منهج التكلفة: طرق، إهلاك، ونموذج التقرير الموحد

الفصل الثامن: منهج التكلفة: طرق، إهلاك، ونموذج التقرير الموحد

مقدمة:

يهدف هذا الفصل إلى تقديم تحليل علمي شامل لمنهج التكلفة في التقييم العقاري. سنستعرض الطرق المختلفة لتقدير التكلفة، وكيفية حساب الإهلاك بأنواعه، وأفضل الممارسات لتوثيق التقييم في نموذج تقرير موحد. منهج التكلفة، الذي يعتمد على مبدأ الاستبدال، يقدر قيمة العقار بناءً على تكلفة إنشاء عقار مماثل جديد، مع الأخذ في الاعتبار الإهلاك الذي طرأ عليه. هذا المنهج ذو أهمية خاصة في تقييم العقارات الجديدة أو المتخصصة، حيث قد تكون بيانات السوق المباشرة محدودة.

أولاً: طرق تقدير التكلفة

تعتبر عملية تقدير التكلفة جوهر منهج التكلفة، حيث أن دقة هذا التقدير تؤثر بشكل مباشر على مصداقية التقييم. هناك عدة طرق لتقدير التكلفة، تختلف في درجة تفصيلها ودقتها:

1. طريقة التكلفة الإجمالية❓ (Square Foot Method):

• الوصف: تعتبر هذه الطريقة الأبسط والأكثر شيوعاً لتقدير تكلفة البناء، خاصة في تقييم العقارات السكنية. تعتمد على ضرب مساحة البناء (بالقدم المربع أو المتر المربع) بتكلفة الوحدة (تكلفة القدم المربع أو المتر المربع).
• المبدأ العلمي: تعتمد هذه الطريقة على افتراض وجود علاقة خطية بين مساحة البناء وتكلفته.

• الصيغة الرياضية:

  تكلفة البناء = مساحة البناء (قدم مربع) × تكلفة القدم المربع الواحد

  Total Cost of Building = Building Area (sq. ft.) * Cost per sq. ft.

• مثال تطبيقي: كما في المثال في الكتاب، إذا كانت مساحة منزل 1280 قدم مربع وتكلفة القدم المربع 60 دولارًا، تكون تكلفة البناء 76,800 دولارًا. وإذا كانت مساحة الكراج الملحق 576 قدم مربع وتكلفة القدم المربع 25 دولارًا، تكون تكلفة الكراج 14,400 دولارًا. بالتالي، تكون التكلفة الإجمالية للبناء 91,200 دولارًا.

• المصادر:

  • تحليل السوق: من خلال جمع بيانات عن مبيعات المنازل الجديدة المماثلة، وحساب تكلفة الوحدة بعد استبعاد قيمة الأرض.
  • كتيبات تقدير التكاليف (Cost Estimating Manuals): مثل تلك التي تصدرها Boeckh Publications، و F. W. Dodge Corporation (Marshall and Swift Publication Company)، و R. S. Means Company.
• التعديلات: يجب تعديل تكلفة الوحدة لتراعي الاختلافات في:
  • الميزات الإنشائية: جودة التشطيبات، المواد المستخدمة.
  • الحجم والشكل: تكلفة الوحدة قد تختلف باختلاف حجم البناء.
  • الوقت: أسعار المواد والعمالة تتغير بمرور الوقت.
  • الموقع: تكاليف البناء تختلف من منطقة إلى أخرى.
• المزايا والعيوب:
  • المزايا: سهولة الاستخدام وسرعة التنفيذ.
  • العيوب: قد لا تكون دقيقة بما يكفي لتقييم العقارات المعقدة أو ذات التصميمات الفريدة.

2. طريقة الوحدات في مكانها❓ (Unit-in-Place Method):

• الوصف: تعتمد هذه الطريقة على تقدير تكلفة كل عنصر من عناصر البناء بشكل منفصل (مثل الأساسات، الجدران، الأسقف، إلخ)، ثم جمع هذه التكاليف للحصول على التكلفة الإجمالية.
• المبدأ العلمي: تقوم هذه الطريقة على تحليل مفصل للمكونات الإنشائية وتكاليفها.

• الصيغة الرياضية:

  تكلفة البناء = مجموع تكاليف الوحدات في مكانها

  Total Cost of Building = Σ (Quantity of Component * Unit Cost)

• مثال تطبيقي: كما في المثال في الكتاب، تقدير تكلفة الأرضيات، الجدران، الأسقف، الأبواب، النوافذ، إلخ، ثم جمع هذه التكاليف.

• المصادر: نفس مصادر طريقة التكلفة الإجمالية، بالإضافة إلى استشارات المقاولين المحليين.
• التعديلات: أقل حاجة للتعديلات مقارنة بطريقة التكلفة الإجمالية، لأنها تراعي الاختلافات في الحجم والتصميم بشكل مباشر.
• المزايا والعيوب:
  • المزايا: أكثر دقة من طريقة التكلفة الإجمالية.
  • العيوب: تستغرق وقتًا أطول لتنفيذها.

3. طريقة حصر الكميات❓❓ (Quantity Survey Method):

• الوصف: تعتبر هذه الطريقة الأكثر تفصيلاً ودقة، حيث يتم تقدير تكلفة كل بند من بنود البناء بشكل منفصل، بما في ذلك المواد، العمالة، المعدات، والمصروفات الأخرى.
• المبدأ العلمي: تحليل شامل لجميع عناصر التكلفة المباشرة وغير المباشرة.
• مثال تطبيقي: تقدير كمية الخشب اللازمة، وعدد ساعات العمل، وتكلفة المعدات لكل جزء من البناء.
• المصادر: عروض أسعار المقاولين المتخصصين، وقوائم أسعار المواد، وبيانات تكاليف العمالة.
• التعديلات: أقل حاجة للتعديلات، لأنها تأخذ في الاعتبار جميع العوامل المؤثرة في التكلفة.
• المزايا والعيوب:
  • المزايا: أعلى دقة في تقدير التكلفة.
  • العيوب: تتطلب خبرة عالية وجهدًا كبيرًا.

4. طريقة مؤشرات التكلفة (Cost Index Trending):

• الوصف: تعتمد هذه الطريقة على استخدام مؤشرات التكلفة لتقدير التكلفة الحالية للبناء، بناءً على تكلفته الأصلية في الماضي.
• المبدأ العلمي: يتم حساب التكلفة الحالية عن طريق ضرب التكلفة الأصلية في نسبة التغير في مؤشر التكلفة.

• الصيغة الرياضية:

  التكلفة الحالية = التكلفة الأصلية × (مؤشر التكلفة الحالي / مؤشر التكلفة الأصلي)

  Current Cost = Original Cost * (Current Cost Index / Original Cost Index)

• مثال تطبيقي: إذا كانت تكلفة بناء منزل في عام 1980 هي 100,000 دولار، وكان مؤشر التكلفة في ذلك الوقت 150، والمؤشر الحالي هو 200، تكون التكلفة الحالية 133,000 دولار.

• المصادر: مؤشرات التكلفة التي تنشرها المؤسسات المتخصصة.
• المزايا والعيوب:
  • المزايا: سهولة وسرعة التنفيذ.
  • العيوب: أقل دقة، وتعتمد على افتراض أن التكلفة الأصلية كانت نموذجية.

ثانياً: الإهلاك

الإهلاك هو الانخفاض في قيمة العقار نتيجة لأسباب مختلفة. في منهج التكلفة، يتم خصم الإهلاك من تكلفة البناء الجديدة للحصول على القيمة الحالية للعقار.

أ. مصطلحات الإهلاك:

• الإهلاك: الفرق بين قيمة العقار وتكلفته الجديدة.
• الإهلاك المتراكم (Accrued Depreciation): مقدار الإهلاك الذي حدث منذ بناء العقار حتى تاريخ التقييم.
• العمر الفعلي (Actual Age): المدة الزمنية التي قضاها العقار في الوجود.
• العمر الفعال (Effective Age): العمر الظاهري للعقار بناءً على حالته الحالية وظروف السوق.
• العمر الاقتصادي (Economic Life): المدة الزمنية التي يساهم خلالها العقار في قيمة العقار.
• العمر المتبقي (Remaining Economic Life): المدة الزمنية المتبقية حتى نهاية العمر الاقتصادي للعقار.

العلاقة بين المصطلحات:

العمر الاقتصادي = العمر الفعال + العمر المتبقي

Economic Life = Effective Age + Remaining Economic Life

ب. أنواع الإهلاك:

1. التدهور المادي (Physical Deterioration):

   • الوصف: الإهلاك الناتج عن التآكل والتلف المادي للعناصر الإنشائية للعقار.
   • أنواعه:
     • قابل للعلاج (Curable): إذا كانت تكلفة الإصلاح أقل من الزيادة في القيمة الناتجة عن الإصلاح.
     • غير قابل للعلاج (Incurable): إذا كانت تكلفة الإصلاح أكبر من الزيادة في القيمة.
   • العناصر طويلة الأجل: مثل الأساسات.
   • العناصر قصيرة الأجل: مثل الطلاء والسجاد.

2. التقادم الوظيفي (Functional Obsolescence):

   • الوصف: الإهلاك الناتج عن عيوب في التصميم أو التخطيط، أو بسبب التقادم التكنولوجي.
   • أنواعه:
     • نقص (Deficiency): مثل عدم كفاية العزل.
     • زيادة (Superadequacy): مثل استخدام مواد بناء باهظة الثمن وغير ضرورية.
     • قابل للعلاج (Curable): إذا كانت تكلفة التعديل أقل من الزيادة في القيمة.
     • غير قابل للعلاج (Incurable): إذا كانت تكلفة التعديل أكبر من الزيادة في القيمة.

3. التقادم الخارجي (External/Economic Obsolescence):

   • الوصف: الإهلاك الناتج عن عوامل خارجية تؤثر سلبًا على قيمة العقار، مثل الموقع السيئ أو الظروف الاقتصادية غير المواتية.
   • طبيعته: يعتبر دائمًا غير قابل للعلاج، لأن المالك لا يملك السيطرة على العوامل الخارجية.

ج. طرق تقدير الإهلاك:

1. طريقة العمر الاقتصادي (Economic Age-Life Method):

   • الوصف: تفترض أن الإهلاك يحدث بمعدل ثابت على مدار العمر الاقتصادي للعقار.

   • الصيغة الرياضية:

     الإهلاك = (العمر الفعال / العمر الاقتصادي) × التكلفة

     Depreciation = (Effective Age / Economic Life) * Cost

   • مثال تطبيقي: إذا كانت التكلفة 220,000 دولار، والعمر الاقتصادي 60 عامًا، والعمر الفعال 15 عامًا، يكون الإهلاك 55,000 دولار.

   • العيوب: قد لا تعكس الواقع، خاصة في العقارات التي تعرضت لتجديدات أو صيانة جيدة.

2. طريقة المقارنة البيعية (Sales Comparison Method):

   • الوصف: تعتمد على مقارنة أسعار بيع العقارات المماثلة التي تعاني من نفس العيب، وتلك التي لا تعاني منه.
   • المبدأ العلمي: الفرق في الأسعار يعكس قيمة الإهلاك.
   • التحديات: صعوبة العثور على بيانات كافية.

3. طريقة الرسملة (Capitalization Method):

   • الوصف: تعتمد على حساب الفرق في الدخل بين العقارات المماثلة التي تعاني من نفس العيب، وتلك التي لا تعاني منه.
   • المبدأ العلمي: يتم رسملة الفرق في الدخل للحصول على قيمة الإهلاك.
   • التحديات: تتطلب بيانات عن الدخل والمعدلات الرأسمالية.

4. طريقة تكلفة العلاج (Cost to Cure Method):

   • الوصف: تستخدم لتقدير الإهلاك الناتج عن العيوب القابلة للعلاج، حيث يعتبر الإهلاك مساويًا لتكلفة العلاج.
   • التحديات: يجب التأكد من أن العيب قابل للعلاج، وأن تكلفة العلاج معقولة.

5. طريقة الحالة الملحوظة (Observed Condition Method):

   • الوصف: يتم تقدير كل نوع من أنواع الإهلاك بشكل منفصل باستخدام الطرق المختلفة المذكورة أعلاه.
   • المزايا: توفر تحليلًا شاملاً للإهلاك.
   • العيوب: تتطلب خبرة عالية.

ثالثاً: نموذج التقرير الموحد (Uniform Residential Appraisal Report - URAR)

يحتوي نموذج التقرير الموحد على قسم خاص بمنهج التكلفة، يتطلب المعلومات التالية:

1. قيمة الأرض المقدرة.
2. تكلفة الاستبدال أو الإحلال الجديدة المقدرة (Replacement or Reproduction Cost New)، والتي يتم تحديدها بناءً على مساحة المنزل والكراج.
3. تكلفة التحسينات المستهلكة (Depreciated Cost of Improvements).
4. قيمة التحسينات في الموقع “كما هي” (As-is Value of Site Improvements).

يوفر النموذج مساحة للتعليقات حول مصدر تقدير التكلفة، وتقييم الموقع، وحساب مساحة القدم المربع، والعمر الاقتصادي المتبقي المقدر. قد تكون هناك حاجة إلى إضافة ملحق إذا كانت المساحة المتوفرة غير كافية.

رابعاً: أفضل الممارسات

• توثيق جميع المصادر والافتراضات: يجب توثيق جميع البيانات المستخدمة في تقدير التكلفة والإهلاك، والافتراضات التي تم الاعتماد عليها.
• التحقق من دقة البيانات: يجب التحقق من دقة بيانات السوق وبيانات التكلفة من مصادر موثوقة.
• استخدام طرق تقدير مناسبة: يجب اختيار طرق تقدير التكلفة والإهلاك التي تتناسب مع نوع العقار وظروف السوق.
• الشفافية: يجب أن يكون التقرير واضحًا وشفافًا، بحيث يمكن للقارئ فهم كيفية الوصول إلى القيمة المقدرة.

خامساً: الخلاصة

منهج التكلفة يعتبر أداة قيمة في التقييم العقاري، خاصة في الحالات التي تكون فيها بيانات السوق محدودة. من خلال فهم الطرق المختلفة لتقدير التكلفة والإهلاك، وتطبيق أفضل الممارسات، يمكن للمثمنين تقديم تقييمات دقيقة وموثوقة.