartered Surveyor (Royal Institution of Chartered Surveyors)
• MRA: Master General Appraiser (Massachusetts Board of Real Estate Appraisers - MBREA)

ملاحظة: يوضح الجدول التالي بعض التصنيفات والجهات المانحة:

2. معايير الممارسة المهنية للتقييم العقاري (USPAP)

2.1. نشأة وتطور معايير USPAP

تم تطوير معايير USPAP في الأصل من قبل لجنة مخصصة تضم تسع جمعيات تقييم مهنية. وكان الهدف من ذلك هو وضع معايير موحدة للممارسة المهنية للتقييم العقاري على مستوى الصناعة بأكملها. وقد تم دمج معايير USPAP في القانون من خلال قانون إصلاح واستعادة وإنفاذ المؤسسات المالية (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989 - FIRREA).

2.2. المبادئ الأساسية لمعايير USPAP

تتكون معايير USPAP من قسم تمهيدي حول القواعد الأخلاقية العامة، وعشرة معايير (Standards) مع قواعد (Standards Rules) مرتبطة بها، وبيانات توضيحية (Statements) حول معايير التقييم. بالإضافة إلى ذلك، أصدر مجلس معايير التقييم (ASB) عدداً من الآراء الاستشارية (Advisory Opinions) التي تقدم المشورة بشأن تطبيق المعايير على حالات تقييم محددة.

تشتمل المبادئ العامة لمعايير USPAP على ما يلي:

• قاعدة الأخلاقيات (Ethics Rule): تحدد الالتزامات الأخلاقية للمثمن فيما يتعلق بالسلوك والإدارة والسرية وحفظ السجلات.
• قاعدة الكفاءة (Competency Rule): تمنع المثمنين من قبول مهام التقييم التي ليسوا مؤهلين لها من حيث المعرفة والخبرة.
• نطاق العمل (Scope of Work): يشير إلى عمق البحث والإبلاغ اللازم لإنتاج تقرير موثوق به يلبي احتياجات العميل.
• الاستثناء القضائي (Jurisdictional Exception): يهدف إلى الحد من الآثار السلبية المحتملة للقوانين المحلية من حيث تطبيق معايير USPAP في الولاية القضائية المحلية.

أمثلة على معايير USPAP:

• Standard 1: تقييم العقارات - التطوير (Real Property Appraisal, Development)
• Standard 2: تقييم العقارات - الإبلاغ (Real Property Appraisal, Reporting)
• Standard 3: مراجعة التقييم - التطوير والإبلاغ (Appraisal Review, Development, and Reporting)

2.3. أهمية الالتزام بمعايير USPAP

يعتبر الالتزام بمعايير USPAP ضرورياً لعدة أسباب:

• الامتثال القانوني: تتطلب العديد من القوانين واللوائح، بما في ذلك FIRREA، الالتزام بمعايير USPAP في عمليات التقييم العقاري.
• المصداقية المهنية: يعزز الالتزام بمعايير USPAP مصداقية المثمن العقاري وثقة العملاء في خدماته.
• الحماية من المسؤولية: يقلل الالتزام بالمعايير من خطر التعرض للمساءلة القانونية❓❓ نتيجة للأخطاء أو الإهمال في عملية التقييم.

3. أخلاقيات مهنة التقييم العقاري

3.1. مبادئ السلوك المهني

تتضمن أخلاقيات مهنة التقييم العقاري مجموعة من المبادئ التي يجب على المثمن الالتزام بها، مثل:

• النزاهة: يجب على المثمن أن يكون صادقاً وموضوعياً في عمله وأن يتجنب أي تضارب في المصالح.
• الموضوعية: يجب أن يستند التقييم إلى تحليل مستقل وغير متحيز للبيانات والمعلومات المتاحة.
• السرية: يجب على المثمن الحفاظ على سرية المعلومات التي يحصل عليها من العملاء وعدم الكشف عنها لأي طرف ثالث دون موافقة.
• الكفاءة: يجب على المثمن أن يكون مؤهلاً وقادراً على أداء مهمة التقييم بشكل صحيح وفعال.

3.2. تضارب المصالح وكيفية التعامل معه

يحدث تضارب المصالح عندما يكون لدى المثمن مصلحة شخصية أو مالية تتعارض مع مصلحة العميل. يجب على المثمن الكشف عن أي تضارب محتمل في المصالح للعميل واتخاذ الخطوات اللازمة لتجنب التأثير على موضوعية التقييم.

3.3. المسؤولية المهنية والمساءلة

يتحمل المثمن العقاري مسؤولية مهنية تجاه العميل والجمهور لتقديم تقييم دقيق وموثوق به. قد يتعرض المثمن للمساءلة القانونية والإدارية في حال الإخلال بهذه المسؤولية.

4. دور شركات إدارة التقييم (AMC)

تلعب شركات إدارة التقييم (AMC) دوراً متزايد الأهمية في عملية التقييم العقاري، خاصة في معاملات الرهن العقاري. تعمل هذه الشركات كحلقة وصل بين المقرضين والمثمنين، وتساعد على ضمان استقلالية عملية التقييم وتجنب أي تأثير من المقرض على المثمن.

4.1. وظائف شركات AMC

تتضمن وظائف شركات AMC ما يلي:

• اختيار المثمنين المؤهلين والمناسبين للمهمة.
• إدارة عملية التقييم والتأكد من الالتزام بالمعايير المهنية.
• مراجعة تقارير التقييم والتأكد من دقتها واكتمالها.
• توفير منصة تواصل بين المقرض والمثمن.

4.2. تأثير شركات AMC على مهنة التقييم

تأثير شركات AMC على مهنة التقييم له جوانب إيجابية وسلبية:

• إيجابيات: تعزيز استقلالية عملية التقييم، وزيادة الكفاءة، وخفض التكاليف.
• سلبيات: الضغط على أتعاب المثمنين، وتقليل فرص العمل للمثمنين المستقلين، والحد من التواصل المباشر بين المثمن والعميل.

5. التعليم المستمر والتطوير المهني

5.1. أهمية التعليم المستمر

تتطور مهنة التقييم العقاري باستمرار، لذا فإن التعليم المستمر ضروري للمثمنين للبقاء على اطلاع بأحدث المعايير والتقنيات والاتجاهات في السوق. يساعد التعليم المستمر المثمنين على تحسين مهاراتهم ومعرفتهم وتقديم خدمات أفضل للعملاء.

5.2. طرق ووسائل التطوير المهني

تتضمن طرق ووسائل التطوير المهني ما يلي:

• حضور الدورات التدريبية وورش العمل.
• المشاركة في المؤتمرات والندوات المهنية.
• قراءة الكتب والمجلات والدوريات المتخصصة.
• الحصول على شهادات مهنية إضافية.
• الانضمام إلى الجمعيات والمنظمات المهنية.

6. الخلاصة

يلعب الالتزام بمعايير التقييم والاحترافية دوراً حاسماً في ضمان جودة وموثوقية التقييمات العقارية. من خلال فهم وتطبيق هذه المعايير، يمكن للمثمنين العقاريين حماية مصالح العملاء والحفاظ على نزاهة المهنة وتعزيز ثقة الجمهور في خدمات التقييم.

ملحوظة: يجب على المثمنين العقاريين البقاء على اطلاع دائم بأحدث التحديثات والتعديلات على معايير USPAP واللوائح المحلية ذات الصلة.

ملاحظات إضافية:

• الصيغ الرياضية والمعادلات: يمكن إضافة معادلات حساب القيمة الحالية (Present Value - PV)، والقيمة المستقبلية (Future Value - FV)، ومعدل العائد الداخلي (Internal Rate of Return - IRR) لشرح بعض المفاهيم المتعلقة بتقييم الدخل (Income Approach).
• الرسوم البيانية والجداول: يمكن إضافة رسوم بيانية توضح العلاقة بين العرض والطلب في سوق العقارات، أو جداول تقارن بين طرق التقييم المختلفة.
• الإشارات إلى الأبحاث والدراسات العلمية الحديثة: يمكن الرجوع إلى الأبحاث المنشورة في مجلات علمية متخصصة في التقييم العقاري والاقتصاد العقاري.
• أمثلة على التطبيقات العملية: يمكن إضافة أمثلة لحالات تقييم واقعية وكيفية تطبيق معايير USPAP عليها.